陳峰 李敏

2022年11月23日，上海市人大常委會(huì)第四十六次會(huì)議表決通過(guò)《上海市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《條例》”），自2023年2月1日起生效施行。此《條例》是繼《北京市住房租賃條例》之后，我國(guó)第二部地方層面對(duì)“住房租賃”相關(guān)問(wèn)題予以明確法律規(guī)定的條例。《條例》的內(nèi)容進(jìn)一步貫徹落實(shí)了黨中央、國(guó)務(wù)院堅(jiān)持“房住不炒”“租購(gòu)并舉”，積極培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的要求，對(duì)加大保障性租賃住房籌措供應(yīng)，扎實(shí)推進(jìn)住房租賃工作也起到了積極的立法促進(jìn)作用。本文將從《條例》出臺(tái)的背景出發(fā)，為讀者釋明《條例》內(nèi)容的亮點(diǎn)，落腳于《條例》出臺(tái)后的影響和展望。

一、《條例》出臺(tái)背景情況

2015年，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》1中指出要建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，需要推進(jìn)住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，提升租賃服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃行為。隨后2017年，住建部發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》2則鼓勵(lì)各地積極盤(pán)活存量房屋用于租賃，通過(guò)多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，增加租賃住房的有效供應(yīng)，多渠道增加新建租賃住房共有，優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng)。在此基礎(chǔ)上，住建部2020年發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》中明確指明增加租賃住房供應(yīng)可有多種渠道：新增用地專(zhuān)門(mén)建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房或利用整幢既有房屋用于出租、將商業(yè)辦公用房/工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等，并且鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)期住房租賃，以維持市場(chǎng)穩(wěn)定、便捷管理監(jiān)督。

在國(guó)家政策的指導(dǎo)下，《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確本市已建立租購(gòu)并舉的住房制度體系，并要求繼續(xù)優(yōu)化保障類(lèi)租賃住房、保障類(lèi)產(chǎn)權(quán)住房、市場(chǎng)類(lèi)租賃住房、市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)住房“四位一體”的住房制度體系。為貫徹落實(shí)上海住房“十四五”規(guī)劃，上海在2010年修正《上海市房屋租賃條例》3的基礎(chǔ)上，配套一系列如《上海市居住房屋租賃管理辦法》4《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》5《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》6《上海市人民政府關(guān)于調(diào)整本市廉租住房相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)的通知》7《關(guān)于加強(qiáng)本市農(nóng)村宅基地房屋租賃管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》8等一系列就不同類(lèi)型租賃住房的規(guī)定，逐步完善住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)行、管理和監(jiān)督。

為了進(jìn)一步滿足本市居民多層次的住房需求，順應(yīng)商業(yè)性租房與保障性租房并行的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)供需平衡與穩(wěn)定，上海市人大此次立法，從地方性法規(guī)層面，為健全治理機(jī)制、規(guī)范市場(chǎng)秩序、優(yōu)化服務(wù)水平、提升管理效能，更好滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往提供堅(jiān)實(shí)的法治保障。

二、《條例》主要內(nèi)容

《條例》共七章六十六條，包括七個(gè)部分。除卻最后的附則條款，其他六個(gè)章節(jié)分別從概括性規(guī)定、出租與承租、住房租賃經(jīng)營(yíng)、保障性租賃住房、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任對(duì)上海市住房租賃市場(chǎng)的各方各面做出了引領(lǐng)性的立法規(guī)定。

第一章“總則”部分，除去常規(guī)立法需要釋明的目的、依據(jù)、適用范圍之外，還確立了上海市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和體系建立的指導(dǎo)思想，明確了從市級(jí)、區(qū)級(jí)到街鎮(zhèn)、居村委以及各個(gè)行政部門(mén)的職責(zé)。提出了上海市租賃住房的發(fā)展規(guī)劃，要求多渠道增加租賃住房供給，并提出相應(yīng)的政策支持要求。同時(shí)對(duì)于住房租賃活動(dòng)的管理，新建“住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)”，提出行業(yè)自律要求，倡導(dǎo)綜合運(yùn)用人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解等方式，多元化解矛盾糾紛。

第二章“出租和承租”部分，規(guī)定了出租住房的具體要求，明確了出租人和承租人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定，同時(shí)要求開(kāi)展住房租賃活動(dòng)時(shí)應(yīng)簽訂房屋租賃合同，并按規(guī)定登記備案。

