王娜娜 鹿 龍

（山東省肥城市自然資源和規(guī)劃局，山東 肥城 271600）

土地資源是人類較為寶貴且無法替代的財富之一。伴隨著我國經濟的飛速進步，城鎮(zhèn)化進程也取得較快的發(fā)展，這就為房地產領域提供了較好的發(fā)展空間。但在房地產開發(fā)經營過程中，仍存在一些亟待解決的土地利用問題。因此，在土地集約利用背景下，實現(xiàn)房地產開發(fā)與經營策略的轉變成為有關部門和相關人員工作的重點之一。

1.土地集約利用概述

土地集約利用的含義具體分為以下三層：

1.1 節(jié)約用地，盡量減少占用或不占用耕地。

1.2 集約用地，針對產出的強度進行提升，促進土地利用集約化。

1.3 利用整合置換及儲備的方式，針對土地投放的數(shù)量、節(jié)奏進行合理安排，以此實現(xiàn)建設用地結構和布局的改善，并有效提升土地的配置和土地的利用效率。另外，為持續(xù)提升土地利用的綜合效益和效率，土地集約利用將合理布局、優(yōu)化結構、可持續(xù)發(fā)展作為基礎，采用增加存量土地投入的形式，針對土地的經營和管理進行優(yōu)化和改善。此外，土地集約利用的作用還體現(xiàn)在以下幾個方面：一是可對耕地進行有效保護，在一定程度上保障了城市化的良性發(fā)展；二是可有效節(jié)約城市建設的各項投資，提升了城市建設的社會經濟效益；三是高效強化了土地管理，為城市土地的使用提供了正確的引導；四是可將經濟建設與土地功能進行有效融合，在一定程度上打破了布局、指標、調整等方面的限制；五是為經濟建設和土地再生資源的潛力提升提供了有利條件，以此構建土地利用提升的運作系統(tǒng)；六是可推動經濟建設和土地市場內在關系的發(fā)展，不僅能使土地市場得到較好發(fā)展，還能提升整體的競爭能力。

2.房地產開發(fā)與經營的特點

2.1 房地產開發(fā)與經營的難度相對較大

房地產開發(fā)的商品質量好壞與否直接關系到房地產開發(fā)商的經濟效益。同時，房地產產品具有經濟成本和時間成本較高的特點，因此，在實際的建設期間，為確保企業(yè)資金的良性循環(huán)，相關工作人員需采取行之有效的方式來確保經濟價值的最大化，在明確資金流向的同時，還可針對資金流進行降低，實現(xiàn)通過少量資金維持大型項目的正常建設。但預售和信托是房地產運營的主要形式，這不僅要求房地產企業(yè)的運營規(guī)模較為強大和完善，還要求房地產企業(yè)具備較好的市場公信力。與此同時，國家相關政策的調整還會直接影響到房屋的價格，房地產開發(fā)商的方式無法有效調整房地產市場，因此提升了房地產開發(fā)與經營的難度。

2.2 房地產開發(fā)與經營的風險相對較高

房地產運營的經濟效益會直接受到房地產產品建造周期的影響，因房地產商品從規(guī)劃到建造在到竣工常常會經歷較長的時間，在此期間，解決相關的資金問題已然成為各房地產開發(fā)商工作的重中之重。由于房地產開發(fā)需投入大量的資金，其經濟收益也會隨之升高，但正所謂經濟收益越高，需承擔的風險越大，一旦在商品建設期間某環(huán)節(jié)導致資金落實不到位，即可能為房地產開發(fā)商在運行和發(fā)展方面帶來較為嚴重的影響。另外，隨著社會經濟的發(fā)展，消費者的心理也會因房地產價格浮動而產生一定的變化，也會為房地產的開發(fā)和經營帶來較高的風險。

