劉琳琳

重慶金涪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)于上世紀(jì)90 年代開(kāi)始興起，此后便迎來(lái)了飛速發(fā)展的新階段，迄今為止房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為積極推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸趨于規(guī)范化管理和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也是愈演愈烈。在國(guó)家宏觀(guān)政策調(diào)控的影響下，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展舉步維艱，融資環(huán)境更是艱難，高負(fù)債率和現(xiàn)金流量差的問(wèn)題使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，再加之行業(yè)的扎堆運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)令人堪憂(yōu)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、面對(duì)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)推出的強(qiáng)政策，在這雙重壓力的影響下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率不斷創(chuàng)下新低，由此可見(jiàn)，只有從內(nèi)部著手、全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平、努力開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一定的市場(chǎng)份額。隨著市場(chǎng)化越來(lái)越完善，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力不斷加大。房地產(chǎn)企業(yè)只有高度重視投資管控、全面預(yù)算管理、投資預(yù)算才能不斷提高管理水平。

二、A企業(yè)投資預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

(一)A企業(yè)基本情況介紹

A 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建于1992 年，是一家由住建部批準(zhǔn)的具有房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，該企業(yè)的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行各種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品的類(lèi)型較多，主要包括高鐵站、商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、城市大型綜合體、高校建設(shè)項(xiàng)目等房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)領(lǐng)域。

(二)A企業(yè)投資管控基本現(xiàn)狀分析

1.A企業(yè)投資管控制度

A在進(jìn)行投資管控時(shí)，要綜合而全面的考察平衡投資穩(wěn)定性、投資回報(bào)收益率，并且以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控為主，在進(jìn)行投資前必須明確投資方向的穩(wěn)定性，以此為契機(jī)進(jìn)一步深化并尋找具有較高投資回報(bào)效率的投資項(xiàng)目。A企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資管理全部歸集團(tuán)統(tǒng)一管理，同時(shí)結(jié)合集團(tuán)的實(shí)際狀況制定了一系列統(tǒng)一的投資管理制度，這其中主要包括：投資項(xiàng)目審批管理制度、投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理制度等。

投資風(fēng)險(xiǎn)管理制度的制定主要是為了有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，全面提升投資的穩(wěn)定性。我國(guó)近年來(lái)加大了城鎮(zhèn)化發(fā)展的力度，在形勢(shì)的影響下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不斷攀升，然而由于房地產(chǎn)行業(yè)是涉及廣大民生、具有剛性需求的基本特征，國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)的政策管理力度不斷加大。A企業(yè)一方面要面對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)政策調(diào)控，另一方面由于所處區(qū)域的行業(yè)供需和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等問(wèn)題使得A企業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資管控力度，并結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃制定了投資風(fēng)險(xiǎn)管理制度，為確保房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的穩(wěn)定性奠定了制度基礎(chǔ)。

投資項(xiàng)目審批管理制度的制定主要目的是為了全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。A企業(yè)目前所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資審批權(quán)歸屬于集團(tuán)，集團(tuán)的總裁對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)程進(jìn)行審批，并提出具體的意見(jiàn)。在企業(yè)全面預(yù)算管理中，投資管理就如同管理的一個(gè)維度，A企業(yè)總部為了提升投資效率而專(zhuān)門(mén)成立了投資發(fā)展部，該部門(mén)主要是對(duì)下屬各單位上報(bào)的項(xiàng)目，再結(jié)合項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)、杠桿率等因素后對(duì)其進(jìn)行評(píng)估與排序，并在此基礎(chǔ)上對(duì)投資資金進(jìn)行整體分配，從而最大限度的實(shí)現(xiàn)資金使用效率、項(xiàng)目收益率。