第三章“住房租賃經(jīng)營(yíng)”、第四章“保障性租賃住房”、第五章“服務(wù)與監(jiān)督”，相較于《上海市房屋租賃條例》來(lái)說(shuō)，均基本是新增的內(nèi)容。

“住房租賃經(jīng)營(yíng)”章節(jié)針對(duì)住房租賃市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)主體及相關(guān)活動(dòng)，提出了相應(yīng)的登記、備案、人員實(shí)名、房源信息發(fā)布合規(guī)等要求；對(duì)運(yùn)營(yíng)房源信息的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，明確了信息審核的范圍、標(biāo)準(zhǔn)等，并規(guī)定了限制信息發(fā)布的情形。此外，對(duì)經(jīng)營(yíng)主體出租房屋提出網(wǎng)上簽約、備案的強(qiáng)制性要求，規(guī)定了經(jīng)營(yíng)主體的禁止行為，還特別地提出要對(duì)經(jīng)營(yíng)主體的資金進(jìn)行監(jiān)管。

“保障性租賃住房”章節(jié)，就保障性租賃住房相關(guān)活動(dòng)專(zhuān)門(mén)進(jìn)行規(guī)定。將保障性租賃住房制度定位為“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給，從而有效緩解特定群體的住房需求，切實(shí)發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場(chǎng)中的示范引領(lǐng)作用。有鑒于此類(lèi)租賃住房“保障性”的特點(diǎn)，《條例》就保障性租賃住房的布局、建設(shè)、管理均提出了詳細(xì)的具體要求，同時(shí)規(guī)定了出租人和承租人各自需要遵守的規(guī)范。并對(duì)保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)及租賃期限提出了要求。

“服務(wù)與監(jiān)督”章節(jié)，顧名思義囊括了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中所需的公共服務(wù)和政策支持及相關(guān)的監(jiān)督制度。包括通過(guò)住房租賃平臺(tái)提供住房租賃信息化服務(wù)，為承租人提供包括居住登記、子女入學(xué)等在內(nèi)的公共服務(wù)便利，提供金融、稅收等政策支持。除去服務(wù)與支持政策之外，對(duì)住房租賃活動(dòng)的日常、規(guī)?；?、價(jià)格、信用等方面提出了監(jiān)督管理要求，同時(shí)要求對(duì)住房租賃要確保有應(yīng)急保障。

而第六章“法律責(zé)任”針對(duì)本《條例》的禁止性規(guī)定及相關(guān)違法行為確定了相應(yīng)處罰標(biāo)準(zhǔn)，并確定由城管執(zhí)法部門(mén)及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)檢查并實(shí)施處罰權(quán)。

三、《條例》立法亮點(diǎn)

本次立法背景是目前住房租賃市場(chǎng)高速發(fā)展的趨勢(shì)和出現(xiàn)的全新業(yè)態(tài)對(duì)立法的需求不斷上升，縱覽《條例》內(nèi)容，相較于《上海市房屋租賃條例》來(lái)說(shuō)，新增的主要亮點(diǎn)包括：確定了住房租賃活動(dòng)發(fā)展基本思想、構(gòu)建成熟的住房租賃體系、建設(shè)配套服務(wù)與監(jiān)督體制、對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)管明確了政府機(jī)構(gòu)分工等。

（一）確定了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展基本思想

如本文第一部分所述，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正蓬勃發(fā)展，確定住房租賃活動(dòng)發(fā)展的基本思想具有必要性、引導(dǎo)性作用。

《條例》規(guī)定住房租賃活動(dòng)的基本指導(dǎo)思想為“踐行人民城市重要理念，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持租購(gòu)并舉的發(fā)展方向，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快形成多主體供應(yīng)、多渠道保障、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系，滿足居民多層次的居住需求?！睂?duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、住房租賃體系建立、政府機(jī)構(gòu)的扶持監(jiān)管都提出了標(biāo)準(zhǔn)性要求，明確了“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒”的理念。

（二）構(gòu)建成熟的住房租賃體系

1.加強(qiáng)商業(yè)化住房租賃活動(dòng)合規(guī)與監(jiān)管

伴隨著住房租賃市場(chǎng)需求的擴(kuò)張，租房租賃經(jīng)營(yíng)發(fā)展也逐步形成產(chǎn)業(yè)化格局。近年來(lái)出現(xiàn)的如“自如”“樂(lè)乎”“窩趣”“魔方公寓”等住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)以及配套的住房租賃服務(wù)，都彰顯出住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展勢(shì)頭猛進(jìn)。而高速發(fā)展的市場(chǎng)業(yè)態(tài)通常也伴隨著全新頻發(fā)的法律問(wèn)題，基于這樣的行業(yè)背景下，對(duì)于住房租賃企業(yè)的合規(guī)監(jiān)管就顯得尤為重要。

