邱文猛

（福建省龍巖市上杭縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，龍巖 364200）

在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐中表明，土地出讓金對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有不可忽視的作用。目前，大量的研究集中對(duì)土地出讓金制度引發(fā)的負(fù)面問題分析，通過定性的研究，缺乏定量分析和數(shù)據(jù)的分析。因此，有必要通過城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土地出讓金規(guī)模和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行研究，從而結(jié)合不同階段土地出讓金作用變化的規(guī)律，使土地出讓金制度的改革有更加科學(xué)的依據(jù)。

一、研究思路

本次研究的目的在于以土地出讓金作為指標(biāo)，分析土地要素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要作用，以及在不同城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮作用的差異性。本文從橫向的角度來分析各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城市化程度和發(fā)展規(guī)律存在很大的差異。為了解決上述的問題，本文分析土地出讓金是如何使土地資本化指標(biāo)發(fā)生改變的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中計(jì)算土地出讓金和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總值之間的關(guān)系，從而分析其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總體貢獻(xiàn)。

二、將土地出讓金納入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)的實(shí)證分析

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)

考慮借助房地產(chǎn)增長(zhǎng)模型，對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的多個(gè)變量進(jìn)行分析。采用回歸分析的方式，探究各個(gè)變量之間的關(guān)系，從而分析土地出讓金系數(shù)是否具有顯著性。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)的分析中，應(yīng)該結(jié)合國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、土地出讓金、固定資產(chǎn)投資和城市化水平等因素。

（二）土地出讓金與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證分析

1.全國(guó)總量數(shù)據(jù)的時(shí)間序列分析

本文結(jié)合土地出讓金數(shù)據(jù)，從時(shí)間序列的層面來分析，結(jié)合時(shí)間序列做整個(gè)研究，提升研究的可靠性。在樣本數(shù)據(jù)的選擇中，全部選擇原始數(shù)據(jù)，在《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》中獲取數(shù)據(jù)時(shí)間序列為1987—2019 年，在固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算中，主要是結(jié)合1991 年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)，此前的數(shù)據(jù)已經(jīng)無法獲取。在計(jì)算的環(huán)節(jié)中，可以結(jié)合其中的數(shù)據(jù)，在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的計(jì)算中，主要是結(jié)合1987 年的數(shù)據(jù)，當(dāng)年的土地出讓金數(shù)據(jù)是通過固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)獲得的。通過具體數(shù)據(jù)分析和計(jì)算確保計(jì)算結(jié)果的精確性。采用回歸模型進(jìn)行關(guān)系檢驗(yàn)，顯著水平非常的明顯。因此，要結(jié)合全國(guó)各個(gè)省市的數(shù)據(jù)，進(jìn)行逐一的分析。

2.全國(guó)各省市的面板數(shù)據(jù)分析

結(jié)合時(shí)間序列完善數(shù)據(jù)分析，有效克服樣本量不足等問題，增加估計(jì)的精確性并找出不同地區(qū)的差異。本文采用固定效應(yīng)模型對(duì)各個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，消除異方差，各變量都是二階單整。在計(jì)算結(jié)果的分析中，都會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.145 個(gè)百分點(diǎn)。

3.對(duì)面板數(shù)據(jù)按照東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)進(jìn)行分組分析

結(jié)合各個(gè)省市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。在三個(gè)區(qū)域的劃分中，都采用面板數(shù)據(jù)模型，得出東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)三個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和土地出讓經(jīng)的函數(shù)系數(shù)。通過所得的數(shù)據(jù)分析，結(jié)合分組計(jì)算的方式，得到的結(jié)果如下。土地出讓金增長(zhǎng)率的回歸系數(shù)在東部、中部和西部的三組數(shù)據(jù)分別為0.70、0.11 和0.43。結(jié)合各個(gè)省市的文化水平和經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行分類，才能得到更加精確的結(jié)論。

4.按照1998 年城市化水平的不同進(jìn)行分組的面板數(shù)據(jù)分析

通過土地出讓和收入可以分析土地出讓金對(duì)城市化水平有促進(jìn)作用，結(jié)合不同的省市數(shù)據(jù)分析，每組城市化水平差異在10 %以內(nèi)。

