文／李彥婷、劉世超 包鋼勘察測繪研究院 內(nèi)蒙古包頭 014010

1、前言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提升，同時也推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的支柱，能夠有效推動到我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中也存在著一定的波動性，會影響到金融體系的穩(wěn)定，為此有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)要分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動的因素，及時了解金融風(fēng)險防控措施。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動原因

2.1 中國城鄉(xiāng)差距較大

中國的機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)改革措施在1998年，中國的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展將繼續(xù)快速增長。此外，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)在2008年發(fā)生，總體趨勢放緩，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍存在波動。到目前為止，最重要的問題始終存在于中國和經(jīng)濟(jì)方面，城鄉(xiāng)差距較大。小縣城和大城市的房價有很大區(qū)別。大城市的房價漲幅相對較大， 相對較大，然而，小城市近年來發(fā)生了重大變化，現(xiàn)在是中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型的時期。房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展不是很好。因此，許多公司不愿意投資房地產(chǎn)行業(yè)，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)甚至還限制大城市的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場行業(yè)快速發(fā)展的趨勢是明顯的。由于城市之間的巨大差距和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的振蕩。

2.2 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡

中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然不平衡。這一現(xiàn)狀充分反映在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的不平衡性和城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡性上，造成許多人在大城市發(fā)展的不利現(xiàn)象，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大城市持續(xù)發(fā)展，這個偏遠(yuǎn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到限制，這就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)狀況。事實上，房地產(chǎn)投資在主要的房地產(chǎn)投資行業(yè)的經(jīng)濟(jì)中并不能迅速發(fā)展，而且總是會出現(xiàn)不平衡的明顯變化。如果經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展不均衡，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資在許多方面制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且可以看出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體互補。由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，如果房地產(chǎn)市場在未來幾年發(fā)展，在整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展中仍會出現(xiàn)波動幅度大的不利現(xiàn)象。

2.3 政府對此介入少

在房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展過程中始終存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展振蕩的核心問題。還有一個重要的根本原因是，國家政府在這方面的參與不夠積極，不能在細(xì)分行業(yè)中發(fā)揮決定性作用，不能允許國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，是的，經(jīng)濟(jì)正在加速但正在后退。這個地方的整體經(jīng)濟(jì)波動是第二位的，但它具體反映在一個普遍現(xiàn)象上，即未來房價將繼續(xù)上漲，現(xiàn)代人買不起房子。到目前為止，房地產(chǎn)市場價格的大幅上漲并沒有放緩，但除了一些房地產(chǎn)公司在壓力下繼續(xù)發(fā)展外，許多行業(yè)在近幾年的發(fā)展并不具備整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和經(jīng)濟(jì)蕭條的現(xiàn)狀，許多人已經(jīng)失去了工作。有些人甚至付不起首期款，也付不起抵押貸款。因此，房價的下跌仍然居高不下，導(dǎo)致許多人買不起房子的問題。然而，市場價格較高，但房地產(chǎn)公司出售的房屋較少，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展往往會產(chǎn)生較大的波動。

2.4 房地產(chǎn)資金依賴性

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，問題之一是房地產(chǎn)開發(fā)后期過于依賴大銀行的銀行貸款，缺乏資金保障。房地產(chǎn)業(yè)作為資本資源密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一部分，在實際的發(fā)展過程中，必須依靠銀行貸款等綜合性的資金擔(dān)保，才能在早期的發(fā)展中發(fā)揮作用。根據(jù)中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)調(diào)查結(jié)果和銀行個人貸款綜合數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場新項目中非常重要的一部分是土地合作開發(fā)。在這方面，在房地產(chǎn)全面發(fā)展的中后期，這些商品將增加大量的土地，申請再貸款一塊土地的基本成本是80%，主要都是來自銀行的個人貸款。在銀行業(yè)的發(fā)展過程中，大部分風(fēng)險都是集中在房地產(chǎn)業(yè)。在銀行機(jī)構(gòu)快速發(fā)展的過程中，再加上大部分新增資金都貸給了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，這意味著房地產(chǎn)投資行業(yè)的整體發(fā)展與非銀行金融機(jī)構(gòu)的持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)，可能影響相關(guān)行業(yè)。即房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展能夠穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)商業(yè)銀行的金融風(fēng)險較小，房地產(chǎn)投資等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展并不相對穩(wěn)定，銀行等金融機(jī)構(gòu)的金融相對風(fēng)險較高。根據(jù)風(fēng)險承擔(dān)理論，銀行等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)直接或間接承擔(dān)房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險因素，這將給金融機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展帶來巨大的金融風(fēng)險。由于銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展，存在著許多的不確定因素。

