李建鵬 （總會(huì)計(jì)師） 孫弋寧 任麗偉 孫涵 （上海中建東孚資產(chǎn)管理有限公司 上海 200120）

一、持有物業(yè)運(yùn)營管理競(jìng)爭現(xiàn)狀

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)入常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐進(jìn)一步加快，尤其是主動(dòng)或被動(dòng)持有一定比例存量商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，為抵減資金占用成本、提升經(jīng)濟(jì)效益水平，紛紛成立了專業(yè)的持有物業(yè)運(yùn)營管理公司或事業(yè)部。2019年以來，頭部房地產(chǎn)企業(yè)旗下的商業(yè)運(yùn)營板塊和物業(yè)管理板塊，陸續(xù)加速剝離上市，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。在疫情影響下，持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)的競(jìng)爭愈加激烈。

（一）行業(yè)集中度趨高，但整體競(jìng)爭激烈

國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的幾波調(diào)控政策實(shí)施后，行業(yè)集中度持續(xù)攀升，而持有物業(yè)運(yùn)營管理的大部分企業(yè)是從房地產(chǎn)企業(yè)母公司分拆而來，且高度集中在頭部房企。近年來，從市場(chǎng)集中度來看，CR4 或CR8 企業(yè)的增量份額持續(xù)增加，并逐步具有了一定規(guī)模，但行業(yè)整體仍處于分散競(jìng)爭狀態(tài)。

（二）市場(chǎng)租賃需求潛力大，性價(jià)比成為關(guān)注焦點(diǎn)

我國仍是世界人口大國，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)位列世界第二且高質(zhì)量穩(wěn)增長，在疫情防控方面取得了良好效果，為各行各業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。相比發(fā)達(dá)國家，我國城鎮(zhèn)化水平仍有較大上升空間，城市消費(fèi)能力尚未完全釋放。這些內(nèi)生動(dòng)力和外部環(huán)境，都不同程度上拉高了商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)需求預(yù)期，促進(jìn)持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)快速發(fā)展。但從企業(yè)運(yùn)營成本角度看，持有物業(yè)租賃需求方重點(diǎn)關(guān)注其租金承受能力，高性價(jià)比既有利于租賃需求方達(dá)成合作意向，又提高了持有物業(yè)供給方的議價(jià)能力。

（三）經(jīng)營模式單一，運(yùn)營管理端價(jià)值創(chuàng)造空間收窄

按照持有物業(yè)業(yè)態(tài)分類，有酒店、公寓（長租公寓）、商業(yè)、辦公等，各業(yè)態(tài)經(jīng)營模式在不同的持有主體之間差異不大，譬如酒店采用第三方管理公司運(yùn)營、商業(yè)分割出租、辦公聘請(qǐng)中介出租等，無論是持有物業(yè)運(yùn)營管理頭部企業(yè)還是中小型企業(yè)，其經(jīng)營模式單一且差異化逐步縮小，剔除項(xiàng)目地理位置、第三方資源優(yōu)勢(shì)后，各持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)之間的運(yùn)營模式優(yōu)勢(shì)差距并不大。

（四）持有物業(yè)供給充足，政策傾斜力度大

相比商業(yè)地產(chǎn)黃金發(fā)展時(shí)期，當(dāng)前市場(chǎng)供給的持有物業(yè)新增總量雖然不大，但仍然處于持續(xù)上升趨勢(shì)，且業(yè)態(tài)分布逐步多元化。國家政策端增加或增大了出地項(xiàng)目的持有比例，尤其是持有型住宅的供給量增加，直接推高了市場(chǎng)上公寓或酒店的業(yè)態(tài)規(guī)模，豐富了持有物業(yè)的業(yè)態(tài)類型。此外，各地政府尤其是一線城市地方政府陸續(xù)出臺(tái)租賃市場(chǎng)優(yōu)惠政策，譬如財(cái)政扶持、稅收優(yōu)惠、招商運(yùn)營的獎(jiǎng)勵(lì)，不僅活躍了消費(fèi)市場(chǎng)，還間接地促進(jìn)了持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)的發(fā)展。