三、研究結(jié)論

在對(duì)土地出讓金納入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)的數(shù)據(jù)分析中，得到精確的面板數(shù)據(jù)，從而可以得到完整的結(jié)論。

1.各省市的面板數(shù)據(jù)分析

土地出讓金發(fā)揮的作用也受到過程的影響。從1987 年的低效期，到后來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高效期，實(shí)現(xiàn)了很大的增長(zhǎng)，得到更加豐富的樣本。在面板數(shù)據(jù)分析的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該提升時(shí)間的跨度。

2.東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)分組的研究結(jié)論

在東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)資本人產(chǎn)出的環(huán)節(jié)中，其彈性系數(shù)存在很大的差異，說明其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了作用很大。中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還要進(jìn)一步依賴土地要素的使用。

3.依據(jù)城市化水平分組的研究結(jié)論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地要求就越需要，二者之間的關(guān)系會(huì)越來越弱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地出讓金的依賴會(huì)越來越小。

四、機(jī)理分析

（一）土地資本化引起的土地出讓金變化

土地與其他產(chǎn)品存在差異，土地資源的供給是非常固定的，呈現(xiàn)出一定的模式。當(dāng)城市化達(dá)到一定的水平后，對(duì)于征用和出讓土地的數(shù)量不會(huì)保持繼續(xù)增加的模式會(huì)隨著土地供給的減少。我國(guó)土地出讓方是已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，土地出讓的面積不會(huì)大幅度的縮減，土地出讓金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用會(huì)逐步減小，因?yàn)槲覈?guó)的城市化規(guī)模越來越大。

（二）地方政府投資對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很大程度上依賴于政府的投資，是一種驅(qū)動(dòng)型的發(fā)展模式。政府利用土地出讓金可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府只能大量的依賴土地出讓金，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式也發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和政府投資的關(guān)系已經(jīng)開始脫節(jié)。

（三）各地方政府獲得政策的差異

由中央政府提供了大量的方案，很多政策具有宏觀性的措施。在試點(diǎn)改革的環(huán)節(jié)中融入新的理念，才能進(jìn)一步完善解決方案。沿海開放城市應(yīng)該作為首要的改革試點(diǎn)，內(nèi)陸省份的地方政府也應(yīng)該跟上步伐，在土地收益總量分析的基礎(chǔ)上，分析土地出讓金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮的作用。

五、建議與啟示

（一）制度和環(huán)境因素的改善

1.地方政府體制改革

土地出讓金之所以成為地方政府建設(shè)資金的主要來源之一，主要是因?yàn)槭聶?quán)和財(cái)權(quán)出現(xiàn)不對(duì)稱，另外也存在目標(biāo)函數(shù)上的錯(cuò)位。在生產(chǎn)活動(dòng)的組織環(huán)節(jié)中，應(yīng)該提供大量的公共產(chǎn)品，通過政府機(jī)構(gòu)公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的提供，可以進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資的吸引力。地方政府應(yīng)該積極地轉(zhuǎn)變治理觀念，改變片面招商引資的做法，提升地方公共產(chǎn)品的質(zhì)量，構(gòu)建良好的環(huán)境，才能吸引大量的房地產(chǎn)開發(fā)商到當(dāng)?shù)卣猩桃Y，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

