□ 鄭州 柳潤澤

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)與風(fēng)險防范是保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵所在，通過現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用推動房地產(chǎn)內(nèi)控建設(shè)的開展，能夠幫助企業(yè)對各部門的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行嚴(yán)格管控，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在世界經(jīng)濟(jì)形勢及國民經(jīng)濟(jì)形勢變動的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越大的發(fā)展壓力，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的發(fā)展思路，追求企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益，通過內(nèi)控建設(shè)提升企業(yè)資源利用效率，避免出現(xiàn)發(fā)展資源浪費(fèi)的情況，同時適應(yīng)經(jīng)濟(jì)增速放緩新常態(tài)。在宏觀調(diào)控力度不斷增加的背景下，各大銀行和金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度越來越低。因此，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，避免出現(xiàn)資金壓力過大的問題，必須做好內(nèi)部控制建設(shè)，同時強(qiáng)化風(fēng)險識別、風(fēng)險防范機(jī)制的建設(shè)，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制水平。

一、內(nèi)部控制概述

1.內(nèi)部控制定義。內(nèi)部控制指的是由企業(yè)的董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層及相關(guān)責(zé)任人員開展的實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過程，內(nèi)部控制工作開展的前提是具備明確的內(nèi)部控制目標(biāo)，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營效率并推動房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。優(yōu)秀的內(nèi)控機(jī)制可以推動企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動及管理工作的開展，助推企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，作為現(xiàn)代企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要推動內(nèi)控機(jī)制的建設(shè)，并通過合適的內(nèi)部控制方式促進(jìn)企業(yè)管理活動的有序開展。

2.內(nèi)部控制目的。①實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法經(jīng)營。在房地產(chǎn)這類大型企業(yè)之中，如果缺乏內(nèi)部控制體系，就可能出現(xiàn)違規(guī)違法經(jīng)營而不自知的情況，最后導(dǎo)致企業(yè)面臨罰款，甚至導(dǎo)致企業(yè)的信譽(yù)和形象受到影響。因此，通過內(nèi)部控制可以對房地產(chǎn)的施工建設(shè)、業(yè)務(wù)經(jīng)營等活動起到有效的約束作用。

②確保資產(chǎn)安全。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及大量的資金以及人力、物力，企業(yè)必需通過內(nèi)部控制建設(shè)實(shí)現(xiàn)對資源的有序控制及優(yōu)化配置。同時，在內(nèi)部控制體系發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，關(guān)鍵業(yè)務(wù)活動的開展需要經(jīng)過嚴(yán)格審批，這樣就可以有效避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況。例如，在關(guān)鍵項目投資期間，企業(yè)需要對投資對象、投資類型、投資風(fēng)險及投資數(shù)額等內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審批核驗，從而確保投資的收益并適度規(guī)避投資風(fēng)險。

③保障財務(wù)報告的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策管理的過程中需要以財務(wù)報告為依據(jù)，財務(wù)報告反映了房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，同時能為企業(yè)高層的戰(zhàn)略決策提供相應(yīng)的信息。通過內(nèi)部控制工作可以確保全面收集企業(yè)財務(wù)信息，并借助現(xiàn)代信息技術(shù)和數(shù)據(jù)處理工具對此類信息進(jìn)行分析處理，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告的準(zhǔn)確性、有效性，為企業(yè)的決策和管理活動提供關(guān)鍵支撐。

④提升經(jīng)營效益。企業(yè)各項經(jīng)營活動的關(guān)鍵在于獲得經(jīng)營效益，這就意味著企業(yè)必需借助多元化的經(jīng)營方式推動企業(yè)資源的利用和開發(fā)，而在經(jīng)營的過程中勢必會出現(xiàn)資源損耗，內(nèi)部控制建設(shè)的關(guān)鍵作用之一就在于降低這種損耗，從而使企業(yè)投入獲得盡可能高的產(chǎn)出。

⑤助推企業(yè)戰(zhàn)略落實(shí)。企業(yè)將總體戰(zhàn)略細(xì)化為部門戰(zhàn)略，而后細(xì)化至小組或者個人目標(biāo)，通過每一層次工作人員的共同努力，實(shí)現(xiàn)個人的工作目標(biāo)，而后使整個部門能夠?qū)崿F(xiàn)工作目標(biāo)，最終則推動企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。在這一過程中通過內(nèi)部控制可以確保各項具體工作能夠有效落實(shí)到位，督促個人、小組以及部門實(shí)現(xiàn)其工作目標(biāo)。同時，借助內(nèi)部控制機(jī)制也可以結(jié)合科學(xué)、高效的管理理論和管理流程為企業(yè)制定全面的、行之有效的管理方案。