綜上，在國家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量穩(wěn)增長的總基調(diào)下，持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)仍處于由快速發(fā)展走向成熟穩(wěn)定的階段，需求相對(duì)旺盛。但在疫情影響下，各企業(yè)存量租賃項(xiàng)目去化壓力較大，增量項(xiàng)目又不斷上市開業(yè)，同行之間競(jìng)爭激烈，且經(jīng)營管理模式單一，核心競(jìng)爭力優(yōu)勢(shì)不明顯。

二、價(jià)值鏈理論下持有物業(yè)運(yùn)營管理的核心競(jìng)爭力

（一）價(jià)值鏈理論下持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的競(jìng)爭力分析

持有物業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)，名義上重心在運(yùn)營管理環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上是其全生命周期的價(jià)值管理，而效果集中顯現(xiàn)在運(yùn)營管理端。離開持有物業(yè)前端項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、投資建造，僅分析企業(yè)運(yùn)營管理端的競(jìng)爭力，并不能得到有價(jià)值的結(jié)論。因此，運(yùn)用價(jià)值鏈理論，分析持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，識(shí)別出支持其增強(qiáng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵活動(dòng)，其實(shí)就是識(shí)別持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的競(jìng)爭力。

1.基本活動(dòng)分析。根據(jù)持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期生產(chǎn)活動(dòng)，其面向客戶提供的主要產(chǎn)品即不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)，物化載體即房屋。因此，其基本活動(dòng)同樣可以包括內(nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營、外部后勤、市場(chǎng)營銷、售后服務(wù)。

（1）內(nèi)部后勤競(jìng)爭力分析。內(nèi)部后勤即與不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)形成有關(guān)的投入活動(dòng)，包括土地、房屋設(shè)計(jì)、施工總分包商等資源。從全生命周期價(jià)值鏈來看，內(nèi)部后勤活動(dòng)中，建安類施工資源等已經(jīng)達(dá)到市場(chǎng)競(jìng)爭白熱化程度，同等資質(zhì)的供方資源不構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的特殊優(yōu)勢(shì)，即使資質(zhì)稍有差別的供方資源，也未必一定構(gòu)成相對(duì)優(yōu)勢(shì)。因此，內(nèi)部后勤活動(dòng)中，構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競(jìng)爭力優(yōu)勢(shì)的主要有稀缺性土地資源和房屋設(shè)計(jì)。

土地意味著持有物業(yè)的地理位置、客群的消費(fèi)能力、租金的議價(jià)能力是否具有先天性優(yōu)勢(shì)，而這種優(yōu)勢(shì)是行業(yè)中競(jìng)爭對(duì)手無法復(fù)制的。房屋設(shè)計(jì)事關(guān)持有物業(yè)的功能性是否齊全、是否超前、是否可實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營并節(jié)省二次投入等諸多因素，是持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)其主要產(chǎn)品——不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)“有用性”的關(guān)鍵所在，必然是其競(jìng)爭力的重要來源。

（2）生產(chǎn)經(jīng)營競(jìng)爭力分析。本環(huán)節(jié)主要是將前期投入轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品，即不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)，集中體現(xiàn)在各類施工質(zhì)量和工程進(jìn)度上。從價(jià)值鏈全鏈條角度來分析，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競(jìng)爭力優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵活動(dòng)就是各項(xiàng)前期設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)落地、施工質(zhì)量符合預(yù)期，繼續(xù)本著功能性目標(biāo)追求卓越。此外，橫跨全生命周期的關(guān)鍵活動(dòng)就是完工效率，建設(shè)期合理縮短就意味著借款占用時(shí)間減少，從而引起房屋造價(jià)總成本下降，增強(qiáng)運(yùn)營期租金議價(jià)能力。

