摘要：通過(guò)對(duì)BIM技術(shù)在某項(xiàng)目中的具體應(yīng)用介紹，全面分析了房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目前期利用BIM技術(shù)開(kāi)展設(shè)計(jì)深化工作的優(yōu)勢(shì)與效益，同時(shí)對(duì)BIM技術(shù)的發(fā)展、BIM 技術(shù)應(yīng)用在具體項(xiàng)目中的操作流程、BIM 團(tuán)隊(duì)與工程各參與方的協(xié)作模式、商業(yè)項(xiàng)目BIM咨詢(xún)內(nèi)容等做了詳細(xì)的論述，對(duì)BIM技術(shù)在工程項(xiàng)目尤其是傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作中的潛在應(yīng)用進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞：BIM；房地產(chǎn)；前期工作；優(yōu)化BIM技術(shù)現(xiàn)在各大建筑企業(yè)廣泛應(yīng)用，隨著智能建造的推進(jìn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用BIM技術(shù)進(jìn)行施工模擬、對(duì)復(fù)雜專(zhuān)項(xiàng)施工方案優(yōu)化模擬、完成復(fù)雜施工節(jié)點(diǎn)可視化技術(shù)交底和VR虛擬展示等工作，為項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度的信息化管控提供有力保障［1］。本文通過(guò)某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作（設(shè)計(jì)階段）實(shí)踐應(yīng)用，充分體現(xiàn)BIM利用其可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目前期優(yōu)化起到巨大的作用。

1項(xiàng)目背景

本項(xiàng)目總建筑面積304 092 m2。地上包含S1#寫(xiě)字樓， S2#公寓，S3#商業(yè) 3 棟單體。其中，S1#寫(xiě)字樓：地上 32 層，標(biāo)準(zhǔn)層4.2 m，建筑高度 143.85 m。S2#公寓樓：地上 28 層，標(biāo)準(zhǔn)層 3.0 m， 建筑高度99.4 m。S3#商業(yè)：地上 6 層，標(biāo)準(zhǔn)層 5.4 m，建筑高度 38.6 m。地下四層（含局部夾層），其中地下一層、地下二層夾層及地下二層部分為商業(yè)，其余為車(chē)庫(kù)和設(shè)備房。本項(xiàng)目作為地標(biāo)性大型商業(yè)綜合體加超高層寫(xiě)字樓，其機(jī)電專(zhuān)業(yè)施工難度較高，不同專(zhuān)業(yè)不同參與方之間信息傳遞協(xié)調(diào)難度大（見(jiàn)圖1）。

2項(xiàng)目BIM應(yīng)用

BIM可以提供一個(gè)數(shù)字化的環(huán)境并整合信息，可促進(jìn)項(xiàng)目管理中迅速做出有效的決定，在工程不同階段均能提供不同的價(jià)值［2］。本項(xiàng)目利用BIM技術(shù)在項(xiàng)目前期11個(gè)方面進(jìn)行了應(yīng)用，解決了大量設(shè)計(jì)問(wèn)題，為后續(xù)工作順利開(kāi)展創(chuàng)造了很好的條件，也節(jié)約了項(xiàng)目建設(shè)成本。

2.1模型建立

在項(xiàng)目中，根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的各專(zhuān)業(yè)二維施工圖，我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行精確的建模。當(dāng)存在設(shè)計(jì)錯(cuò)誤需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，只需利用BIM軟件進(jìn)行相關(guān)結(jié)構(gòu)的參數(shù)修改，與之相關(guān)的其他結(jié)構(gòu)會(huì)自動(dòng)更新。因本項(xiàng)目體量巨大，考慮到BIM軟件運(yùn)行環(huán)境對(duì)硬件的要求，以及模型瀏覽的流暢度，我們對(duì)本項(xiàng)目的建模目標(biāo)進(jìn)行了模型拆分，分為 7部分。每部分建筑專(zhuān)業(yè)和結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)分開(kāi)建模，機(jī)電專(zhuān)業(yè)中的給排水、電氣，暖通空調(diào)專(zhuān)業(yè)建模。

