徐麗妮

上海長寧公共租賃住房運營有限公司 上海 200336

1 項目簡介

愚園路1032弄岐山村，東依江蘇路南傍愚園路，北臨長寧路，占地2.2公頃，是愚園路上頗為著名的新式里弄之一。屬于愚園路歷史風(fēng)貌區(qū)。

愚園路歷史文化風(fēng)貌區(qū)是中國上海市立法保護的歷史文化風(fēng)貌區(qū)之一，也是上海中心城區(qū)12個歷史文化風(fēng)貌區(qū)之一，作為“愚園路歷史文化風(fēng)貌區(qū)”內(nèi)的主要道路，愚園路長寧區(qū)路段道路兩旁有優(yōu)秀歷史保護建筑106幢約25條老弄堂。20世紀20年代，私家洋房匯集于此，康有為、沈鈞儒、瞿秋白等名人也成就了這里的傳奇商業(yè)氣質(zhì)[1]。

優(yōu)秀歷史建筑的修繕和保護必須貫徹“保護為主、搶救第一、合理利用、加強管理”的工作方針，遵循“安全為先、保護為重、兼顧實際、符合標準”的基本設(shè)計原則，以還原歷史建筑的原有歷史風(fēng)貌，盡可能探索將歷史建筑的保護利用融入現(xiàn)代社會發(fā)展的保護模式，充分發(fā)揮歷史建筑的社會價值和經(jīng)濟價值。

2 損壞部位及修繕技術(shù)方案

2.1 損壞部位情況研究

岐山村（愚園路1032弄）單體南、北立面、沿主弄立面、弄堂空間格局為外部重點保護部位，室內(nèi)底層空間格局、入口、樓梯間、地面花磚、天花線腳、壁爐以及其他原有特色裝飾等為內(nèi)部重點保護部位。

在確保保護部位嚴格按照原樣式、原材質(zhì)、原工藝修繕的前提下，根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，針對房屋各損壞部位及構(gòu)件進行修復(fù)修繕，岐山村內(nèi)的房屋外墻面有多種材質(zhì)，如粉刷、拉毛、清水墻、鵝卵石。窗有木窗、鋼窗。

2.1.1 墻面。拉毛墻面及外墻表面粉刷空鼓、起殼、剝落；清水墻已被涂料覆蓋，局部風(fēng)化、損壞、泛堿；圍墻及立柱表面污損；墻體、水泥勒腳開裂。

2.1.2 窗、陽臺及雨落水管。木窗油漆剝落、開裂、腐朽，部分五金件缺損；鋼窗框、鋼窗扇表面油漆局部脫落，局部銹蝕；臺板底表面局部粉刷起殼，脫落；陽臺鐵藝欄桿局部銹蝕；違章改建、搭建(違章陽臺、輕質(zhì)雨棚）；部分雨水管后期更換為PVC材質(zhì)與原貌不符。

2.1.3 木地板、扶梯及地磚。室內(nèi)木地板磨損，局部傾斜，木踢腳板局部缺損；室內(nèi)磚墻面、平頂均部分粉刷起殼；室內(nèi)木樓梯踢腳板局部損壞，踏步板磨損；走道及公共廚房水磨石地坪局部有裂縫等問題。

2.2 修繕技術(shù)方案

岐山村歷史修繕項目施工進行中，除了對建筑物外立面、門窗等存在一定程度損傷的部位進行修復(fù)外，為確保被修繕的建筑結(jié)構(gòu)安全，消除安全隱患，還重點進行結(jié)構(gòu)全面排查，尤其是屋面木結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全，發(fā)現(xiàn)修繕范圍內(nèi)部分房屋屋頂人字木屋架及木桁條蟲蛀（白蟻危害）、糟朽、腐爛等現(xiàn)象，損壞嚴重，故對木屋架、木檁條等采用拆換的方法進行修繕。

2.2.1 墻體。面對磚墻結(jié)構(gòu)貫穿裂縫，為盡量減少對紅磚清水墻的破壞，采用聚醋酸乙烯乳液低壓灌漿進行加固修復(fù)。墻體壓力灌漿原理：墻體壓力灌注水泥漿修補裂縫，就是在水泥漿液中摻入一定量懸浮劑，借助外來的氣壓（如空氣壓縮機，手壓泵）等，將漿液灌注到墻體裂縫內(nèi)，提高墻體黏結(jié)力和抗剪，抗拉強度，達到加固及修復(fù)墻體裂縫的目的，灌漿漿液采用聚醋酸乙烯乳液水泥聚合漿。

2.2.2 地壟墻。針對房屋底層的木格柵及木格柵之間的地壟墻，施工前全面檢查地壟墻完損狀況，如有裂縫按照磚墻修繕措施予以修復(fù)。同時檢查所有透氣孔是否有堵塞，保證所有透氣孔通暢。原沿椽木及木擱柵腐朽嚴重的按原材質(zhì)原規(guī)格予以調(diào)換[2]。

