李超

（蘇州首開永泰置業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215222）

截至目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已有超過三十多年的時間，而且在很長一段時間里，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展為我國國民經(jīng)濟的增長提供了重要支撐作用。但是近幾年，隨著政府及各大型房地產(chǎn)企業(yè)對土地的過分開發(fā)，房地產(chǎn)行

為了更加精確地了解房地產(chǎn)企業(yè)實際財務戰(zhàn)略管理過程中籌資戰(zhàn)略方面存在的問題，本文專門調(diào)研了GH房地產(chǎn)企業(yè)的相關數(shù)據(jù)，具體與負債關聯(lián)數(shù)據(jù)匯總?cè)鐖D1所示：

從圖1中可以看出GH房地產(chǎn)企業(yè)，近五年來，負債結(jié)構(gòu)中流動負債占比較大，幾乎都在80%左右，而非流動負債占比較少，平均約為20%。而且隨著時間向后推移，企業(yè)不斷發(fā)展，企業(yè)流動負債占比呈現(xiàn)逐漸增加趨勢，說明企業(yè)近幾年更加傾向于向金融機構(gòu)短期借款的方式籌集資金。這一點從短期借款和長期借款占比就能明顯看出，在2015年時，長期借款占比幾乎是短期借款的二倍。但是到2019年，企業(yè)短期借款占比略高于長期借款。由此可見企業(yè)整體負債率也越來越高，面臨的償債壓力也不斷增大。匯總企業(yè)出現(xiàn)籌資問題的原因有以下三點：

圖1 GH 房地產(chǎn)企業(yè)負債結(jié)構(gòu)分析情況

1．籌資方式單一

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要獲取經(jīng)營資金的方式依舊是商業(yè)銀行貸款，分長期借款和短期借款兩種，而且長期借款占比越來越少，企業(yè)也沒有采用債券發(fā)行等的方式引入新股東，導致企業(yè)重組后進行的唯一一次股權融資也沒有順利完成。而短期借款占比逐漸增加，雖然可以借助更少的籌資資本，在短時間內(nèi)解決企業(yè)資金運行問題，但是會增加企業(yè)短期還款壓力?；I資方式單一的同時企業(yè)償債能力也較弱，資產(chǎn)負債率逐漸增高，說明企業(yè)經(jīng)營管理者并沒有對市場發(fā)展趨勢和企業(yè)自身發(fā)展周期有明確的了解，也沒有采取相應的籌資戰(zhàn)略。久而久之，企業(yè)的還款利息越來越重，財務杠桿作用也無法充分發(fā)揮。

2．內(nèi)源融資能力差

企業(yè)內(nèi)源融資主要是指依靠企業(yè)內(nèi)部積累資金，而且內(nèi)部融資有著一定的優(yōu)勢，不需要很高的融資成本，也不會承擔較高的還債壓力。但是實際上房地產(chǎn)企業(yè)利用內(nèi)源性方式融資獲得的就較少，內(nèi)部留存資金總額遠小于長期借款、短期借款總額，并且近年來還存在著較大虧損現(xiàn)象。為了拓寬企業(yè)融資路徑，企業(yè)經(jīng)營管理人員就要對現(xiàn)有內(nèi)部經(jīng)營方式進行優(yōu)化，確保內(nèi)部資金充裕的同時，也能進行部分融資，從而減少外部融資比例。

3．償債風險高

目前，國內(nèi)城市商業(yè)銀行對市場營銷的認識還不夠深，還未能形成全面的市場營銷戰(zhàn)略策略觀念。全面的營銷觀念是引導相關銀行走向繁榮的指導方向，它關系到銀行的每一位員工，滲透于銀行工作的方方面面[5]。國內(nèi)城市商業(yè)銀行應認識到市場營銷是建立在全員努力、客戶導向、利潤和社會責任這四方面之上。但是，目前國內(nèi)的相關銀行對于市場營銷觀念的理解還不夠深刻，沒有真正落實市場營銷的“以客戶為中心”這個營銷理念。

從圖1中各種負債結(jié)構(gòu)指標的分析，可以看出企業(yè)近年來的資產(chǎn)負債率均在80%左右。在當前市場行情不穩(wěn)定的情況下，企業(yè)的經(jīng)營效益也不是很理想，經(jīng)營風險也相對較高，總之企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設置不合理，資產(chǎn)使用率低，企業(yè)面臨的償債風險較高[1]。

（二）投資戰(zhàn)略分析

根據(jù)調(diào)研GH房地產(chǎn)近年來相關投資數(shù)據(jù)信息，匯總出投資效益指標，見表1。

表1 GH房地產(chǎn)企業(yè)投資效益指標對比

從表中投資收益增長率和總資產(chǎn)增長率的變化可以看出，企業(yè)近兩年的投資收益效果不好，尤其是2018年和2019年的投資收益較差，甚至導致企業(yè)總資產(chǎn)發(fā)生減值，以致企業(yè)承受著巨大的業(yè)務經(jīng)營壓力。