近年來(lái)，住房租賃市場(chǎng)秩序較為混亂，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)為吸引眼球發(fā)布各類(lèi)虛假房源信息，中介責(zé)任約定不明、住房租賃運(yùn)營(yíng)方管理責(zé)任不明、租金及押金隨意約定、退租惡意克扣押金租金、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等違法違規(guī)問(wèn)題突出。常規(guī)來(lái)說(shuō)，租賃糾紛事件中，承租人處于弱勢(shì)一方，因此亟需用相關(guān)政策規(guī)定落實(shí)對(duì)于住房租賃經(jīng)營(yíng)性主體的監(jiān)管。對(duì)此，針對(duì)商業(yè)化住房租賃市場(chǎng)活動(dòng)，《條例》從經(jīng)營(yíng)主體、資金監(jiān)管、禁止性規(guī)定三個(gè)方面，創(chuàng)新性地進(jìn)行了相關(guān)立法。

（1）經(jīng)營(yíng)主體

《條例》首次針對(duì)市場(chǎng)租賃主體進(jìn)行強(qiáng)制性的法律規(guī)定，明確商業(yè)化住房租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)主體范圍既包括“住房租賃企業(yè)”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”等法人主體，也包括“以營(yíng)利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的”個(gè)人主體，要求這些主體要明確進(jìn)行市場(chǎng)主體登記并在房屋管理部門(mén)備案。此種范圍的劃定，不僅能夠加強(qiáng)對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)企業(yè)的管理，同時(shí)也沒(méi)有遺漏市場(chǎng)上存在的出租多套房屋的所謂“房哥”“房姐”，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)主體監(jiān)管的全面性。

除了主體登記的要求和審核之外，《條例》還提出對(duì)從業(yè)人員、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體行為的監(jiān)管，要求從業(yè)人員必須實(shí)名、房源信息發(fā)布真實(shí)透明有效，對(duì)信息發(fā)布平臺(tái)也提出了審核義務(wù)要求，并對(duì)發(fā)布信息內(nèi)容的范圍也提出要如實(shí)說(shuō)明房屋狀況的要求。同時(shí)，還強(qiáng)調(diào)住房租賃相關(guān)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定住房租賃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和自律準(zhǔn)則，開(kāi)展職業(yè)培訓(xùn)和評(píng)價(jià)，加強(qiáng)住房租賃糾紛的行業(yè)調(diào)解，促進(jìn)企業(yè)合法公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。這些規(guī)定都從住房租賃市場(chǎng)活動(dòng)的源頭和行為過(guò)程中各環(huán)節(jié)，加強(qiáng)了對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的管理和監(jiān)督。

（2）資金監(jiān)管

《條例》規(guī)定對(duì)于承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，特別地要求開(kāi)立住房租賃交易資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，并通過(guò)住房租賃平臺(tái)向社會(huì)公示。

由于最終獲得租金與押金的主體是房屋所有權(quán)人，住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)不一定是出租房屋的所有權(quán)人，所以采取設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)的方式，將承租人支付的租金、押金等存入監(jiān)管賬戶(hù)中，有利于保證該等資金的安全和穩(wěn)定，更有效規(guī)避了承租人與住房租賃企業(yè)等經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛承租人勝訴后，住房租賃企業(yè)無(wú)款可退的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)承租人作為較為弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。

（3）禁止性規(guī)定

《條例》對(duì)住房租賃市場(chǎng)活動(dòng)明確提出了五類(lèi)禁止性行為，包括：捏造、散布漲價(jià)信息，哄抬租金；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；泄露或者不當(dāng)處理租賃當(dāng)事人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密；濫用市場(chǎng)支配地位，強(qiáng)制捆綁消費(fèi)；侵占、挪用住房租賃交易資金。并設(shè)置了兜底條款，從立法層面規(guī)制市場(chǎng)不良競(jìng)爭(zhēng)和不法行為。