2.5 住房信貸風(fēng)險

隨著我國房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，以及購物者潛在需求的持續(xù)快速增長，許多居民和家庭可能會出現(xiàn)“不僅僅是套房”的普遍現(xiàn)象。許多家庭將在現(xiàn)有住房的名義下考慮第二套不動產(chǎn)，而房地產(chǎn)的價值將逐步改善保障性住房，因此，在消費者的購買選擇過程中存在一些矛盾。也就是說，消費者對住房的需求越來越大，手頭的后續(xù)資金不足。選擇買經(jīng)濟(jì)適用房有各種矛盾。因為許多普通消費者也會考慮商品房消費信貸個人貸款，以充分滿足住房的實際需求。這類形式的信用貸款申請滿足了市場消費者潛在的日常消費需求和更多的經(jīng)濟(jì)適用房需求。但是，也存在安全隱患，即廣大消費者的高風(fēng)險問題。一方面，會出現(xiàn)核心經(jīng)濟(jì)問題，很容易造成貸款協(xié)議無法及時償還的現(xiàn)象。這也進(jìn)一步增加了銀行在金融領(lǐng)域的潛在風(fēng)險。目前，中國已經(jīng)出臺了相關(guān)的實施政策、各項措施和相應(yīng)的監(jiān)管措施，但也初步建立了逐步完善的中國人民銀行核心征信體系，這使得銀行很難控制，根據(jù)征信的實際情況和不良現(xiàn)象，加強(qiáng)監(jiān)管，徹底控制借款人的不道德貸款行為。如果任由這種情況發(fā)生，當(dāng)前房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定發(fā)展都將受到不利現(xiàn)象的影響，增加金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險和潛在風(fēng)險。正因為如此，我們應(yīng)該更加重視對商品房消費貸款的忽視，以促進(jìn)我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對穩(wěn)定和進(jìn)一步發(fā)展，從而能夠有效地提前防范潛在的金融風(fēng)險。有鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和金融業(yè)的整體發(fā)展相互影響。

2.6 銀行經(jīng)營性風(fēng)險

經(jīng)營管理方面的潛在風(fēng)險是指金融和專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展中的客觀潛在風(fēng)險，如財務(wù)管理業(yè)務(wù)。潛在風(fēng)險之一是市場運營商的管理模式，決策中不存在低級錯誤和不準(zhǔn)確。當(dāng)前我國房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步崛起，然后迅速崛起和發(fā)展。國內(nèi)一些商業(yè)銀行著眼于自身消費信貸個人貸款的發(fā)展方向，把進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，把發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的個人信貸銀行貸款視為優(yōu)秀個人信貸銀行貸款。在房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展的過程中，對快速發(fā)展帶來的規(guī)模效益關(guān)注過少，對未來整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展考慮。為了吸引更多的借款的用戶，商業(yè)銀行將刻意大幅降低個人申請貸款的準(zhǔn)入門檻，簡化部分個人信貸銀行貸款的進(jìn)一步辦理流程，這必將降低金融機(jī)構(gòu)個人信貸銀行貸款的風(fēng)險。此外，一些銀行機(jī)構(gòu)追求個人利益、加快個人消費信貸貸款初審也有客觀原因，這也導(dǎo)致了銀行等金融機(jī)構(gòu)申請貸款、銀行貸款財務(wù)風(fēng)險較大的次要重要原因。因此，一些銀行等金融機(jī)構(gòu)的個人信貸申請貸款客戶由于不確定因素的影響，往往存在壞賬率的潛在風(fēng)險，均屬于對銀行貸款不良貸款的范疇。商業(yè)銀行的這種隨機(jī)性在征信和貸款措施過程中存在許多的不方便，不利于金融體系的可控性。在商業(yè)銀行的金融活動中，一些長期經(jīng)營和日常管理不到位的銀行等金融機(jī)構(gòu)過分依賴信托產(chǎn)品，未能通過嚴(yán)格的信托業(yè)務(wù)審查程序，這容易導(dǎo)致這些管理模式缺乏現(xiàn)有水平，長期運營實踐經(jīng)驗不足，包括信托產(chǎn)品直接進(jìn)入，綜合實力較弱。企業(yè)中一些不良現(xiàn)象的快速進(jìn)入,不能為市場經(jīng)濟(jì)體制的快速發(fā)展帶來最大的動力。相反，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會有許多明顯的解決辦法，這將影響社會主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，從而導(dǎo)致一些企業(yè)在持續(xù)發(fā)展的過程中受到更多的外部制約因素。