2.3 房地產開發(fā)與運營的政策相對較強

在多數(shù)地區(qū)房地產仍是其經濟發(fā)展的重點，可有效促進當?shù)厣鐣洕倪M步。因此，各地區(qū)可依照自身發(fā)展的實際情況，并結合相關政策對其房地產發(fā)展和經營進行科學、合理地調控，這不僅能有效提升居民的生活質量，還為相關經濟發(fā)展奠定了堅實的基礎。由此可見，在新時代大環(huán)境角度下，房地產的開發(fā)和運營的政策性相對較強，且我國在房地產方面的政策和立法數(shù)量也比其他行業(yè)多。

3.房地產開發(fā)與經營中土地集約利用的意義

在房地產開發(fā)與經營過程中，企業(yè)能夠土地集約利用提高土地資源利用率，從而實現(xiàn)節(jié)約土地資源的目標，不但可以做到節(jié)能減排，還能夠為用戶提供較為理想和舒適的建筑環(huán)境。城市化進程的日漸加快，使得城市土地資源已經成為了一種較為稀缺的資源，企業(yè)能夠土地集約利用，總結現(xiàn)階段城市土地資源利用和城市建設面臨的問題，從而實現(xiàn)對現(xiàn)有城市用地的有效布局和規(guī)劃，避免出現(xiàn)土地資源浪費問題，助推企業(yè)和行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)能夠土地集約利用合理規(guī)劃建筑工程設計圖紙和施工方案，實現(xiàn)對于土地資源的高質量高效率應用，從而獲得理想的土地資源應用成果，緩解緊張的城市建設局面。

4.房地產開發(fā)與經營中存在的土地利用問題

4.1 房地產過量投資，損失土地機會成本

經研究，近年來較多地區(qū)的房地產市場出現(xiàn)銷量較低的現(xiàn)象，隨著商品房的大量增加，也致使其空置面積呈上升趨勢，甚至在個別地區(qū)還出現(xiàn)了“空城”問題。此類現(xiàn)象和問題的誘因可總結為以下兩點：

4.1.1 國家政策的調整，早期的政策更加側重于鼓勵房地產發(fā)展，后轉變?yōu)檎{控房地產發(fā)展，曾經的房地產搶購熱潮也在逐步消失。

4.1.2 房地產過量投資，房地產市場經過多年的蓬勃發(fā)展，已然呈現(xiàn)出投資過量的現(xiàn)象。另外，部分房地產開發(fā)的結構合理性相對較差，致使其開發(fā)的商品也無法較好地滿足消費者的購買需求，如多數(shù)放低產企業(yè)將快速建設作為經營重點，輕視了開發(fā)產品的多樣性和精品性。

4.2 開發(fā)區(qū)聚集能力較弱，土地利用較差

目前來看，提升非農業(yè)經濟在全部經濟活動中的占比，是經濟建設期間較為重要且常見的方式，把一些土地資源合理規(guī)劃為建設用地，并通過招商引資的方式拓寬房地產市場，不僅能有效推動城鎮(zhèn)化進程，還能進一步優(yōu)化農民的生活質量，為我國經濟的良性發(fā)展提供了有利條件。但在實際的實施過程中，極易導致開發(fā)區(qū)數(shù)量過多，致使經濟規(guī)模合理性相對較差，不但削減了土地聚集效益，使投資環(huán)境喪失吸引力，也在一定程度上降低了土地資源的功能性。

5.房地產開發(fā)與經營中土地集約利用的策略

5.1 充分結合投資資源管理和資產管理

在相關土地使用制度改革的影響下，致使絕大部分的房地產企業(yè)開始重視合理利用土地和節(jié)約土地，也將單一的土地資源管理逐步轉變?yōu)橥恋刭Y源管理與資源管理的融合。同時，在較多的房地產開發(fā)與經營的成功案例中不難看出，若實現(xiàn)房地產業(yè)的良性發(fā)展和進步，不但要發(fā)揮市場機制對土地資源的優(yōu)化配置，還應強化政府在土地利用方面的宏觀調控能力。對此，可采取以下措施：

