文容

隨著城市化進程加快，房地產(chǎn)行業(yè)迸發(fā)出巨大發(fā)展動力。但是隨著國家經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變以及對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的加強，房地產(chǎn)行業(yè)也必須進行發(fā)展模式的變革，要高度重視對風(fēng)險因素的防控。而財務(wù)內(nèi)控管理是由一系列程序和方法構(gòu)成的重要制度安排，是推動房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)運營的保障。

財務(wù)內(nèi)部控制指企業(yè)在財務(wù)組織管理方面采取的措施、方法和程序，其目的在于提高會計信息的質(zhì)量、保障資源的安全，實現(xiàn)經(jīng)濟目標。當前，在新冠肺炎疫情沖擊、政策調(diào)控趨緊的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視對經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的防范，以提升企業(yè)核心競爭能力。在實踐中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控建設(shè)仍然存在一系列的問題，比如管理者財務(wù)內(nèi)控意識薄弱、財務(wù)內(nèi)控制度不健全、財務(wù)內(nèi)控力度不足等。因此，基于這種背景，開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的研究具有十分重大的現(xiàn)實意義。

一、財務(wù)內(nèi)控制度的概念與要素

（一）財務(wù)內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制是企業(yè)重要的經(jīng)濟控制活動，是由企業(yè)存在的需求所推動的，是基于目標而建設(shè)的重要制度保障。也有研究認為內(nèi)部控制是為了提升運營效率，企業(yè)有效地收集數(shù)據(jù)和配置各種資源，并在單位內(nèi)部所進行的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制。

根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》說明，所謂內(nèi)部控制指的是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、管理層和全體員工實施的，旨在實現(xiàn)控制目標的過程。內(nèi)部控制的基本目標是保障企業(yè)經(jīng)營的合法性以及資產(chǎn)安全，提高財務(wù)報告的信息質(zhì)量，推動戰(zhàn)略目標實現(xiàn)等。財務(wù)內(nèi)部控制，顧名思義是與會計活動相關(guān)的內(nèi)部控制制度?？梢岳斫鉃?，為了實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，由企業(yè)整體實施與參與的，旨在控制財務(wù)風(fēng)險、提高財務(wù)管理水平的一系列制度、程序和方法。

（二）財務(wù)內(nèi)部控制的構(gòu)成要素

根據(jù)COSO的內(nèi)部控制理論框架，財務(wù)內(nèi)部控制要素主要體現(xiàn)在五個方面：第一，內(nèi)部環(huán)境。所謂內(nèi)部環(huán)境只能是與企業(yè)財務(wù)活動相關(guān)的內(nèi)部控制環(huán)境，比如企業(yè)的財務(wù)組織機構(gòu)、職責(zé)權(quán)限的分配和企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督制度等。第二，風(fēng)險評估。企業(yè)所面臨的風(fēng)險主要包括內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。就內(nèi)部風(fēng)險而言，企業(yè)應(yīng)該高度關(guān)注關(guān)鍵崗位人員的職業(yè)道德水平、崗位勝任能力等。在外部風(fēng)險方面，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注政治環(huán)境、社會環(huán)境等。第三，控制活動?？刂苹顒邮菚媰?nèi)部控制的核心要素。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)風(fēng)險評估的結(jié)果采取手工控制和自動控制相結(jié)合的方式，將風(fēng)險控制在企業(yè)可接受的范圍之內(nèi)。第四，信息與溝通。企業(yè)應(yīng)該完善信息與溝通制度，確定信息的搜集、整理、傳遞和分析的程序，保證信息能夠在橫向和縱向維度的有效傳遞。企業(yè)可以通過查詢業(yè)務(wù)經(jīng)營資料、財務(wù)信息資料以及審計資料的形式來獲得信息。第五，內(nèi)部監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督是會計內(nèi)部控制制度的重要保障因素，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)會計法律法規(guī)的要求確定內(nèi)部審計機構(gòu)的職責(zé)，并規(guī)范內(nèi)部監(jiān)督的程序和方法。企業(yè)應(yīng)著重開展內(nèi)部審計機構(gòu)的建設(shè)，加強崗位設(shè)計和人員隊伍建設(shè)。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的重要性

新形勢下，加強房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控管理至關(guān)重要。就財務(wù)內(nèi)控內(nèi)涵來說，財務(wù)內(nèi)控管理可以幫助企業(yè)創(chuàng)造價值，實現(xiàn)經(jīng)營目標，同時也能促進企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營，能建立高效的風(fēng)險預(yù)警機制，實現(xiàn)對風(fēng)險的識別、評估和應(yīng)對。通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)內(nèi)控管理的重要性主要體現(xiàn)在三個方面：

