王佳琪

(廈門市建設(shè)工程造價(jià)站，福建 廈門 361012)

當(dāng)前，部分老舊小區(qū)在改造過(guò)程中存在費(fèi)用使用嚴(yán)重超標(biāo)的情況，主要體現(xiàn)在安全施工、機(jī)械和人工等費(fèi)用方面，用技術(shù)手段找到造價(jià)超標(biāo)原因，有助于準(zhǔn)確計(jì)算造價(jià)，讓造價(jià)和實(shí)際支出更貼近。同時(shí)，研究老舊小區(qū)改造造價(jià)控制有利于項(xiàng)目投資控制，預(yù)防承包商支付費(fèi)用高于合同價(jià)，導(dǎo)致后期索賠問(wèn)題出現(xiàn)，影響項(xiàng)目進(jìn)度，不利于小區(qū)改造工程進(jìn)行。在改造項(xiàng)目造價(jià)控制方面還可通過(guò)完善造價(jià)管理體系，優(yōu)化建設(shè)資源配置，提高改造項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

1 工程造價(jià)相關(guān)理論

1.1 造價(jià)控制內(nèi)涵

所謂工程造價(jià)控制即指利用工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)方法對(duì)于項(xiàng)目造價(jià)采取預(yù)測(cè)、調(diào)控以及審計(jì)等管理，最終達(dá)到造價(jià)預(yù)期效益，實(shí)現(xiàn)控制目的。

1.2 工程造價(jià)內(nèi)涵

工程造價(jià)就是工程建設(shè)計(jì)劃費(fèi)用或者實(shí)際費(fèi)用，從投資方視角分析，工程造價(jià)就是項(xiàng)目自投資階段開始，到竣工結(jié)束這段時(shí)間所需要項(xiàng)目總投資，也就是固定資產(chǎn)方面的投資，包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，建設(shè)投資還包含工程費(fèi)(設(shè)備費(fèi)、器具費(fèi)、安裝費(fèi))、建設(shè)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)(基本預(yù)備費(fèi)、差價(jià)預(yù)備費(fèi))。

從承包商或者發(fā)包商角度分析，工程造價(jià)就是發(fā)包商向承包商支付的費(fèi)用，也就是建筑安裝費(fèi)用，還可細(xì)化為分部工程、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目費(fèi)用，其中分部工程費(fèi)用包括建筑裝飾、通用安裝、市政、園林綠化等工程費(fèi)用；措施費(fèi)包括文明施工、夜間施工、二次搬運(yùn)、冬雨季施工，其他項(xiàng)目費(fèi)包括暫列資金、總承包服務(wù)費(fèi)、計(jì)日工。本研究重點(diǎn)分析老舊小區(qū)改造階段實(shí)際支出、預(yù)算支出差異原因，提出改進(jìn)方法，所以工程造價(jià)指的是安裝造價(jià)[1]。

1.3 工程造價(jià)形式

處于不同階段，工程造價(jià)表現(xiàn)形式也各有不同，1)項(xiàng)目決策階段造價(jià)主要指的是投資估算，管理者按照現(xiàn)有資料、估算方法等對(duì)于項(xiàng)目投資費(fèi)用進(jìn)行估算、預(yù)測(cè)，投資估算大多由發(fā)包商進(jìn)行編制，以判斷項(xiàng)目是否可行；2)設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)主要指的是設(shè)計(jì)概算，由設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間結(jié)合初步設(shè)計(jì)圖，利用費(fèi)用定額、預(yù)算文件相關(guān)資料，編制項(xiàng)目籌劃至竣工環(huán)節(jié)所需費(fèi)用文件；3)施工圖預(yù)算屬于按照設(shè)計(jì)概算的控制，選擇設(shè)計(jì)施工圖，根據(jù)行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)工程量進(jìn)行計(jì)算，得出項(xiàng)目整體工程量，并將施工方案對(duì)于造價(jià)產(chǎn)生的影響因素考慮其中，按照現(xiàn)行計(jì)價(jià)表和定額資料和具體文件對(duì)于單項(xiàng)工程、安裝造價(jià)和單位工程文件作為發(fā)包商招標(biāo)控制價(jià)編制依據(jù)，雙方簽訂合同，為工程結(jié)算提供支持；4)工程價(jià)款結(jié)算，主要是施工單位造價(jià)人員在相關(guān)單位驗(yàn)收以后，向建設(shè)方辦理價(jià)款清算工作；5)竣工決算是已經(jīng)驗(yàn)收項(xiàng)目自籌建至交付階段消耗的建設(shè)費(fèi)，反映投資效果或者財(cái)務(wù)情況總結(jié)性文件。在老舊小區(qū)改造階段，探索適合造價(jià)管理的方法，可為項(xiàng)目承包方、發(fā)包方等提供依據(jù)，便于雙方對(duì)造價(jià)展開合理控制。