基于BIM模型，對(duì)地上裙房、辦公樓及公寓結(jié)構(gòu)構(gòu)件（結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)柱）與機(jī)電管線(xiàn)之間的碰撞做了檢查。碰撞報(bào)告通過(guò)了分專(zhuān)業(yè)之間互相碰撞檢測(cè)形成，按專(zhuān)業(yè)分別為“結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)風(fēng)專(zhuān)業(yè)”“結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)水專(zhuān)業(yè)”與“結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)電專(zhuān)業(yè)”進(jìn)行了碰撞檢測(cè)。

最終碰撞檢測(cè)顯示，地上地下部分碰撞點(diǎn)共計(jì)16 372處，碰撞報(bào)告是模型經(jīng)過(guò)深化之后的，且碰撞規(guī)則只有結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)與機(jī)電管線(xiàn)的分別碰撞檢測(cè)，并沒(méi)有考慮機(jī)電管線(xiàn)穿墻和樓板，以及機(jī)電管線(xiàn)之間的碰撞，也沒(méi)有考慮管件與其他構(gòu)件的碰撞，因?yàn)閿?shù)據(jù)更具代表性和典型性。

2.2圖紙審查

在BIM 實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到各專(zhuān)業(yè)的圖紙問(wèn)題，及時(shí)列出問(wèn)題清單，以階段性成果的形式提交給設(shè)計(jì)方。在報(bào)告中，我們提出具體問(wèn)題清單以及下一步計(jì)劃，設(shè)計(jì)方收到問(wèn)題清單后，對(duì)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行了解決。

2.3凈高分析

在建模前期，我們就對(duì)管線(xiàn)空間做了初步規(guī)劃，土建模型完成之后，我們根據(jù)梁高分析，結(jié)合結(jié)構(gòu)層高，對(duì)每一層凈高做了初步目標(biāo)的預(yù)定。

就上述凈高預(yù)期目標(biāo)，及時(shí)向甲方和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行匯報(bào)評(píng)審，后結(jié)合甲方意見(jiàn)，對(duì)各區(qū)域的凈高做了進(jìn)一步明確，通過(guò)與設(shè)計(jì)方的持續(xù)商議，對(duì)凈高不利位置進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化，最終達(dá)到凈高目標(biāo)。

2.4復(fù)雜節(jié)點(diǎn)優(yōu)化

復(fù)雜節(jié)點(diǎn)主要是指在深化過(guò)程中發(fā)現(xiàn)凈高不利，施工空間不足，嚴(yán)重影響美觀(guān)的部位進(jìn)行設(shè)計(jì)深化工作，項(xiàng)目業(yè)態(tài)和項(xiàng)目體量決定了本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的復(fù)雜性。本項(xiàng)目復(fù)雜部位近 240個(gè)問(wèn)題兼而有之，綜合存在，因此存在調(diào)整一處的路由，可能導(dǎo)致一個(gè)大片區(qū)域路由需要調(diào)整。

復(fù)雜節(jié)點(diǎn)案例：

地下B4 層UT 軸/9～11 軸區(qū)域，冷凍水管道走路由交叉，大量管線(xiàn)位于車(chē)道上，影響車(chē)道部位凈高和觀(guān)感效果，不同類(lèi)型管道如風(fēng)管和水管路由交叉問(wèn)題，管線(xiàn)穿越防火卷簾門(mén)，綜合而言，既不美觀(guān)，也無(wú)法施工。最終優(yōu)化方案：不同類(lèi)型管道合理避讓?zhuān)还艿辣荛_(kāi)防火卷簾門(mén)；管道移至車(chē)位排布，提升車(chē)道凈高和觀(guān)感。

2.5重點(diǎn)區(qū)域精裝優(yōu)化

我們也對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的精裝進(jìn)行了優(yōu)化，主要體現(xiàn)在對(duì)電梯廳以及部分走道的優(yōu)化，保證后期的精裝吊頂高度以及吊頂所需空間，并保證電梯廳比車(chē)道凈高更高的原則，為后續(xù)精裝設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)保障。

2.6幕墻方案校核

根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，在圖紙主體結(jié)構(gòu)模型建完之后，及時(shí)將設(shè)計(jì)施工圖的BIM模型與幕墻設(shè)計(jì)模型中幕墻、屋面方案以及下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)方案模型，進(jìn)行沖突檢查。經(jīng)兩套模型進(jìn)行碰撞檢測(cè)之后發(fā)現(xiàn)，碰撞點(diǎn)多達(dá)8 652 個(gè)，經(jīng)過(guò)漫游巡查，的確是很多部位存在結(jié)構(gòu)主體與幕墻方案的沖突。我們通過(guò)漫游巡視的方式以及逐層剖面框?qū)Ρ确治?，與設(shè)計(jì)院協(xié)同并逐一解決。