2.2.3 木格柵。①若存在進墻端腐爛以及擱置長度不滿足要求（小于60mm）的木擱柵，或腐爛損壞程度嚴重超過擱柵1/3長度的按原規(guī)格換新。（所有新?lián)Q木擱柵在墻上的擱置長度為120mm，進墻端均需刷防腐劑兩度，進墻處空隙用1∶2水泥砂漿填實，木樓蓋剪刀撐松脫處應(yīng)補齊并釘牢）。②若擱柵跨度過大或間距過大，由于荷載的作用引起樓面撓曲、變形過大者，可在兩根擱柵之間新增一根擱柵，以減少原有擱柵的荷載，增加樓面的剛度。③若原木擱柵木屋架開裂可采用扁鐵抱箍加固：當(dāng)裂縫寬度不大于3mm時，可在木構(gòu)件的油飾或斷白過程中，用膩子勾抹嚴實；當(dāng)裂縫寬度在3～30mm時，可用木條嵌補嚴實，用耐水性膠粘劑粘牢。

2.2.4 夾砂樓板。對夾砂樓板的檢修處理，若有腐爛損壞按照原規(guī)格洋松木擱柵調(diào)換，或采用槽鋼（槽鋼尺寸需根據(jù)衛(wèi)生間實際大小確定）進行加固。若樓面存在塌陷或整體嚴重，條件允許的情況下，將損壞嚴重的原夾沙樓板全部改為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。

2.2.5 屋架。針對屋架構(gòu)件損壞嚴重的，需要加固的情況。首先，以同木材同截面同長度為原則采購木料，現(xiàn)場做好防腐防潮措施。其次做好室內(nèi)加固工作，因拆除屋架木梁后，三樓屋內(nèi)老吊頂因沒有擱置點掉落下沉，所以在施工前，先對三樓室內(nèi)、廚衛(wèi)走道公共區(qū)域以及老舊木樓梯處設(shè)置臨時木架支撐。支撐方法如下：支撐豎向桿件采用方木100×50mm兩根拼接，架體在地板和吊頂面分別用240×40mm通長木板墊平，架體內(nèi)外兩側(cè)用100×20mm木板進行剪刀撐形式固定，確保整個木支撐架整體穩(wěn)定。豎向支撐架體設(shè)置在二層樓面木擱柵部位，支撐上部頂緊三層樓面木擱柵，確保加固支撐到位。

3 施工難點及對策

難點：居住類的優(yōu)秀歷史建筑，存在著住戶多、雜，設(shè)施設(shè)備過度使用的情況較為明顯，不僅風(fēng)貌全無，還存在不少安全隱患，依靠修繕能為提升百姓的居住環(huán)境，完善設(shè)施設(shè)備的基本功能，恢復(fù)一定程度的使用性，是我們的目標。但是修繕工作在不影響內(nèi)部居民的正常生活的前提下，施工局限很大。

對策：面對這類難點問題，需要結(jié)合實際情況，采取有效的對策，首先對住戶多雜的問題，岐山村，采取了文化聚人的方式，促使住戶能夠自主參與，并且完成自治。發(fā)揮文化特長，成立文化團，實現(xiàn)對歷史建筑的修繕和保護，再針對不同建筑立面，選擇不同的修繕方法，從而滿足，實際修繕的基本需求，確保的歷史建筑得到友善的保管[3]。

4 歷保建筑保護管理存在的問題和對策建議

結(jié)合岐山村案例分析了歷保建筑修繕與加固，但是歷保建筑的發(fā)展和保護還需要在管理方面做出努力，當(dāng)前歷保建筑保護管理方面還存在一些問題，需要著重分析并且提出解決措施。

4.1 重疊交叉管理

歷史優(yōu)秀建筑和文物保護建筑，在管理上存在重疊的問題，這一問題會影響到政府形象，還會影響到管理效能，干擾產(chǎn)權(quán)人的實際生活，還會產(chǎn)生較大的社會反響。相關(guān)職能部門應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，提出針對性解決辦法。

或許可以通過晉升一批文物保護單位，解決歷史建筑保護與管理過程中交叉管理的問題。此外需要加強控制歷史建筑和文物登陸點的交叉項目，合理劃分文物建筑和優(yōu)秀歷史建筑以及文物登錄點的責(zé)任，各方需要統(tǒng)一認識，肩負起自身責(zé)任。

4.2 違法處罰過輕

這對違法搭建和擅自改動結(jié)構(gòu)外貌等行為，產(chǎn)生較大的社會反響，但是違法成本比較低，行動速度又非?？?，大多情況下當(dāng)管理部門發(fā)現(xiàn)時已經(jīng)為時已晚，再加上勸阻查處難度比較大，同時具有較高的拆除成本，執(zhí)行過程中又存在很多風(fēng)險，因此提出的懲罰額度比較少，但始終不利于保障執(zhí)法效果。