1．高溢價并購商譽減值，財務風險大

GH房地產(chǎn)企業(yè)在2018年以100%股權的方式收購了A、B兩家影院，收購金額分別為5億和3000萬，最終形成了3.5億和650萬元的商譽。從上表中投資收益和總資產(chǎn)增長率數(shù)據(jù)可以看出企業(yè)收購了這兩家影院后，并沒有極大地提升其盈利能力，反而使企業(yè)盈利能力有所下降，表明該投資項目并沒有達到預期效果。所以該房地產(chǎn)企業(yè)高溢價收購的這兩家影院企業(yè)，很大程度上會給企業(yè)自身經(jīng)營帶來財務風險。

2．并購時未考慮被并購方未來發(fā)展

GH房地產(chǎn)企業(yè)投資的影視行業(yè)項目，根據(jù)當前市場估價，其現(xiàn)價值僅有1億元，而當初并購花費的資金遠高于現(xiàn)價值，甚至在未來五年內(nèi)影院企業(yè)盈利的現(xiàn)金還不足超高溢價的30%。尤其近幾年因為大環(huán)境的影響，影院的業(yè)務收入甚微，要想在短期內(nèi)盈利極其困難。造成這種現(xiàn)象的原因是在投資該項目時，項目負責人僅僅在于了影院的品牌效應，而忽略了其未來發(fā)展情況，缺乏完善的投資規(guī)劃[2]。

（三）股利分配戰(zhàn)略分析

表2 GH房地產(chǎn)企業(yè)股利分紅情況

1．股利分配缺乏穩(wěn)定性

有上述表格中數(shù)據(jù)可知，企業(yè)現(xiàn)有的股利分配制度并不穩(wěn)定，而且股利分配政策也有著較大的波動性。從2013年以來，企業(yè)只進行了三次股利分配方案調(diào)整，而且這三次股利分配并不統(tǒng)一，股利支付率情況也相差較大。從2015年以來就沒有再進行過股利分配。但是從投資者角度分析，他們會更加青睞于股利分配政策較穩(wěn)定而且連續(xù)性強的企業(yè)，否則投資者無法對其企業(yè)前景進行估測。而且連續(xù)多年對股利不進行分配，也不做出轉(zhuǎn)增股利等的策略，可能會使投資者對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑，從而影響后續(xù)的融資活動順利開展。

2．未充分發(fā)揮股利激勵作用

從上述分析可以看出，該房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理層人員并沒有充分認識到合理的股利分配對股東投資及回報的重要性。即便企業(yè)現(xiàn)階段處于業(yè)務活動發(fā)展的關鍵時期，必然需要大量資金滿足日常業(yè)務經(jīng)營需求，但同時也要考慮到企業(yè)長時間不進行股利分配而產(chǎn)生的一系列連鎖反應。最直接的影響是投資者及業(yè)內(nèi)人士對企業(yè)未來發(fā)展前景和盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑，從而會影響后續(xù)一系列融資活動的正常進行。所以企業(yè)要重視股利分配對股東及權益各方面的激勵作用，積極改善現(xiàn)狀[3]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略優(yōu)化對策

（一）籌資戰(zhàn)略

1．擴大內(nèi)部融資

企業(yè)要改善當前過分依賴外部融資的方式獲取資金，逐漸擴大內(nèi)部融資，充分發(fā)揮內(nèi)部融資風險低、成本低的優(yōu)勢。企業(yè)內(nèi)部融資主要受收益積累和盈利能力兩者因素的影響，所以企業(yè)要擴大內(nèi)部融資范圍，就要從內(nèi)部經(jīng)營管理出發(fā)，優(yōu)化運營資金管理，提高企業(yè)資產(chǎn)使用率和自身盈利水平。擴大內(nèi)部融資的同時，外部融資占比就會相應減少，也可以有效降低企業(yè)財務負擔，合理規(guī)避財務風險，為企業(yè)利用較少成本提供源源不斷的資金，滿足其日常經(jīng)營發(fā)展需求。

2．制定多元化融資策略

企業(yè)常用的債務融資能夠在短時間內(nèi)幫助企業(yè)解決資金短缺問題，且融資成本也相對較低，但是弊端在于到期必須償還本金和利息。如果企業(yè)在實際經(jīng)營中出現(xiàn)問題，無法及時償還借款本金和利息，既增加了企業(yè)經(jīng)營負擔，又損害了企業(yè)行業(yè)口碑。為了解決這一問題，企業(yè)可以選用股權融資的方式，或者同時使用債務和股權方式融資，積極優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，制定多元化、可行的融資戰(zhàn)略，幫助企業(yè)提供足夠資金的同時，也要有效降低還款壓力。企業(yè)經(jīng)營者可以在確定控制權不失去的前提下，適當發(fā)行股份，來進行股權融資[4]。

