■ 李晶維 何元斌

（云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，云南昆明 650221）

一、引言

目前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵點(diǎn)，2020 年黨的十九屆五中全會(huì)提出“構(gòu)建國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)新格局，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的重要舉措，即健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路①來源：中華人民共和國(guó)中央人民政府網(wǎng)（https://www.gov.cn/）。。2014 年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020 年）》指出“加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境”。所以，在新型城鎮(zhèn)化過程中做到以人為核心，做到城鎮(zhèn)化成果共享是順利完成新型城鎮(zhèn)化的重要突破點(diǎn)。

土地發(fā)展權(quán)是由于土地權(quán)屬變化引起土地利用效率提高帶來的收益。我國(guó)目前城中村改造的主要方式是通過土地征收將城中村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，繼而在城市一級(jí)土地市場(chǎng)出讓，以此來提高城中村土地的利用效率，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)布局。而土地征收后土地發(fā)展權(quán)的收益分配不僅是新型城鎮(zhèn)化需要著重考慮的問題，也是促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)收入差距環(huán)節(jié)的突出問題。

學(xué)術(shù)界關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的研究主要集中在收益分配“歸私”與“歸公”的爭(zhēng)議上（岳文澤等，2021；宗仁，2018）[1][2]，但是，在我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度的背景下，我國(guó)農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益一直“歸公”，所以，張俠等（2006）[3]、李倩和許曉東（2018）[4]認(rèn)為要引入市場(chǎng)談判機(jī)制，借助市場(chǎng)機(jī)制科學(xué)測(cè)算城中村改造的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)增值收益的合理分配。雖然，學(xué)術(shù)界逐漸關(guān)注到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中土地發(fā)展權(quán)的問題，但是，對(duì)土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的評(píng)估還沒有一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，所以，本文主要以金刀營(yíng)城中村改造為背景來評(píng)估農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)收益的合理分配奠定一定的基礎(chǔ)。

二、城中村土地評(píng)估體系的構(gòu)建

（一）改造前城中村土地的估價(jià)體系

由于目前農(nóng)村土地的所有權(quán)只能在集體之間流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地市場(chǎng)是不完全的土地市場(chǎng)，這導(dǎo)致農(nóng)村土地的價(jià)值不能通過完全的土地市場(chǎng)交易來實(shí)現(xiàn)，所以，現(xiàn)在關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)交易的價(jià)值主要通過意愿價(jià)格法、國(guó)家征收補(bǔ)償價(jià)格法、農(nóng)民退出補(bǔ)償價(jià)格法來評(píng)估。意愿價(jià)格法主要是以被調(diào)查者的回答為基礎(chǔ)，根據(jù)被調(diào)查者的支付意愿或者受償意愿來建立數(shù)學(xué)模型，從而評(píng)估出被征收土地的價(jià)值，但是，意愿價(jià)格法評(píng)估出的價(jià)值是非市場(chǎng)價(jià)值，所以，在一定程度上意愿價(jià)格法下的價(jià)值很難具有說服力。國(guó)家征收補(bǔ)償價(jià)格法是政府根據(jù)集體土地的原有用途、類型、大小等對(duì)被征收土地的集體和農(nóng)民給以一定的補(bǔ)償，但是，征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是由政府單方面來制定，農(nóng)村集體和農(nóng)民沒有參與制定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，而只能被動(dòng)接受征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，所以，征收補(bǔ)償時(shí)征地政府與農(nóng)村集體、農(nóng)民是不平等的，政府是處于優(yōu)勢(shì)的一方，而村集體和農(nóng)民是處于弱勢(shì)的一方。因此，可以看出征收補(bǔ)償價(jià)格法下的土地價(jià)值違背了資產(chǎn)評(píng)估的公平性原則。

