趙盼盼

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，一直是企業(yè)發(fā)展壯大中的制約因素，也是發(fā)展鏈條中的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展有著不可忽視的作用，同時(shí)也是保證企業(yè)資金充足的重要手段。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷變化，國家也根據(jù)國情推出了一些有助于企業(yè)發(fā)展的政策，給予了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一些便利條件，做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。融資方式的單一和不夠靈活顯然跟不上企業(yè)發(fā)展的步伐和需求，融資問題和所遇到的困難，顯然已經(jīng)成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要難題，為此探尋多元化的融資渠道及其結(jié)構(gòu)，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)。

二、房地產(chǎn)融資的相關(guān)概述

（一）融資的含義

融資從字面上解釋就是融合資金，融合又分為融入和融出。從廣義上講是出資者給需求者提供資金以獲取經(jīng)濟(jì)效益的一種手段。融資的整個(gè)過程是資金的流出和流入，換言之就是需要資金的籌資人通過各種方式將資金融合，和出資人將資金流出注入融資人的企業(yè)中，總而言之就是將資金進(jìn)行快速周轉(zhuǎn)，讓資金盡快地發(fā)揮效益，最終目的在于雙方都能在資金不斷流動(dòng)的過程中獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益。從狹義上講，融資是通過一定的信譽(yù)和手段在企業(yè)內(nèi)部和外部籌措資金，為自身企業(yè)獲得更多的資金支持，將更多的資金引入是融資的主要目標(biāo)。同時(shí)為了保證企業(yè)的良好發(fā)展，通過相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測，采取有效的方式，利用內(nèi)部積累或外部資金，將資金進(jìn)行整合供給資金需求者加以利用，來滿足資金融資企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，是融資方式中對(duì)資金需要的重要體現(xiàn)和行為。

（二）房地產(chǎn)融資的基本概念

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是需要大量的資金做支撐的，是典型的集中需求資金的行業(yè)，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中融資是必需的，一般是指企業(yè)為了開發(fā)地塊、項(xiàng)目建設(shè)所需要的前期資金，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通及消費(fèi)，運(yùn)用多元化的管理方式，推動(dòng)房屋建設(shè)并將銷售渠道進(jìn)行拓展，靈活融合和運(yùn)用資金的金融活動(dòng)。一般來說，房地產(chǎn)融資的方式有兩種，可以從企業(yè)內(nèi)部的股東進(jìn)行融資，也可以通過第三方進(jìn)行融資。內(nèi)部融資主要是房企在成立時(shí)所注入的資金，包括一些票據(jù)、有價(jià)證券、立即出售的固定資產(chǎn)等、公司在發(fā)展過程中的應(yīng)收賬款、近期可以出售的各種物業(yè)的付款等。同時(shí)還包括企業(yè)的預(yù)收房款，這些都是內(nèi)部融資的渠道。外部融資又可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲取資金，主要是用來解決房地產(chǎn)開發(fā)中短期的資金需求。直接融資一般是長期性的投資，主要是從資本市場獲取資金，包括股票融資、債券融資、房地產(chǎn)信托計(jì)劃、房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資基金等多種融資方式。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的融資特征

首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，需要的資金比較多，對(duì)外部融資的依賴性很高，房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型的產(chǎn)業(yè)，任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都需要大量的資金做支撐，多則幾十個(gè)億，少則千萬。如果只是靠著企業(yè)發(fā)展初期的投入成本資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，為此開發(fā)商要向外部進(jìn)行融資，通過多方面的渠道和手段將外部資金進(jìn)行整合。從整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和局勢的變化來看，已經(jīng)不再局限于靠著銀行這種金融機(jī)構(gòu)融資，但外部融資比例不會(huì)減少，而是在結(jié)構(gòu)方面呈現(xiàn)多元化。

