張靜

本文主要研究房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控的重要意義，分析目前所存在的問題，提出解決問題的對(duì)策建議，旨在為提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控工作效果提供幫助。

目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算與管控的過程中存在方法不合理、缺乏全程性、技術(shù)不先進(jìn)的問題，不能確保會(huì)計(jì)成本核算與管控工作的水平和效果，難以滿足成本管控的基本需求。因此在新時(shí)期的環(huán)境背景下，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算與管控問題，不斷完善工作方法，增強(qiáng)全程性的工作效果，采取現(xiàn)代化的技術(shù)措施，增強(qiáng)會(huì)計(jì)成本核算工作、管控工作的有效性，為促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算管控的重要意義

我國房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身的會(huì)計(jì)成本核算與管控力度，是促使企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定進(jìn)步的關(guān)鍵所在，能夠幫助企業(yè)不斷提升整體層面的利潤水平和經(jīng)濟(jì)效益水平。近年來房地產(chǎn)企業(yè)面臨著抑制房價(jià)政策，在會(huì)計(jì)工作中會(huì)以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目的，綜合研究與分析營業(yè)收入情況、成本情況、稅金后結(jié)余情況等，強(qiáng)化成本的控制力度，使得企業(yè)擁有更多的利潤來源空間，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益的提升，贏得更多可持續(xù)發(fā)展的實(shí)力。與此同時(shí)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)成本核算與管控的力度，還與社會(huì)發(fā)展需求相符，在激烈競爭的社會(huì)領(lǐng)域中，科學(xué)開展相關(guān)工作，不僅能夠幫助企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益，還能提升經(jīng)營戰(zhàn)略化的發(fā)展水平，在會(huì)計(jì)工作的支持下改善運(yùn)營管理的現(xiàn)狀、強(qiáng)化對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督控制，促使企業(yè)核心競爭力的提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題

（一）會(huì)計(jì)成本核算方法不合理

目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的進(jìn)程中已經(jīng)開始認(rèn)識(shí)到成本核算的重要性，但是所采用的核算方法過于單一，不能準(zhǔn)確進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)成本的分析歸類，甚至還會(huì)出現(xiàn)歸集不合理和不清晰的問題，難以為成本控制工作提供準(zhǔn)確依據(jù)。同時(shí)在成本核算的過程中沒有設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)化的行為規(guī)范和準(zhǔn)則，很容易出現(xiàn)核算方法隨意性問題、不科學(xué)的問題、不準(zhǔn)確的問題，無法按照不同開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和狀況針對(duì)性執(zhí)行核算工作，對(duì)成本的管控造成不利影響。

（二）會(huì)計(jì)成本核算缺乏全程性

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目流程較為復(fù)雜，主要是涉及前期的決策、設(shè)計(jì)和招投標(biāo)，中期的施工管理，后期的竣工管理、銷售管理和物業(yè)管理等，不同階段的成本有所不同，需要針對(duì)性進(jìn)行核算和管控。但是目前很多企業(yè)過于重視開發(fā)項(xiàng)目施工成本和銷售成本的核算與管控，忽略前期階段與后期階段的成本核算分析與管理，很容易因?yàn)楣ぷ鞯氖杪?、不全面出現(xiàn)成本管理不足的現(xiàn)象，難以從根本層面維護(hù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)在會(huì)計(jì)核算工作中也沒有形成全過程成本核算與管控的正確觀念意識(shí)，導(dǎo)致工作缺乏全程性，難以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)過程準(zhǔn)確進(jìn)行成本的核算與控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題的對(duì)策

（一）完善工作方法

房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地促使會(huì)計(jì)成本核算工作良好開展，必須要篩選最佳的核算方法，完善會(huì)計(jì)成本核算的流程模式，使得工作效果不斷提高。