政府應(yīng)發(fā)揮一定的職能，在各個(gè)領(lǐng)域完善立法的干預(yù)。通過規(guī)范的立法改革，可以使土地出讓金更好地服務(wù)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展。通過改革的方式，可以有效防止一刀切問題的產(chǎn)生?；谝蚬P(guān)系將土地出讓金和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，在確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，土地出讓金可以發(fā)揮出特有的作用。在政府職能發(fā)揮的環(huán)節(jié)中，應(yīng)該有效防止一些繁文縟節(jié)，簡(jiǎn)化各類流程。政府應(yīng)該發(fā)揮關(guān)鍵作用，通過法律框架的制定，起到良好的監(jiān)管效果。地方政府應(yīng)該與當(dāng)?shù)夭块T有效的合作，通過實(shí)施明智的地方政府改革，使土地出讓金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更加突出的作用。地方政府改革應(yīng)該了解當(dāng)?shù)氐木唧w情況，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針，使地方政府的職能得到充分的發(fā)揮。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中，地方政府應(yīng)該提供一定的資金，完善土地出讓金制度的改革應(yīng)用。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，還應(yīng)該實(shí)現(xiàn)高度監(jiān)督，通過問責(zé)制，提升政府執(zhí)行的透明度。地方政府還要成立一個(gè)審計(jì)委員會(huì)，任命一名外部的審計(jì)員，通過各類程序來完成各類審計(jì)工作，允許國(guó)家監(jiān)察員、反腐人員有機(jī)合作。地方政府權(quán)力的行使，也應(yīng)該接受公眾的監(jiān)督，通過廉潔政府的建立，可以實(shí)現(xiàn)地方政府立法的變革。

對(duì)住宅地產(chǎn)而言，土地出讓金與房地產(chǎn)資本回報(bào)協(xié)同整合的基本邏輯來自“于收入必須積累才能買房”。反過來，收入可以直接從土地出讓金中獲得，只需進(jìn)行一些調(diào)整。房?jī)r(jià)中位數(shù)與土地出讓金的相關(guān)性高達(dá) 60% 至 95%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，兩個(gè)周期的增長(zhǎng)趨勢(shì)通常相互對(duì)應(yīng)。然而，土地出讓金和房地產(chǎn)價(jià)格之間的高度相關(guān)性可能不會(huì)在所有時(shí)間點(diǎn)都給出。普遍的房地產(chǎn)周期并不總是反映土地出讓金周期，而是經(jīng)常遵循自己的模式。在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)不僅受一個(gè)國(guó)家繁榮的驅(qū)動(dòng)，還取決于其他決定因素。例如，城市化率、建筑活動(dòng)和人口變化都會(huì)暫時(shí)影響供需。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，邏輯是相似的，但商業(yè)地產(chǎn)的投資者——與購房者不同——通常會(huì)根據(jù)其預(yù)期收入來評(píng)估投資物業(yè)，因此，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格會(huì)經(jīng)歷不同的周期性。一般來說，對(duì)于投資性房地產(chǎn)，價(jià)格是當(dāng)前收入（上限率）、預(yù)期收入、機(jī)會(huì)成本（折扣因子）和資本價(jià)值增長(zhǎng)預(yù)期的函數(shù)。然而，可以說所有這些都再次受到土地出讓金的影響，盡管方式略有不同，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)了對(duì)商業(yè)空間的需求。在調(diào)查樣本中，土地出讓金 和房地產(chǎn)指數(shù)具有共同的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示周期性房地產(chǎn)價(jià)格回歸 土地出讓金 趨勢(shì)。盡管我國(guó)在觀察期內(nèi)表現(xiàn)出非常穩(wěn)定和適度的增長(zhǎng)，但盎格魯-撒克遜國(guó)家的人均 土地出讓金 增長(zhǎng)率（以當(dāng)?shù)刎泿庞?jì)算）高出約 30%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)走勢(shì)明顯更加明顯。不包括短期波動(dòng)，房地產(chǎn)周期似乎持續(xù)相對(duì)較短的 4 ～-5 年，例，如在 2008 年房地產(chǎn)危機(jī)之后，長(zhǎng)達(dá) 15 年和 30 年的較長(zhǎng)時(shí)期。在這些成熟市場(chǎng)中，近年來房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過了 土地出讓金 增長(zhǎng)率，對(duì)于我國(guó)來說尤其如此。盡管房地產(chǎn)價(jià)格高不高很難下定論，但可以肯定地說，房地產(chǎn)價(jià)格在過去 20 年中已經(jīng)在一定程度上超過了 土地出讓金 增長(zhǎng)。土地出讓金和房地產(chǎn)回報(bào)在觀察期內(nèi)顯示出高度相關(guān)性。人們可以認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)價(jià)格與土地出讓金相同的典型均值回歸，如前所述。這種現(xiàn)象的一個(gè)很好的例子是香港，那里的房地產(chǎn)價(jià)格似乎基本上只是對(duì)土地出讓金 指數(shù)的放大。盡管房地產(chǎn)價(jià)格并不總是完全跟隨土地出讓金的增長(zhǎng)，但很明顯，所有地區(qū)都在系統(tǒng)地恢復(fù)到它。

