黃家偉

廣東凡立（東莞）律師事務(wù)所，廣東 東莞 523110

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部管理、進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，由于多重因素的綜合影響，其也面臨著破產(chǎn)的情況。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地走向破產(chǎn)之后，如何對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各項(xiàng)工作進(jìn)行統(tǒng)籌安排，對(duì)于破產(chǎn)之后的相關(guān)工作進(jìn)行有效組織則是企業(yè)也應(yīng)思考的問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)時(shí)，通常存在著債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，涉及利益群體龐大的特征，在對(duì)于該類具有較大社會(huì)影響的企業(yè)破產(chǎn)事件進(jìn)行處置時(shí)如何保障每一個(gè)購(gòu)房者的合法權(quán)益是其中各項(xiàng)工作關(guān)注的重點(diǎn)方向。

一、購(gòu)房債權(quán)

在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的破產(chǎn)問(wèn)題，而房地產(chǎn)企業(yè)由于與眾多的購(gòu)房人存在著一系列的交易關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)，購(gòu)房債權(quán)人的合法權(quán)益如何保障則是必然要思考的問(wèn)題。購(gòu)房債權(quán)主要指的是在房地產(chǎn)企業(yè)開展銷售活動(dòng)時(shí)，商品的買受人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款項(xiàng)之后，房地產(chǎn)企業(yè)卻面臨破產(chǎn)，無(wú)法繼續(xù)履行合同，無(wú)法對(duì)于房屋進(jìn)行之后的建設(shè)、交付以及過(guò)戶登記等操作的落實(shí)。由于該種合同無(wú)法正常履行，商品買受人的權(quán)益受到了侵害。由企業(yè)破產(chǎn)情況而產(chǎn)生的買受人返還支付款項(xiàng)、利息違約金等債權(quán)請(qǐng)求權(quán)正是本文需要探究的企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房債權(quán)保障問(wèn)題。

對(duì)于購(gòu)房債權(quán)進(jìn)行分析，首先，可以發(fā)現(xiàn)其有著根本性、弱勢(shì)性、優(yōu)先性的基本特征。根本性主要指的是購(gòu)房債權(quán)的實(shí)現(xiàn)與否與買受人的日常生活有著直接的影響，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)之后，商品買受人所承擔(dān)的巨額房?jī)r(jià)以及無(wú)法在所購(gòu)買房屋順利開展日常生活的情況，既侵犯了買受人的合法權(quán)益，同時(shí)也影響了商品買受人的日常生活。因此購(gòu)房債權(quán)有著根本性的特征，其與購(gòu)房者的日常生活以及個(gè)人基本利益密切相關(guān)。

其次，購(gòu)房債權(quán)也有著弱勢(shì)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的其他債權(quán)人與企業(yè)商品的直接購(gòu)買者之間存在著地位不平等的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的一般買受人往往是獨(dú)立的個(gè)體，購(gòu)買房產(chǎn)只是為了個(gè)人的生活而買房，買受人在商品買賣時(shí)涉及大量的資金投入，其市場(chǎng)活動(dòng)的開展僅僅是單一的從日常生活水平改善的角度出發(fā)，因此作為一般的買受人，作為個(gè)體的購(gòu)買者，其存在著抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較差的問(wèn)題，而當(dāng)面臨企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，該群體存在著法律知識(shí)薄弱、對(duì)于事件處置能力有限的問(wèn)題。當(dāng)一般買受人與其他債權(quán)人進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，由于自身的劣勢(shì)在購(gòu)房債權(quán)上也處于弱勢(shì)的地位。［1］

最后，購(gòu)房債權(quán)有著優(yōu)先性的特征，購(gòu)房債權(quán)涉及購(gòu)房者的合法權(quán)益，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)買受人對(duì)于購(gòu)房債權(quán)的保障也有著相關(guān)的規(guī)定。當(dāng)買受人繳納了大部分款項(xiàng)之后，購(gòu)房債權(quán)有著優(yōu)先性的特征，其優(yōu)先于其他的抵押權(quán)，也優(yōu)先于其他的受償權(quán)。而在對(duì)于多種債權(quán)進(jìn)行實(shí)現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房債權(quán)與工程價(jià)款對(duì)抗有著優(yōu)先的特點(diǎn)。