此外，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，考慮到其作為房產(chǎn)交易“中介”獲取信息的便利性和明顯優(yōu)越的交易地位，特別地規(guī)定該類(lèi)主體不得隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，賺取租金差價(jià)；不得為禁止出租、轉(zhuǎn)租的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。以確保交易主體的相對(duì)平等、市場(chǎng)的穩(wěn)定性和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安全合法。

2.完善保障性住房租賃制度

本次立法，在《條例》中明確了按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”原則，以政府牽頭為導(dǎo)向，注入市場(chǎng)主體活力，在政府對(duì)布局、建設(shè)、管理的引導(dǎo)下，對(duì)保障性住房經(jīng)營(yíng)主體提出一定要求和優(yōu)惠政策，主要包括：政府部門(mén)為保障性租賃住房進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和布局；根據(jù)不同層次需求，建設(shè)住宅型、宿舍型保障性租賃住房，配備必要的基本生活設(shè)施；對(duì)保障性租賃住房經(jīng)營(yíng)主體的準(zhǔn)入和推出提供優(yōu)化的審核流程；要求保障性租賃住房的租金應(yīng)當(dāng)以低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房的租金水平，將確定的租金價(jià)格向區(qū)房屋管理部門(mén)備案，并向社會(huì)公布，以及要求收取的押金不得超過(guò)一個(gè)月租金等。通過(guò)這些要求和政策，保證保障性住房租賃市場(chǎng)的房源供給、穩(wěn)定保障性住房租賃價(jià)格、按需適配相應(yīng)的住房租賃需求，來(lái)提高特殊主體承租人的生活質(zhì)量，讓每一個(gè)承租人能在住房中體驗(yàn)到上海這座城市的溫度與熱情。

（三）建設(shè)配套服務(wù)與監(jiān)督體制

此次《條例》的立法思想中，除了對(duì)在住房租賃市場(chǎng)中各個(gè)主體要進(jìn)行管理之外，同時(shí)突出強(qiáng)調(diào)了政府職能部門(mén)作為社會(huì)的管理方、服務(wù)方，為住房租賃市場(chǎng)提供配套服務(wù)與監(jiān)督機(jī)制建設(shè)也負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。

所以在《條例》中，首先，明確要加強(qiáng)“多渠道增加供給”，通過(guò)新增國(guó)有建設(shè)用地和利用已有國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房、利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以及將閑置住房出租等土地使用規(guī)劃不同的分配方式，多渠道的增加市場(chǎng)上租賃住房的供給量，緩解住房壓力。

其次，向公眾提供住房租賃平臺(tái)相關(guān)的信息登記，協(xié)同金融、教育、人力資源社會(huì)保障、住房公積金等部門(mén)，為住房租賃可能涉及的稅收優(yōu)惠、金融信貸、居住登記、落戶(hù)、子女入學(xué)、公積金提取、安全保障、市場(chǎng)價(jià)格管理、市場(chǎng)主體信用管理、應(yīng)急保障等提供完備的公共服務(wù)。

此外，對(duì)因住房租賃產(chǎn)生的糾紛，還提倡建立矛盾糾紛多元化解機(jī)制，綜合運(yùn)用人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解等多種方式，統(tǒng)籌開(kāi)展住房租賃矛盾糾紛調(diào)解工作，及時(shí)妥善化解矛盾糾紛，要求有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)住房租賃矛盾糾紛的調(diào)解提供支持和指導(dǎo)。

（四）明確政府機(jī)構(gòu)相應(yīng)的職責(zé)分工

《條例》明確規(guī)定了市人民政府要加強(qiáng)對(duì)本市住房租賃工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全議事協(xié)調(diào)機(jī)制，研究、決定住房租賃工作的重大事項(xiàng)，統(tǒng)籌部署、協(xié)調(diào)和推進(jìn)住房租賃相關(guān)工作。同時(shí)要求區(qū)級(jí)政府落實(shí)屬地管理責(zé)任，建立住房租賃協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)住房租賃的建設(shè)和管理工作，并對(duì)街鎮(zhèn)、居委的職責(zé)提出了進(jìn)一步的監(jiān)督要求。

此外，固定市房屋主管部門(mén)是本市住房租賃的行政主管部門(mén)，同時(shí)針對(duì)住房租賃活動(dòng)中所涉的治安、人口、市場(chǎng)主體、資源規(guī)劃、金融監(jiān)管、財(cái)政稅務(wù)、文化旅游、應(yīng)急管理等問(wèn)題，按照主管部門(mén)對(duì)口原則，分工清晰，強(qiáng)調(diào)市政府各部門(mén)各司其職，協(xié)調(diào)盡責(zé)，做好住房租賃管理和監(jiān)督的相關(guān)工作。

