李琦

保億置業(yè)集團有限公司

2021 年中央對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行了重新定調(diào)，旨在促進行業(yè)良性循環(huán)。中央提及良性循環(huán)的發(fā)展要求，是為了避免房地產(chǎn)市場行情的繼續(xù)惡化。這與諸多上市房企在2021年出現(xiàn)暴雷事件，有很大的關聯(lián)。房地產(chǎn)企業(yè)必須認真落實中央關于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署。面對企業(yè)經(jīng)營過程中涉及的各類財務風險，加強風險防范，保持經(jīng)營穩(wěn)定性，依法依規(guī)做好風險防控及信息披露，積極化解財務風險，從而維護房地產(chǎn)市場和金融的穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特征

(一)開發(fā)周期長

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的諸多經(jīng)營過程，例如投資拿地、建筑施工、綜合開發(fā)以及房產(chǎn)銷售等。復雜的經(jīng)營流程，延長了房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理周期。項目短則經(jīng)歷數(shù)年時間，長則十幾年才能結(jié)束。在這么長的周期內(nèi)，企業(yè)面臨的各類不確定性增加，勢必造成財務風險的增長。例如2014 年到2015 年，國家提出穩(wěn)定住房消費，明確做好住房金融服務工作，對住房政策奠定了偏松的政策基調(diào)。而進入2016 年后，住房政策基調(diào)偏緊，定位為住房不炒。2019 年明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。這些政策上的變化會造成企業(yè)拿地價格、商品房銷售價格的變化，會影響企業(yè)的利潤空間，也會在開發(fā)周期內(nèi)造成供需狀況的波動。因此房地產(chǎn)開發(fā)周期長，使企業(yè)財務風險控制難度增加，企業(yè)需要面臨的風險狀況更為復雜。

(二)產(chǎn)品較為特殊

房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的產(chǎn)品具有較強的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品為土地和房屋。部分企業(yè)還提供包含物業(yè)管理、貿(mào)易流通與產(chǎn)業(yè)投資在內(nèi)的綜合化產(chǎn)品?？傮w來看，這些產(chǎn)品都具有較強的地域性特征。在不同地理位置，產(chǎn)品的價值存在一定的區(qū)別。不同城市、不同地區(qū)、不同地段，產(chǎn)品的未來發(fā)展趨勢會發(fā)生變化。產(chǎn)品的價值與整個城市或地區(qū)的發(fā)展有一定的關聯(lián)，如城市未來發(fā)展趨勢出現(xiàn)變化，企業(yè)提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品以及其他綜合性服務也可能出現(xiàn)，成本和價值的變化。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較大的存貨價值。土地或房屋等產(chǎn)品，隨著時間的變化會出現(xiàn)土地成本變化、建筑成本變化，以及房價的變化，這些都會影響企業(yè)的成本，進而影響企業(yè)的利潤。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)所持有的產(chǎn)品，由于地理性因素以及存貨成本因素存在較大的不確定性，會增加企業(yè)的財務風險。

(三)資金需求量大

房地產(chǎn)開發(fā)建設的各個階段均需要投入大量的資金。一方面是由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本較高，另一方面是由于房地產(chǎn)投資屬于資本密集型投資，房地產(chǎn)企業(yè)多采用資本化業(yè)務模式大量籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過貸款、預售等方式完成融資，為房地產(chǎn)建設提供資金支持。這意味著許多企業(yè)的資產(chǎn)配比不合理，債務占比比較大，有些企業(yè)的資產(chǎn)負債率甚至高達90%。高負債使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨額的債務償還風險。不僅對企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展造成了巨大的影響，而且也不利于金融及房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險識別

(一)籌資財務風險

房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用債務或股權(quán)形式完成資金籌集。股權(quán)形式的籌資，產(chǎn)生的籌資風險由股東共同承擔，相對來說風險影響較小。債務籌資模式較為靈活，企業(yè)可通過銀行信貸、發(fā)行債券等方式獲取大量資金，因此籌資風險主要來源于債務風險。債務籌資風險是指企業(yè)喪失償債能力的可能性以及企業(yè)利潤的可變性，即企業(yè)籌資負債到期后，無法按期歸還，財務狀況惡化，無法實現(xiàn)收益。