結(jié)合購(gòu)房債權(quán)的定義及其基本特點(diǎn)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)對(duì)于購(gòu)房債權(quán)的保障有著其必要性，買受人購(gòu)房活動(dòng)與日常生活秩序密切相關(guān)，是企業(yè)破產(chǎn)時(shí)要加以充分保障的特殊債權(quán)。［2］雖然一般買受人對(duì)于市場(chǎng)的分析、對(duì)于法律的知識(shí)都存在著較為薄弱的地方，但正是由于一般買受人作為弱勢(shì)群體其在企業(yè)破產(chǎn)行為中合法權(quán)益受到了侵犯，因此基于公平的角度，要重視一般買受人的購(gòu)房債權(quán)，要充分保障企業(yè)合法權(quán)益。

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)并不單單只涉及企業(yè)自身的破產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)與多個(gè)業(yè)主的日常生活秩序密切相關(guān)，與多個(gè)購(gòu)買人的合法權(quán)益緊密相連。因此房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)工作要考慮到按照流程有效地組織與處理，也要考慮到購(gòu)房債權(quán)的特殊性，從其基本特征出發(fā)，從思想上意識(shí)到購(gòu)房債權(quán)的保障意義，也分析現(xiàn)行購(gòu)房債權(quán)保護(hù)中存在的問(wèn)題，盡可能地通過(guò)法律法規(guī)的完善、工作方式的優(yōu)化來(lái)保障購(gòu)房債權(quán)。

二、購(gòu)房債權(quán)完善建議

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)帶有一定的不可對(duì)抗性，而在市場(chǎng)規(guī)律的運(yùn)作下，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中破產(chǎn)問(wèn)題是時(shí)常出現(xiàn)的特殊情況，因此對(duì)于買受人購(gòu)房債權(quán)的保障則成了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)所必然要面對(duì)的問(wèn)題。由于購(gòu)房債權(quán)存在特殊之處，對(duì)于購(gòu)房債權(quán)保障措施的完善也要結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況進(jìn)行措施的探究。

（一）明確買受人基本范圍

每一個(gè)房產(chǎn)的銷售都意味著買受人大量的資金投入，而購(gòu)房的款項(xiàng)通常來(lái)源于買受人的辛苦勞動(dòng)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的社會(huì)大環(huán)境下，部分人窮盡全家?guī)状M(jìn)行房產(chǎn)的購(gòu)買，而當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)困境時(shí)，購(gòu)房者既面臨著美好生活憧憬的打破，同時(shí)也面臨著極大的經(jīng)濟(jì)壓力。而房子作為某些買受人安身立命的根本，其在經(jīng)歷這種毀滅性打擊時(shí)面臨著心理和生活上的巨大困難，因此在房產(chǎn)企業(yè)面臨難以為繼的破產(chǎn)困境時(shí)，要對(duì)于所涉及的買受人，進(jìn)行基本的權(quán)益保障，通過(guò)對(duì)于購(gòu)房債權(quán)的保障，從而使買受人可以借助相應(yīng)的法律手段維持日常的生活保障。［3］

最高人民法院意識(shí)到了購(gòu)房債權(quán)保障的重要意義，而當(dāng)前所采取的法律措施，以司法解釋的形式對(duì)于購(gòu)房債權(quán)的保障問(wèn)題進(jìn)行了闡述，明確了購(gòu)房債權(quán)的優(yōu)先性，也明確了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)要維護(hù)買受人權(quán)益的相關(guān)規(guī)定。但在落實(shí)環(huán)節(jié)，由于法律本身的滯后性，和整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的復(fù)雜性，其仍然存在著無(wú)法對(duì)于購(gòu)房債權(quán)進(jìn)行完全保障的問(wèn)題。［4］當(dāng)前法律措施面臨著消費(fèi)者措辭爭(zhēng)議的問(wèn)題，購(gòu)房債權(quán)的優(yōu)先性，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的權(quán)益，而由于商品的買賣行為與日常的消費(fèi)者行為之間存在著一定的差異，因此如何對(duì)于消費(fèi)者進(jìn)行界定影響了購(gòu)房債權(quán)的保障落實(shí)。