（3）外部后勤競(jìng)爭力分析。本環(huán)節(jié)主要包括未出租房屋日常管理以及已出租房屋交付客戶時(shí)等各項(xiàng)活動(dòng)，從價(jià)值創(chuàng)造角度來看，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的主要活動(dòng)有房屋交付、按照客戶需求對(duì)房屋功能進(jìn)行優(yōu)化以及協(xié)助客戶辦理開業(yè)活動(dòng)有關(guān)行政手續(xù)。其中，按照客戶需求對(duì)房屋進(jìn)行功能優(yōu)化的工作，在很大程度上取決于內(nèi)部后勤活動(dòng)中設(shè)計(jì)工作是否預(yù)設(shè)了本環(huán)節(jié)的優(yōu)化條件，而非本環(huán)節(jié)直接創(chuàng)設(shè)房屋新功能。因此，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的主要活動(dòng)僅有房屋交付和協(xié)助客戶辦理開業(yè)活動(dòng)所需的有關(guān)手續(xù)。

（4）市場(chǎng)營銷競(jìng)爭力分析。持有物業(yè)籌備開業(yè)期到項(xiàng)目終止經(jīng)營前，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期內(nèi)的核心工作就是房屋以較高租金水平實(shí)現(xiàn)出租，使資產(chǎn)不閑置、及時(shí)創(chuàng)造價(jià)值。市場(chǎng)營銷環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的主要活動(dòng)有客戶資源儲(chǔ)備、企業(yè)品牌影響力，這些活動(dòng)在持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期價(jià)值創(chuàng)造中起到了關(guān)鍵作用，也是運(yùn)營管理企業(yè)由重資產(chǎn)演變至輕資產(chǎn)運(yùn)營的核心優(yōu)勢(shì)來源。

（5）售后服務(wù)競(jìng)爭力分析。物業(yè)出租后，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的工作重心主要在于項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍包裝、業(yè)態(tài)調(diào)整、協(xié)助租戶營業(yè)額提升、租戶問題處理、物業(yè)維修等方面，即運(yùn)營管理。而商業(yè)氛圍包裝、業(yè)態(tài)調(diào)整主要受內(nèi)部后勤環(huán)節(jié)中項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)影響，售后服務(wù)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)活動(dòng)只能在項(xiàng)目原定位設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行，除非項(xiàng)目原定位重新設(shè)計(jì)和做出功能性重大調(diào)整。因此，本環(huán)節(jié)構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的主要活動(dòng)有租戶問題處理、物業(yè)維修、協(xié)助租戶營業(yè)額提升。

2.支持活動(dòng)分析。從持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期價(jià)值鏈管理來看，支持活動(dòng)包羅萬象，并非其中某個(gè)單項(xiàng)活動(dòng)可以促使業(yè)務(wù)增值，更多的是相互作用、共同發(fā)力，與基礎(chǔ)活動(dòng)一起為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值。

（1）采購管理競(jìng)爭力分析。在持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)各項(xiàng)采購活動(dòng)中，搭建運(yùn)營管理信息系統(tǒng)十分關(guān)鍵，該系統(tǒng)涉及項(xiàng)目信息采集與更新、客戶資源信息采集與更新、租賃合同全周期管理、應(yīng)收與回款管理、交房與收房、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)，而這些業(yè)務(wù)的信息顆粒度細(xì)、重復(fù)性高、工作量大，勢(shì)必需要一個(gè)相對(duì)集成且功能齊全的操作平臺(tái)來完成，傳統(tǒng)的人工管理無法提供給租戶滿意的服務(wù)，也無法解決運(yùn)營管理效率提升的問題。

（2）技術(shù)開發(fā)競(jìng)爭力分析。從全生命周期來看，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)在技術(shù)開發(fā)上的主要活動(dòng)是節(jié)能環(huán)保技術(shù)在房屋建筑物中的賦能，其目的就是降低產(chǎn)品運(yùn)營成本、提升產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)中的差異化競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，原因是持有物業(yè)運(yùn)營周期長，能耗成本是租戶運(yùn)營成本中占比較大的成本，而該項(xiàng)成本可以通過節(jié)能環(huán)保技術(shù)實(shí)現(xiàn)降低。

