張菊芳

（云南省勞動力中心市場有限公司曲靖分公司，云南 曲靖 655000）

0 引言

房地產(chǎn)一直是人們關(guān)心的熱點。在過去的二十多年里，我國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)步入了高速發(fā)展的軌道，而作為第三產(chǎn)業(yè)和支柱行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一個黃金時期。人們的生活水平和經(jīng)濟水平都在不斷提高，房產(chǎn)的價值也在逐漸增加，產(chǎn)權(quán)的確權(quán)問題日益突出。每個家庭都無法回避買房和賣房的問題。因此，如何根據(jù)中國的實際情況和行業(yè)特點，制定相應(yīng)的法律、法規(guī)，對促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利具有十分重要的意義。

1 不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容

1.1 不動產(chǎn)登記制度概述

不動產(chǎn)登記是指申請人在登記機關(guān)依申請登記，將不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項登記在登記薄上的行為。登記制度所涉及的內(nèi)容，是關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)利的有效保證。房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實效果取決于房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)的不同。根據(jù)我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記體系，可以將其基本效力劃分為公示效力、形成效力、推定效力和可信性4 種類型。本文認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)具有以下特征：沒有實行全面的強制性登記，而是以主動申報為主導(dǎo)，采取了“四統(tǒng)一”的登記方式（登記機構(gòu)、登記簿、登記依據(jù)、信息平臺）[1]，對權(quán)利人進行書面登記或證明，具有國家公信力。

1.2 不動產(chǎn)登記制度的作用

《中華人民共和國民法典》規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，是我國民法的基本內(nèi)容，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著舉足輕重的作用[2]。

首先，通過對不動產(chǎn)登記制度可以更好地保護所有人的權(quán)益。從物主的視角來看，不動產(chǎn)登記制度可以對物主的所有權(quán)進行全面的保障，保證物主的私人財產(chǎn)免遭外來力量的侵害。從物權(quán)的觀點來看，房地產(chǎn)的所有權(quán)是不可取代的。其次，對房地產(chǎn)交易的規(guī)范起到了積極作用。過去房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，往往因為缺少相關(guān)的法律法規(guī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)了許多違法的現(xiàn)象，給人民群眾帶來了極大的損失，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。實行不動產(chǎn)登記，可以對房地產(chǎn)的經(jīng)營和買賣活動起到一定的約束作用，使整個過程都在制度的允許下進行，從而使物業(yè)管理的運行和發(fā)展得到改善。最后，對我國的房地產(chǎn)業(yè)而言，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)具有重要的借鑒意義。從國家的角度來看，實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記模式可以將房地產(chǎn)市場的信息進行有效的集成，從而為今后的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和政策制定工作打下堅實的基礎(chǔ)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟

房地產(chǎn)是一種以房產(chǎn)為客體的生產(chǎn)、交換、分配和消費活動所形成的一種經(jīng)濟聯(lián)系。我國的房地產(chǎn)業(yè)具有如下特征：①商品化。不動產(chǎn)是一種具有特定性質(zhì)的產(chǎn)品，它具有一定的經(jīng)濟價值。②社會性。房地產(chǎn)業(yè)是人類賴以生存、享受和發(fā)展的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類的基本需要。③多元化的所有權(quán)。在所有制方面，我國的房地產(chǎn)業(yè)主要是以國有產(chǎn)權(quán)為主，各種所有制形式共存[3]。

2 不動產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系分析

隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足人們的需要，自2015 年起，我國制定了一系列有關(guān)房地產(chǎn)交易的政策和措施。隨著政策的實施，我國的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了關(guān)于不動產(chǎn)登記對房價的沖擊。事實上，不動產(chǎn)登記僅僅是一種普通的物權(quán)法體系，它是從業(yè)主向政府提交，由政府相關(guān)部門辦理登記，然后再頒發(fā)。所以，對兩者的具體關(guān)系進行細(xì)致的分析，可以看到兩者并沒有絕對的關(guān)聯(lián)，而不動產(chǎn)的登記并沒有直接影響到經(jīng)濟和社會的發(fā)展，因而也就無法對房價造成任何的沖擊。不動產(chǎn)登記的首要目標(biāo)就是明確產(chǎn)權(quán)，它可以有效地保障物權(quán)持有人，從而防止以后發(fā)生糾紛時產(chǎn)生的諸多問題，從根本上說，是一種對財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一種規(guī)范行為，更加有利于房產(chǎn)權(quán)益的交割。

