李雪花

一、前言

物業(yè)管理作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，與人們的生活息息相關(guān)。文章通過認知物業(yè)公司會計核算的特點和財務(wù)管理的特殊性，分析兩者在實際工作中產(chǎn)生的問題，找到改善的對策。只有將會計核算與財務(wù)管理問題做到真正的完善，才能提高物業(yè)公司的整體管理水平，從而促進我國的物業(yè)管理水平往更深層次發(fā)展。

物業(yè)公司作為服務(wù)性企業(yè)，其宗旨是為了向客戶提供相關(guān)的服務(wù)。從改革開放至今，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，也帶動了物業(yè)公司的發(fā)展。一直以來，人們普遍認為物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司是相互獨立的，但實則不然，物業(yè)公司很難從房地產(chǎn)公司中剝離出來，這也決定了物業(yè)公司盈利方式的公共性與綜合性特點。對于物業(yè)公司來說，會計核算與財務(wù)管理屬于極為核心的兩個工作內(nèi)容，其工作質(zhì)量直接關(guān)系到物業(yè)公司的盈利情況。財務(wù)管理貫穿在物業(yè)公司的內(nèi)部管理中，構(gòu)建出良好的財務(wù)管理系統(tǒng)可以幫助公司提升運營管理質(zhì)量，強化公司在整個市場中的競爭力?；诖?，現(xiàn)階段物業(yè)公司需要正確認識會計核算工作對于自身持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要意義，從而結(jié)合現(xiàn)階段存在的問題擬定對策加以解決，順利實現(xiàn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展的目標。

二、物業(yè)公司的財務(wù)管理的具體內(nèi)容及業(yè)務(wù)特點

（一）物業(yè)公司財務(wù)管理的具體內(nèi)容

財務(wù)管理是物業(yè)公司內(nèi)部管理的核心內(nèi)容，開展高效的財務(wù)管理和會計核算工作，能夠為物業(yè)公司資金正常周轉(zhuǎn)提供保障，也有利于降低公司經(jīng)營成本，實現(xiàn)利潤最大化。目前物業(yè)公司的財務(wù)管理主要可以分為三部分內(nèi)容：第一部分是對物業(yè)公司資金的有效管控和合理配置。物業(yè)公司項目多且分散，業(yè)務(wù)范圍繁雜，從而涉及的資金管理內(nèi)容比較廣泛，通過加強財務(wù)管理，有效保證資金的回收和合理配置，以便形成良性循環(huán)。第二部分是結(jié)合不同的業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容，對物業(yè)公司財務(wù)成本進行有針對性的管控，進行成本核算與預(yù)算管理。物業(yè)的財務(wù)成本相對固定，財務(wù)成本的控制不是一味地降低成本、減少開支，而是減少不合理、不必要的開支，以實現(xiàn)成本的有效控制。第三部分是財務(wù)管理是公司內(nèi)控管理的重要組成部分。建立財務(wù)內(nèi)控管理體系能使管理規(guī)范統(tǒng)一，達到監(jiān)督改善，優(yōu)化流程促增效。

（二）物業(yè)公司的業(yè)務(wù)特點

1.物業(yè)管理行業(yè)的特點

物業(yè)公司的具體業(yè)務(wù)開展涉及房地產(chǎn)建設(shè)以及后期業(yè)主服務(wù)消費的各個環(huán)節(jié)，其中還需要與政府、房地產(chǎn)商、業(yè)主等多方主體聯(lián)動溝通，并提供相應(yīng)的服務(wù)，因此業(yè)務(wù)較為復(fù)雜煩瑣。一般物業(yè)公司都是受與之關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司委托，對住宅、寫字樓、公共服務(wù)設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院）中的業(yè)主提供后期服務(wù)。這種服務(wù)內(nèi)容多樣、涵蓋范圍廣，既包括有形的維修管理服務(wù)，又包括無形的綠化、衛(wèi)生清潔等服務(wù)。物業(yè)管理的業(yè)務(wù)更加復(fù)雜，貫穿于房地產(chǎn)的制造、銷售、消費、使用全過程，物業(yè)企業(yè)需要與政府機關(guān)、業(yè)主、開發(fā)商多方面保持良好的溝通。物業(yè)管理的服務(wù)對象和服務(wù)內(nèi)容包括業(yè)主、租售者等，是特定的群體，而非面對普通大眾。這也決定物業(yè)服務(wù)的公共性和綜合性、廣泛性和差異性、及時性和無形性、持續(xù)性和長期性。