其次，房產(chǎn)和土地的抵押是金融機(jī)構(gòu)比較看重的籌碼。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與開發(fā)的地塊不可分割。土地是固有資產(chǎn)，也是目前比較稀缺的資源，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，可以開發(fā)的黃金地段越來越少，企業(yè)對(duì)土地的需求量也在不斷增加，房地產(chǎn)的市值估價(jià)也會(huì)增高。在外部融資渠道中，金融機(jī)構(gòu)的融資更加直接，但是機(jī)構(gòu)本身為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在抵押物中對(duì)于房產(chǎn)和土地的抵押關(guān)注更多，也是對(duì)金融機(jī)構(gòu)出資的一項(xiàng)重要保障。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道

銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中需要大量的資金，通過抵押的方式向銀行進(jìn)行貸款是比較普遍的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，主要是用于項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)這些活動(dòng)中產(chǎn)生的費(fèi)用，抵押貸款的方式主要有信用貸款和房產(chǎn)抵押貸款。信用貸款。銀行會(huì)對(duì)所要放貸的企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，看看開發(fā)商的信譽(yù)度和開發(fā)過的項(xiàng)目業(yè)務(wù)、日常企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和資產(chǎn)負(fù)債和利潤的情況，還有以往有沒有進(jìn)入銀行黑名單等基本情況，擔(dān)保方式可以是個(gè)人也可以是物品和資產(chǎn)，由于后者產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)小一些，所以在銀行貸款中一般都是要以各項(xiàng)資產(chǎn)作為抵押來進(jìn)行后續(xù)的融資。

四、發(fā)展多元化的融資方式及作用

（一）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托也是房地產(chǎn)企業(yè)用來融資的渠道之一。信托公司是開發(fā)商委托的公司，是法律上房產(chǎn)的擁有者，是有相關(guān)的書面合同契約的，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司可以對(duì)開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)進(jìn)行租售，還可以選擇相關(guān)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，使投出資人獲取溢價(jià)收益和相關(guān)的管理費(fèi)用。它通過對(duì)多元化的投資形式，以多方面組合融資的手段，將房產(chǎn)的業(yè)務(wù)和項(xiàng)目進(jìn)行分散整合，實(shí)現(xiàn)了降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。

目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，銀行的資金加持非常重要，為此房地產(chǎn)企業(yè)一旦有融資需求，第一個(gè)想到的就是銀行，長此以往有很強(qiáng)的依賴性。但是房企的發(fā)展已經(jīng)不再只是行業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，是國家用來調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)手段。國家也出臺(tái)了一些政策，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)，這給房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措出了一道難題，企業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)融到大量的資金，嚴(yán)重地影響了項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度和工期。企業(yè)采取多元化的融資方式如房地產(chǎn)信托，可以拓寬融資渠道，在資本市場上募集資金，再將募集到的資金投資于房地產(chǎn)市場，將房地產(chǎn)市場和資本市場有效地結(jié)合到一起，彌補(bǔ)了銀行貸款的短板，在一定程度上緩解了企業(yè)的資金壓力。另外，創(chuàng)新融資模式還可能吸引國內(nèi)外的投資人，將他們引入房地產(chǎn)業(yè)，等于說是將資金的來源進(jìn)一步擴(kuò)大，可以解決企業(yè)因?yàn)橘Y金緊缺而耽誤項(xiàng)目進(jìn)度的問題。

（二）債券融資

債券融資的對(duì)象是社會(huì)大眾，可以說是最為直接的融資形式，將房地產(chǎn)通過債券發(fā)行，公開向社會(huì)籌集資金，以舉債的形式，在一段時(shí)間后，投資者不僅能夠收回本金，還可以按比例得到利息的分紅。由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入大，債券會(huì)比一般行業(yè)的債券回報(bào)高，與股票相比又能按期收回本金和利息，具備一定的安全性，流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。