3 不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響

3.1 房地產(chǎn)價格方面

因為不動產(chǎn)登記可以實時地對房屋的信息進行查詢，從一個角度上監(jiān)督二手房的交易市場，同時也可以起到抑制房屋買賣的總體房價的效果。前面已經(jīng)提到，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)可以為房地產(chǎn)業(yè)的具體資料作一些具體的參照。一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，一個全國性的網(wǎng)絡(luò)，讓“房哥”和“房叔”再也沒有了隱形的可能，從經(jīng)營角度上看，這一舉動為以后的房地產(chǎn)稅改革提供了有力的依據(jù)。在這個體系的限制之下，為了減少高昂的物業(yè)稅費，很多人都會在短時間里將手中的房產(chǎn)賣掉，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過剩，長期下去，房價將會繼續(xù)下降。而不動產(chǎn)的登記可以實時地對房屋的情況進行查詢。

3.2 對二手房市場產(chǎn)生的影響

就二手房交易來說，建立房地產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于梳理房屋交易相關(guān)資料。在房產(chǎn)交易系統(tǒng)的底層系統(tǒng)中，市民可以看到更多的高質(zhì)量住房，政府有關(guān)部門可以對房產(chǎn)進行全方位的監(jiān)督，同時也可以通過房產(chǎn)交易系統(tǒng)的基礎(chǔ)平臺銷售房產(chǎn)，從而極大地提高了新房的供應(yīng)量，有利于對二手房的市場價格進行有效的控制。在房地產(chǎn)買賣中，各種稅費都會對一手房造成一定的沖擊，從長期來看，房產(chǎn)登記對房地產(chǎn)的作用是巨大的，不僅可以增加房屋供應(yīng)量，也可以保證房屋的真實需求，從而保證房屋的穩(wěn)定性。

3.3 對房產(chǎn)中介產(chǎn)生的影響分析

不動產(chǎn)登記制度的推行，固然會對房地產(chǎn)中介造成一定的沖擊，但其作用也會有兩面性。由于不動產(chǎn)登記制度的推行，其目的在于使產(chǎn)權(quán)更加清晰，從而為物權(quán)人的合法權(quán)益提供法律保障。通過這種方式，可以為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供更多的信息，為房地產(chǎn)市場提供更好的服務(wù)，從而推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。同時，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場上某些不規(guī)范的現(xiàn)象也會得到進一步的規(guī)范，某些違法的房產(chǎn)中介也會逐步從這個行業(yè)中消失，這對房地產(chǎn)中介市場的凈化是非常有利的[4]。不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的推行，不僅能提供更多優(yōu)質(zhì)的房屋資源，還能為購房者提供更多的安全保障，同時也能在一定程度上遏制房地產(chǎn)中介的發(fā)展。

3.4 對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

按理說，在不動產(chǎn)登記制度頒布之后，短期之內(nèi)是沒有什么明顯的收益的，或許會對房產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊，但效果并不是很大，民眾或許會因為這個原因而減少對房產(chǎn)的購買力，但就我國而言，這一體系的制定是為房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展而制定的，其發(fā)行具有無可取代的功能，而在如今的信息化社會，不動產(chǎn)登記制度能夠有效地收集、整理和管理房地產(chǎn)的信息，從而有效解決房地產(chǎn)市場的各種問題，從而提高房地產(chǎn)的經(jīng)營能力，有效開展房地產(chǎn)的稅收征繳工作，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供一個穩(wěn)定的市場，為政府相關(guān)機構(gòu)制定長期的房產(chǎn)交易市場提供了有力的依據(jù)，同時對房產(chǎn)的資源進行了合理的歸類，從而可以有效緩解目前的住宅危機?？傮w而言，不動產(chǎn)登記雖然在短期內(nèi)會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊，但這也是實施后必然要經(jīng)過的一個過程，而在這個過程中，房地產(chǎn)的發(fā)展將會更加迅速。

4 不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展策略及方向

4.1 信息資源實時共享

首先，要根據(jù)各地區(qū)的實踐經(jīng)驗，盡快建立一個與之相適應(yīng)的、符合其運作需求的管理體系，保證平臺內(nèi)的各項信息登記工作都要嚴(yán)格按照統(tǒng)一的規(guī)范進行，并及時進行數(shù)據(jù)庫的更新，并對目標(biāo)使用者進行清晰的識別。其次，要加強房地產(chǎn)管理機構(gòu)之間的橫向聯(lián)系，既能有效地實現(xiàn)信息的共享，又要限制信息的審核、登記、管理等方面的操作，在提高工作效率的前提下，確保信息的真實性和合法性。最后，必須對平臺的使用進行更為嚴(yán)格的限制。目標(biāo)用戶可以在平臺上輸入自己的賬號和口令，只有自己和被授權(quán)的人才能獲得有關(guān)的信息，從而防止在此過程中對用戶的個人信息進行泄漏。