2.物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算的特點

物業(yè)公司實行多種經(jīng)營，從事綠化、保潔、工程維修等工作，覆蓋民居、商場、酒樓等物業(yè)，業(yè)務(wù)較廣。物業(yè)公司在財務(wù)管理中需要綜合全面地考慮所有經(jīng)營單位，財務(wù)管理及會計核算的難度大于其他企業(yè)。物業(yè)公司屬于勞動密集型企業(yè)，人力資源管理要求較高，但是人員整體素質(zhì)一般。財務(wù)管理與會計核算兼具理論與實踐，財會人員在處理時要注意公司特點，了解公司發(fā)展的長遠戰(zhàn)略，從整體著眼，把握公司財務(wù)管理大方向。物業(yè)公司在會計核算體制上要不斷完善，嚴格要求，依照流程辦事，嚴格進行內(nèi)部控制，保證單據(jù)的提交獲取和歸納管理審核等工作，注意科目設(shè)置，保證資金使用規(guī)范化。

三、物業(yè)公司的財務(wù)管理和會計核算存在的難點

（一）會計核算不規(guī)范

物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)衍生出來的全新行業(yè)，涉及多方面的內(nèi)容，會計核算的難度相對較高，這也是目前物業(yè)公司財務(wù)管理中存在的普遍問題。就現(xiàn)階段物業(yè)公司會計核算工作來看，存在的最核心問題就是會計核算不規(guī)范。會計制度不健全是造成會計核算不規(guī)范的原因之一，原因在于物業(yè)管理是在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中衍生出來的，屬于全新行業(yè)，在會計核算體系與會計核算制度上面存在不健全的問題，如果沿用以往的記賬方式，會計信息的可靠性、完整性都無法得到保障。此外，現(xiàn)階段推行的會計核算方式較籠統(tǒng)，無法從會計核算結(jié)果上看出不同業(yè)務(wù)活動對應(yīng)的會計信息。以現(xiàn)階段物業(yè)公司使用較多的二級核算模式為例，一級核算主要針對物業(yè)公司的收入和資產(chǎn)等財務(wù)信息，二級核算則是通過人工的方式進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，為一級核算提供數(shù)據(jù)支持，由于人工統(tǒng)計容易發(fā)生人為誤差，而且無法做到對相關(guān)收支信息的細化，造成會計核算方式過于籠統(tǒng)、會計核算數(shù)據(jù)應(yīng)用范圍受限的問題。

（二）會計基礎(chǔ)建設(shè)薄弱

在會計管理方面缺乏豐富的經(jīng)驗，這也是物業(yè)公司普遍存在的問題，其主要體現(xiàn)在缺乏健全的財務(wù)流程、缺乏高素質(zhì)的財務(wù)管理人才兩個方面。前者以財務(wù)審批流程不完善，過于粗放等形式體現(xiàn)，會造成部分業(yè)務(wù)部門或者財務(wù)部門“先斬后奏”的情況，在很大程度上增加了公司的財務(wù)風險。財務(wù)管理人才缺乏的原因主要是物業(yè)公司剛剛起步，很難吸收到優(yōu)秀的財務(wù)人才，加上物業(yè)公司對財務(wù)管理工作的重視度不夠，財務(wù)管理工作人員懈怠工作，對財務(wù)管理制度的執(zhí)行力度不足，這些都屬于物業(yè)公司會計基礎(chǔ)建設(shè)薄弱的重要表現(xiàn)。

（三）預(yù)算與業(yè)務(wù)發(fā)生脫離

現(xiàn)階段物業(yè)公司的財務(wù)管理工作存在預(yù)算與業(yè)務(wù)相互脫離的問題，如此，物業(yè)公司的財務(wù)預(yù)算結(jié)果會發(fā)生較大偏差，執(zhí)行效果也大打折扣，而造成這類情況的原因主要是物業(yè)公司的業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門相互獨立、各司其職，財務(wù)部門主要負責財務(wù)預(yù)算管理工作，其秉持著“收入按時來，開支不超標”的基本原則，更為關(guān)注公司現(xiàn)階段的經(jīng)營數(shù)據(jù)與預(yù)期是否相符、公司的錢賬是否面臨風險等，完全脫離了業(yè)務(wù)部門。這種管理模式的財務(wù)管理將無法給業(yè)務(wù)部門提供足夠的支持，很大程度上制約了公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。