2 老舊小區(qū)改造理論(改造范圍和內(nèi)容可參照98號(hào)文)

2.1 改造范圍

在開展老舊小區(qū)改造過(guò)程中，重點(diǎn)的改造建筑為2000年底建成，失養(yǎng)失修失管，市政配套設(shè)施不完善，社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全的老舊住宅小區(qū)。因此，可以明確老舊小區(qū)的主要改造范圍側(cè)重于沒有政府管理，日常生活不完善，不符合社會(huì)發(fā)展和社會(huì)人民群眾需求的小區(qū)內(nèi)容，其中含有單棟住宅樓。在改造過(guò)程中，提倡將相鄰的街區(qū)以及基礎(chǔ)設(shè)施較為相似的片區(qū)一并納入整體的改造范圍，實(shí)施過(guò)程中，可以進(jìn)行成片式的改造項(xiàng)目，由此保證當(dāng)?shù)氐淖≌闆r，設(shè)施建設(shè)情況能夠更加的完善，符合人民群眾的需求。在改造過(guò)程中，需要明確當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠?，如果老舊小區(qū)內(nèi)部居民的改造意愿較為強(qiáng)烈，則可以率先針對(duì)此片區(qū)域小區(qū)進(jìn)行改造和優(yōu)化。

2.2 改造內(nèi)容

老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的開展，主要是基于新時(shí)代下居民群眾的日常生活為主要因素。在實(shí)施改造過(guò)程中，會(huì)針對(duì)基礎(chǔ)類進(jìn)行重點(diǎn)優(yōu)化和調(diào)整，突出補(bǔ)齊功能性設(shè)施短板，并且在有條件的地方推行完善類改造以及提升類改造，從而改變城市的整體面貌，創(chuàng)設(shè)綠色可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)環(huán)境。

首先，針對(duì)基礎(chǔ)類進(jìn)行分析。老舊小區(qū)基礎(chǔ)類的改造，更多的是基于居民的生活安全和生活需求進(jìn)行考量，主要是針對(duì)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升的前提下，針對(duì)小區(qū)內(nèi)部的建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位進(jìn)行有效的維修。在基礎(chǔ)類改造過(guò)程中，會(huì)針對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)部的供水系統(tǒng)與水分流系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)部道路供氣設(shè)施、消防設(shè)施、安防設(shè)施以及生活垃圾分類等各類內(nèi)容進(jìn)行有效的優(yōu)化和調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)“路平、地凈、燈亮、管通”的生活環(huán)境。

其次，針對(duì)老舊小區(qū)完善類改造進(jìn)行分析。完善類改造工作的開展，需要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠敢约暗貐^(qū)環(huán)境進(jìn)行分析，針對(duì)部分老舊小區(qū)內(nèi)部的建筑節(jié)能情況進(jìn)行有效的調(diào)整，在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)部加裝電梯等，從而便于建筑內(nèi)部居民更加便利的生活。老舊小區(qū)完善類改造會(huì)增設(shè)小區(qū)周邊綠化，公共照明等設(shè)施，以及新時(shí)代下所形成的智能信包箱、智能快件箱、文化休閑設(shè)施，體育健身設(shè)施等各項(xiàng)內(nèi)容，由此滿足人們的生活需求以及精神需求。