還是圍繞資金問題，房地產(chǎn)企業(yè)是極為典型的資金密集型企業(yè)，需要源源不斷地注入資金，發(fā)展初期的自給資金又不多，必須依賴銀行的貸款，但是房產(chǎn)企業(yè)的回款又相對(duì)較慢，長時(shí)間的信貸，利息又是一筆不小的金額，每一個(gè)步驟都要有大量的資金做支撐。為此多元化的融資方式如發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，可以為房產(chǎn)企業(yè)分擔(dān)一定的債務(wù)壓力。企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)一旦有所緩解，企業(yè)就會(huì)有逐步發(fā)展的趨勢。另外，在房企的發(fā)展中，投資基金作為融資的方式之一，是專家進(jìn)行理財(cái)，目的在于降險(xiǎn)增益。資金投資方一定會(huì)以企業(yè)存在的潛質(zhì)，看未來取得的收入進(jìn)行投資，行業(yè)之間的良性競爭，能夠激發(fā)出企業(yè)內(nèi)部人員的斗志，大家將力量聚集在一起，形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，在一定程度上會(huì)給小規(guī)模房企一些沖擊，致使它們快速成長。再者，房地產(chǎn)投資基金是一種股權(quán)性投資，為了避免自身的利益受到損害，房地產(chǎn)投資基金會(huì)采取監(jiān)控的手段，督促企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范化運(yùn)作，不僅起到一個(gè)外部監(jiān)督的作用，同時(shí)也保障了我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（三）股權(quán)融資

股權(quán)融資是為了吸引新的股東，企業(yè)內(nèi)部原有的股東，將一部分自己所持有的股份通過發(fā)行股票進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，讓新的股東參與到企業(yè)管理和分紅中，并為企業(yè)帶進(jìn)全新的資金，這也是融資的有效渠道之一。股權(quán)融資從理論上說是房地產(chǎn)融資渠道中較為可選的方式，不僅能夠最大限度地降低經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)，還無須還本付息，大大地降低了融資的成本。

創(chuàng)新股權(quán)融資的融資方式有利于建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)融資體系，豐富金融市場的投資品種，促進(jìn)金融市場的進(jìn)步和繁榮發(fā)展。就房地產(chǎn)而言，他們開發(fā)過后的土地就無法進(jìn)行二次開發(fā)，我國的土地資源一點(diǎn)點(diǎn)短缺，具有一定的局限性，并且保值力很強(qiáng)，而且可以抵抗通貨膨脹，因此房地產(chǎn)是一項(xiàng)理想的投資品種。但是對(duì)于一些規(guī)模比較小的企業(yè)來說，資金并不充足，想要在房產(chǎn)市場分一杯羹很難，自然也就不能享受收益的果實(shí)。房地產(chǎn)投資基金這項(xiàng)流動(dòng)性較強(qiáng)的融資方式，對(duì)投資者要求并不高，因此這種方式的形成對(duì)于中小投資人來說，是一項(xiàng)全新的機(jī)遇。房地產(chǎn)投資基金作為一種理財(cái)手段，比較科學(xué)和合理，并且回報(bào)率較為穩(wěn)定，不僅讓金融市場中的投資品呈現(xiàn)多樣化，也促進(jìn)了金融市場的繁榮和發(fā)展。

五、房地產(chǎn)融資中的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平差異較大

從我國的地域劃分來看，南方要比北方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，其中北上廣深這種一線城市的GDP 會(huì)更高，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資數(shù)量，在一些南方城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地方，企業(yè)融資就相對(duì)容易。從企業(yè)融資水平上看，一些剛剛發(fā)展或者在發(fā)展中規(guī)模相對(duì)較小的房地產(chǎn)企業(yè)，在市場中占據(jù)的份額較小，可以抵押的房產(chǎn)不穩(wěn)定，在銀行融資難度更大。相比之下，很多境外的企業(yè)資產(chǎn)比較深厚并且有資深管理經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，又受限于國家出臺(tái)的政策，在土地資源緊缺的情況下，很難獲取土地。

（二）融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大

銀行貸款的融資方式可以說是很多房地產(chǎn)企業(yè)的首要選擇，在房產(chǎn)企業(yè)開始收購地塊到開發(fā)建設(shè)再到成品房銷售，這整個(gè)過程都需要銀行的支持，接近四分之三的土地購置以及項(xiàng)目建設(shè)的資金都來自商業(yè)銀行?？梢哉f企業(yè)對(duì)于銀行融資這種方式太過于依賴，而且融資方式太過單一，很容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦多處風(fēng)險(xiǎn)一起發(fā)生，將會(huì)給企業(yè)造成不可估量的損失，不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)營不善，出現(xiàn)的負(fù)債情況過高