(二)投資財務風險

房地產(chǎn)企業(yè)參與投資項目需要投入大量的資金，加之房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，因此資金回收過程中的不確定性較多。由于投資過程中投資決策不當或宏觀環(huán)境影響，造成企業(yè)投資收益下降，無法達到預期收益水平或虧損的情況，即為投資風險。分析房地產(chǎn)企業(yè)投資風險，要關注兩方面的因素，分別是獲利能力及成長能力。獲利能力即企業(yè)的營業(yè)效益能力。通過銷售利潤率、總資產(chǎn)報酬率、成本費用利潤率、凈資產(chǎn)報酬率等指標能夠反映企業(yè)在經(jīng)營過程中獲取的經(jīng)濟效益。成長能力是對企業(yè)未來發(fā)展情況的分析，主要采取指標為銷售增長率、銷售利潤增長率和總資產(chǎn)增長率。成長類指標增長說明企業(yè)發(fā)展高于行業(yè)水平，同期增長趨勢明顯，在行業(yè)中具有較大的競爭優(yōu)勢。

(三)經(jīng)營財務風險

經(jīng)營風險是指企業(yè)銷售過程中，由于銷售周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、存貨占用流動資金，出現(xiàn)商品滯銷、存貨積壓等情況，產(chǎn)生的資金無法及時回收、資金成本上升、利潤下降等風險。分析企業(yè)經(jīng)營財務風險主要關注指標為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)均值，呈現(xiàn)下降趨勢，說明企業(yè)的資產(chǎn)盈利水平和利用效率降低，企業(yè)經(jīng)營能力不佳，存在較大的經(jīng)營風險。存貨周轉(zhuǎn)率不佳，占流動資產(chǎn)比重過高，說明企業(yè)面臨著變現(xiàn)風險和跌價風險。應收賬款周轉(zhuǎn)率不佳，意味著企業(yè)資金回流速度慢，增加了壞賬風險。

(四)資金鏈財務風險

資金鏈是企業(yè)的血液，因此資金鏈緊張甚至出現(xiàn)斷裂，會給企業(yè)帶來巨大的財務風險。近些年來，宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況更為嚴峻。企業(yè)要關注經(jīng)營凈現(xiàn)金流、投資凈現(xiàn)金流以及籌資凈現(xiàn)金流三部分，判斷資金鏈穩(wěn)健程度。經(jīng)營凈現(xiàn)金流正增長，意味著企業(yè)經(jīng)營活動獲利較為穩(wěn)定、經(jīng)營狀況良好，反之經(jīng)營對現(xiàn)金流的貢獻低，容易引發(fā)財務風險；投資凈現(xiàn)金流正增長意味著企業(yè)投資狀況穩(wěn)定、投資規(guī)模合理、投資活動可穩(wěn)定獲取現(xiàn)金流，反之企業(yè)投資規(guī)?？赡艹霈F(xiàn)異常，企業(yè)需要審慎考慮投資項目；籌資凈現(xiàn)金流正增長意味著企業(yè)債務水平較為穩(wěn)定、籌資正常、能夠滿足經(jīng)營所需且不會面臨過大的債務壓力，反之意味著企業(yè)籌資狀況不佳、債務壓力較大，需要關注資金耗用方面存在的問題。

(五)其他財務風險

招投標風險是指企業(yè)未針對項目招投標工作展開科學的管控，致使招投標結(jié)果不符合企業(yè)獲取最大利益目標的要求。房地產(chǎn)作為高度市場化的行業(yè)，招投標工作需要考慮企業(yè)內(nèi)外部市場資源的優(yōu)化配置。如果招投標工作管控不當，很有可能影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。招投標工作涉及的金額較大，牽扯到復雜的利益關系，因此可能出現(xiàn)經(jīng)濟、技術(shù)、人員環(huán)境等多方面的風險，給企業(yè)造成損失。

稅務與企業(yè)的財務工作息息相關。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作不完善，必然會導致企業(yè)由于外部環(huán)境的變化，產(chǎn)生稅務風險。企業(yè)需要通過科學的稅務籌劃，完成避稅、節(jié)稅的目的，規(guī)避稅收風險。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險情況