綜上，本文參考胡銀根（2013）[5]、苑韶峰等（2021）[6]采用退出補(bǔ)償價(jià)格法來評(píng)估改造前城中村土地的價(jià)值，該估價(jià)方法將城中村土地的價(jià)值分為住房保障價(jià)值、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值、情感傳承價(jià)值四個(gè)方面，該估價(jià)方法在考慮城中村土地內(nèi)在價(jià)值的基礎(chǔ)上，本著充分尊重農(nóng)戶的意愿來評(píng)估土地征收價(jià)格。具體公式如下：

其中，P 為土地退出補(bǔ)償價(jià)格，P1、P2、P3、P4分別為住房保障價(jià)值、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值、情感傳承價(jià)值。

1.住房保障價(jià)值

由于城中村土地地理位置的特殊性，現(xiàn)在城中村土地主要是城中村農(nóng)民的宅基地，城中村宅基地上的房屋除了城中村農(nóng)民自住，一部分房屋還用于出租以獲得經(jīng)濟(jì)收入，所以，城中村農(nóng)民從宅基地獲得的保障不僅包括居住保障，還有生活保障、失業(yè)保障。如果城中村土地被征收后，城中村農(nóng)民不僅會(huì)失去可以居住的房屋建筑，也會(huì)失去依附于城中村宅基地上建筑物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，主要表現(xiàn)為宅基地和房屋帶來的出租收入。所以，將城中村土地的住房保障價(jià)值分為居住價(jià)值和保障價(jià)值：

其中：H 表示居住價(jià)值，S 表示保障價(jià)值。

居住價(jià)值主要以公租房的租賃價(jià)格為依據(jù)來計(jì)算：

其中，H 為單位宅基地的居住價(jià)值，A 為城中村總?cè)丝跀?shù)，r 為資本還原利率，B 為城中村宅基地總面積。c 和m 分別為當(dāng)?shù)卣?guī)定的人均住房保障面積、人均每月單位面積租金金額。

保障價(jià)值以政府對(duì)農(nóng)民和城鎮(zhèn)職工的社會(huì)保障補(bǔ)貼為依據(jù)來計(jì)算，公式為：

其中，S 是單位宅基地的保障價(jià)值，Y1是政府為城鎮(zhèn)職工繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)貼，Y2是政府為農(nóng)村居民繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)貼，r 是資本還原利率，B 是城中村的面積。

2.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值

農(nóng)村宅基地作為生產(chǎn)活動(dòng)的空間，生產(chǎn)功能主要有養(yǎng)殖、出租或復(fù)墾為耕地，由于城中村宅基地地理位置的優(yōu)越性，通過出租實(shí)現(xiàn)的生產(chǎn)功能最大，帶來經(jīng)濟(jì)收益最多，所以，城中村土地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值可以通過收益還原法進(jìn)行測(cè)算，公式為：

P2是單位土地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，E 是土地所在區(qū)域的平均租金，r 是資本還原利率，S 是建筑面積，C 是人均住房保障面積，A 是人口。

3.經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值

由于農(nóng)村宅基地未來收益可能具有不確定性的因素，所以，可以把農(nóng)村宅基地看作是金融期權(quán)中的基礎(chǔ)資產(chǎn)，參照農(nóng)地采用期權(quán)定價(jià)模型來對(duì)其評(píng)估經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

在期權(quán)定價(jià)模型中需要假設(shè)以下幾個(gè)方面：（1）宅基地或有權(quán)益為永續(xù)美式看漲期權(quán)；（2）宅基地交易市場(chǎng)屬于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)；（3）交易規(guī)模為外生變量；（4）宅基地的收益滿足幾何布朗運(yùn)動(dòng)。則宅基地的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)價(jià)值為：

P3為城中村宅基地的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)價(jià)值，F(xiàn) 為城中村土地的期權(quán)價(jià)值，E 為城中村宅基地的可確定收益（即租金收入），R 為城中村宅基地出租的收益率（并且假定R/r=1），不確定性σ2、折現(xiàn)率r、預(yù)期收益率μ共同決定β。