（3）人力資源管理競(jìng)爭力分析。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)是服務(wù)密集型企業(yè)，而服務(wù)主要靠人提供，因此，人力資源管理在企業(yè)中的作用十分重要，重點(diǎn)是招聘人員和制定具有市場(chǎng)競(jìng)爭力的薪酬政策，滿足企業(yè)人員動(dòng)態(tài)需求。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施管理競(jìng)爭力分析。從持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)全生命周期角度來看，基礎(chǔ)設(shè)施管理各項(xiàng)活動(dòng)中最具價(jià)值創(chuàng)造力的活動(dòng)就是財(cái)務(wù)管理，這是地產(chǎn)金融屬性的必然要求。常規(guī)財(cái)務(wù)管理和其他基礎(chǔ)設(shè)施管理一樣，并不必然構(gòu)成持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而財(cái)務(wù)管理中的資本運(yùn)作、金融創(chuàng)新卻構(gòu)成了企業(yè)“投融建管退”全周期運(yùn)作的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)解決了持有物業(yè)提前回收投資和規(guī)模擴(kuò)張的難題。

（二）核心競(jìng)爭力特質(zhì)

依據(jù)企業(yè)價(jià)值鏈理論并結(jié)合核心競(jìng)爭力分析有關(guān)理論，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的核心競(jìng)爭力應(yīng)該具備以下特質(zhì)：一是對(duì)租戶有價(jià)值。該特質(zhì)是競(jìng)爭力的核心評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也是優(yōu)化持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)價(jià)值鏈管理中各項(xiàng)活動(dòng)的標(biāo)尺，即對(duì)租戶有價(jià)值的，應(yīng)該鼓勵(lì)并施以資源傾斜；相反，對(duì)租戶沒有價(jià)值的，即使再必要，也要控制資源傾斜，防止非增值部分?jǐn)D占有限資源。二是相比競(jìng)爭對(duì)手更具優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭力是建立在競(jìng)爭過程中的比較優(yōu)勢(shì)，是相比于競(jìng)爭對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，因此，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)的核心競(jìng)爭力是基于特定競(jìng)爭對(duì)手的比較優(yōu)勢(shì)，即自身比對(duì)手更勝一籌。三是很難被模仿或復(fù)制。該特征對(duì)于持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)所在行業(yè)來說，就是鎖定能力的稀缺性或其他能力不可替代該能力。

（三）識(shí)別持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)核心競(jìng)爭力的來源

依據(jù)核心競(jìng)爭力的特質(zhì)，結(jié)合上述價(jià)值鏈兩大活動(dòng)分析，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)核心競(jìng)爭力的來源如下：

1.基本活動(dòng)。內(nèi)部后勤：獲取性價(jià)比較高土地的能力，項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)能力。生產(chǎn)經(jīng)營：施工、設(shè)計(jì)質(zhì)量落位的能力，運(yùn)營節(jié)點(diǎn)達(dá)成、高效施工的能力。外部后勤：房屋高品質(zhì)、快速交付客戶的能力，協(xié)同客戶開業(yè)前行政手續(xù)辦理的能力。市場(chǎng)營銷：各業(yè)態(tài)客戶資源儲(chǔ)備和轉(zhuǎn)化為出租合約的能力、企業(yè)品牌影響力和快速滲入市場(chǎng)的能力。售后服務(wù)：協(xié)同租戶快速處理運(yùn)營過程中出現(xiàn)問題的能力，舉辦項(xiàng)目推廣活動(dòng)以協(xié)助租戶提升營業(yè)額的能力。

2.支持活動(dòng)。采購管理：運(yùn)營管理系統(tǒng)助力業(yè)務(wù)管理提質(zhì)增效的能力。技術(shù)研發(fā)管理：項(xiàng)目節(jié)能環(huán)保技術(shù)等智能化系統(tǒng)和技術(shù)開發(fā)、應(yīng)用的能力。人力資源管理：制定并實(shí)施頗具市場(chǎng)競(jìng)爭力的薪酬制度的能力?；A(chǔ)設(shè)施管理：打造資本運(yùn)作平臺(tái)，以持有物業(yè)為標(biāo)的進(jìn)行金融創(chuàng)新的能力。

持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)和核心競(jìng)爭力如圖1所示。

圖1 持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)和核心競(jìng)爭力

三、提升持有物業(yè)運(yùn)營管理核心競(jìng)爭力的管理建議

（一）加強(qiáng)企業(yè)投資拓展能力，奠定“投融建管退”全周期管理的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