（二）投資戰(zhàn)略

1．制定調(diào)研和評估機制

GH房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展重點在于積極開拓第二產(chǎn)業(yè)，影視行業(yè)，而影視行業(yè)并不是企業(yè)所熟悉的房地產(chǎn)領域，其有著自身獨特的行業(yè)特點，并且受到國民消費水平、經(jīng)濟形勢等各方面因素的影響。所以該房地產(chǎn)企業(yè)在進入到影視行業(yè)前，要做充分的市場調(diào)研，并準確預測其投入產(chǎn)出比，項目負責人要嚴謹調(diào)研實際市場數(shù)據(jù)信息，撰寫項目投資可行性調(diào)研報告，最終由股東大會決定該項目是否可行，對其進行投資回報評估，結(jié)合內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境情況，評估項目存在的風險是否可接受，如果都在合理范圍內(nèi)，則該投資項目可行，可批準實施。

2．注重并購后資源整合

現(xiàn)階段企業(yè)經(jīng)營管理過程中，為了提升市場競爭力，越來越多的經(jīng)營者會考慮并購重組的方式進行多元化經(jīng)營，而并購重組后的各種資源整合是并購中重要的環(huán)節(jié)之一。企業(yè)不僅僅要重視并購前期收集資料、信息，執(zhí)行并購，還要重視在并購后各種資源的整合，包括企業(yè)文化、組織架構(gòu)、制度體系、財務管理、業(yè)務流程等等，涉及范圍較廣，確保各種資源被有效整合，并能充分發(fā)揮其作用，為企業(yè)帶來極大利益。比如商業(yè)類房地產(chǎn)項目和影院的并購，可以利用影院放映來進行商場樓盤的宣傳，以此提高店鋪入駐率，同時還可以帶來更多營業(yè)收益。還要加強并購后人力資源的整合，使優(yōu)秀人員得以重用，充分體現(xiàn)其個人價值[5]。

（三）股利分配戰(zhàn)略

1．保持股利分配政策穩(wěn)定且連續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者在進行股利分配政策制定時，要進行多角度、全方位的考慮，綜合考慮各種影響股利分配的因素、政策、股東訴求、市場變化、預判市場前景等，確保企業(yè)利用能夠被公平合理地分配，保障各個利益方和關聯(lián)方都能夠得到相應的利益。

2．采取剩余股利戰(zhàn)略，發(fā)揮激勵效能

如前文所述，GH房地產(chǎn)企業(yè)當前正處于業(yè)務活動迅速發(fā)展時期，需要大量資金滿足日常經(jīng)營，而且從股利分配情況看，該企業(yè)從2015年至今均未做出任何股利分配策略。雖然企業(yè)當前正處于急需資金的階段，要適當留存資金、減少分配比例，但是也要適當進行股利分配，避免長期不分配股利，給投資者帶來負面情緒，從而給企業(yè)造成負面影響。所以建議企業(yè)要根據(jù)實際經(jīng)營發(fā)展需求，對現(xiàn)有剩余股利進行合理分配，確保其收益一方面能滿足日常投資經(jīng)營需求，另一方面能滿足對投資者的分配，這樣可以極大地增加投資者對企業(yè)的盈利信心；對于企業(yè)內(nèi)部表現(xiàn)較為優(yōu)異的員工也可給予適當股利分配獎勵，充分調(diào)動員工工作熱情，發(fā)揮其主觀能動性，從而幫助企業(yè)實現(xiàn)各環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管理目標，促進其健康、穩(wěn)定發(fā)展[6]。

三、結(jié)束語

總而言之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)日常經(jīng)營發(fā)展面臨著宏觀政策調(diào)控和行業(yè)內(nèi)部競爭的雙重壓力，所以房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，順應現(xiàn)代化經(jīng)營管理趨勢，就要從財務戰(zhàn)略管理層面著手。本文詳細探究了房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略管理過程中存在的問題，也分別從籌資、投資、股利分配三方面提出了改進對策，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)解決類似財務戰(zhàn)略管理問題提供一定的價值。另外由于本人實際研究財務戰(zhàn)略管理方面的時間、精力有限，收集到的信息也可能存在一定缺陷，相關企業(yè)在應用本人結(jié)論時，要充分考慮企業(yè)自身實際經(jīng)營趨勢，酌情借鑒，避免盲目。