最后，針對(duì)老舊小區(qū)提升類改造進(jìn)行分析。老舊小區(qū)提升類改造更加側(cè)重于社區(qū)服務(wù)以及居民的日常生活質(zhì)量。提升化改造主要側(cè)重于老舊小區(qū)的智能化程度。例如，在改造過(guò)程中，會(huì)增設(shè)小區(qū)周邊社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施以及智能感知設(shè)施等各類內(nèi)容，從而滿足小區(qū)內(nèi)部居民的日常生活需求，使得小區(qū)內(nèi)部的幼兒老人以及工作者都能夠有更加便利且智能的設(shè)備進(jìn)行有效應(yīng)用。老舊小區(qū)在改造過(guò)程中，主要的改造內(nèi)容較為全面，在相關(guān)文件中對(duì)企業(yè)有著細(xì)致化的列舉，改造期間可以參考當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)的改造文件進(jìn)行細(xì)致化的考量。

2.3 改造項(xiàng)目特點(diǎn)

老舊小區(qū)改造和新建工程類似，改造管理工作復(fù)雜，項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量核成本管理為重點(diǎn)。具體而言，改造項(xiàng)目特點(diǎn)如下。

1)參與部門多，老舊小區(qū)的改造，從調(diào)研到?jīng)Q策投資、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)都涉及多個(gè)職能部門，包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、財(cái)政、司法、城管以及房地產(chǎn)管理等部門，各部門只有相互協(xié)調(diào)，才能推動(dòng)改造項(xiàng)目順利實(shí)施。在工程建設(shè)階段，除了土建施工這類和市政施工相關(guān)各單位以外，還包括通信網(wǎng)絡(luò)、供電、地下管道和供水施工，要求建設(shè)單位監(jiān)理部門協(xié)同參與，促進(jìn)改造項(xiàng)目順利實(shí)施，為工程竣工提供支持[3]。

2)施工難度大，因?yàn)椴糠掷吓f小區(qū)的施工場(chǎng)地范圍狹窄，加上存在違章搭建問(wèn)題，胡亂停車導(dǎo)致施工機(jī)械進(jìn)場(chǎng)困難，人員作業(yè)量大。具體施工環(huán)節(jié)，還要將施工質(zhì)量、施工安全考慮其中，對(duì)于工期進(jìn)行統(tǒng)籌安排，保證達(dá)到改造標(biāo)準(zhǔn)，降低改造工程與居民產(chǎn)生的影響。比如：污水管道改造施工環(huán)節(jié)，不可影響居民正常排放生活污水，而是要采取排水措施，保證改造項(xiàng)目順利進(jìn)行；老舊小區(qū)道路改造施工環(huán)節(jié)，要避免影響車輛和行人正常出入，而是要確保道路質(zhì)量前提下，利用分段澆筑、分段施工方案。改造施工環(huán)節(jié)，施工單位要對(duì)施工組織、工藝流程進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，明確施工順序，優(yōu)化資源配置，保證工程進(jìn)度、質(zhì)量，最大限度節(jié)約成本。

3)隱蔽項(xiàng)目多，地下管網(wǎng)改造環(huán)節(jié)，需要將小區(qū)道路破除，還可能涉及內(nèi)部植被移栽，在此期間，需要改造人員其實(shí)記錄測(cè)量，確保工程簽證單合理。老舊小區(qū)因?yàn)榈叵鹿芫W(wǎng)復(fù)雜，不夠規(guī)整，地下埋設(shè)自來(lái)水和排水管線。建設(shè)單位如果資料不齊全，在施工期間要重點(diǎn)對(duì)隱蔽工程施工現(xiàn)場(chǎng)信息進(jìn)行記錄，為后續(xù)竣工結(jié)算工作開展提供支持。