1.科學(xué)采用成本核算對(duì)象設(shè)置等方式。通常情況下在單體開發(fā)項(xiàng)目領(lǐng)域中，成本核算對(duì)象主要就是設(shè)計(jì)圖預(yù)算或是施工圖預(yù)算的單項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)象設(shè)定和處理的方法主要為：其一，如果項(xiàng)目開發(fā)的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工企業(yè)、總承包企業(yè)相同，就可以將項(xiàng)目開發(fā)起止時(shí)間較為相近的項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象，如果開發(fā)的面積很低、施工的周期時(shí)間很短，那么就可以將項(xiàng)目設(shè)定成為獨(dú)立化的核算對(duì)象；其二，對(duì)于規(guī)模大并且施工周期時(shí)間很長的項(xiàng)目，就應(yīng)結(jié)合實(shí)際特點(diǎn)、區(qū)域特征、工期時(shí)間等設(shè)定相應(yīng)的核算對(duì)象：可以按照區(qū)域和時(shí)間周期的情況設(shè)定成本核算對(duì)象；按照項(xiàng)目的功能和區(qū)域分成不同的核算對(duì)象；相同小區(qū)或是開發(fā)項(xiàng)目之內(nèi)的各個(gè)建筑結(jié)構(gòu)，也可以結(jié)合結(jié)構(gòu)特點(diǎn)設(shè)定對(duì)象；如果是獨(dú)立性設(shè)計(jì)預(yù)算或者施工圖預(yù)算的項(xiàng)目，無論在開發(fā)成本中是不是涉及這項(xiàng)支出都必須要設(shè)定成為單獨(dú)的核算對(duì)象。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作中應(yīng)準(zhǔn)確分析核算對(duì)象的特點(diǎn)，明確核算對(duì)象的特定性成本項(xiàng)目，以此為基礎(chǔ)科學(xué)分配，確保各項(xiàng)核算對(duì)象的成本支出都能有效控制。如果在工作中有兩個(gè)以上核算對(duì)象或者是不能明晰具體的核算對(duì)象，就要利用輔助性的科目歸類處理，按照相應(yīng)的分配措施將核算對(duì)象分配和搭配到成本項(xiàng)目之內(nèi)，結(jié)合成本項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)等采用不同的成本分配措施，注重按照收入和成本相互匹配的基本原則增強(qiáng)分配的合理性，為后續(xù)的管控工作提供依據(jù)。

3.明確項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用核算的方式方法。房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的工作中應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)量企業(yè)開發(fā)建造產(chǎn)品實(shí)際成本費(fèi)用，準(zhǔn)確核算和計(jì)算直接類型、間接類型的成本，根據(jù)受益性的原則與配比情況等將成本分配到各個(gè)管控對(duì)象。例如：采用占地面積的核算方式，根據(jù)已經(jīng)開始動(dòng)工的具體占地面積的開發(fā)成本在整體項(xiàng)目開發(fā)中占地面積的比例，科學(xué)開展核算工作，將項(xiàng)目開發(fā)的成本減去土地使用的成本和契稅成本，根據(jù)占地面積進(jìn)行分?jǐn)偺幚?；采用建筑面積的核算方式，結(jié)合已經(jīng)開始動(dòng)工的開發(fā)項(xiàng)目建筑面積在整體建筑面積中的占有比例核算，采用直接成本核算的方式，結(jié)合周期范圍之內(nèi)某個(gè)成本對(duì)象直接開發(fā)成本的數(shù)據(jù)值，了解其在周期范圍之內(nèi)所有直接成本中占有的比例；采用預(yù)算造價(jià)核算的措施，根據(jù)周期范圍之內(nèi)某個(gè)成本對(duì)象的預(yù)算造價(jià)，在周期內(nèi)所有成本對(duì)象的預(yù)算造價(jià)中所占有的比例計(jì)算分析；間接費(fèi)用的核算工作中應(yīng)確保合理的計(jì)算分配，例如：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的銀行利息間接費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)其在所有利息支出總額中所占有的比例核算與分配。