4.情感傳承價(jià)值

農(nóng)村社會(huì)的文化情感是全體農(nóng)村居民共同投入的結(jié)果，目前關(guān)于農(nóng)村宅基地的情感傳承價(jià)值還沒有一個(gè)公認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，本文根據(jù)劉丹和鞏前文（2020）[7]的研究，以農(nóng)村居民人均文化娛樂支出為基礎(chǔ)來測(cè)算城中村宅基地的情感傳承價(jià)值。公式為：

其中，E 是農(nóng)村居民人均文化娛樂支出，A 是農(nóng)民所在村莊的總?cè)丝?，B 是村莊宅基地的總面積，r是資本還原利率。

（二）改造后城中村土地的估價(jià)體系

本文采用特征價(jià)格模型對(duì)改造后城中村土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。特征價(jià)格法的一般形式為：P=f（f1，f2，…，fn），其中fi表示被評(píng)估資產(chǎn)的特征屬性。在實(shí)際的評(píng)估中，特征價(jià)格法主要有線性方程、半對(duì)數(shù)方程、對(duì)數(shù)方程三種函數(shù)形式，具體如下：

公式（10）為特征價(jià)格法的線性方程函數(shù)，公式（11）為半對(duì)數(shù)方程函數(shù)，公式（12）為對(duì)數(shù)方程函數(shù)。P 表示土地的價(jià)值，α 表示常數(shù)項(xiàng)，β 表示特征變量的系數(shù)，X 表示土地的屬性（即特征變量），ε表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

三、案例分析

（一）案例概述

金刀營(yíng)城中村位于昆明市盤龍區(qū)金辰街道，東起北京路，西至盤龍江沿河道路，北至金色大道，南至萬源路，被譽(yù)為昆明市的“黃金城中村”。2008年金刀營(yíng)城中村改造項(xiàng)目被列入城改計(jì)劃中，但由于城改項(xiàng)目和征收工作的復(fù)雜性，2019 年該城改項(xiàng)目才正式拉開序幕。該項(xiàng)目涉及改造面積約499.10畝，凈用地面積約332.53 畝，拆遷總建筑面積約85.24 萬平方米，涉及集體土地面積約289.27 畝，涉及拆遷總戶數(shù)約487 戶。

（二）改造前城中村土地的價(jià)值

1.住房保障價(jià)值

根據(jù)昆明市公租房租賃的相關(guān)要求，昆明市公租房的租賃面積標(biāo)準(zhǔn)為20m2/人。根據(jù)昆明市本地寶公布的天驕北麓項(xiàng)目、合心園項(xiàng)目、普惠園項(xiàng)目等22 個(gè)公租房項(xiàng)目的相關(guān)信息，本文取22 個(gè)公租房項(xiàng)目2019 年的單位面積月平均租金12.87 元為租金標(biāo)準(zhǔn)。而金刀營(yíng)城中村改造項(xiàng)目涉及的村集體土地面積約289.27 畝（192 846.67m2），涉及拆遷總戶數(shù)約487 戶，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)，云南農(nóng)村地區(qū)平均每個(gè)家庭的人口為4.92 人，所以，本文假設(shè)以4.92 人為金刀營(yíng)城中村的戶均人口，那么，拆遷涉及總?cè)丝跒? 396 人。資本還原利率參考5 年以上長(zhǎng)期貸款利率4.90%，所以，金刀營(yíng)城中村的居住價(jià)值為：

根據(jù)農(nóng)村居民社會(huì)保險(xiǎn)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用全部由農(nóng)民個(gè)人承擔(dān)，所以，農(nóng)村居民的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用由政府支付的那部分保險(xiǎn)金額為0 元（即Y2=0）。而關(guān)于城市居民社會(huì)保險(xiǎn)繳納標(biāo)準(zhǔn)按照我國(guó)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)的規(guī)定，企事業(yè)單位按職工工資總額的20%為其繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，按職工工資總額的2%為其繳納失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。本文以2019 年昆明市城鎮(zhèn)居民年平均工資94 100 元為職工工資總額來計(jì)算生活保障價(jià)值。