2.7外立面方案校核

本項(xiàng)目主要采取了三種類(lèi)型外立面，GFRC 外墻（纖維水泥面板）、玻璃幕墻、格柵。BIM深化主要成果是校核方案設(shè)計(jì)與施工圖階段設(shè)計(jì)成果的吻合度，多視角呈現(xiàn)方案外立面。通過(guò)虛擬漫游巡查，發(fā)現(xiàn)2 個(gè)問(wèn)題。

2.8屋面及采光方案分析

本項(xiàng)目屋面采光主要分為豎向主要通過(guò)穹頂和采光帶采光，側(cè)向通過(guò)幕墻采光。BIM 分析和校核室內(nèi)視角以及豎向采光、屋面采光帶采光遮擋情況以及視線(xiàn)情況，三維呈現(xiàn)屋面采光和景觀(guān)效果［3］。

在此基礎(chǔ)上，基于BIM模型進(jìn)行了巡查分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前設(shè)計(jì)與原設(shè)計(jì)的屋面方案沖突點(diǎn)也進(jìn)行了分析，問(wèn)題統(tǒng)計(jì)和描述如表1所示。

2.9場(chǎng)地與景觀(guān)方案分析

BIM針對(duì)下沉式廣場(chǎng)與原設(shè)計(jì)方案的差異，以及平面投影線(xiàn)是否有超出紅線(xiàn)范圍進(jìn)行了檢查。從建筑平面圖上可以看出，下沉式廣場(chǎng)有超出紅線(xiàn)， 同時(shí)現(xiàn)有地下室頂板上相對(duì)原設(shè)計(jì)方案并沒(méi)有設(shè)置采光井開(kāi)洞，且寫(xiě)字樓前方通往下沉式廣場(chǎng)的扶梯與原設(shè)計(jì)方案中的采光天窗有沖突。

2.10生成可視化漫游文件

最后生成工程可視化，主要反映項(xiàng)目設(shè)計(jì)的空間和位置關(guān)系，用于展示BIM設(shè)計(jì)深化內(nèi)容和虛擬漫游，巡查方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)的不協(xié)調(diào)地方。

3BIM應(yīng)用總結(jié)通過(guò)本項(xiàng)目BIM的應(yīng)用，我們從3個(gè)角度進(jìn)行總結(jié)分析。

3.1應(yīng)用模式總結(jié)

本項(xiàng)目BIM 應(yīng)用模式采用目前行業(yè)內(nèi)普遍流行的由專(zhuān)業(yè)的第三方咨詢(xún)公司提供BIM 服務(wù)模式。該模式由專(zhuān)業(yè)第三方專(zhuān)業(yè)BIM 咨詢(xún)服務(wù)團(tuán)隊(duì)配合業(yè)主方與設(shè)計(jì)院完成設(shè)計(jì)成果的三維深化，依據(jù)設(shè)計(jì)院出具的過(guò)程圖紙，實(shí)時(shí)、快速地搭建和修改BIM 模型，還會(huì)提供三維環(huán)境下更精準(zhǔn)、更全面的優(yōu)化建議。這樣的應(yīng)用無(wú)疑對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)院提供了極大的支持，對(duì)設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)進(jìn)度都有顯著的幫助。

3.2BIM 啟動(dòng)時(shí)間

從項(xiàng)目意向、設(shè)計(jì)過(guò)程、施工過(guò)程到運(yùn)營(yíng)過(guò)程的狀況都可以通過(guò)BIM模擬和處理，BIM技術(shù)構(gòu)建一個(gè)信息平臺(tái)后， 每一次對(duì)模型的更改都會(huì)由BIM信息平臺(tái)同步更新至各參與方終端，同時(shí)溝通業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位等多方，減少出現(xiàn)沖突，提高解決問(wèn)題效率。

BIM技術(shù)在項(xiàng)目全流程中采用得越早對(duì)項(xiàng)目各方越有利，這種有利不僅體現(xiàn)在時(shí)間的節(jié)省，更體現(xiàn)在成本的節(jié)約上，傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)與施工過(guò)程體現(xiàn)出同樣的特點(diǎn)。所以在項(xiàng)目的前期應(yīng)當(dāng)盡早應(yīng)用BIM技術(shù)［4］。