（四）財務(wù)監(jiān)督不完善

現(xiàn)階段的大部分物業(yè)公司都存在財務(wù)基礎(chǔ)建設(shè)不足的情況，對財務(wù)管理的重視度也嚴重不足，更缺乏健全的財務(wù)監(jiān)督機制。部分物業(yè)公司雖然模仿其他公司照搬套用建立起了內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督機制，但并沒有結(jié)合自身的實際狀況，財務(wù)監(jiān)督機制的作用不僅無法得到發(fā)揮，甚至會加重公司內(nèi)部的財務(wù)管理壓力，不利于物業(yè)公司的整體發(fā)展?；诖?，物業(yè)公司的財務(wù)管理需要從頂層設(shè)計出發(fā)，由上至下完成公司的財務(wù)監(jiān)督機制建立和推廣，讓財務(wù)監(jiān)督機制引導(dǎo)企業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。

（五）財務(wù)信息化建設(shè)不足

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展給各行各業(yè)均造成了較大沖擊，引導(dǎo)了管理方式的創(chuàng)新發(fā)展，對于部分中小規(guī)模的物業(yè)公司來說，在其內(nèi)部構(gòu)建信息化管理體系顯然投入與收益不成正比，還會增加公司的財務(wù)負擔，而部分規(guī)模較大的物業(yè)公司雖然構(gòu)建了其內(nèi)部的信息化財務(wù)管理體系，但建設(shè)水平相對較差，信息化程度不高，而且流程體系方面存在諸多不足，如人力資源部門、財務(wù)管理部門、工程部門相互獨立運作，存在著嚴重的信息壁壘，造成溝通效率低下，財務(wù)管理與業(yè)務(wù)發(fā)展脫節(jié)等問題，都沖擊著公司的穩(wěn)定發(fā)展。

四、創(chuàng)新物業(yè)公司財務(wù)管理和會計核算的路徑

（一）進一步加強會計核算的規(guī)范性

近些年來，國家出臺了一系列政策推動物業(yè)公司的會計核算制度改革，強化了物業(yè)公司會計核算的規(guī)范性，尤其是2021 年實施民法典后，物業(yè)公司更是在此借力，不斷完善自己的會計核算制度，搭建自己的財務(wù)管理體系，形成了一套科學(xué)、完整的會計核算制度。這一過程中，物業(yè)公司會計核算的規(guī)范性主要體現(xiàn)在收入分類規(guī)范化、核算業(yè)主公告收益規(guī)范化、區(qū)域模塊統(tǒng)籌管理三個方面。收入分類規(guī)范化是指對物業(yè)公司的營收確認由收付實現(xiàn)制轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)責發(fā)生制，對物業(yè)公司在應(yīng)收賬款的收取方面具有很大幫助。規(guī)范核算業(yè)主公告收益則是以報告的方式對業(yè)主的收益數(shù)據(jù)進行公告，使得所有的物業(yè)公司會計數(shù)據(jù)公正、透明，為其發(fā)展提供了莫大助力。區(qū)域模塊的統(tǒng)籌管理方面，按照區(qū)域模塊的成本數(shù)據(jù)和費用數(shù)據(jù)進行劃分，強調(diào)相關(guān)部門積極配合財務(wù)管理工作，致力于提升物業(yè)公司財務(wù)管理質(zhì)量，保障物業(yè)公司自身穩(wěn)定發(fā)展。

（二）完善財務(wù)基礎(chǔ)建設(shè)

物業(yè)公司在提升財務(wù)管理與會計核算質(zhì)量的過程中，必然要從強化物業(yè)公司財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)，構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系入手。一方面，物業(yè)公司要積極重視財務(wù)管理工作，認識到財務(wù)管理工作的積極意義，提升財務(wù)管理人員的準入門檻與薪酬福利，做好財務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，不斷吸引更多的財務(wù)管理工作人員加入進來，壯大財務(wù)管理的組織架構(gòu)。另一方面，物業(yè)公司要幫助內(nèi)部財務(wù)管理人員組織學(xué)習機會，幫助其接觸最前沿的物業(yè)公司財務(wù)管理理念和思維，不斷提升其綜合素養(yǎng)。財務(wù)管理制度方面，物業(yè)公司要隨著自己的公司發(fā)展階段進行調(diào)控，發(fā)現(xiàn)公司財務(wù)管理與財務(wù)制度方面存在的漏洞并及時修復(fù)完善，確保物業(yè)公司擁有適合自己的完善的財務(wù)管理制度，提升財務(wù)管理水平。