2.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值

根據(jù)58 同城的數(shù)據(jù)顯示金刀營(yíng)周邊城中村住宅租金每月每平方米23.43 元，所以，本文以23.43 元為金刀營(yíng)城中村的出租收益，則金刀營(yíng)城中村土地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值為：

3.經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值

根據(jù)相關(guān)學(xué)者對(duì)中國(guó)商品住宅成交平均價(jià)格、租賃房租金、城市居民消費(fèi)價(jià)格增幅等情況的分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房租年均增速保持在4%①苑韶峰，張曉蕾，李勝男，朱從謀，申屠楚寧.基于地域和村域區(qū)位的宅基地價(jià)值測(cè)算及其空間分異特征研究——以浙江省典型縣市為例［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2021，35（2）：31-40.，所以本文假設(shè)出租的預(yù)期收益率為4%；我國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率取6.73%②周躍輝，周定根.2017-2021 年：中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率測(cè)算分析與政策建議［J］.國(guó)家行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2018（2）：92-97+137.。那么根據(jù)公式（7）和（8）金刀營(yíng)城中村土地期權(quán)價(jià)值為4.75（表1），在假設(shè)確定性條件R/r=1 下，當(dāng)金刀營(yíng)城中村的年租金收入為284.16 元/m2時(shí)，由此帶來的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)價(jià)值P3 是1 335.51 元/m2。

表1 金刀營(yíng)城中村土地期權(quán)價(jià)值表

4.情感傳承價(jià)值

根據(jù)《昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒》2019 年昆明農(nóng)村居民人均文化娛樂支出292.85 元，則城中村宅基地的情感傳承價(jià)值為：

所以，金刀營(yíng)城中村2019 年12 月的土地征收價(jià)值為：

最后，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的月度環(huán)比CPI 數(shù)據(jù)，金刀營(yíng)城中村2021 年5 月的土地價(jià)值為每平米7 790.82 元。

（三）改造后城中村土地的價(jià)值

1.特征變量的選取和量化

本文通過中國(guó)地價(jià)信息服務(wù)平臺(tái)篩選出2018 年1 月-2021 年5 月昆明住宅用地交易的232 個(gè)樣本，參照朱一中等（2015）[8]的做法，將土地價(jià)值影響因素分為個(gè)別因素、區(qū)位因素、鄰里因素三個(gè)方面，選取14 個(gè)特征變量來構(gòu)建特征價(jià)格模型，特征變量的定義和量化方法如表2。

表2 特征變量的定義和量化

續(xù)表

對(duì)樣本數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)分析如表3 所示，其中成交價(jià)格根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的月度環(huán)比CPI 數(shù)據(jù)統(tǒng)一修正為2021 年5 月的價(jià)格（即樣本中最后一塊地的成交時(shí)間）。

表3 特征變量的描述性統(tǒng)計(jì)

2.特征價(jià)格模型的建立

首先本文根據(jù)不同函數(shù)形式的意義，分別對(duì)三種函數(shù)形式的特征價(jià)格模型進(jìn)行分析（表4）。從中發(fā)現(xiàn)對(duì)數(shù)函數(shù)形式的擬合優(yōu)度（調(diào)整的R2）為0.904，均高于線性函數(shù)和半對(duì)數(shù)函數(shù)的擬合優(yōu)度，說明對(duì)數(shù)函數(shù)形式的解釋能力在三種函數(shù)形式中最強(qiáng)，可以解釋因變量的百分比大約為90.4%；并且D-W 檢驗(yàn)結(jié)果顯示，回歸結(jié)果的D-W 的數(shù)值是1.537，該值接近于2，說明特征變量的自相關(guān)性不明顯，即不存在誤差的序列相關(guān)性。所以，本文選取對(duì)數(shù)函數(shù)形式來建立特征價(jià)格模型。