2.A企業(yè)投資管控基本流程

實(shí)現(xiàn)投資立項(xiàng)、執(zhí)行投資、對(duì)投資進(jìn)行評(píng)估是目前A企業(yè)的投資基本流程的主要環(huán)節(jié)。在立項(xiàng)階段主要是通過(guò)尋找項(xiàng)目、洽談后撰寫(xiě)立項(xiàng)報(bào)告，立項(xiàng)報(bào)告審批通過(guò)后做出立項(xiàng)決策；在投資的執(zhí)行階段主要是根據(jù)集團(tuán)總裁的指示進(jìn)一步推進(jìn)項(xiàng)目的投資進(jìn)程，再根據(jù)進(jìn)一步深化的信息對(duì)投資執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行梳理與撰寫(xiě)，審批后的投資報(bào)告才能做出投資決策；投資后的評(píng)估階段主要是對(duì)進(jìn)一步推進(jìn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)，最后再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資后評(píng)估。A企業(yè)從層級(jí)表面來(lái)看，投資分為三級(jí)，但是在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中投資只有兩級(jí)來(lái)完成，項(xiàng)目投資信息的不對(duì)稱(chēng)主要出現(xiàn)在審批層級(jí)和執(zhí)行層級(jí)。

通過(guò)對(duì)A企業(yè)投資流程管理的分析后不難看出：A企業(yè)信息的傳達(dá)主要是以報(bào)告的形式來(lái)完成，立項(xiàng)報(bào)告和投資報(bào)告是投資的主要流程。從框架結(jié)構(gòu)上看這兩個(gè)報(bào)告存在很大的類(lèi)似之處，但是投資報(bào)告比立項(xiàng)報(bào)告的內(nèi)容更加詳細(xì)、更加具體。另外，綜合定性分析與經(jīng)濟(jì)效益定量分析是這兩個(gè)報(bào)告采取的主要分析方式?？梢詮暮暧^(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境這兩方面著手進(jìn)行綜合定性分析，經(jīng)濟(jì)效益定量分析可以充分考慮項(xiàng)目土地價(jià)格和市場(chǎng)的比較情況、對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品后續(xù)的銷(xiāo)售去化情況進(jìn)行分析。

(三)A企業(yè)投資管控中存在的問(wèn)題

1.投資管控方面存在問(wèn)題

首先，A企業(yè)存在盲目拓展投資的問(wèn)題。A企業(yè)下屬的不同區(qū)域或城市的子公司、分公司的領(lǐng)導(dǎo)為了擴(kuò)大投資額，并未經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研就盲目的篩選了一些儲(chǔ)備項(xiàng)目，篩選完項(xiàng)目后才進(jìn)行補(bǔ)充研究，這種反向操作使得這些項(xiàng)目的投資決策分析流于形式。其次，并未深入研究、調(diào)研投資所處的宏觀(guān)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境。A企業(yè)對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)缺乏科學(xué)而全面的預(yù)判，并未深入理解、科學(xué)分析未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種不可控因素，這對(duì)該企業(yè)投資項(xiàng)目的綜合定性分析帶來(lái)了重要影響，最終也體現(xiàn)出企業(yè)缺乏應(yīng)有的政策敏感度。如：A企業(yè)的某下屬公司為了能夠在最短的時(shí)間內(nèi)獲得集團(tuán)相關(guān)部門(mén)的項(xiàng)目投資審批，不惜抽調(diào)公司內(nèi)部各方面的力量采取雷霆式的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析。第三，分析報(bào)告缺乏專(zhuān)業(yè)性，導(dǎo)致出現(xiàn)了明顯的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象。A企業(yè)的立項(xiàng)與投資報(bào)告中的定量分析方法較為籠統(tǒng)、單一，所考慮的因素較少，使得立項(xiàng)和投資報(bào)告中立項(xiàng)和投資報(bào)告中的。例如：A企業(yè)的某子公司通過(guò)揚(yáng)長(zhǎng)避短的方式獲取了土地儲(chǔ)備，利用報(bào)告分析因素中存在的不完美性使得集團(tuán)的決策層和執(zhí)行層之間出現(xiàn)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。