首先，財務(wù)內(nèi)控能幫助企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的投資周期較長、項目融資量大、容易受到外在環(huán)境因素的影響。企業(yè)在經(jīng)營中稍有不慎，就有可能會面臨資金鏈條斷裂風(fēng)險、營銷風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。而財務(wù)內(nèi)控制度能通過內(nèi)部環(huán)境營造、授權(quán)審批設(shè)計、合同管理控制、風(fēng)險預(yù)警體系搭建等實現(xiàn)對各流程的風(fēng)險梳理，從而將風(fēng)險控制在萌芽狀態(tài)。

其次，財務(wù)內(nèi)控是進行成本控制的有效手段。財務(wù)內(nèi)控要求房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部監(jiān)督機制建設(shè)。有效的內(nèi)部監(jiān)督機制會對原材料采購、運輸、工程施工、竣工階段的成本耗費進行有效監(jiān)督，確保每一筆成本耗費都被包含在預(yù)算范圍內(nèi)。同時，內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)還會嚴格監(jiān)督材料的使用，避免出現(xiàn)成本浪費的情形。這樣就能確保成本的精準分配與控制。

最后，加強財務(wù)內(nèi)控能提升資產(chǎn)的安全性。財務(wù)內(nèi)部建立嚴格的資產(chǎn)管理制度，要求實現(xiàn)資產(chǎn)采購審批、付款和驗收崗位的分離，同時明確資產(chǎn)使用的第一責(zé)任人。各使用人員應(yīng)加強對資產(chǎn)的維護和保養(yǎng)。此外，嚴謹?shù)馁Y產(chǎn)盤點制度會及時對比業(yè)務(wù)部門的資產(chǎn)臺賬和會計部門的信息臺賬，保證賬實、賬表的相符，這會大大提升資產(chǎn)的安全性。

三、當前我國房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控管理存在的問題

（一）缺乏財務(wù)內(nèi)控的意識

意識對行為具有能動的反作用，但在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財務(wù)內(nèi)控的意識。首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將大量的資金投入到房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售層面上，并積極拓展新的融資渠道、擴大銷售收入、提升服務(wù)水平。領(lǐng)導(dǎo)者普遍認為加強財務(wù)內(nèi)控會耗費企業(yè)一定的人力、物力和財力，但是卻不能對銷售收入的提升起到直接促進作用。因此，財務(wù)內(nèi)控制度長期處于被忽略的狀態(tài)。其次，對于財務(wù)部門而言，加強財務(wù)內(nèi)控就會實現(xiàn)對財務(wù)崗位的重新設(shè)計，要求財務(wù)人員重新調(diào)整能力結(jié)構(gòu)，且增加了工作量，因此財務(wù)人員對財務(wù)內(nèi)控的建設(shè)缺乏參與的積極性。最后，對于業(yè)務(wù)部門而言，財務(wù)內(nèi)控會將財務(wù)監(jiān)督移至業(yè)務(wù)流程的前端環(huán)節(jié)，會實時監(jiān)控業(yè)務(wù)人員的工作狀態(tài)，這進一步加大了業(yè)務(wù)人員的工作壓力，因此部分業(yè)務(wù)人員對財務(wù)內(nèi)控建設(shè)存在一定的抵觸情緒。

（二）內(nèi)部監(jiān)督體系不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督體系不完善。一方面，內(nèi)部審計機構(gòu)的地位較低，獨立性不足。在企業(yè)組織體系中，內(nèi)部審計部門是同其他業(yè)務(wù)部門和職能部門是平級的關(guān)系，因此其較難發(fā)揮內(nèi)部審計的剛性約束作用，逐漸淪為為業(yè)務(wù)運行“保駕護航”的部門。同時，內(nèi)部審計人員的專業(yè)素質(zhì)不足。部分內(nèi)審人員僅僅具備會計專業(yè)技能，缺乏與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的工程造價、工程管理以及信息系統(tǒng)審計的知識素養(yǎng)。另一方面，各個部門自我稽核也是內(nèi)部監(jiān)督的重要組成部分。在實踐中，部分財務(wù)稽核崗位的設(shè)計存在一定問題，無法實現(xiàn)各崗位的交叉稽核工作。因此，單純的財務(wù)稽核工作往往流于形式，無法發(fā)現(xiàn)財務(wù)內(nèi)控運行中存在的實質(zhì)問題。