4)改造施工的環(huán)境復(fù)雜，部分老舊小區(qū)改造施工環(huán)節(jié)具有非封閉性特點(diǎn)，施工過(guò)程空間狹小，作業(yè)面存在障礙，大型設(shè)備進(jìn)場(chǎng)困難，建筑材料運(yùn)輸不容易，露天施工還可能存在安全隱患，對(duì)安全措施運(yùn)用要求較高。為確保非常安全，要利用科學(xué)的防護(hù)措施。

3 老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程造價(jià)控制要點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目概況

本研究案例選擇某城市老舊小區(qū)改造和配套項(xiàng)目基建作為研究對(duì)象，改造建筑共有10棟，建筑層高為5層，整體建筑面積10846m2，共有住戶352戶，建筑物1999年投用，地處市中心位置，因?yàn)榻ㄖ褂枚嗄辏由辖ㄖ簝?nèi)建筑物的建設(shè)時(shí)間早，年久失修環(huán)境較差。項(xiàng)目具體改造內(nèi)容包括土石方、水泥地、路面鋪裝、道路拓寬、給排水、標(biāo)志線、恢復(fù)部分、拆除部分等施工內(nèi)容，計(jì)劃工期212d，預(yù)算價(jià)格1222.12萬(wàn)元，實(shí)際費(fèi)用1536.3萬(wàn)元，安全措施費(fèi)17.14萬(wàn)元，施工安全費(fèi)費(fèi)率5.2%[4]。

3.2 人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的計(jì)算

3.2.1 人工效率系數(shù)

在人工效率估算方面，建立階梯結(jié)構(gòu)模型，分析影響人工效率的因素包括人員技術(shù)水平、施工環(huán)境、施工現(xiàn)場(chǎng)、交叉作業(yè)、施工組織。同樣利用專家訪談的方式，回收訪談數(shù)據(jù)，根據(jù)專家經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響造價(jià)的因素進(jìn)行打分，結(jié)果采取加權(quán)平均，得到最終權(quán)重參與計(jì)算。結(jié)果顯示，施工組織對(duì)于人員效率的影響權(quán)重19.2%，交叉作業(yè)對(duì)于人員效率的影響在12.4%，施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于人員功效的影響權(quán)重38%，施工環(huán)境對(duì)于人員權(quán)重的影響23%，技術(shù)水平對(duì)于人工效率影響6.6%。

使用Critic法對(duì)于權(quán)重進(jìn)行確定，收集專家打分?jǐn)?shù)據(jù)，根據(jù)專家對(duì)于老舊小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)，得出影響因素標(biāo)準(zhǔn)差，施工組織對(duì)人工產(chǎn)生影響因素標(biāo)準(zhǔn)差0.7888，交叉作業(yè)影響因素標(biāo)準(zhǔn)差0.8498，施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于人工效率產(chǎn)生的影響因素標(biāo)準(zhǔn)差0.9944，施工環(huán)境對(duì)于人員效率產(chǎn)生的影響標(biāo)準(zhǔn)差0.5164，技術(shù)水平對(duì)人員功效的影響標(biāo)準(zhǔn)差1.2472，最終得出人工功效系數(shù)1.19。

3.2.2 項(xiàng)目機(jī)械效率

機(jī)械功效系數(shù)的估算，選擇ATP法對(duì)于權(quán)重進(jìn)行確定，建立遞階層次模型。按照各因素權(quán)重，將計(jì)算結(jié)果匯總，施工組織對(duì)于機(jī)械功效影響權(quán)重21.75%，施工方案對(duì)于機(jī)械功效產(chǎn)生的影響6.8%，施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)機(jī)械功效產(chǎn)生的影響11.17%，工藝流程對(duì)機(jī)械功效產(chǎn)生的影響權(quán)重42.2%，交叉作業(yè)對(duì)于機(jī)械功效產(chǎn)生的影響權(quán)重18%。