對(duì)買受人范圍進(jìn)行界定時(shí)，如果以消費(fèi)者為方向，則存在著只單單以生活消費(fèi)為界定，存在著面向?qū)ο蠓秶s窄的問(wèn)題，在該種定義下并非為生活需要，而買房者的購(gòu)房權(quán)益難以得到障礙。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為下存在著以投資為目的和以經(jīng)營(yíng)為目的的買受人，而消費(fèi)者與買受人之間存在著觀點(diǎn)沖突的問(wèn)題也影響了購(gòu)房債權(quán)的保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，購(gòu)房債權(quán)的保障與完善要從買受人的基本范圍明確出發(fā)，為了更好地應(yīng)對(duì)最高人民法院提出的司法解釋在落實(shí)環(huán)節(jié)存在矛盾沖突情況，可以通過(guò)對(duì)于買受人基本范圍進(jìn)行明確界定的方式來(lái)更好地指導(dǎo)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房債權(quán)的保障工作。［5］在具體的明確中可以對(duì)于消費(fèi)者的概念進(jìn)行進(jìn)一步的界定，將買受人的基本范圍界定在與購(gòu)房合同相關(guān)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為上，從而落實(shí)緩解保障每一位購(gòu)房者的合法權(quán)益。

在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)環(huán)境下存在著出于經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行購(gòu)房的情況，而在現(xiàn)行的法律實(shí)踐中，通常不認(rèn)為該部分人具有優(yōu)先權(quán)，影響了這一群體的合法權(quán)益。部分經(jīng)營(yíng)者需要房產(chǎn)來(lái)開展一系列的商業(yè)活動(dòng)，而合同的無(wú)法履行也影響了其合法權(quán)益，因此法律在落實(shí)中要結(jié)合具體的情況，對(duì)消費(fèi)者的日常生活進(jìn)行判定，了解企業(yè)破產(chǎn)對(duì)于消費(fèi)者日常生活所造成的巨大影響，從而根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)與條件，差異性地開展優(yōu)先保護(hù)。

由于在保護(hù)中存在著法人以及非法人的組織，其購(gòu)買商品房的目的并非安身立命，也并非日常生活，因此對(duì)于該部分買受人可以不落實(shí)優(yōu)先，也可以不適用于優(yōu)先保障的情況，尤其是對(duì)于短時(shí)間內(nèi)頻繁辦理房產(chǎn)變更登記的“炒房”人，也要將其明確在適用范圍之外。通過(guò)該種對(duì)于買受人基本范圍的明確可以更好地指導(dǎo)司法實(shí)踐中所面臨的多樣化情況，可以更好地對(duì)于買受人的購(gòu)房債權(quán)進(jìn)行保障。

（二）綜合多種情況全面分析

在當(dāng)前的現(xiàn)行法律法規(guī)以及司法解釋下，對(duì)于購(gòu)房人債權(quán)的優(yōu)先性，考慮的是債權(quán)人對(duì)于房屋款項(xiàng)的支付情況，購(gòu)房債權(quán)的優(yōu)先條件是買受人需要支付全部或大部分的房款。由于對(duì)于“大部分”這一說(shuō)法的具體比例存在著不明確之處，在具體的市場(chǎng)行為下存在著購(gòu)房人合法權(quán)益無(wú)法得到保障的情況。

不可否認(rèn)的是，同一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)房者的實(shí)力存在著較大的差距。在房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)案件中，雖然購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位，但仍然存在著一部分購(gòu)房者并不會(huì)因?yàn)榉科笃飘a(chǎn)而對(duì)其生活造成太大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金以及其整體的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)等要用于償還大量的債權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款承包人、抵押登記的抵押人、持有借款合同的債權(quán)人等都是需要進(jìn)行資金償還的利益主體，因此在企業(yè)面臨破產(chǎn)時(shí)如何對(duì)于多個(gè)利益主體進(jìn)行權(quán)衡，在保障公平公正的前提下，更好地保障每一個(gè)群體的合法權(quán)益，都是在進(jìn)行相關(guān)司法實(shí)踐時(shí)面臨的問(wèn)題。

購(gòu)房債權(quán)優(yōu)先償還存在著實(shí)踐難度較大、優(yōu)勢(shì)不夠突出的情況，也可能會(huì)由于企業(yè)的破產(chǎn)而導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房款項(xiàng)付諸東流的情況，因此從公平正義的角度出發(fā)、從人民生活的保障出發(fā)、從基本權(quán)益的維護(hù)出發(fā)，都應(yīng)對(duì)于購(gòu)房債權(quán)加以保障，也應(yīng)了解到特殊群體在購(gòu)房時(shí)所面臨的差異情況，結(jié)合實(shí)際的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、個(gè)人能力、生活發(fā)展等來(lái)進(jìn)行購(gòu)房債權(quán)的保障。［6］

