王瑩

“能夠現(xiàn)房，何必期房？”今年以來，“現(xiàn)房銷售”一詞在房地產(chǎn)領(lǐng)域被頻頻提起，熱度居高不下。近期，多個省份陸續(xù)召開全省住建工作會議，“開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”成2023年住建工作部署中的一個亮點(diǎn)，也成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

A市場催生現(xiàn)房銷售試點(diǎn)落地

長期以來，我國房地產(chǎn)市場一直沿用的是預(yù)售制。自1994年《城市商品房預(yù)售管理辦法》出臺后，我國正式確立商品房預(yù)售制度。在過去將近30年的時間里，商品房預(yù)售制在我國房地產(chǎn)開發(fā)中起到了積極的作用，推動了我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，至2022年，全國31個省份中，超七成地區(qū)商品房預(yù)售比例超過80%，部分省份甚至超過90%。

然而，不可忽視的是，預(yù)售制在我國具有一定的時代性。預(yù)售制的引入旨在提高房企資金的使用效率，有效滿足人們的居住需求。然而，隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，預(yù)售制下房企暴雷、工程爛尾、質(zhì)量低劣等問題頻發(fā)，消費(fèi)者的權(quán)益難以得到保障。

近年來，隨著我國人口紅利、土地紅利的消失，疊加疫情防控以及宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)售制多年積累的問題集中爆發(fā)。尤其是自2021年下半年起，高杠桿房企債務(wù)風(fēng)險陸續(xù)爆發(fā)，全國多地預(yù)售項(xiàng)目因資金短缺而爛尾或延遲交付。2022年6月底，江西省景德鎮(zhèn)恒大瓏庭業(yè)主因項(xiàng)目停工、多次維權(quán)無果發(fā)出一封“強(qiáng)制停貸告知書”，隨后其他地區(qū)多個停工樓盤業(yè)主跟進(jìn)效仿，全國各地迅速掀起了不同規(guī)模的“停貸潮”。

爛尾風(fēng)波引發(fā)的大規(guī)?！巴ＹJ潮”在2022年下半年愈演愈烈，加劇了市場下行態(tài)勢，嚴(yán)重打擊了購房者的信心，市場進(jìn)入惡性循環(huán)，預(yù)售制背后的風(fēng)險被進(jìn)一步放大，嚴(yán)重影響到了民生保障。在這樣的背景下，保交付成為重點(diǎn)工作。為此，2022年7月28日，中共中央政治局會議明確提出了“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。這是“保交樓”首次被提出，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”。

在“保交樓”的背景下，“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售引起了人們的關(guān)注。對于消費(fèi)者而言，現(xiàn)房銷售具有所見即所得的明顯優(yōu)勢，更能有效規(guī)避爛尾、質(zhì)量爭議等風(fēng)險，購房的主動權(quán)能夠重新掌握到消費(fèi)者的手中，有望成為破解房企預(yù)售制困境的“金鑰匙”。

實(shí)際上，現(xiàn)房銷售并非首次出現(xiàn)。早在2014年，就有城市將條件前置，從土地出讓環(huán)節(jié)開始探索現(xiàn)房銷售模式。2014年上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣地塊的出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。2016年，南京修改了土地拍賣的規(guī)則，當(dāng)?shù)貎r達(dá)到最高限價的90%時，開發(fā)商拿地后必須實(shí)行現(xiàn)房銷售。此外，深圳、杭州、南京、蘇州等地也就試點(diǎn)現(xiàn)房銷售展開過不同程度的探索，但受多種因素影響，現(xiàn)售制遲遲未能推進(jìn)落地。

直至2020年，海南作為首個“吃螃蟹”的省份，于2020年3月份印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，明確提出“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”，成為第一個正式推行現(xiàn)房銷售的省份。

時隔三年，現(xiàn)房銷售的概念首次在全國范圍內(nèi)被系統(tǒng)、明確地提出。2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位?！?/p>

在政策的“保駕護(hù)航”下，更多的城市加入了試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的隊伍。1月31日，山東省官方提出逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；2月6日，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；同日，四川省政府提出，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；2月7日，河南省官方明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，并以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

業(yè)內(nèi)人士表示，受去年停工斷貸風(fēng)波的影響，現(xiàn)房銷售有助于提高消費(fèi)者的購房信心。此次住建部現(xiàn)房銷售概念的提出，主要為防范爛尾樓及金融風(fēng)險等，是“保交樓”承諾的體現(xiàn)。隨著試點(diǎn)范圍的持續(xù)擴(kuò)大，現(xiàn)房銷售改革之路或?qū)㈤_啟。

B現(xiàn)房銷售的未來機(jī)會在哪？

“隨著市場的發(fā)展，當(dāng)商品房達(dá)到一定量，市場較為發(fā)達(dá)、供應(yīng)缺口較小、供需求比較平衡時，由預(yù)售制向現(xiàn)售制轉(zhuǎn)型是必然結(jié)果。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

但作為房地產(chǎn)市場的一次大變革，現(xiàn)房銷售在短時間內(nèi)完全代替預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)開啟，意味著改革加快，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，后續(xù)規(guī)?；蛟S會更大。至于預(yù)售制度會不會取消，大方向是肯定的。但不是說這兩年就可以取消，從目前來看，還不具備這個條件。

相比預(yù)售，現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求更高。通常情況下，現(xiàn)售即一個項(xiàng)目達(dá)到竣工驗(yàn)收備案條件后方能對外銷售。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售有較大的資金壓力，如果項(xiàng)目銷售不景氣，企業(yè)回款將嚴(yán)重受限，從而會加劇房企的資金鏈困境，影響到一段時間內(nèi)整個樓盤項(xiàng)目的開發(fā)和推盤量，短期內(nèi)會打亂供應(yīng)節(jié)奏，導(dǎo)致房價劇烈波動。而且目前房地產(chǎn)市場整體上處于轉(zhuǎn)型階段，相當(dāng)一部分開發(fā)商仍面臨較大的運(yùn)營壓力，因此現(xiàn)房銷售的推進(jìn)速度必須要考慮到行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展實(shí)際。

與此同時，房地產(chǎn)并不是一個獨(dú)立的行業(yè)，預(yù)售制實(shí)行了近三十年，其與土地出讓、城市開發(fā)等深度關(guān)聯(lián)。一方面，現(xiàn)房銷售帶給房企的資金困境將影響房企的拿地積極性，這會導(dǎo)致地方政府賴以運(yùn)營的土地財政受到極大影響，壓力劇增，地方債風(fēng)險被迫承壓。另一方面，如果城市已批新房、土地供應(yīng)非常大，且土地價格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)房銷售只會抬高建設(shè)成本，新房的銷售定價可能也會相應(yīng)上漲。因此，限售制度不僅要求房企調(diào)整現(xiàn)有模式，也需要政府告別土地財政，在地價上讓利，以降低房企開發(fā)成本。

因此，盡管現(xiàn)房銷售的時機(jī)來了，但轉(zhuǎn)向現(xiàn)售必須是謹(jǐn)慎的。我國不同城市之間的分化比較明顯，因此是否轉(zhuǎn)為現(xiàn)售制、怎樣轉(zhuǎn)為現(xiàn)售制要綜合考慮城市的住房供需關(guān)系、房價平穩(wěn)狀況、住房開發(fā)供應(yīng)能力、住房金融市場運(yùn)行體系等因素。

可見，未來一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場可能將轉(zhuǎn)向預(yù)售與現(xiàn)售并存的時代。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，從預(yù)售制到現(xiàn)售制的轉(zhuǎn)變并非一蹴而就，而是一個循序漸進(jìn)的過程。