3.2.3 人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)確定

本項(xiàng)目機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)計(jì)算選擇AHP法確定其權(quán)重，利用影響人工效率影響因素，建立層次模型。該項(xiàng)目造價(jià)師、發(fā)包機(jī)構(gòu)人員等共同對(duì)老舊小區(qū)改造方面的專家展開調(diào)查，結(jié)合專家調(diào)查結(jié)果，對(duì)于專家權(quán)重采取加權(quán)平均，利用調(diào)查的結(jié)果作為數(shù)據(jù)判斷依據(jù)，建立判別矩陣，采取規(guī)范化管理。經(jīng)過(guò)調(diào)查，判斷影響機(jī)械功效的主要原因是施工組織、施工方案、施工現(xiàn)場(chǎng)、工藝流程、交叉作業(yè)。經(jīng)過(guò)Critic法獲得最終權(quán)重結(jié)果，施工組織對(duì)機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.1786，施工方案對(duì)于機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.1823，施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于機(jī)械功效產(chǎn)生影響0.2081，施工工藝流程對(duì)機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.1761，交叉作業(yè)對(duì)機(jī)械功效產(chǎn)生的影響0.2549[5]。

在機(jī)械功效系數(shù)的確認(rèn)方面，同樣利用以上方法獲取方案層、目標(biāo)層的組合權(quán)重，結(jié)果顯示對(duì)于改造工程，施工組織的影響權(quán)重0.5284；改造工程施工方案對(duì)于機(jī)械功效的影響0.5147；改造工程施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于機(jī)械功效的影響0.5463；改造工程工藝流程對(duì)于施工機(jī)械影響0.5258；改造工程交叉作業(yè)對(duì)于機(jī)械功效影響0.5274，從而獲得機(jī)械功效系數(shù)1.12，人工定額消耗功率系數(shù)1.19。

3.3 安全施工費(fèi)

本項(xiàng)目安全施工費(fèi)計(jì)算利用BSO-BP模型進(jìn)行仿真，通過(guò)收集樣本數(shù)據(jù)，將項(xiàng)目的預(yù)算費(fèi)用、產(chǎn)生費(fèi)用、安全施工費(fèi)用、建筑面積、高度、層數(shù)、工期等、地理位置等指標(biāo)輸入其中，測(cè)算安全施工費(fèi)率，選擇影響安全施工的要素，將具體值輸入其中，預(yù)測(cè)實(shí)際安全施工費(fèi)率。如：測(cè)樣本預(yù)算支出1222.12萬(wàn)元，建筑面積10845.2m2，建筑層數(shù)5層，建筑高度12m，實(shí)際費(fèi)用1536.3萬(wàn)元，安全施工費(fèi)用17.14萬(wàn)元，施工安全費(fèi)率5.2%。利用BOS-BP網(wǎng)絡(luò)模型，利用三層網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，得出權(quán)重矩陣和神經(jīng)元閾值。調(diào)用函數(shù)，創(chuàng)建神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)POS算法，得出最優(yōu)權(quán)值，經(jīng)過(guò)以上步驟設(shè)置代碼，對(duì)于安全施工費(fèi)費(fèi)率進(jìn)行預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)迭代以后獲得模型收斂值，即為預(yù)測(cè)結(jié)果。將預(yù)測(cè)結(jié)果代入安全施工費(fèi)率公式，就能得出施工費(fèi)結(jié)果。

3.3.1 計(jì)算安全施工費(fèi)

在開展過(guò)程中針對(duì)實(shí)際施工費(fèi)用進(jìn)行全面分析，將數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行有效的整合和計(jì)算，其中主要包括：1)標(biāo)志標(biāo)線安全施工費(fèi)；2)拆除部分是安全施工費(fèi)；3)水泥路面、地面安全施工費(fèi)；4)給排水安全施工費(fèi)；5)土石方安全施工費(fèi)。在針對(duì)以上五項(xiàng)施工費(fèi)用計(jì)算過(guò)程中，主要針對(duì)施工期間的主要費(fèi)用以及施工之前的安全費(fèi)用和實(shí)際偏差進(jìn)行全面分析。在計(jì)算施工費(fèi)用過(guò)程中，記排水安全施工費(fèi)用較高，為223828.08元，修正以前的安全費(fèi)用為160671.1元，產(chǎn)生了較大的實(shí)際差值。經(jīng)過(guò)修正前后安全施工費(fèi)對(duì)比，各項(xiàng)施工安全費(fèi)用都小于修正以前差值，代表老舊小區(qū)改造使用該方法更能反映出改造實(shí)際費(fèi)用消耗情況。