付款比例較低的買受人由于其支付的款項(xiàng)較少，企業(yè)破產(chǎn)對(duì)其的影響也較低，而在司法實(shí)踐中通常傾向于將支付總房款的50%視為支付了大部分款項(xiàng)。在現(xiàn)實(shí)的條件下，支付了50%與49%的買受人面臨企業(yè)破產(chǎn)所帶來(lái)的損失差距并不大，而付款比例上的差距導(dǎo)致的購(gòu)房債權(quán)保障上的差距又對(duì)于購(gòu)房者的生活有著直接影響。

因此為了更好地保障購(gòu)房債權(quán)、完善相關(guān)的法律，當(dāng)前的購(gòu)房債權(quán)優(yōu)先要考慮到買受人的自身基本狀況，考慮到其擁有的商品房數(shù)量以及房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)對(duì)其日常生活的影響。當(dāng)綜合分析購(gòu)房者的狀況后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)情況對(duì)于日常生活存在著較大影響時(shí)則可以列為優(yōu)先處理的部分，當(dāng)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)破產(chǎn)對(duì)于購(gòu)房者日常生活造成影響較小時(shí)，則可以列入不予優(yōu)先的范圍，從而保障現(xiàn)有資金的合理配置，保障購(gòu)房者的日常生活順利開展。

（三）降低優(yōu)先保護(hù)門檻

住房問(wèn)題并不僅僅只涉及付出資金所購(gòu)買的房屋這一商品，房屋背后承載的是家庭的期待，在破產(chǎn)案件中對(duì)于購(gòu)房債權(quán)的保證，與民眾的日常生活、人們的個(gè)體利益密切相關(guān)。商品房買賣合同的糾紛背后是每一個(gè)家庭對(duì)于美好生活的期待，而隨著商品房買賣合同糾紛案件的不斷增多，人們的關(guān)注不斷增加，也有著更大的社會(huì)影響力，而如何在社會(huì)范圍內(nèi)，對(duì)于買受人的購(gòu)房債權(quán)進(jìn)行保障，也要從社會(huì)公共利益的考量需求出發(fā)思考工作完善的辦法。［7］

優(yōu)先保護(hù)對(duì)于購(gòu)房債權(quán)保障完善有著重要的作用，該種優(yōu)先性可以更好地保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。當(dāng)前購(gòu)房債權(quán)往往采用全部款項(xiàng)或大部分款項(xiàng)支付來(lái)設(shè)定優(yōu)先，但從當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行分析，大部分的購(gòu)買者財(cái)力有限，往往只能支付一部分房款。

由于當(dāng)前房?jī)r(jià)總額不斷增高，即使是比例較少的30%，仍然對(duì)于購(gòu)房人是較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，面對(duì)當(dāng)前設(shè)定比例的購(gòu)房債權(quán)優(yōu)先而導(dǎo)致的大部分人無(wú)法享受優(yōu)先保護(hù)的情況，可以采用標(biāo)準(zhǔn)降低的方式，通過(guò)適當(dāng)降低付款比例，或者結(jié)合商品購(gòu)買者自身情況進(jìn)行比例設(shè)定來(lái)更好地對(duì)于企業(yè)破產(chǎn)中面臨的差異化的購(gòu)買者情況進(jìn)行處置。通過(guò)合法解釋、多重思考、自由裁量等方式，盡可能公平地對(duì)案件進(jìn)行處置，優(yōu)先保障由于企業(yè)破產(chǎn)而影響日常生活的群體。

三、結(jié)束語(yǔ)

在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)于購(gòu)房者債權(quán)的保護(hù)存在著較大的困難。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的差異、各利益主體利益訴求的不同，該類案件的處置存在著一定的難度，由于現(xiàn)行的規(guī)定對(duì)于其中的細(xì)節(jié)未進(jìn)行明確分析和詳細(xì)規(guī)范，在錯(cuò)綜復(fù)雜的債務(wù)債權(quán)關(guān)系中合理地處置，有效地保障每一位購(gòu)房者的合法權(quán)益也較為困難。面對(duì)踐行法律在落實(shí)時(shí)存在的障礙，法律既要考慮到當(dāng)下的特殊市場(chǎng)交易行為，也要主動(dòng)探究該種購(gòu)房債權(quán)保障的措施。