4.從本質(zhì)層面而言，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算目的在于準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)的成本，為后續(xù)成本的管控提供準(zhǔn)確依據(jù)。在此情況下必須要確保核算結(jié)果的準(zhǔn)確度，其能夠具備成本管控的指導(dǎo)作用，一方面，完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)，以前為預(yù)防出現(xiàn)重大成本遺漏的現(xiàn)象，應(yīng)先明確成本核算內(nèi)容的完整性與預(yù)算指標(biāo)、決算指標(biāo)和結(jié)算指標(biāo)相互對(duì)比分析，按照建設(shè)合同和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)等預(yù)提應(yīng)符合未付的開發(fā)成本。另一方面，制定完善的權(quán)責(zé)發(fā)生制規(guī)范機(jī)制，在項(xiàng)目的前期階段、中期階段和后期階段都應(yīng)進(jìn)行支出的待攤處理。

（二）增強(qiáng)工作全程性

房地產(chǎn)企業(yè)要想確保自身會(huì)計(jì)成本核算與管控的效果，就應(yīng)轉(zhuǎn)變之前的事后管控觀念，采用全程性的管控措施。1.前期階段應(yīng)做好會(huì)計(jì)成本核算與管控的規(guī)劃，分階段性開展預(yù)算編制工作，確保所編制出來的成本預(yù)算表格信息具有準(zhǔn)確性、合理性，能夠細(xì)化分析整體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與活動(dòng)的情況，確保嚴(yán)格控制每項(xiàng)任務(wù)、每個(gè)細(xì)節(jié)，為每項(xiàng)任務(wù)設(shè)置成本目標(biāo)，綜合研究成本管控的內(nèi)外影響因素，編制完善的對(duì)策方案，以免出現(xiàn)成本超支的問題。2.成本消耗的整個(gè)過程都應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)控的力度，按照具體狀況實(shí)時(shí)調(diào)整預(yù)案內(nèi)容、創(chuàng)建完善的預(yù)警機(jī)制體系，動(dòng)態(tài)化將各個(gè)科目預(yù)算成本的風(fēng)險(xiǎn)反映出來，利用會(huì)計(jì)核算的方式分析各類數(shù)據(jù)信息，按照具體狀況調(diào)整成本管控的計(jì)劃方案。同時(shí)還需注意，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的決策環(huán)節(jié)、立項(xiàng)環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、物業(yè)管理環(huán)節(jié)必須要貫穿會(huì)計(jì)成本核算工作和成本管控工作，確保在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的流程、過程都能嚴(yán)格進(jìn)行成本的核算和管控。例如：前期的決策階段、立項(xiàng)階段和設(shè)計(jì)階段，應(yīng)做好項(xiàng)目直接成本、間接成本的核算工作，仔細(xì)、全面分析和計(jì)算工程量數(shù)據(jù)信息、人工費(fèi)用數(shù)據(jù)信息、機(jī)械設(shè)備費(fèi)用數(shù)據(jù)信息、土地費(fèi)用數(shù)據(jù)信息等，為決策工作和立項(xiàng)工作提供準(zhǔn)確依據(jù)，同時(shí)也可以設(shè)定設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本限額指標(biāo)，這樣在成本核算數(shù)據(jù)值的支持下就可以嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計(jì)成本造價(jià)的管理控制，為后續(xù)的施工提供成本管控的準(zhǔn)確依據(jù)。并且在施工環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、項(xiàng)目銷售和物業(yè)管理環(huán)節(jié)，也必須要制定完善的成本核算和管控計(jì)劃方案，確保在各個(gè)環(huán)節(jié)都可以按照核算指標(biāo)和數(shù)據(jù)值嚴(yán)格控制成本，增強(qiáng)精細(xì)化管理效果，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益健康穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的基本需求。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算管控措施