企業(yè)在發(fā)展中，負(fù)債大于收益的時(shí)間過長，說明企業(yè)的經(jīng)營不善，大大地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加大了債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)降低投資方的信心，最終導(dǎo)致融資能力下降。為改變這一現(xiàn)象，提升企業(yè)效益，保持企業(yè)的控制權(quán)，避免股權(quán)的稀釋，企業(yè)融資最后只能先進(jìn)行內(nèi)部融資，啟動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的流動(dòng)資金，由于開發(fā)項(xiàng)目的資金太大，企業(yè)內(nèi)部的資金很難滿足項(xiàng)目需求，逐漸企業(yè)的負(fù)債越來越高，一旦資金鏈斷裂或者供應(yīng)不足，后果不堪設(shè)想。

六、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的應(yīng)對(duì)策略

（一）發(fā)展多元化的金融市場，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管控

由于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)于資金的需求量很大，在發(fā)展中必須進(jìn)行融資。為了能夠快速地尋找到投資方進(jìn)行融資，企業(yè)應(yīng)該擴(kuò)展融資渠道，不再只是依賴于銀行，應(yīng)該發(fā)展多元化的金融市場，同時(shí)完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的把控。在此過程中，可以拓展證券二級(jí)市場，有效地發(fā)揮金融工具的特點(diǎn)，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。在信貸方面，可以將風(fēng)險(xiǎn)分解到二級(jí)市場，實(shí)行分散投資原則，進(jìn)行多樣化組合投資，加強(qiáng)管理企業(yè)收益，并盡量地與風(fēng)險(xiǎn)處于平衡狀態(tài)。這樣可以吸引更多的投資人，為企業(yè)注入資金血液，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能吸引到更多的資金。實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資渠道不斷拓展。

（二）建立完善的融資結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)優(yōu)化的機(jī)制

企業(yè)融資結(jié)構(gòu)要符合企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，并與企業(yè)的整體戰(zhàn)略方案相一致，不斷適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)融資結(jié)構(gòu)的要求。無論是中小企業(yè)還是國有企業(yè)，還是哪個(gè)行業(yè)，都要承受市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化、供求關(guān)系的變化以及資本結(jié)構(gòu)的變化，那么企業(yè)的融資也要隨之形成動(dòng)態(tài)變化。對(duì)于融資結(jié)構(gòu)的管理，應(yīng)建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，時(shí)刻地關(guān)注形勢和環(huán)境的細(xì)微變化，及時(shí)地采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

（三）采取多樣化的融資渠道，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資問題的根本就是解決資金，找到更多的投資方，也就是通過好的途徑實(shí)現(xiàn)投融資渠道的創(chuàng)新，發(fā)展多樣化的融資渠道，并且做好整合調(diào)整，形成樣式多種類多的融資模式。讓房地產(chǎn)企業(yè)不再像以往一樣，太過于依賴銀行，打破以銀行融資為主要方式的格局，發(fā)展多層次的融資體系，包括產(chǎn)業(yè)投資基金及房地產(chǎn)信托基金、上市融資、項(xiàng)目融資、債券融資等，這樣不僅能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)逐一地分散，降低融資壓力，也能夠減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

七、結(jié)語

綜上所述，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資是一項(xiàng)新的挑戰(zhàn)，企業(yè)自身要從全局出發(fā)，找到影響企業(yè)發(fā)展的根本因素，突破因融資帶來的發(fā)展瓶頸，盡可能地降低銀行信貸的融資率，從多方面多角度地去創(chuàng)新的融資模式，不依賴于傳統(tǒng)的融資方式，從自身企業(yè)的整體發(fā)展考慮出發(fā)，找尋科學(xué)合理的融資新渠道，以便更好地適應(yīng)行業(yè)的內(nèi)部需求。在拓展融資方式的過程中，企業(yè)自身也要加強(qiáng)品牌創(chuàng)新，借助于科學(xué)化的管理模式，來緩解資金鏈的壓力，繼而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的現(xiàn)狀，幫助房地產(chǎn)企業(yè)得以實(shí)現(xiàn)真正意義上的新時(shí)期新發(fā)展。

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