A企業(yè)在投資管控決策中出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因主要包括：主觀(guān)原因、技術(shù)原因、社會(huì)客觀(guān)原因。主觀(guān)原因主要是由于A(yíng)企業(yè)各下屬部門(mén)的主管部門(mén)缺乏對(duì)潛在客戶(hù)、市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景等方面的調(diào)研意識(shí)，只是單純的、盲目的借鑒公司其他區(qū)域在開(kāi)發(fā)模式中的經(jīng)驗(yàn)，并沒(méi)有透徹的對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行分析，項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性。技術(shù)原因主要是由于A(yíng)企業(yè)一些下屬公司中缺乏投資決策分析專(zhuān)業(yè)人才，使得項(xiàng)目的投資決策分析缺乏全面性、整體性與科學(xué)性。這主要是由于各下屬公司所處的區(qū)域政府機(jī)構(gòu)存在一定的功能缺失而導(dǎo)致的，項(xiàng)目分析決策能力也出現(xiàn)了明顯的缺陷。

2.投資管控決策存在問(wèn)題

A企業(yè)在投資管控決策上也存在一定的問(wèn)題，投資決策與管理開(kāi)展在某種程度上受到觀(guān)念等因素的直接影響，通常情況下進(jìn)行投資決策時(shí)需要對(duì)投資的結(jié)構(gòu)、技術(shù)方案、合作關(guān)系、最終產(chǎn)品、外部影響條件等進(jìn)行充分的了解與分析，然而A企業(yè)在投資決策上并未全方位考量項(xiàng)目自身的因素，導(dǎo)致投資管控決策出現(xiàn)失誤。

三、企業(yè)投資預(yù)算精益化管理的有效措施

(一)加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理與戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的有機(jī)融合

A 在未來(lái)的投資管理中應(yīng)緊緊把握戰(zhàn)略發(fā)展和全面預(yù)算管理這兩個(gè)工作重心。A企業(yè)應(yīng)以全面預(yù)算管理作為促進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展的主要策略，并以此來(lái)提升企業(yè)的管理層次，為企業(yè)贏(yíng)得更多的經(jīng)濟(jì)利益、確保企業(yè)的穩(wěn)定與可持續(xù)性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。投資計(jì)劃、投資策略、資金與成本的核算共同構(gòu)成了企業(yè)投資預(yù)算的主要內(nèi)容，這些有助于幫助企業(yè)進(jìn)一步落實(shí)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。企業(yè)在制定財(cái)務(wù)信息和進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)，必須綜合考慮企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和非財(cái)務(wù)信息，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況設(shè)計(jì)出戰(zhàn)略方針，并搭建切合實(shí)際的全面預(yù)算管理體系。為了確保全面預(yù)算管理的合理性和可行性，企業(yè)應(yīng)要求相關(guān)人員對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)一步明確企業(yè)未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)，將全面預(yù)算管理與戰(zhàn)略規(guī)劃融合在一起，在企業(yè)內(nèi)部深入推行全面預(yù)算，在確保預(yù)算合理性的同時(shí)減少不合理因素和盲目性。

(二)在企業(yè)內(nèi)部制定更加健全而完善的投資管控流程

首先，結(jié)合企業(yè)實(shí)際盡快調(diào)整和完善分析方法。針對(duì)在分析報(bào)告中分析方法存在的單一、籠統(tǒng)的現(xiàn)象，定量分析缺乏資金籌劃分析等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析時(shí)可以將更多的影響因素融入其中，可以將SWOT分析方法融入到定性分析中，將資金籌劃分析加入到定量分析中。其次，加大構(gòu)建與完善投資管控后評(píng)估獎(jiǎng)懲機(jī)制的力度。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的立項(xiàng)和投資報(bào)告分析，逐漸趨于完善，企業(yè)的決策層和投資層之間存在的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題被逐漸弱化，但是為了避免投資執(zhí)行層在上報(bào)投資項(xiàng)目時(shí)出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)構(gòu)建科學(xué)而完善的后評(píng)估獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)加以規(guī)避，一定要嚴(yán)懲投資決策失誤的部門(mén)和相關(guān)人員，從而降低道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率。