(一)諸多上市房企爆雷不斷的現(xiàn)狀

2021 年諸多上市房企相繼暴雷。截止2021 年12 月31日，上海票交所公布的逾期名單已有98家房企上榜。恒大、陽光城、佳兆業(yè)、中國澳元、祥生控股、藍光發(fā)展、宇宙集團、新力控股等八家上市房企50強企業(yè)發(fā)生了嚴重的債務違約。其中影響最大、波及最廣，當屬恒大暴雷事件。2021年6月恒大商票事件初見端倪。商票即為商業(yè)承兌匯票，是高杠桿房企常見的債務籌資方式之一。由于其無需擔保，可以實現(xiàn)貼現(xiàn)退出，因此是受到諸多房地產(chǎn)企業(yè)青睞的信用工具之一。恒大現(xiàn)金支付的商票極少，比例不足10%。2022 年商票余額達到驚人的2052.67億。商票一旦出現(xiàn)兌付問題，就會對企業(yè)融資造成巨大的影響。恒大正是由于現(xiàn)金流緊張出現(xiàn)商票逾期，引發(fā)銀行停貸情況。加之銷售回款率下降、按揭回款速度下降等問題，進而在6月出現(xiàn)商票到期拒付的情況。8月后期恒大商票的風波愈演愈烈，盡管恒大發(fā)出公告平息風波，但仍然難以彌補恒大信用破裂、沒有融資進賬的問題，造成諸多項目停工。進入9月，諸多金融機構(gòu)的貸款到期，恒大無力償還到期本金與利息。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生原因

2021 年中國房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)暴雷之多實屬罕見，而出現(xiàn)暴雷的主要原因可以分為兩個方面。一是快速收緊的外部市場環(huán)境。近些年來由于政策原因，央行對房地產(chǎn)貸款提出了嚴格的集中度管理要求。致使金融機構(gòu)在融資方面快速收緊，對房企貸款造成了一定的限制。加之諸多商品住宅價格至2015年以來首次轉(zhuǎn)跌，超7成的城市新房價格下跌，房產(chǎn)市場快速降溫，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。二是諸多房地產(chǎn)企業(yè)采用高杠桿、高負債的不良經(jīng)營模式。關注短期利益，而忽視了長期的經(jīng)營可持續(xù)性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險防控策略

(一)多元化籌集資金

銀行貸款、債券及信托基金等具有較高的利息費用，對于企業(yè)來說，不利于資金使用成本的控制。同時，由于近些年來的政策原因，金融方面的融資方式監(jiān)管力度加大，企業(yè)在銀行方面，可獲得的籌資來源在逐步縮減。因此，企業(yè)要探尋多元化的籌資模式。首先，要積極地提高股權(quán)比例，降低籌資成本。通過股權(quán)籌資模式，緩解財務緊張狀態(tài)，同時分散籌資風險，對企業(yè)債務風險水平進行控制。其次，要注重多種融資方式的整合，股權(quán)、債權(quán)、租賃、私募、證券化、信托等多種方式，要相互結(jié)合、交叉組合，在降低資金使用成本的同時，盡可能提高資金的使用期限。

(二)合理安排項目投資

不合理的投資，不僅會增加企業(yè)的資金負擔、影響企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定，同時也可能由于投資項目周期的延長，增加不確定性，造成回款慢、存貨積壓、利潤損失等風險。因此企業(yè)要關注宏觀環(huán)境的變化，適當?shù)胤啪復顿Y速率，合理規(guī)劃資金使用規(guī)模解放流動資金，保證充足的現(xiàn)金流。首先，要強化投資項目的可行性分析，認真考慮市場需求、宏觀環(huán)境變化，重點關注當前的政策趨勢，以此作為依據(jù)，關注潛藏的籌資風險，判定項目預期利潤水平。通過強化前期的項目可行性分析，減少投資決策失誤的頻率。其次，要客觀的評價投資價值，考慮多元化的經(jīng)營，分散企業(yè)經(jīng)營風險。一方面要深入的剖析項目的成長能力和營運能力，把握經(jīng)營業(yè)務方向，例如轉(zhuǎn)變住房開發(fā)項目，關注商業(yè)地產(chǎn)項目。另一方面要關注企業(yè)新的利潤增長點。通過多元化的經(jīng)營，例如物業(yè)管理、貿(mào)易流通與產(chǎn)業(yè)投資等，提高企業(yè)的總體盈利水平。