四、《條例》出臺(tái)展望

此次《條例》的正式出臺(tái)，標(biāo)志著上海市住房租賃市場(chǎng)邁入了全新的階段。

一是通過(guò)立法行動(dòng)落實(shí)本市踐行人民城市的重要理念。貫徹落實(shí)中央“房住不炒、租購(gòu)并舉”的定位和方向，突出住房的民生屬性；積極發(fā)揮地方性法規(guī)的制度設(shè)計(jì)、發(fā)展引領(lǐng)、保障規(guī)范作用。通過(guò)發(fā)揮政府職能機(jī)構(gòu)的服務(wù)角色、管理功能，協(xié)調(diào)好租賃管理與社會(huì)治理的關(guān)系，以立法規(guī)定的形式回應(yīng)、破解這些年住房租賃市場(chǎng)活動(dòng)發(fā)生的問(wèn)題、難點(diǎn)。在政府引導(dǎo)下，又充分地發(fā)揮市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的作用，尊重租賃雙方當(dāng)事人的意思自治，鼓勵(lì)當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況，在法律允許的范圍內(nèi)開(kāi)展住房租賃活動(dòng)。

二是《條例》首次針對(duì)保障性租賃住房制度以立法形式提出具體發(fā)展方向、扶持政策和監(jiān)管要求，筆者認(rèn)為是本次《條例》中最為閃光的立法內(nèi)容。保障性租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展不僅是能夠?yàn)閺V大符合條件的特定群體解決住房困難的問(wèn)題，同時(shí)還能通過(guò)保障性住房的供給來(lái)平衡住房租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系、價(jià)格，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)良性發(fā)展。

三是確定未來(lái)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)為鼓勵(lì)發(fā)展與嚴(yán)格監(jiān)管并行，不僅對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行扶持、規(guī)劃、布局，同時(shí)加大了具體的監(jiān)管措施，對(duì)住房租賃市場(chǎng)行為的管理規(guī)制起到了預(yù)警作用。

《條例》是對(duì)過(guò)往上海市住房租賃市場(chǎng)法律規(guī)制的階段性總結(jié)成果，也是對(duì)上海市未來(lái)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的展望。新增的立法內(nèi)容如住房租賃市場(chǎng)體系建設(shè)、保障性住房租賃優(yōu)惠政策、住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管要求、禁止性規(guī)定及法律責(zé)任等，是對(duì)快速發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行立法糾正，也是對(duì)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行的立法引導(dǎo)。

未來(lái)，上海住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管措施應(yīng)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)查漏補(bǔ)缺，嚴(yán)格監(jiān)管。所以，無(wú)論是住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司主體，還是個(gè)人開(kāi)展住房出租活動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)注意主體需要遵守的規(guī)定義務(wù)，尤其是一些明令禁止行為和強(qiáng)制性要求。公司主體在開(kāi)展住房租賃商業(yè)活動(dòng)時(shí)，還應(yīng)及時(shí)了解政府機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的最新政策，在關(guān)注商業(yè)化住房租賃經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也可以開(kāi)拓保障性住房租賃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)，順應(yīng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提升公司發(fā)展的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（作者系北京大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陳峰、律師李敏）

1《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，建房〔2015〕4號(hào)，住建部，2015年1月6日。

2《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，建房〔2017〕153號(hào)，住建部，2017年7月18日。

3《上海市房屋租賃條例》，上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，2010年9月17日修正。

4《上海市居住房屋租賃管理辦法》，上海市人民政府，2021年5月8日修正。

5《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，滬房規(guī)范〔2021〕5號(hào)，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)，上海市房屋管理局，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)，上海市規(guī)劃和自然資源局，上海市財(cái)政局，國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局，2021年4月19日。

6《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào)，上海市人民政府辦公廳，2021年11月9日。

7《上海市人民政府關(guān)于調(diào)整本市廉租住房相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)的通知》，滬府規(guī)〔2021〕17號(hào)，上海市人民政府，2021年12月17日。

8《關(guān)于加強(qiáng)本市農(nóng)村宅基地房屋租賃管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，滬建房管聯(lián)〔2022〕47號(hào)，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)，上海市房屋管理局，上海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會(huì)，上海市公安局，2022年1月18日。