3.3.2 費(fèi)用對(duì)比分析

在本項(xiàng)目開展過(guò)程中，針對(duì)施工過(guò)程的人工機(jī)械安全施工等各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行有效的修正和整合，從而明確工程在開展期間的整體報(bào)價(jià)，并將其項(xiàng)目報(bào)價(jià)與實(shí)際的造價(jià)進(jìn)行了有效對(duì)比，在費(fèi)用計(jì)算過(guò)程中，主要分為以下幾多方面：1)標(biāo)志標(biāo)線竣工造價(jià)；2)改造項(xiàng)目拆除部分竣工造價(jià)；3)拆除和恢復(fù)部分竣工造價(jià)：水泥地面和路面改造項(xiàng)目竣工造價(jià)、給排水改造項(xiàng)目竣工造價(jià)、土石方項(xiàng)目竣工造價(jià)。在整合以上造價(jià)費(fèi)用過(guò)程中，將其具體的數(shù)值精確到角，并且明確的標(biāo)記出各項(xiàng)工作的造價(jià)費(fèi)用，修正以前造價(jià)結(jié)果和實(shí)際的造價(jià)差值，將其數(shù)據(jù)登記在冊(cè)，保證了數(shù)據(jù)信息的全面性，真實(shí)性和實(shí)效性。

修正以前整體分析，各項(xiàng)施工造價(jià)技術(shù)進(jìn)行修復(fù)，產(chǎn)生的費(fèi)用和實(shí)際與費(fèi)用差都小于修正以前計(jì)算結(jié)果。代表本研究方法運(yùn)用對(duì)老舊小區(qū)改造過(guò)程人工、安全施工和機(jī)械費(fèi)用控制效果更好，能夠正確反映施工期間產(chǎn)生費(fèi)用。

3.4 其他造價(jià)控制措施

除運(yùn)用技術(shù)手段控對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目報(bào)價(jià)進(jìn)行管理以外，強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)，嚴(yán)控建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化變更簽證管理，加強(qiáng)施工過(guò)程監(jiān)督，提高資料審查質(zhì)量也極為重要，本項(xiàng)目還采取以下幾項(xiàng)管理措施。

1)強(qiáng)化參與主體之間的溝通協(xié)調(diào)，老舊小區(qū)改造特點(diǎn)決定其實(shí)施階段，各參建主體需要加強(qiáng)溝通，才能應(yīng)對(duì)改造過(guò)程受到外部因素干擾。建立信息化溝通平臺(tái)，及時(shí)交流改造現(xiàn)場(chǎng)信息；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，妥善處理社區(qū)居民、參建方之間的關(guān)系，多方合作，預(yù)防外界因素對(duì)于施工進(jìn)度和質(zhì)量造成影響，實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制目標(biāo)。

2)明確改造項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在給項(xiàng)目改造階段，嚴(yán)格按照現(xiàn)場(chǎng)施工情況，對(duì)于合同內(nèi)外施工項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)辨別，督促建設(shè)單位嚴(yán)格按照論證方案制定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。由于老舊小區(qū)改造項(xiàng)目大多是財(cái)政資金支持，若建設(shè)單位私自將建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，則需要及時(shí)向財(cái)務(wù)部門上報(bào)。針對(duì)由于被改造小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)情況因素導(dǎo)致和方案論證不符之處，需要經(jīng)由相關(guān)部門批準(zhǔn)，才可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行變更，并對(duì)超出項(xiàng)目預(yù)算、投資等進(jìn)行審核。針對(duì)合同以外新增的施工項(xiàng)目，還需要建設(shè)方及時(shí)溝通，提出合理建議，向委托方匯報(bào)，以便控制項(xiàng)目造價(jià)。