3、解決措施

3.1 加大對房地產(chǎn)價格的管控力度

當(dāng)前在我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展的過程中，存在著市場價格持續(xù)上漲過快的問題。未來房價飆升的情況得到了一二線發(fā)達(dá)城市的重現(xiàn)。存在著超出市場價格變動的價值擴(kuò)張的客觀現(xiàn)象，房價上漲幅度的調(diào)整與經(jīng)濟(jì)正常加速增長的總體發(fā)展水平和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差甚遠(yuǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的大波動值已經(jīng)在一個較為合理的范圍內(nèi)。地方政府可以出臺文件等相關(guān)制度和相應(yīng)措施，逐步加強(qiáng)對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控，增加合理的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場的市場價格。如果我們不及時應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的價格問題就不會得到解決。房價會越來越貴，一些想買房的人沒有經(jīng)濟(jì)能力去買房子，這會給城市帶來一種無根感。隨著時間的推移，這一問題也將非常嚴(yán)重，擾亂社會的相對穩(wěn)定、溫暖與和諧。為了實現(xiàn)調(diào)控手段的核心價值意義，有必要了解政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是有限的，有必要將市場價格控制在合理的范圍內(nèi)。這是為了更好地防止其價格的過度波動，系統(tǒng)地形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場交易市場。要防止相關(guān)方面的投資與房地產(chǎn)價格不一致，確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展。只有這樣，大型房地產(chǎn)行業(yè)才能保持長期可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)金融業(yè)安全，防止國內(nèi)商業(yè)銀行在金融決策中出現(xiàn)明顯的重大失誤和偏差，導(dǎo)致銀行機(jī)構(gòu)金融領(lǐng)域出現(xiàn)風(fēng)險。

3.2 將房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款支持的貸款證券化是指國內(nèi)金融領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的集聚和銀行住房抵押貸款的主要形式，然后以小額現(xiàn)金的主要形式收購證券公司。其核心主題是根據(jù)按揭貸款人的個人信用和自己信用基礎(chǔ)的購買評級，最終確定抵押貸款人的最高信貸價值，然后向各類證券公司的散戶投資者提供新類型的貸款，從而加快個人貸款證券化在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的進(jìn)程，有效集中銀行的金融風(fēng)險，積極促進(jìn)金融市場的穩(wěn)定全面發(fā)展。同時,也是有效降低金融風(fēng)險的重要具體措施。也可以在具體情況下的理論和實踐活動中實現(xiàn)銀行轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)，以便及時收回新資金，避免更大的經(jīng)濟(jì)損失。同樣，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)和迅速改善房地產(chǎn)業(yè)大行業(yè)的銀行投資和資金問題。問題房地產(chǎn)投資的個人投資管理部門存在準(zhǔn)入門檻高、資金流動性差的問題。只有這樣,才能解決現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)一些資金難以解決的問題,降低我國當(dāng)前和金融風(fēng)險因素,統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的快速發(fā)展行為，并降低房地產(chǎn)中存在的問題，正確引導(dǎo)大型房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)良性循環(huán)。逐步完善的社會信用體系的建立,使大銀行能夠及時有效地監(jiān)管當(dāng)局,全面控制借款人自身的信用基礎(chǔ)現(xiàn)象和不良貸款行為，從而提高到銀行持續(xù)有效的貸款申請率。此外，還可以通過對信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)格的審查，防止一些管理規(guī)范程度不同、缺乏實踐經(jīng)驗的制造企業(yè)進(jìn)入市場，降低整個市場的財務(wù)風(fēng)險。包括金融專業(yè)機(jī)構(gòu)逐步加大對相關(guān)人員基礎(chǔ)培訓(xùn)的調(diào)整力度，不定期對金融等機(jī)構(gòu)的行業(yè)人員進(jìn)行大眾化和風(fēng)險綜合防控系統(tǒng)培訓(xùn)，更多發(fā)揮行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的能力，為金融業(yè)制定決策措施，并采用科學(xué)的方法進(jìn)行后續(xù)處理，有效防范因決策失誤給金融等機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險。