持有物業(yè)運(yùn)營管理始于項(xiàng)目獲取，且項(xiàng)目獲取的質(zhì)量將長期影響后期建造、運(yùn)營管理、退出等工作，企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)做好如下事項(xiàng)。

1.科學(xué)研判，集中精力拓展優(yōu)質(zhì)土地。相比銷售型商品房土地獲取，持有型物業(yè)土地重點(diǎn)研判其長期潛在的運(yùn)營價(jià)值，關(guān)注其交通便利性、商業(yè)氛圍、客群消費(fèi)能力、當(dāng)?shù)卣畬?duì)商業(yè)運(yùn)營管理的政策優(yōu)惠等因素，依據(jù)動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等核心決策指標(biāo)，獲取優(yōu)質(zhì)土地。

2.合理搭建項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目公司應(yīng)堅(jiān)持一項(xiàng)目一法人公司持有的模式，拓寬項(xiàng)目選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)銷售等路徑退出。此外，按照項(xiàng)目投資總額，一次性充實(shí)項(xiàng)目資本金，增強(qiáng)項(xiàng)目后期融資評(píng)級(jí)水平。上述工作均應(yīng)在投資獲地階段、成立項(xiàng)目公司時(shí)全盤予以考慮。

（二）夯實(shí)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、施工效率，確保前期設(shè)計(jì)落位

1.高品質(zhì)推進(jìn)項(xiàng)目施工建設(shè)。持有物業(yè)建成后，運(yùn)營周期長、投資回收慢、資產(chǎn)使用強(qiáng)度高，這就要求項(xiàng)目建設(shè)階段要高品質(zhì)、高質(zhì)量推進(jìn)各項(xiàng)施工任務(wù)，避免運(yùn)營期因項(xiàng)目質(zhì)量問題頻繁維修，甚至功能性大修，從而導(dǎo)致項(xiàng)目二次投入增大，項(xiàng)目利潤空間進(jìn)一步壓縮。

2.提升項(xiàng)目建設(shè)、施工效率。財(cái)務(wù)成本是持有物業(yè)投資成本占比較高的成本項(xiàng)之一，項(xiàng)目施工在高質(zhì)量的前提下，高效推進(jìn)施工進(jìn)度、壓縮建設(shè)周期、節(jié)約建造期資本化利息成本，是確保項(xiàng)目守住動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等關(guān)鍵指標(biāo)的重要保證，也是項(xiàng)目按期投入上市的關(guān)鍵，避免出租合同逾期交房而產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)和損失。

3.前期設(shè)計(jì)落位要精準(zhǔn)、高水平。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)是面向市場(chǎng)提供潛在租戶多業(yè)態(tài)、多功能房屋使用權(quán)的市場(chǎng)主體，項(xiàng)目前期業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃并同步確保施工階段其相應(yīng)設(shè)計(jì)準(zhǔn)確落位，都將為項(xiàng)目投入運(yùn)營后打開更廣闊的租賃市場(chǎng)、滿足更多的潛在租賃需求者奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（三）提升合同履約能力，與租戶合作共贏

項(xiàng)目投入運(yùn)營后，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)主要的經(jīng)營活動(dòng)圍繞著租賃合同開展，其履約能力、履約質(zhì)量狀況直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營成功與否。

1.按期交房，及時(shí)處理租戶反映的問題。項(xiàng)目租賃合同簽訂后，在項(xiàng)目地理位置、周邊消費(fèi)水平等客觀條件既定的情況下，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)依據(jù)合同約定期限快速交房、合約期內(nèi)第一時(shí)間處理租戶合理訴求，這些都將直接影響租戶繼續(xù)履行合同或選擇續(xù)約的意向，同時(shí)影響持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)在市場(chǎng)中的信譽(yù)、口碑，間接影響企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。