(三)結(jié)合企業(yè)實(shí)際，因地制宜的采取投資評(píng)價(jià)方法

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)涉及區(qū)域范圍較大，由于各下屬單位所處的地方政策環(huán)境并不相同，導(dǎo)致所面臨的行業(yè)布局、競(jìng)爭(zhēng)水平、市場(chǎng)需求各不相同。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合實(shí)際，因地制宜的采取不同的投資評(píng)價(jià)方法，避免由于一刀切而導(dǎo)致投資機(jī)會(huì)丟失、加大投資風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題的發(fā)生。例如：A企業(yè)的投資手段一定要適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，做到因地制宜。在我國(guó)不斷加快的城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐影響下，全國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出西慢東快快地發(fā)展態(tài)勢(shì)，特別是我國(guó)東南沿海城市的發(fā)展進(jìn)程明顯加快，這些區(qū)域的開(kāi)發(fā)成熟度也在逐年增加。因此，A可以通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)的收并購(gòu)方法來(lái)完成對(duì)東南沿海城市土地投資的擴(kuò)充。而對(duì)于我國(guó)的西北區(qū)域，目前的城市化發(fā)展進(jìn)程正在快速推進(jìn)，A企業(yè)可以延續(xù)勾地模式作為主要的土地投資手段。

(四)加強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)同與合作，夯實(shí)投資預(yù)算編制的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目投資預(yù)算精益化管理的過(guò)程中一定要確保投資預(yù)算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)同與合作，以此為基礎(chǔ)，全面夯實(shí)投資預(yù)算編制數(shù)據(jù)。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)盡快，通過(guò)充分應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、大數(shù)據(jù)等手段進(jìn)一步強(qiáng)化全面預(yù)算管理的精密性，這不僅能夠全面提升財(cái)務(wù)人員的工作效率，更能夠幫助企業(yè)管理者在更能夠幫助企業(yè)管理者在及時(shí)了解企業(yè)項(xiàng)目投資的進(jìn)程，能夠使企業(yè)的管理者在不同階段制定出不同的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和決策。再例如：A企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算流程進(jìn)行全面梳理和統(tǒng)計(jì)，以此來(lái)強(qiáng)化預(yù)算編制的及時(shí)性、科學(xué)性、有效性、合理性。

(五)加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的過(guò)程性預(yù)算管控

在實(shí)施投資預(yù)算精益化管理的過(guò)程中，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員要全面控制和管理整個(gè)項(xiàng)目的流程，使項(xiàng)目投資在預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求吻合。因此，財(cái)務(wù)管理人員在投資預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中要進(jìn)行動(dòng)態(tài)化、實(shí)時(shí)監(jiān)督與管控，及時(shí)反饋在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，使各個(gè)部門(mén)能夠在第一時(shí)間了解到預(yù)算執(zhí)行中存在的漏洞，一定要做好項(xiàng)目管理中入賬數(shù)據(jù)信息的監(jiān)督管理工作，做好對(duì)項(xiàng)目的考核工作。另外，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還應(yīng)該對(duì)投資項(xiàng)目中的其他費(fèi)用做好預(yù)算控制，在全面發(fā)揮項(xiàng)目投資精益化管理作用的同時(shí)進(jìn)一步跟進(jìn)各部門(mén)之間的工作，及時(shí)歸納和調(diào)整預(yù)算過(guò)程中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日益激烈，市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)也在逐年增加。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要管理手段，全面預(yù)算管理能夠進(jìn)一步完善并提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資管控效率，這也是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵方向，在充分利用房地產(chǎn)企業(yè)資金的同時(shí)合理的控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)，為促進(jìn)項(xiàng)目投資發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。