4.2 優(yōu)化不動產(chǎn)登記體制

我國大多數(shù)的不動產(chǎn)登記制度都是以土地登記為主，從這個角度可以看出，這樣的制度是符合當(dāng)前的自然法則和現(xiàn)實需要的，相關(guān)部門在2015 年就大力整合了不動產(chǎn)登記職責(zé)，并設(shè)立不動產(chǎn)登記局，這也標(biāo)志著不動產(chǎn)登記機構(gòu)的正式組建。全國各地同時成立了房地產(chǎn)登記處，并在緊密合作下有效地進行了移交工作，將資料遺失的可能性降到最低，避免了重復(fù)、出錯等情況[5]。

4.3 調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的運營核心

不動產(chǎn)登記是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分。盡管不動產(chǎn)登記對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成了一些困難，但同時也為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了一個新的發(fā)展的道路。在過去的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營重心是住宅建筑，大多數(shù)的開發(fā)商在取得了土地的所有權(quán)后，便會從事建筑、內(nèi)部裝修等工作，而忽略了客戶的需要。隨著我國實行不動產(chǎn)登記，以業(yè)主權(quán)益為先，采取更加人性化的經(jīng)營方式，通過立法來強化對業(yè)主權(quán)益的保護。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要方向。

在當(dāng)前社會，隨著消費者的權(quán)利觀念逐步提高，在進行房地產(chǎn)銷售時，越來越注重自己的權(quán)利是否能夠得到完全的保護，其中，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個普遍關(guān)注的問題。因此，在實行不動產(chǎn)登記的同時，也需要對物業(yè)管理中心進行相應(yīng)的改革。只有充分考慮到顧客的真實需要，在保障客戶的最大利益的前提下，盡可能保護客戶的合法權(quán)益，從而使其更好地適應(yīng)顧客的需要，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。例如，在建筑和內(nèi)部裝飾中，要知道顧客的喜好，并做好各種售后服務(wù)，維護顧客的權(quán)利。

4.4 減少交易過渡行政干預(yù)

在土地買賣中，政府占有絕對的主導(dǎo)地位，既防止了私人的集中，又極大地抑制了市場的活躍。所以，要使我國的房地產(chǎn)市場更加活躍，就必須提高政府在土地買賣中的經(jīng)營能力和水平，而在辦理不動產(chǎn)的時候，有一個切實的權(quán)力來源問題，而這個工作又是一個非常艱巨的任務(wù)，一旦處置不好，必然會產(chǎn)生不良的后果?？梢酝ㄟ^引進國外的一些成功案例，讓公司來分擔(dān)由于登記失誤而造成的經(jīng)濟損失，從而使政府的風(fēng)險得以分擔(dān)。

4.5 將不動產(chǎn)登記與土地制度有效結(jié)合

要推動我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須把不動產(chǎn)登記和土地制度有機地融合起來，實行統(tǒng)一的經(jīng)營模式，才能充分利用其優(yōu)越性。在此期間，有關(guān)方面可以借鑒相關(guān)的管理實踐，以土地登記為中心，進行物業(yè)監(jiān)督，從而提高物業(yè)的經(jīng)營效率，使物業(yè)的使用更加合理，從而促進物業(yè)的市場流通和整體發(fā)展。同時，還要保證房產(chǎn)的各項資料都可以全部輸入資料庫，保證資料的完整和安全，防止惡意的復(fù)制，這樣既可以減輕工作人員的工作量，又可以防止對市場造成損害。在進行不動產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)營的過程中，保證信息登記平臺對資料完整度、安全性負(fù)責(zé)，使不動產(chǎn)的登記工作真正發(fā)揮到作用，真正地為人民群眾服務(wù)。

4.6 發(fā)揮不動產(chǎn)單元的價值

要在不動產(chǎn)登記的作用下，更好地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更好地服務(wù)于人民的需要，就需要對其進行深度的發(fā)掘，使其真正的經(jīng)濟效益得到最大程度的體現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)部門和機構(gòu)要建立健全的房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度。在這一制度下，可以使當(dāng)事人受到有效的制約，從而使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)登記管理手段得到改進和完善，從而使房地產(chǎn)的使用效率得到了提高，同時也為房地產(chǎn)的管理工作提供了一定的保證，從而能夠解決各種問題。

5 結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度必須要明確房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣可以清晰地知道房地產(chǎn)交易雙方的具體情況，從而為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人民的財產(chǎn)權(quán)問題提供條件，不動產(chǎn)登記制度的建立將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，主要是對房價、二手房、房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展，但這種影響并不是長期的，要保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保護人民的財產(chǎn)權(quán)，必須不斷完善，而不動產(chǎn)登記必須要有信息技術(shù)的保障，有了信息技術(shù)的支持才能更加高效地完成不動產(chǎn)登記管理工作，維護有關(guān)人員的法律權(quán)益。在實施不動產(chǎn)登記制度后，要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，不斷完善房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。