2.市場(chǎng)推廣為租戶賦能增收。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)與租戶的關(guān)系是典型的合作共贏市場(chǎng)關(guān)系，通常來說，高出租率水平下，企業(yè)無須過多投入資源，就可以通過有效租賃合同收獲租金收益。但是，持有項(xiàng)目入住的租戶，任何一方投入廣告、活動(dòng)費(fèi)用，都將被其他方“搭便車”而無償分享客流，因此，項(xiàng)目范圍內(nèi)的活動(dòng)主要由持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)組織開展，導(dǎo)入的客流將面向所有租戶，在提升租戶營業(yè)額的同時(shí)也增強(qiáng)了租戶租金承受能力，是典型的合作共贏依存關(guān)系。

（四）搭建租賃渠道，儲(chǔ)備租賃去化的客群資源

持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)在運(yùn)營端的核心能力之一是快速出租，而這一能力是建立在成熟的租賃渠道和豐富的客群資源上。企業(yè)應(yīng)搭建針對(duì)項(xiàng)目基本信息、合同管理、應(yīng)收賬款管理、交房退房管理、客戶營業(yè)數(shù)據(jù)采集、租戶報(bào)修反饋等信息系統(tǒng)平臺(tái)，快速處理運(yùn)營期間的繁雜業(yè)務(wù)，增強(qiáng)租戶管理的效率。

與此同時(shí)，構(gòu)建豐富的客群資源，尤其是大客戶資源，為項(xiàng)目快速提升出租水平貢獻(xiàn)力量，主要途徑如下：一是成立客戶管理部。在公司總部層面成立客戶管理部門，或合并該職能到商管部，專門聯(lián)絡(luò)商家資源信息，更新客戶最新門店經(jīng)營狀況、業(yè)務(wù)拓展范圍、投資要求等信息，為公司項(xiàng)目的快速招商創(chuàng)造條件。二是建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成利益共同體。持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)依據(jù)其戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合存量和新增項(xiàng)目條件，與開店要求相匹配的潛在租戶建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，發(fā)展穩(wěn)固的合作基礎(chǔ)。三是搭建網(wǎng)絡(luò)渠道，發(fā)揮中介資源優(yōu)勢(shì)。除商業(yè)項(xiàng)目外，辦公、公寓項(xiàng)目，中介渠道出租已是十分成熟的去化方式。建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，打通項(xiàng)目信息端口到中介系統(tǒng)端口的分銷渠道，快速推送項(xiàng)目出租信息，面向消費(fèi)者，不斷更新迭代平臺(tái)系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

（五）加快創(chuàng)新研發(fā)，加強(qiáng)人才儲(chǔ)備

伴隨國家綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的總體基調(diào)，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化運(yùn)營項(xiàng)目綠色建造、智慧運(yùn)營等方面的技術(shù)研發(fā)，降低項(xiàng)目運(yùn)營期的能耗，提升運(yùn)營智能水平。此外，提升企業(yè)薪酬競(jìng)爭力，吸引優(yōu)秀人才聚集，打造一支成熟的招商、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。

（六）加強(qiáng)金融創(chuàng)新，提升資本運(yùn)作能力

1.以始為終，謀定金融市場(chǎng)目標(biāo)，培育項(xiàng)目現(xiàn)金流。持有物業(yè)運(yùn)營管理的最終目的不是簡單的依靠項(xiàng)目租金收益維持生存，而是待項(xiàng)目培育成熟后，通過金融手段盤活，從而釋放投資空間，進(jìn)一步做大規(guī)模。而所有金融手段的核心就是項(xiàng)目現(xiàn)金流，提高出租以增收、控制成本以節(jié)支，不斷優(yōu)化項(xiàng)目凈現(xiàn)金流入，為金融盤活夯實(shí)基本面。

2.統(tǒng)御全局，增強(qiáng)全生命周期資本運(yùn)作能力。從當(dāng)前金融政策看，持有物業(yè)項(xiàng)目全生命周期融資工具有項(xiàng)目開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、資產(chǎn)證券化融資、REITs 等，在此基礎(chǔ)上，還可以增加其他金融工具，豐富融資方式，因此，持有物業(yè)運(yùn)營管理企業(yè)要在強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控的前提下，靈活運(yùn)用各種融資工具，充分釋放物業(yè)的金融屬性，為企業(yè)創(chuàng)造新的價(jià)值。