5.1.1 規(guī)劃土地利用，對土地利用結構以及土地利用時空布局進行完善和優(yōu)化，以此構建較為合理的土地利用模式。從房地產企業(yè)角度出發(fā)，明確的政策導向也是其良好發(fā)展的條件之一。健全的法律法規(guī)健全和土地利用規(guī)劃以及城市利用規(guī)劃完備，能有效提升投資的透明性和公正性，不僅有效降低了房地產開發(fā)與經營期間的不確定性和盲目性，也進一步減少了房地產投資的各項風險。

5.1.2 為確保房地產開發(fā)的有序進行，應對其開展土地計劃管理工作，并實施用途管制措施，達到與國民經濟發(fā)展協(xié)調一致的目的。

5.1.3 針對土地資產權屬管理進行加強，在分離土地所有權和使用權后，需進一步對于各項土地權能關系、各產權主體之間的各相關系進行明確，并參考市場供求規(guī)律、市場價值規(guī)律，實現(xiàn)土地資產的較好管理，起到為土地資產保值的作用。其通過在經濟上實現(xiàn)土地所有者權益，提升了政府的經濟能力，增加了公共投資，高效改善了房地產投資環(huán)境。

5.1.4 可將政府相關人員批準土地出讓的權利和土地資產經營保值增值的責任進行掛鉤，在人員任職期限較長和法定土地長時間出讓的條件下，減少過量批復土地的現(xiàn)象，可有效控制土地供給的總量?？梢?，土地集約利用的目標是土地資產的保值增值，而將土地資源管理和資產管理進行融合，是推動土地集約利用的有效措施。

5.2 有效發(fā)揮房地產投資相關管理作用

實際的房地產開發(fā)和經營期間，為確保其順利進行，房地產企業(yè)應做好房地產投資分析工作，并提升自身的投資項目管理能力。這就要求房地產企業(yè)做好以下幾點工作：

5.2.1 細致分析并研究國家宏觀經濟形式以及相關經濟政策，實現(xiàn)宏觀對于微觀的指導，在經濟波動下通過科學的方式抓住經濟機遇，以此規(guī)避相關風險。

5.2.2 需提升房地產需求變化的預測能力，摸索企業(yè)發(fā)展的路徑。在“供過于求”的整體經濟大環(huán)境下，分析房地產供求結構動態(tài)變化，并整合自身的財力、人力、物力等方面優(yōu)勢，快速占領市場。

5.2.3 充分利用房地產建設規(guī)劃以及設計創(chuàng)新特點，不斷使用新的技術、材料和工藝，以此對房地產的產業(yè)化發(fā)展起到推動的作用，不僅能有效縮短房地產產品的建設周期，還能確保其建筑質量。

5.2.4 科學合理采用金融杠桿、地價杠桿、經營杠桿，做到優(yōu)質地塊優(yōu)質使用，實現(xiàn)房地產的可持續(xù)發(fā)展。另外，各房地產企業(yè)還應重點提升自身的企業(yè)素養(yǎng)，不斷完善管理、人員、設備等諸多方面，以此在激烈的市場競爭中提升綜合競爭力。與此同時，政府應鼓勵房地產企業(yè)之間的良性競爭，這能在降低房地產價格的同時，提升其建設品質，還可強化房地產產品的多樣性，不僅較好地滿足了消費者的購買需求，還較好地實現(xiàn)了土地集約利用。

5.3 進一步科學利用房地產的經濟效用

為實現(xiàn)房地產開發(fā)與經營中的土地集約利用，可進一步科學利用房地產的經濟效用。例如：將實際的房產市場作為出發(fā)點，針對城市空閑土地進行清查并實施合理利用，清查大量空置的商品房，并開展系統(tǒng)性地分類，為其尋求較為適宜的經濟用途。對此，有關部門需做好以下幾點工作：