土地出讓金在一定程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，在低利率和負(fù)利率的情況下，房地產(chǎn)的效益并不是十分的明顯。因此，在房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)節(jié)中，應(yīng)該完善土地出讓金改革，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化。在土地出讓金改革環(huán)節(jié)中，政府應(yīng)該發(fā)揮自身的作用，在一定程度上改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，有很多不確定性的因素。因此，土地出讓金改革應(yīng)該作為政府的優(yōu)先事項(xiàng)。在市場(chǎng)的發(fā)展中，應(yīng)該有效地減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的干擾，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也要進(jìn)一步促進(jìn)物流和住房的發(fā)展，結(jié)合數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)，完善能源和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些都需要對(duì)土地出讓金制度做出改革。應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求的變化和新興資產(chǎn)類別，從而可以獲取更多的價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的不確定性，市場(chǎng)條件出現(xiàn)相互矛盾的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的前景變得黯淡。因此，土地出讓金制度應(yīng)該得到進(jìn)一步變革，政府的職能也應(yīng)該得到一定的變革，才能更好地服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.財(cái)政和政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度改革

改革土地稅收體系之后，可以使土地保有稅得到強(qiáng)化，進(jìn)一步確定不動(dòng)產(chǎn)稅收在財(cái)政收入方面的作用，使不動(dòng)產(chǎn)稅成為穩(wěn)定地方財(cái)政資源的主要方式，有效地防止地方政府對(duì)土地出讓金過分依賴的問題。還要進(jìn)一步改變過去傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)模式，還應(yīng)該發(fā)揮其社會(huì)引領(lǐng)作用和資源環(huán)境開發(fā)作用，完善土地資源的利用效率，弱化地方政府片面追求短期經(jīng)濟(jì)效益的問題。

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中，地方政府應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)的作用，完善財(cái)政和政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度。近期，大量的資金被壓抑，投資者在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)節(jié)中具有很多不確定性，無法提出有針對(duì)性的解決方案。針對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的問題，投資者越來越青睞于政策改革。為了提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)家應(yīng)該完善財(cái)政政策的改革，通過有效的評(píng)價(jià)機(jī)制，使地方政府更好地服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要將穩(wěn)定擺在首位，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)該確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康地發(fā)展。政府應(yīng)該有效結(jié)合環(huán)境、社會(huì)等問題，實(shí)現(xiàn)多樣性和包容性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)非常重要的地位，影響著人們的生活、工作、消費(fèi)和休閑，是一類重要的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。因此，要完善相關(guān)的評(píng)估，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題，突出其特點(diǎn)，在財(cái)政和政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的環(huán)節(jié)中進(jìn)一步確定不動(dòng)產(chǎn)稅收在財(cái)政稅收方面影響的重要地位。近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的不穩(wěn)定性。房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致人們購買房產(chǎn)的意愿在下降，抵押貸款利率的提升使人們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)更加沉重。在考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，地方政府應(yīng)提出相應(yīng)的財(cái)政政策，有效防止住房庫存的增加，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)上始終保持競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）啟示

我國(guó)不同地區(qū)之間存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異大的問題。在對(duì)城市化水平、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和土地出讓金分析的基礎(chǔ)上，我國(guó)應(yīng)該進(jìn)一步完善政府的職能，使政府朝著服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，從而進(jìn)一步改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升土地的收益。

結(jié) 語

我國(guó)要進(jìn)一步完善土地供給市場(chǎng)，界定土地利用率，有效地防止土地利用不當(dāng)和信息不對(duì)稱問題的產(chǎn)生，加強(qiáng)對(duì)土地出讓金的管理。各級(jí)政府應(yīng)該完善土地出讓金的審查力度，防止資金的流失，才能進(jìn)一步有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。