表4 三種模型對(duì)比

由表5 可知，對(duì)數(shù)函數(shù)的特征價(jià)格模型方差分析的顯著水平為0.000，拒絕了全部回歸系數(shù)為零的原假設(shè)，即方程總體線性關(guān)系是高度顯著的，表明樣本中特征變量與土地成交價(jià)的對(duì)數(shù)值之間存在顯著的線性關(guān)系。

表5 對(duì)數(shù)函數(shù)形式的回歸模型方差分析

3.特征價(jià)格模型下土地價(jià)值的評(píng)估

表6 表明各特征變量的容忍度均大于0.1，方差膨脹因子VIF 小于10，說明各特征變量不存在多重共線性問題。根據(jù)表6 的回歸結(jié)果可以看出，在5%的顯著性水平下，14 個(gè)變量中有9 個(gè)變量通過了顯著性水平的檢驗(yàn)，這9 個(gè)變量分別為交易類型、是否靠近地鐵站、面積、容積率、距市中心的距離、距超市的距離、距公園的距離、距購(gòu)物中心的距離、距重點(diǎn)小學(xué)的距離，說明這9 個(gè)特征變量對(duì)昆明市住宅用地的取得價(jià)格有重要的影響。

表6 回歸結(jié)果

續(xù)表

根據(jù)表6 可知：（1）個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的影響如下：當(dāng)交易類型屬于拍賣時(shí)，會(huì)使得ln（成交價(jià)格）增加0.428 個(gè)單位，拍賣相對(duì)于掛牌是屬于更加市場(chǎng)化的交易方式，在拍賣這種交易方式下，會(huì)形成多個(gè)買家互相競(jìng)爭(zhēng)買地的情況，從而形成賣方市場(chǎng)，最后賣方會(huì)以最高的價(jià)格來出讓土地。當(dāng)?shù)貕K靠近地鐵站時(shí)，即地塊周邊1km 范圍內(nèi)有地鐵站，相應(yīng)地，ln（成交價(jià)格）會(huì)增加0.281 個(gè)單位。當(dāng)ln（面積）每增加一個(gè)單位時(shí)，ln（成交價(jià)格）增加0.972 個(gè)單位，這可能是因?yàn)榇竺娣e的土地可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，降低了開發(fā)的單位成本，獲得規(guī)模收益，所以，大面積土地更能得到開發(fā)商的青睞。ln（容積率）增加一單位ln（成交價(jià)）增加0.544個(gè)單位，這是因?yàn)槿莘e率在合理范圍內(nèi)，越高的容積率代表土地利用效率越高，相應(yīng)地，地價(jià)也會(huì)越高。

（2）區(qū)位因素對(duì)地價(jià)的影響如下：ln（距市中心的距離）每減少一個(gè)單位ln（成交價(jià)）增加0.343 個(gè)單位，所以，土地離市中心越近地價(jià)就越高，一是市中心聚集了商業(yè)、文化、金融等配套設(shè)施，完善的生活配套會(huì)增加周圍土地的價(jià)格；二是市中心商業(yè)用地價(jià)格的高收益會(huì)倒逼住宅用地價(jià)格的提高。

（3）鄰里因素對(duì)地價(jià)的影響如下：ln（距超市的距離）每減少一個(gè)單位ln（成交價(jià)）就增加0.184 個(gè)單位；ln（距公園的距離）每減少一個(gè)單位ln（成交價(jià)）增加0.127 個(gè)單位；ln（距購(gòu)物中心的距離）每減少一個(gè)單位ln（成交價(jià)）增加0.189 個(gè)單位；ln（距重點(diǎn)小學(xué)的距離）每減少一個(gè)單位ln（成交價(jià)）增加0.046 個(gè)單位，這表明人們對(duì)生活便利性、教育的重視程度較高，當(dāng)?shù)貕K離超市、購(gòu)物中心、重點(diǎn)小學(xué)越近時(shí)，那么地價(jià)越高。