(三)確定合適的舉債規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款以及預期銷售存在較強的依賴性，這也導致了企業(yè)存在巨額的債務償還風險。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，資產(chǎn)負債率對企業(yè)的風險起到了決定性的作用，負債水平過高、杠桿過高，舉債規(guī)模不合理，是房產(chǎn)企業(yè)，財務風險水平較高的主要問題。因此，企業(yè)要合理評估自身短期與長期償債能力，從而確定合適的舉債規(guī)模，保證企業(yè)在約定時間內(nèi)，支付本金與利息，避免資金鏈緊張，陷入財務困境。

短期償債能力分析主要關注存貨、流動資產(chǎn)、流動負債；長期償債能力分析主要關注資產(chǎn)負債率、利息保障倍數(shù)。企業(yè)要將自身經(jīng)營規(guī)模、資產(chǎn)構(gòu)成情況以及金融利率等多方面因素，考慮到償債能力分析范疇內(nèi)，確定合理的長短期負債結(jié)構(gòu)，確定合理的舉債規(guī)模。然后通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理安排債務、優(yōu)化權(quán)益資金比重等方式，確定最佳的籌資方案。合理選擇融資時機及融資規(guī)模，挖掘新的融資渠道，選擇合理的融資方式，降低債務籌資風險。

(四)提升存貨變現(xiàn)能力

存貨量的增加，會占用企業(yè)內(nèi)大量的流動資金，因此企業(yè)要強化存貨管理水平，提高應收賬款周轉(zhuǎn)率，確保盈利空間不受到擠壓。企業(yè)可以從客戶以及產(chǎn)品兩個方面進行回款管理，提升存貨的變現(xiàn)能力。在客戶方面，做好信用管理工作，對客戶資質(zhì)進行嚴格篩選、完成信用評級分類。同時在銷售時注重合同的簽署，避免程序漏洞造成回款風險。在交易完成后，要及時追蹤回款情況，推進回款進度。在產(chǎn)品方面，企業(yè)要關注房產(chǎn)市場動向、消費者需求，借此開發(fā)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，進而提升存貨變現(xiàn)能力。

(五)優(yōu)化成本費用管理

盲目追求資金回籠而忽視成本控制工作，不利于企業(yè)提升經(jīng)營收益。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)項目中要優(yōu)化成本費用管理。項目開發(fā)前，要制定合理的預算計劃，確定項目成本，并對各資金流動環(huán)節(jié)進行控制，強化財務指標的分析，制定執(zhí)行計劃。項目建設過程中，要對資金進行嚴格管控，監(jiān)控資金流向，避免資金浪費，控制施工成本。項目建設后期，要做好財務分析，復核資金支出項目，完成成本控制績效考核。通過優(yōu)化成本費用管理，提升企業(yè)的資金使用效率，進而提高企業(yè)抗風險的能力。

(六)結(jié)合政策調(diào)整戰(zhàn)略

新常態(tài)下，房產(chǎn)政策頻繁出臺，對企業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關注宏觀環(huán)境的變化，順應政策提出的要求，及時調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。根據(jù)國家政策對市場變化的影響，廣泛搜集消費者偏好、競爭者戰(zhàn)略、市場物價水平、供需關系等信息，從而確定合適的籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略，將財務風險控制到最低。

(七)建立風險預警系統(tǒng)

企業(yè)要結(jié)合風險隱患的控制關鍵點，建立風險預警系統(tǒng)。一是要對風險進行可靠的識別，并判定風險影響水平，對所有經(jīng)濟活動的參與者進行風險普及。二是要在籌資、投資、經(jīng)營等各項經(jīng)濟活動中，借助風險的識別及評估，快速啟動風險控制策略。在出現(xiàn)風險因素時，及時對各部門進行風險預警，強化風險管理，減少風險帶來的損失。企業(yè)要借助風險預警系統(tǒng)，將風險水平控制在可控范圍內(nèi)，為企業(yè)整體盈利提供保障。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)由于其特殊性，在經(jīng)營過程中面臨著諸多財務風險。尤其是近些年來，諸多上市房企相繼暴雷，整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻的形勢。在這種新常態(tài)下，企業(yè)要置身市場環(huán)境中，思索新的經(jīng)營策略，強化財務風險的管控。以穩(wěn)健經(jīng)營為目標，積極化解財務風險，維護房地產(chǎn)市場和金融的穩(wěn)定。