（三）財務(wù)內(nèi)部控制活動不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控活動并不完善。首先，在預(yù)算管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣采用“由上至下”的預(yù)算編制程序，對各業(yè)務(wù)部門的實際生產(chǎn)能力認識不清，容易制定不切實際的預(yù)算指標。如果全面預(yù)算管理委員會制定的業(yè)務(wù)部門預(yù)算額度較高，那么業(yè)務(wù)部門就有可能會出現(xiàn)浪費預(yù)算資金的情況。其次，在資產(chǎn)管理方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理秩序較為混亂，無法確定資產(chǎn)管理的第一責(zé)任人。與此同時，針對購入的固定資產(chǎn)，財務(wù)部門未能及時入賬和計提折舊。這就導(dǎo)致固定資產(chǎn)賬實不符的情況時有發(fā)生。再次，在項目管理方面，由于項目建設(shè)地與房地產(chǎn)機構(gòu)所在地并不一致，因此，機構(gòu)財務(wù)部門在項目建設(shè)的監(jiān)控方面存在一定的局限，財務(wù)人員無法對項目建設(shè)中存在的材料浪費、設(shè)計變更、工程延期等情況進行深入檢查與監(jiān)督。

（四）財務(wù)內(nèi)控信息化建設(shè)滯后

財務(wù)信息化建設(shè)能實現(xiàn)數(shù)據(jù)處理的自動化，實現(xiàn)對風(fēng)險的自動化預(yù)警。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控信息化建設(shè)較為滯后。首先，房地產(chǎn)企業(yè)各部門的信息系統(tǒng)建設(shè)基本上處于“各自為政”的狀態(tài)，其技術(shù)標準和數(shù)據(jù)口徑還存在較大差異。對于業(yè)務(wù)部門傳送的數(shù)據(jù)，財務(wù)人員需要進行數(shù)據(jù)口徑的轉(zhuǎn)化，這一過程經(jīng)常會發(fā)生數(shù)據(jù)處理錯誤，從而降低了會計信息質(zhì)量。其次，信息安全機制水平不足。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息基本都保存在電腦硬件中，而一旦未能建設(shè)防病毒和侵入機制，其財務(wù)信息極有可能發(fā)生泄露的情況。最后，房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立信息化的風(fēng)險預(yù)警體系。在市場環(huán)境中不確定因素日益增多的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過召開定期會議的方式來分析當前面臨的風(fēng)險類型與大小。然而這種機制在風(fēng)險預(yù)警方面存在一定的滯后性，無法將風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)。

四、新形勢下加強房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控管理的策略

（一）增強財務(wù)內(nèi)控意識

只有從思想層面入手，增強房地產(chǎn)管理人員的財務(wù)管理意識，才能推動財務(wù)內(nèi)控活動的有效運行。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該加強學(xué)習(xí)，積極參與財政部門和稅務(wù)部門舉辦的財務(wù)內(nèi)控培訓(xùn)會議，并會同財務(wù)管理人員加強內(nèi)控理論研究，深化對新形勢下財務(wù)內(nèi)控制度的理解與認識。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門可以構(gòu)建財務(wù)內(nèi)控學(xué)習(xí)小組，該小組應(yīng)定期學(xué)習(xí)最前沿的財務(wù)內(nèi)控知識，并開展財務(wù)內(nèi)控的理論研討會議，各參與人員要向主管人員上報財務(wù)內(nèi)控學(xué)習(xí)心得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在單位內(nèi)部大力營造財務(wù)內(nèi)控的環(huán)境，積極開展宣傳工作，比如可以運用信息技術(shù)元素，建立財務(wù)內(nèi)控網(wǎng)站、財務(wù)內(nèi)控公眾號、開發(fā)財務(wù)內(nèi)控手機APP等。信息化的傳播手段打破了財務(wù)內(nèi)控知識宣傳在時間和空間方面的限制。