本文按5%的顯著性水平標(biāo)準(zhǔn)，交易類型、是否靠近地鐵站、面積、容積率、距市中心的距離、距超市的距離、距公園的距離、距購(gòu)物中心的距離、距重點(diǎn)小學(xué)的距離9 個(gè)特征變量指標(biāo)進(jìn)入模型，回歸結(jié)果如表7 所示。根據(jù)回歸結(jié)果，可以得到2021年5 月金刀營(yíng)城中村土地作為住宅用地的價(jià)值為每平米17 253.02 元。

表7 特征變量的回歸結(jié)果

2021 年5 月金刀營(yíng)城中村改造前的土地價(jià)值為每平米7 790.82 元，改造后的土地價(jià)值為每平米17 253.02 元。根據(jù)相關(guān)文件，金刀營(yíng)征收過程中對(duì)地上建筑物的補(bǔ)助約為6 008.07 萬元，扣除地上建筑物的補(bǔ)償，金刀營(yíng)城中村改造后每平米土地增值（即發(fā)展權(quán)價(jià)值）9 391.72 元，約為改造前價(jià)值的1.21 倍。

四、研究結(jié)論與建議

本文以昆明市金刀營(yíng)城中村改造為例，采用退出補(bǔ)償價(jià)格法來評(píng)估金刀營(yíng)城中村改造前的土地價(jià)值，再利用2018 年1 月-2021 年5 月昆明市232 宗住宅用地的成交數(shù)據(jù)為樣本構(gòu)建特征價(jià)格模型評(píng)估金刀營(yíng)城中村改造后的價(jià)值，最后，將改造前后的價(jià)值對(duì)比發(fā)現(xiàn)，金刀營(yíng)城中村改造后土地價(jià)值大幅增加，由此產(chǎn)生的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值為9 391.72 元/m2，約為改造前價(jià)值的1.21 倍。

基于以上結(jié)論，本文就我國(guó)農(nóng)村土地從集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地產(chǎn)生的土地發(fā)展權(quán)相關(guān)問題提出以下建議：

1.土地對(duì)于農(nóng)民來說是生存的基礎(chǔ)，政府征收農(nóng)村土地時(shí)，不能只是采用“一次性補(bǔ)償”的策略，而不考慮農(nóng)民土地被征收后長(zhǎng)期的生存問題，政府應(yīng)積極推進(jìn)農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)收益分配“公私兼顧”，改變?cè)瓉硗恋匕l(fā)展權(quán)收益“歸公”的局面，讓農(nóng)村集體和農(nóng)戶參與到土地發(fā)展權(quán)收益的分配體系當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)收益合理分配。

2.退出補(bǔ)償價(jià)格法下農(nóng)村土地價(jià)值的評(píng)估本著“損失什么，補(bǔ)償什么”的原則，引入市場(chǎng)機(jī)制，把土地的社會(huì)保障價(jià)值和情感價(jià)值考慮在內(nèi)，更加公平、合理的從農(nóng)村土地發(fā)揮的功能來衡量農(nóng)村土地的價(jià)值，該方法不僅為建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估的體系奠定了基礎(chǔ)，而且，該方法同時(shí)適用于城市房屋拆遷時(shí)價(jià)值的測(cè)算。

3.特征價(jià)格模型的建立過程中需要運(yùn)用大量的土地交易樣本，這在一定程度上保證了評(píng)估結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性。但是，特征價(jià)格法對(duì)樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性要求十分嚴(yán)格，并且，目前對(duì)于土地價(jià)格影響因素的量化方法比較多樣，所以，相關(guān)土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和土地價(jià)格影響因素量化方法的統(tǒng)一對(duì)于規(guī)范特征價(jià)格模型在土地評(píng)估中的運(yùn)用顯得十分重要。