為了整改上述問題，需要落實重型重罰，針對損毀歷史建筑的行為，確認之后可以采取入刑或者拘捕措施，在處罰和教育之后需要融入誠信體系中，并且需要接收社會監(jiān)督。利用法律手段可以控制違法行為的發(fā)生頻率，實現(xiàn)歷史建筑依法使用和依法保護的目標。

4.3 社會資金投入

各級政府每年都會投入一定的資金用于保護管理歷史建筑和房屋保障修繕等，此外，還鼓勵投入社會資金用于裝修改造和功能拓展等工作，但是資金投入量比較大，整體回報速度比較慢，再加上周期比較長，短期效益并不明顯，因此增加了社會資金投入的疑慮。

為了改善上述問題，需要全面突破政策激勵和稅收優(yōu)惠以及銀行信貸等方面，因此吸引更多的投資單位，形成良性循環(huán)機制，持續(xù)性的保護歷史建筑。

4.4 公房進出機制

當(dāng)前居住類的保護建筑屬于直管公房，一幢建筑多戶使用，而各地直管公房利用使用權(quán)永租方式。經(jīng)過調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前普遍情況是自用少、轉(zhuǎn)租多，此外還存在改性使用，政府負責(zé)修繕和管理等方面的費用。使用人轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)賣會獲得較多的利益，再加上房屋征收成本比較大，因此很容易流失國有資產(chǎn)。

可以將舊式里弄和新式里弄以及老公寓大樓等納入政府保障房調(diào)整機制中，發(fā)現(xiàn)違法違約行為，需要采取退出措施，或者收回使用權(quán)。針對使用保護建筑的用戶，需要建立信用記錄，使其可以依法使用建筑[4]。

5 歷史建筑保護與管理的新舉措

根據(jù)岐山村的案例總結(jié)歷史建筑保護和管理的最新舉措，這些新舉措包括開展綠色和智能科研，整合歷史資源、保留遺產(chǎn)傳統(tǒng)工藝等，從而滿足歷史建筑保護與管理的基本需求，保障歷史建筑可以做到與時俱進。

5.1 開展綠色和智能科研

通過聯(lián)合探索和合作交流等，開展生態(tài)環(huán)保和節(jié)能技術(shù)等方面的研究，不斷突破老建筑抗震技術(shù)和防火防腐技術(shù)以及節(jié)能降耗技術(shù)等方面，通過技術(shù)創(chuàng)新和精細化管理工作，不斷提高整體設(shè)計和施工的水平。

要不斷加大更新改造和修繕各類歷史建筑，完善建筑的居住功能，同時需要完善管線入地和水電氣擴容等工作，提高整體環(huán)境水平，深入研究施工質(zhì)量技術(shù)措施和施工工藝等，使整體管理水平不斷提高。

5.2 進一步整合社會資源

充分利用社會資源，不但調(diào)整各學(xué)科和各行業(yè)的人才，建立優(yōu)質(zhì)的保護建筑工程實施隊伍，同時需要強化保護管理和執(zhí)法隊伍，此外需要建立志愿者隊伍和律師援助隊伍以及監(jiān)督隊伍等。切實落實環(huán)境整治工作，提高整個歷史街區(qū)的品質(zhì)，有序落實更新改造計劃，建立保障機制，促進保護管理工作可持續(xù)發(fā)展。

5.3 保留遺產(chǎn)傳統(tǒng)工藝

歷史建筑保護與管理工作是一項十分復(fù)雜的任務(wù)，需要人們不斷的努力。歷史建筑離不開人的利用，同時也需要更新，因此相關(guān)工作部位需要注重收集和記錄傳統(tǒng)工藝，利用現(xiàn)代化手段深入分析和研究，有效傳承和應(yīng)用特色工藝和傳統(tǒng)手藝等。落實以人為本的理念，同時落實保護和利用，結(jié)合歷史傳承和技術(shù)創(chuàng)新等，充分激發(fā)社會各界的參與積極性，不斷解決發(fā)現(xiàn)的困難和問題，促進歷史建筑保護與管理工作的長效發(fā)展[5]。

6 結(jié)束語

雖然盡可能還原建筑歷史風(fēng)貌，使得建筑修舊如故，消除安全隱患。但是由于住戶多、過度使用等現(xiàn)狀，以及實心房施工局限等原因，往往無法達到徹底還原風(fēng)貌。那么，如何使得優(yōu)秀歷史建筑及花園洋房活化利用，則是一個新的課題，可以通過對居住人置換，調(diào)整建筑本體功能后徹底修復(fù)修繕，重新布局、合理配置，還可適當(dāng)嵌入現(xiàn)代元素，將歷史建筑功能合理與可持續(xù)利用完美結(jié)合，從而達到喚醒傳統(tǒng)賦予新生的目的。