（二）完善內(nèi)控監(jiān)督體系

首先，內(nèi)審機構(gòu)應(yīng)獨立于企業(yè)其他部門和機構(gòu)，這樣才能充分發(fā)揮內(nèi)控管理的監(jiān)督、預(yù)警、控制和評價作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以進一步完善財務(wù)內(nèi)部審計組織結(jié)構(gòu)，整合組織框架，提升內(nèi)部審計機構(gòu)的地位，賦予其更多的權(quán)力。舉例來說，企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)可以直接由單位負責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)。同時，企業(yè)還可以將內(nèi)審機構(gòu)的經(jīng)費獨立出來，降低內(nèi)審經(jīng)費對財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門的依賴。企業(yè)決策層應(yīng)該直接確定內(nèi)審機構(gòu)的經(jīng)費額度，并保障預(yù)算經(jīng)費的落實。其次，要打造高素質(zhì)的內(nèi)部審計人員隊伍。除了要配備具有專業(yè)會計、工程造價和工程管理知識的專業(yè)審計人員之外，還應(yīng)培養(yǎng)具有多方面能力的復(fù)合型人才。最后，要加強財務(wù)內(nèi)控自我稽核制度建設(shè)，財務(wù)部門應(yīng)該建立“交叉稽核、上下級稽核”的財務(wù)稽核模式。

（三）完善財務(wù)內(nèi)控活動

首先，要加強對財務(wù)運行流程的管理。財務(wù)部門要加強對預(yù)算編制流程、預(yù)算執(zhí)行流程、資金審批流程、資金支付流程、資產(chǎn)管理流程的實時監(jiān)管。比如針對預(yù)算管理流程，財務(wù)人員應(yīng)評估預(yù)算編制是否嚴格遵守了“一上一下”的程序，預(yù)算執(zhí)行是否是以事前制定的預(yù)算指標為依據(jù)等。其次，要加強財務(wù)內(nèi)控現(xiàn)場管理制度。對于財務(wù)和業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是重要項目的建設(shè)與管理，財務(wù)部門可以成立財務(wù)內(nèi)控現(xiàn)場管理小組。小組成員要深入到項目管理的一線，實施監(jiān)督和管理項目過程，比如監(jiān)督項目預(yù)算執(zhí)行、配合預(yù)算調(diào)整、做好項目進度記錄等。最后，要積極發(fā)揮財務(wù)內(nèi)控的風(fēng)險管理職能。由于風(fēng)險蘊藏在企業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)，因此企業(yè)要建立各部門的風(fēng)險信息協(xié)調(diào)機制，提高企業(yè)對市場信息敏銳度，進而更快速應(yīng)對風(fēng)險因素。

（四）加強財務(wù)內(nèi)控信息化建設(shè)

企業(yè)應(yīng)該以信息化建設(shè)為契機，提升財務(wù)內(nèi)控水平。首先，企業(yè)可以以財務(wù)信息系統(tǒng)的技術(shù)標準和數(shù)據(jù)口徑作為參考，加強業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)，最終實現(xiàn)不同類型信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)聯(lián)動。與此同時，企業(yè)還可以在不同信息系統(tǒng)之間建立共享數(shù)據(jù)庫，以實現(xiàn)對關(guān)鍵數(shù)據(jù)的沉淀和儲存。各信息系統(tǒng)實現(xiàn)了數(shù)據(jù)從收集、儲存、整理和分析的自動化，大大降低了手工處理的錯誤率。其次，要通過信息系統(tǒng)構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警體系。企業(yè)可以根據(jù)各財務(wù)活動的特征，確定風(fēng)險預(yù)警指標，比如可以設(shè)置應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等考核指標。最后，企業(yè)可以將事先確定的各種風(fēng)險預(yù)警值嵌入到財務(wù)信息系統(tǒng)中。一旦財務(wù)信息系統(tǒng)在財務(wù)分析中發(fā)現(xiàn)某項財務(wù)指標超過了風(fēng)險預(yù)警值，就會自動向管理者發(fā)出預(yù)警信息。而管理者在接收到預(yù)警信息后會根據(jù)風(fēng)險的類型和大小制定針對性的應(yīng)對方案。

結(jié) 語

加強財務(wù)內(nèi)控管理成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場變化的重要手段。在國家開展宏觀調(diào)控、市場不確定因素增多的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從多個角度入手建設(shè)完善的財務(wù)內(nèi)控體系。從實際情況看，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)內(nèi)控的意識、內(nèi)部監(jiān)督體系不完善、財務(wù)內(nèi)控信息化建設(shè)滯后。文章提出了多方面針對性的對策，比如增強內(nèi)控意識、完善財務(wù)內(nèi)控活動、加強財務(wù)信息化建設(shè)等，期望能為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系的完善提供一定的參考與借鑒。

（作者單位：東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）