3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證及變更管理，由于老舊小區(qū)建設(shè)涉及原始道路拆除，因此，在改造小區(qū)以前，要了解道路現(xiàn)狀，對(duì)于改造施工范圍檢查井、綠化區(qū)域、管道、道路尺寸進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)量，拍攝影像資料，因?yàn)橐陨显O(shè)施如果拆除，后續(xù)難以計(jì)量，同時(shí)，要求施工單位及時(shí)上報(bào)已拆除項(xiàng)目簽證，由責(zé)任主體文字確認(rèn)以后，作為項(xiàng)目結(jié)算基礎(chǔ)資料。具體簽證階段，嚴(yán)格按照現(xiàn)場(chǎng)施工方案執(zhí)行造價(jià)。如果施工方?jīng)]有通過(guò)相關(guān)部門認(rèn)可，為了便于施工選擇簽證方案，即可認(rèn)為方案不合理，不予認(rèn)可。實(shí)際造價(jià)根據(jù)改造施工組織的設(shè)計(jì)確認(rèn)。針對(duì)簽證當(dāng)中措施費(fèi)一項(xiàng)，若小區(qū)改造出現(xiàn)土方開挖、二次轉(zhuǎn)運(yùn)等情況，要將土方開挖、土方平衡以及土方外運(yùn)等問(wèn)題全面考慮其中，由施工單位體現(xiàn)在招投標(biāo)報(bào)價(jià)當(dāng)中[6]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上分析，隨著城市更新進(jìn)程的不斷加快，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目由于城市更新重點(diǎn)組成部分，對(duì)于此類項(xiàng)目造價(jià)管理便于承包方、發(fā)包方對(duì)于造價(jià)合理控制，為同類項(xiàng)目造價(jià)計(jì)算提供支持。經(jīng)過(guò)本研究可以得出改造項(xiàng)目選擇計(jì)價(jià)定額方式算造價(jià)，存在招標(biāo)階段中標(biāo)價(jià)遠(yuǎn)低于項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)生費(fèi)用，特別是人工、機(jī)械、安全施工等費(fèi)用嚴(yán)重超標(biāo)，容易導(dǎo)致承包方和發(fā)包方出現(xiàn)費(fèi)用方面糾紛，在投標(biāo)階段有流標(biāo)和廢標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)，加上項(xiàng)目落實(shí)困難，影響老舊小區(qū)改造工作進(jìn)程。利用計(jì)價(jià)定額方式，是根據(jù)常規(guī)條件下對(duì)機(jī)械和人工消耗量進(jìn)行計(jì)算，考慮老舊小區(qū)改造項(xiàng)目由于施工環(huán)境、工藝運(yùn)用以及施工條件等與新建項(xiàng)目存在差異，因此，計(jì)價(jià)定額難以將改造工程真實(shí)消耗體現(xiàn)出來(lái)。人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)在具體施工階段實(shí)際效率也難以達(dá)到新建項(xiàng)目效率，施工過(guò)程低效，相同工序收入的人工和機(jī)械較高，導(dǎo)致二者費(fèi)用存在差別。在造價(jià)控制方面，建立功效估算模型，對(duì)小區(qū)改造階段影響機(jī)械功效、人工功效因素采取主觀量化，得到各個(gè)影響因素權(quán)重，獲得機(jī)械功效、人工功效系數(shù)，為老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目具體成本消耗進(jìn)行計(jì)算，得到合理的結(jié)果，通過(guò)修正各項(xiàng)費(fèi)用，確保修正以后能夠真實(shí)呈現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際費(fèi)用，運(yùn)用其他造價(jià)控制措施，達(dá)到老舊小區(qū)造價(jià)管理和控制要求。