二、內(nèi)部控制建設(shè)要素與風(fēng)險因素分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)要素分析。①內(nèi)部環(huán)境控制。內(nèi)部環(huán)境能夠在企業(yè)開展內(nèi)部控制工作的過程中對內(nèi)部控制的效果產(chǎn)生直接影響，內(nèi)部環(huán)境具體包括企業(yè)的文化環(huán)境、組織架構(gòu)、資源等，企業(yè)文化能夠直接影響到企業(yè)員工的價值觀念和行為方式，而企業(yè)組織架構(gòu)則能明確企業(yè)內(nèi)部不同部門、不同人員的義務(wù)和責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)一致，企業(yè)資源則為內(nèi)部控制建設(shè)的開展提供了充足的資源支撐。

②風(fēng)險評估與控制。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會面臨各式各樣的風(fēng)險因素，例如，房地產(chǎn)項目的施工建設(shè)容易受到多方面因素影響而導(dǎo)致出現(xiàn)工程延期，或者出現(xiàn)工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，這便是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中所會出現(xiàn)的風(fēng)險因素。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作，可以有效發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并進(jìn)行風(fēng)險識別，進(jìn)而進(jìn)行風(fēng)險評估與分析，給出應(yīng)對和規(guī)避風(fēng)險的相關(guān)策略，幫助企業(yè)控制或者規(guī)避掉關(guān)鍵風(fēng)險，確保房地產(chǎn)企業(yè)日常業(yè)務(wù)的有序開展。

③控制活動。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營期間，需要通過制度建設(shè)來保障各項措施、各項活動的落實(shí)與開展。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)主要是建筑項目施工建設(shè)，而通過相關(guān)的內(nèi)部控制機(jī)制，可以確保各項施工活動有序開展，既能夠提升施工效率，保障施工進(jìn)度，同時也能夠?qū)κ┕べ|(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，確保建筑項目的最終質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營銷售期間，通過內(nèi)部控制工作可以確保經(jīng)營活動的服務(wù)質(zhì)量，使其內(nèi)部的工作人員精心服務(wù)好每一位客戶，提升企業(yè)的服務(wù)水平和品牌形象。

④信息溝通。越是大型企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營活動越需要全面的信息，通過信息與溝通的控制，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時獲取到與企業(yè)相關(guān)的各類信息，包括外部的市場信息、政策信息以及企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、戰(zhàn)略調(diào)整等，同時對這些信息進(jìn)行加工利用，進(jìn)而為企業(yè)的發(fā)展提供可行性建議。同時，通過信息溝通控制也可以促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的信息共享，避免部分部門處于信息孤島狀態(tài)。由此可見，信息溝通控制也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要要素。

⑤內(nèi)部監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督指的是針對內(nèi)控建設(shè)成果以及內(nèi)部控制工作效果進(jìn)行監(jiān)督，并及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制工作或者制度建設(shè)存在的不足之處，進(jìn)而采取相應(yīng)的措施加以改進(jìn)，以推進(jìn)內(nèi)控建設(shè)的優(yōu)化開展。同時，內(nèi)部監(jiān)督也可以對內(nèi)控建設(shè)成果進(jìn)行評估，并通過反饋機(jī)制使企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)了解情況，在最大程度上發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督的效果。

2.房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險因素分析。①外部風(fēng)險。外部風(fēng)險主要包括土地政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險、行政手段風(fēng)險以及市場經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)需要具備土地資源與資金資源，兩種核心資源缺一不可，而隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)加管控，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地審批的流程越來越嚴(yán)格，同時，房地產(chǎn)企業(yè)從各大金融機(jī)構(gòu)獲取資金的難度也越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的支柱性行業(yè)，不但關(guān)系到社會公眾的住房保障，更關(guān)系到鋼鐵、水泥、市政等一系列相關(guān)行業(yè)，而為了避免房地產(chǎn)行業(yè)無序擴(kuò)張，國家出臺越來越多的政策限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范化。此外，受到疫情的影響，國民消費(fèi)信心明顯下降，人們消費(fèi)行為趨于保守，這也使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售愈發(fā)困難。