5.3.1 應改變傳統(tǒng)的規(guī)劃方式，盡量立足于區(qū)域協(xié)調發(fā)展，拓寬規(guī)劃范圍，采取區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及城鄉(xiāng)土地利用統(tǒng)籌考慮的土地利用總體規(guī)劃，控制城市用地規(guī)模，確保其在土地利用總體規(guī)劃確定的用地范圍內。

5.3.2 結合城市規(guī)劃以及城鎮(zhèn)體系，合理規(guī)劃和建立開發(fā)區(qū)，并嚴格實施土地用途管制。

5.3.3 政府應發(fā)揮自身職責，盡快通過回收、儲備、再轉讓的形式，針對過量審批的土地進行管控，以此減少房地產企業(yè)持有土地的總量，平衡房地產企業(yè)與房地產開發(fā)用地之間的關系。

5.3.4 相關部門還可制定一系列優(yōu)惠政策，引導開發(fā)商在多余的土地上開展造綠工作，縮減房地產規(guī)模，以此推動土地集約利用。此外，還應盡量激活房地產市場，轉變招商形式，可采用用樓集資、用樓入股的方式，讓樓帶來商機，讓招商引資和消化空置商品房同時進行，這不僅能利用商品房為企業(yè)減少成本投入，還能有效減短生產投資的周期。與此同時，還應針對房地產產品價格較高這一問題，首先應明確稅費，降低成本，在房地產薄利多銷的基礎上，可采用房地產營銷策劃、擴大房地產融資等辦法，進一步使房地產置業(yè)的門檻下降，也在一定程度上提升了購房者的消費能力。由此可見，為滿足土地集約利用的要求，應采取行之有效的措施針對房地產存量進行盤活，實現(xiàn)房地產的價值。

5.4 重視物業(yè)管理構建良好的人居環(huán)境

重視物業(yè)管理，構建良好的人居環(huán)境是房地產開發(fā)與經營中土地集約利用的有效策略之一。為較好的實現(xiàn)土地集約利用，需確保房地產具備一定的需求條件、市場條件、投資條件和人氣條件。這就要求應確保建立一個以人為本，具有優(yōu)美、舒適、健康等特點的可持續(xù)發(fā)展的居住環(huán)境，此種居住環(huán)境才能更好地吸引具備資金、技術的管理人才和技術人才入局，通過知識經濟的發(fā)展，促進土地的集約利用。另外，科學地規(guī)劃和細致地施工，能構建可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境，但在實際的居住過程中還是需要物業(yè)部門提供優(yōu)勢的管理和服務，以此達到長久維持可持續(xù)發(fā)展居住環(huán)境的目的。優(yōu)秀的物業(yè)管理在持久使用房地產、提升房地產質量信譽度、樹立房地產企業(yè)形象等諸多方面均起著十分重要的作用，不僅是開拓房地產市場的有利條件，還能大幅提升房地產的整體價值。與此同時，可為購房者的生產生活構建良好的條件和環(huán)境，在提升其工作效率的同時，也能提升購房者的幸福指數(shù)，并形成優(yōu)秀的社區(qū)文化，在較好的生活氛圍中實現(xiàn)精神文明建設，可有效降低土地利用的矛盾性。可見，較好的物業(yè)管理能有效延伸開發(fā)商的開發(fā)和經營，不僅是構建可持續(xù)發(fā)展人居環(huán)境的保障，也是推動土地集約利用的可行辦法。

6.結語

綜上所述，房地產作為一種獨立的經濟體系，在長時間的發(fā)展下，其更加重視經濟效益，而輕視了土地資源的高效應用。因此，在土地集約利用背景下，各房地產企業(yè)和有關部門應明確土地集約的作用，并結合房地產開發(fā)與經營的特點和房地產開發(fā)與經營中存在的土地利用問題，做好投資資源管理和資產管理，發(fā)揮房地產投資相關管理作用、科學利用房地產的經濟效用，重視物業(yè)管理，構建良好的人居環(huán)境，以此實現(xiàn)房地產企業(yè)的良性開發(fā)與經營。