（三）提高預(yù)算管理水平

對于物業(yè)公司來說，財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門應(yīng)當保持足夠的溝通和信息共享，從而避免財務(wù)部門的預(yù)算管理工作與業(yè)務(wù)部門相互脫節(jié)，造成嚴重的預(yù)算偏差問題。以往的預(yù)算管理是在往年數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進行加減得到，完成財務(wù)預(yù)算后直接下放給業(yè)務(wù)部門，這種管理手段遇到市場環(huán)境變化的情況時會直接造成預(yù)算偏差。為解決這一問題，預(yù)算管理必須與業(yè)務(wù)執(zhí)行之間保持良好的信息溝通，實現(xiàn)兩者的統(tǒng)一結(jié)合，如此，財務(wù)部門的預(yù)算管理工作會結(jié)合物業(yè)公司的業(yè)務(wù)狀況、業(yè)務(wù)進展以及業(yè)務(wù)難點等相關(guān)資料，在信息化技術(shù)不斷發(fā)展的背景下，對先進的信息化技術(shù)加以運用，加強信息溝通交流，構(gòu)建起公司預(yù)算管理的信息化管理系統(tǒng)，無疑是解決這一問題，提升公司預(yù)算管理水平的最有效手段。

（四）加強內(nèi)控監(jiān)督體系的建設(shè)

針對物業(yè)公司中存在的會計信息失效、財務(wù)管理失控問題，最有效的解決手段就是在物業(yè)公司內(nèi)部構(gòu)建起完善的財務(wù)監(jiān)督體系，強化自身的財務(wù)監(jiān)督。首先，針對物業(yè)公司的收入監(jiān)督，要重點監(jiān)管物業(yè)費、車位管理費等物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)的收入，確保所有的繳費流程和服務(wù)機制健全，相關(guān)收費記錄數(shù)據(jù)、收費標準文件以及退費管理系統(tǒng)都要做好監(jiān)管。其次是物業(yè)公司的物料監(jiān)督。物業(yè)公司內(nèi)部的各個部門要明確工作職責與權(quán)限，劃分對應(yīng)的管理區(qū)域，物料管理涉及的所有部門，如使用部門、管理部門、采購部門、財務(wù)部門都要納入進來相互監(jiān)督，確保物料采購的公平、公正，對于提供物料的供應(yīng)商，物業(yè)公司要做好資質(zhì)審查工作，將不合格的供應(yīng)商拒之門外。財務(wù)監(jiān)督體系需要做到事前預(yù)防、事中控制、事后問責，三者結(jié)合，共同保證物業(yè)公司各項運營費用支出的合理性和準確性。

（五）提升公司的信息化水平

新時期下各行各業(yè)的信息化建設(shè)對于其自身的發(fā)展都具有很大的推動作用，物業(yè)公司也要加強信息化建設(shè)工作，以智慧物業(yè)為目標，強化物業(yè)公司內(nèi)部不同部門之間的信息溝通，服務(wù)于物業(yè)公司的升級轉(zhuǎn)型，避免財務(wù)管理與相關(guān)部門工作脫節(jié)，保證財務(wù)部門的會計數(shù)據(jù)準確性，提升物業(yè)公司財務(wù)決策質(zhì)量。

五、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)公司伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，但物業(yè)公司財務(wù)管理與會計核算中存在的問題不容忽視，需要認真重視起來，結(jié)合物業(yè)公司的實際狀況，從多個角度出發(fā)，擬定出具備較高可行性的改革手段，優(yōu)化物業(yè)公司財務(wù)管理質(zhì)量，促使物業(yè)公司朝著更好的方向穩(wěn)定發(fā)展。

引用

[1]華美娜.基于物業(yè)公司的財務(wù)管理及會計核算分析[J].財會學(xué)習,2021(23):40-41.

[2]郭澤雄.物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算問題研究[J].財會學(xué)習,2021(22):11-12.

[3]彭鈺婷.物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算問題分析[J].納稅,2021,15(19):103-104.

[4]王牛群.物業(yè)服務(wù)公司財務(wù)管理存在的問題及對策研究[J].商訊,2021(14):48-49.

[5]戴國菲.物業(yè)公司資金內(nèi)控及財務(wù)風險防范[J].中國市場,2020(35):144-145.

[6]雷媛媛.淺析財務(wù)管理在物業(yè)公司的作用[J].中國商論,2020(22):121-122.

[7]李曉霞.基于物業(yè)公司的財務(wù)管理及會計核算的研究[J].今日財富(中國知識產(chǎn)權(quán)),2020(09):152-153.

[8]焦鳳智.物業(yè)公司會計核算與財務(wù)管理分析[J].中國市場,2020(18):161+168.

[9]余維芬.物業(yè)公司會計核算和財務(wù)管理研究[J].財會學(xué)習,2020(16):25-26.

[10]管奕.物業(yè)公司選擇會計管理模式的探索[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2020(05):246-247.

[11]姜媛.物業(yè)公司財務(wù)管理及會計核算問題探討[J].今日財富(中國知識產(chǎn)權(quán)),2020(04):113-114.