②內(nèi)部風(fēng)險。內(nèi)部風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境建設(shè)不足所引發(fā)的風(fēng)險，以及內(nèi)部信息溝通不足、監(jiān)督失效帶來的風(fēng)險。在過去數(shù)十年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了迅速的發(fā)展，大量的房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，許多房地產(chǎn)行業(yè)處于野蠻生長的狀態(tài)，內(nèi)控機(jī)制不完善，內(nèi)控建設(shè)存在明顯的形式主義傾向，企業(yè)存在較為明顯的內(nèi)部控制漏洞。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)下行的壓力下，如果缺乏強(qiáng)有力的內(nèi)部控制工作，將不可避免地影響企業(yè)未來的發(fā)展，甚至威脅房地產(chǎn)企業(yè)的正常生存。房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金規(guī)模大且周轉(zhuǎn)率低，這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部信息溝通及內(nèi)部監(jiān)督，但是現(xiàn)階段的一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏風(fēng)險意識和內(nèi)部控制意識，缺乏完善的內(nèi)部信息溝通渠道，而且存在內(nèi)部監(jiān)督失效的情況，無法及時察覺企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險因素，也無法對內(nèi)部風(fēng)險進(jìn)行有效控制。

③混合風(fēng)險。混合風(fēng)險是由內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險所共同導(dǎo)致的，主要有市場風(fēng)險導(dǎo)致的控制活動風(fēng)險，例如，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，由于市場尚未被完全開發(fā)，而且房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘不高，外加國家政策放寬，非理性投資規(guī)模增大，造成較多的房地產(chǎn)泡沫，在這一背景下住房價格不斷增加，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)空置率上升，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫增加到一定程度之后，消費(fèi)者無力購買房地產(chǎn)，就會導(dǎo)致住房大量積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來營運(yùn)風(fēng)險。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自于金融機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)資金的流動性較低，一旦房地產(chǎn)市場低迷就會導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售遇到困難，資金無法在預(yù)期的期限內(nèi)回籠，如果企業(yè)缺乏應(yīng)急資金或者缺乏避險措施，就會出現(xiàn)衍生風(fēng)險，影響企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。此外，成本控制和銷售定價也容易出現(xiàn)混合風(fēng)險，這兩種風(fēng)險既與企業(yè)外部環(huán)境有關(guān)，也與企業(yè)內(nèi)部環(huán)境有關(guān)。以成本控制為例，房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本既受到建材成本、技術(shù)成本和人工成本的影響，也受到企業(yè)內(nèi)部管理的影響，如果企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位，就有可能出現(xiàn)違規(guī)施工，導(dǎo)致局部建筑施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，而必須進(jìn)行二次施工，增加施工成本，而建材、技術(shù)以及人工方面的成本則會直接影響到企業(yè)成本的變動。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)與風(fēng)險防范分析

1.推動內(nèi)部控制體系的建設(shè)與完善。面對愈發(fā)嚴(yán)峻的行業(yè)形式，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要從企業(yè)整體和各部門、各層級分別出發(fā)，既要制定企業(yè)整體的內(nèi)部控制規(guī)范，推動房地產(chǎn)企業(yè)整體內(nèi)部控制體系的建立，明確企業(yè)的整體內(nèi)控目標(biāo)，也要將內(nèi)部控制細(xì)分、落實(shí)到各部門、各層級。通過內(nèi)部控制體系的建設(shè)可以有效明確責(zé)任人員的具體職責(zé)，進(jìn)而將具體的控制責(zé)任落實(shí)到具體人員身上。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間需要做到業(yè)務(wù)流程的公開透明，做好對業(yè)務(wù)流程的嚴(yán)格審核，避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清或一人多權(quán)的情況。

房地產(chǎn)企業(yè)需要對各部門、各崗位進(jìn)行日常檢查以實(shí)現(xiàn)實(shí)時監(jiān)控，同時設(shè)置相對獨(dú)立的內(nèi)部監(jiān)督崗位，既可以推動房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督工作的常態(tài)化開展，也可以避免職位變動、管理層變動而導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)督工作受阻。同時，企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立與完善還需要推進(jìn)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)。一方面推動內(nèi)部控制文化建設(shè)，使其引導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部員工，進(jìn)而讓員工積極配合內(nèi)部控制工作的開展；另一方面要推動組織架構(gòu)的建設(shè)，確保各流程、各環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的銜接和完整。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要將內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)作為一項長期工作來抓，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制體系建設(shè)與完善的常態(tài)化開展。