經(jīng)過(guò)分析，也發(fā)現(xiàn)BIM 設(shè)計(jì)深化服務(wù)工作應(yīng)該是具有延續(xù)性的需求，伴隨后期幕墻設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等因素帶來(lái)的設(shè)計(jì)方案改動(dòng)，依然離不開(kāi)BIM的持續(xù)跟進(jìn)。而不是單純的預(yù)期節(jié)點(diǎn)完成工作就表示BIM 服務(wù)工作的結(jié)束，各參與單位，各參與的專(zhuān)業(yè)都需要圍繞BIM工作來(lái)延伸和深化各自的設(shè)計(jì)成果和施工管理工作。

3.3BIM 應(yīng)用價(jià)值分析

在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和實(shí)施建造過(guò)程中，BIM 模型是對(duì)整個(gè)建筑設(shè)計(jì)的一次“預(yù)演”，建模的過(guò)程同時(shí)也是一次全面的“三維校審”過(guò)程。在此過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了大量隱藏在設(shè)計(jì)中的問(wèn)題，這些問(wèn)題往往不涉及規(guī)范，但跟專(zhuān)業(yè)配合緊密相關(guān)，或者屬于空間高度上的沖突，在傳統(tǒng)的單專(zhuān)業(yè)校審過(guò)程中很難被發(fā)現(xiàn)。

實(shí)際上，BIM 技術(shù)應(yīng)用在項(xiàng)目前期的工作有很多，包括現(xiàn)狀建模與模型維護(hù)、場(chǎng)地分析、成本估算、階段規(guī)劃、規(guī)劃編制、建筑策劃等。具體而言，BIM 技術(shù)在本項(xiàng)目中的價(jià)值體現(xiàn)在：

（1） BIM模型將所有專(zhuān)業(yè)放在同一模型中，對(duì)專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)的結(jié)果進(jìn)行全面檢驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)之間的沖突、高度方向上的碰撞是考量的重點(diǎn)。模型均按真實(shí)尺度建模，傳統(tǒng)表達(dá)予以省略的部分均得以展現(xiàn)，從而將一些看上去沒(méi)問(wèn)題而實(shí)際上卻存在的深層次問(wèn)題暴露出來(lái)。

（2） 土建及設(shè)備全專(zhuān)業(yè)建模并協(xié)調(diào)優(yōu)化，全方位的三維模型可在任意位置剖切大樣及軸測(cè)圖大樣，觀(guān)察并調(diào)整該處管線(xiàn)的標(biāo)高關(guān)系，極大地有利于設(shè)計(jì)優(yōu)化和后期指導(dǎo)施工。

（3） BIM軟件可全面檢測(cè)管線(xiàn)之間、管線(xiàn)與土建之間的所有碰撞問(wèn)題，并反饋給各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行調(diào)整，理論上可消除所有管線(xiàn)碰撞問(wèn)題。尤其是一些復(fù)雜部位，提前消除，規(guī)避了后期施工過(guò)程無(wú)法施工、凈高不利、再次變更帶來(lái)的成本和工期的風(fēng)險(xiǎn)。

（4） 方案設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案與現(xiàn)有施工圖的對(duì)比分析，可以提前規(guī)避屋面采光遮擋，外立面視覺(jué)、幕墻方案與設(shè)計(jì)沖突的問(wèn)題，為后期最終項(xiàng)目交付的產(chǎn)品品質(zhì)、呈現(xiàn)效果以及幕墻的專(zhuān)業(yè)二次設(shè)計(jì)深化和施工降低風(fēng)險(xiǎn)。

2022年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將北京、天津、重慶、武漢等24個(gè)城市列為智能建造試點(diǎn)城市，試點(diǎn)期3年。BIM應(yīng)用在智能建造中起到舉足輕重的作用，除了在前期，在項(xiàng)目全過(guò)程中應(yīng)用建筑信息模型（BIM）將越來(lái)越成熟，這將給建筑行業(yè)的組織方式、管理架構(gòu)、產(chǎn)品形態(tài)帶來(lái)顛覆性的變化。

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作者簡(jiǎn)介：謝力進(jìn)，男，湖南桃源人，高級(jí)工程師，碩士，研究方向：工程管理與房地產(chǎn)。