3.3 提升金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理水平

在當(dāng)前的發(fā)展形勢下,為能夠適應(yīng)時代快速發(fā)展的金融相關(guān)機(jī)構(gòu),我們必須不斷調(diào)整現(xiàn)階段發(fā)展模式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理模式，使金融等機(jī)構(gòu)能夠不斷提高日常管理的整體水平。為了改變這種發(fā)展態(tài)勢，一方面，當(dāng)前國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的水平和能力需要徹底改變經(jīng)營管理模式，包括金融專業(yè)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)和管理模式，是我國商業(yè)銀行持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，各銀行等金融機(jī)構(gòu)可以按照實事求是的基本原則，制定自己的管理模式和運行機(jī)制，不斷提高風(fēng)險因素控制措施的技術(shù)能力。還需要針對相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險因素建立更加全面的評估體系，幫助建立與制度體系相關(guān)的信息管理系統(tǒng)，并大大提高銀行可能的風(fēng)險管理模式能力。提前防范和嚴(yán)格控制可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險，一方面保證可持續(xù)發(fā)展，是非常有效的。運營商需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場細(xì)分行業(yè)的核心問題，對具體商業(yè)銀行的整體發(fā)展做出更多決策，減少整體發(fā)展過程中浮躁心態(tài)的不良現(xiàn)象，將銀行的個人貸款轉(zhuǎn)移到更可接受的地方，降低銀行機(jī)構(gòu)抵押貸款的資本門檻，減少銀行金融機(jī)構(gòu)的銀行貸款相關(guān)手續(xù)，縮短調(diào)查貸款的時間，可以降低潛在的風(fēng)險，大大提高銀行的風(fēng)險因素管理模式和控制能力。

3.4 對供求關(guān)系進(jìn)行平衡和穩(wěn)定

導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾加劇的主要因素是市場供求失衡。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)往往在供需結(jié)構(gòu)不平衡的關(guān)系中發(fā)展，但由于上述主要特征的可能性，才導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)的快速波動。在具體情況下調(diào)控政策時間的過程中，最終的具體目標(biāo)是大幅降低房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)振蕩，而不是完全消除這種振蕩的影響因素。在房地產(chǎn)業(yè)市場快速發(fā)展的過程中，產(chǎn)生了相當(dāng)嚴(yán)重的供需矛盾激化，單靠整個市場的調(diào)節(jié)功能是難以消除的。但是，甚至?xí)霈F(xiàn)嚴(yán)重的新一輪房地產(chǎn)危機(jī)，影響行業(yè)健康、相對穩(wěn)定的發(fā)展。一旦房地產(chǎn)供求關(guān)系失衡，相關(guān)管理部門需要在第一時間采取直接處理或問題解決，使其也處于房地產(chǎn)行業(yè)市場供求關(guān)系的合理可控范圍內(nèi)，積極促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)束語：

由上可知，當(dāng)前人們生活水平的提升，使得人們對住房的需求也隨之而上升，這在一定程度上帶動到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動以及金融風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會造成一定影響，為此有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)要制定有效的防范措施，提升房地產(chǎn)行業(yè)的抗壓能力，才能夠有效推動到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。