2.積極樹立風(fēng)險意識和動態(tài)意識，建立內(nèi)部控制風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由上至下樹立風(fēng)險意識和動態(tài)意識，將風(fēng)險管理貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動之中。風(fēng)險意識要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各級員工以及內(nèi)部控制工作人員需要在工作期間保持強(qiáng)烈的風(fēng)險意識，能夠察覺企業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險因素，同時能夠?qū)ζ髽I(yè)外部環(huán)境中的風(fēng)險因素進(jìn)行及時識別評估，并采取相應(yīng)的預(yù)防措施規(guī)避風(fēng)險，降低風(fēng)險可能造成的損失。與此同時，風(fēng)險因素是處于時刻變動中的，這也要求企業(yè)員工需要樹立動態(tài)意識，能夠針對企業(yè)所面臨的風(fēng)險因素進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，并及時給出相應(yīng)的解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)需要推進(jìn)內(nèi)部控制風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的建立和完善，找出企業(yè)日常業(yè)務(wù)活動中的風(fēng)險控制點(diǎn)，能夠在產(chǎn)生風(fēng)險因素的第一時刻就采取風(fēng)險控制措施以應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險問題。

3.強(qiáng)化市場外部環(huán)境監(jiān)測，搭建完善的信息溝通共享機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)受到市場外部環(huán)境影響明顯，不僅需要適應(yīng)國家宏觀調(diào)控，還需要關(guān)注市場外部環(huán)境的變化。因此，如何通過市場外部環(huán)境監(jiān)測來發(fā)現(xiàn)市場風(fēng)險因素，進(jìn)而通過內(nèi)部調(diào)整以應(yīng)對此類風(fēng)險因素顯得尤為重要。

房地產(chǎn)企業(yè)通過市場外部環(huán)境監(jiān)測可以對經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測，同時做好行業(yè)周期分析。市場外部環(huán)境監(jiān)測主要指房地產(chǎn)企業(yè)在與供應(yīng)商、客戶、銀行、政府及其他合作伙伴進(jìn)行溝通協(xié)商從而了解到相關(guān)的行業(yè)信息和經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，進(jìn)而將這些信息內(nèi)容進(jìn)行加工整理，幫助企業(yè)確定其未來的發(fā)展戰(zhàn)略，同時有助于企業(yè)在未來的生產(chǎn)經(jīng)營之中做好決策。例如，企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策對市場未來的經(jīng)濟(jì)走勢進(jìn)行預(yù)判，從而制定相應(yīng)的應(yīng)對策略，謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資，在經(jīng)濟(jì)下行期及時去杠桿，減小房地產(chǎn)庫存，做好核心項目建設(shè)，適當(dāng)砍掉一些次要項目，確保資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，準(zhǔn)備好充足的資金，既能規(guī)避市場風(fēng)險，也能夠為下一個市場上行期做好準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)企業(yè)需要推動內(nèi)部信息的溝通與共享，通過信息共享機(jī)制暢通內(nèi)部信息渠道。內(nèi)部控制以及風(fēng)險防范需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠在固定的時期內(nèi)獲取到盡可能多的行業(yè)信息，并對這些行業(yè)信息進(jìn)行加工處理。因此，企業(yè)一方面要具備全面獲取信息的能力，另一方面也要能夠具備信息加工與處理能力。通過信息共享機(jī)制可以使行業(yè)信息更加快速地在企業(yè)內(nèi)部流通，例如，市場部在開展市場調(diào)研的過程中可以及時獲得企業(yè)外部的市場信息，并通過信息共享機(jī)制將其傳輸至企業(yè)總部，而企業(yè)總部通過對信息的加工處理為接下來的決策活動提供依據(jù)。同時，信息共享機(jī)制也能夠促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制開展，以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理為例，在財務(wù)管理期間財務(wù)人員通過信息共享機(jī)制收集各部門的財務(wù)數(shù)據(jù)，并通過會計核算對財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理，從而以財務(wù)報表的形式反映出企業(yè)各部門存在的具體的財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而根據(jù)財務(wù)風(fēng)險選擇相應(yīng)的解決對策。再如在預(yù)算管理期間，也可以借助信息共享機(jī)制做到預(yù)算信息的溝通共享，提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的有效性。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)內(nèi)部控制的角度出發(fā)，分析了房地產(chǎn)內(nèi)部控制工作的定義，進(jìn)而論述了房地產(chǎn)內(nèi)部控制的目的，能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)合法經(jīng)營的開展，提升企業(yè)內(nèi)部各類資源的配置效率，保障資產(chǎn)安全并提升企業(yè)經(jīng)營效益，助推房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的落實(shí)。在此基礎(chǔ)上上文針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)要素和風(fēng)險因素進(jìn)行了逐一論述，為了推動內(nèi)控建設(shè)有序開展同時提升企業(yè)風(fēng)險防范水平，房地產(chǎn)企業(yè)需要推動內(nèi)部控制體系的建設(shè)與完善，積極樹立風(fēng)險意識和動態(tài)意識，建立內(nèi)部控制風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，做好市場環(huán)境監(jiān)測并推動信息溝通共享機(jī)制的完善。