（一）健全監(jiān)控模式

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的成本數(shù)量很高、資金回籠的周期時(shí)間很長，導(dǎo)致項(xiàng)目資金運(yùn)營的狀況非常復(fù)雜繁瑣，為企業(yè)的成本核算帶來很多難題，為預(yù)防出現(xiàn)會(huì)計(jì)成本核算虛列類目的現(xiàn)象，應(yīng)強(qiáng)化審計(jì)與監(jiān)督的力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)會(huì)計(jì)成本核算不準(zhǔn)確、不合理的問題，做好一系列的指導(dǎo)工作，促進(jìn)會(huì)計(jì)成本核算的良好落實(shí)和開展。1.組建專門的審計(jì)監(jiān)督工作組織機(jī)構(gòu)，要求工作人員全面進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方面的監(jiān)管，重點(diǎn)評(píng)價(jià)和評(píng)估成本核算內(nèi)容全方位進(jìn)行監(jiān)督控制，在監(jiān)督審計(jì)部門的支持下增強(qiáng)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升會(huì)計(jì)人員行為的規(guī)范性，保證整體的工作質(zhì)量。2.制定較為完善的審計(jì)監(jiān)督工作機(jī)制，要求組織機(jī)構(gòu)采用科學(xué)合理的方法操作，健全行為規(guī)范模式，切實(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的具體狀況，動(dòng)態(tài)化分析和審計(jì)會(huì)計(jì)成本核算的工作，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行需求與市場環(huán)境特點(diǎn)等，及時(shí)調(diào)整不科學(xué)的核算內(nèi)容，使得會(huì)計(jì)工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提升經(jīng)濟(jì)效益水平。

（二）完善管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要想確保成本核算與管控工作的高質(zhì)量發(fā)展，就應(yīng)健全和完善管理制度，利用制度約束和規(guī)范會(huì)計(jì)人員的工作行為，確保工作效果和質(zhì)量的進(jìn)一步提升。1.為促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展，部分企業(yè)已經(jīng)開始在自身?xiàng)l件允許的狀況下同時(shí)開發(fā)很多工程項(xiàng)目，而各種開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同、地理位置與土地出讓價(jià)格有所差異，所以在成本核算期間會(huì)面臨不同的核算對(duì)象、選擇不同的核算方法，而實(shí)際的核算工作中很容易因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)不同項(xiàng)目導(dǎo)致工作量增多、工作難度增加，甚至?xí)⒏黝愰_發(fā)項(xiàng)目混合性的核算，隨意調(diào)整成本的比例，對(duì)核算工作可靠度造成不利影響。使得成本支出和項(xiàng)目決算出現(xiàn)一定差異，還可能會(huì)導(dǎo)致核算結(jié)果與實(shí)際費(fèi)用的支出狀況之間不相符，對(duì)后期項(xiàng)目銷售定價(jià)會(huì)產(chǎn)生不利影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定會(huì)計(jì)成本核算的規(guī)范行為管理制度，要求財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門面臨不同開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)針對(duì)每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)和情況等獨(dú)立性開展會(huì)計(jì)成本的核算工作，不可以出現(xiàn)成本隨意調(diào)整的現(xiàn)象，應(yīng)結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定完善的成本分配計(jì)劃方案，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升資金配置效率和效果，預(yù)防發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失的問題。其次，制定會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)部控制制度，安排專門的內(nèi)部管理人員分析不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，強(qiáng)化項(xiàng)目各個(gè)部門和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門之間的聯(lián)系溝通，引導(dǎo)會(huì)計(jì)人員結(jié)合各類項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)情況，創(chuàng)建獨(dú)立性的成本核算體系、預(yù)算體系與分析體系，增強(qiáng)工作行為的規(guī)范性，提升內(nèi)控管理的效果，有效預(yù)防成本控制的風(fēng)險(xiǎn)問題。最后，應(yīng)制定會(huì)計(jì)成本核算工作管理制度，要求在每一項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)以前詳細(xì)做好市場調(diào)查研究工作，根據(jù)調(diào)查結(jié)果與項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)狀況準(zhǔn)確預(yù)測成本的支出量，編制完善的預(yù)算報(bào)表，提出成本管理控制的建議。

（三）增強(qiáng)人員素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和工作能力對(duì)會(huì)計(jì)成本核算與管控工作效果會(huì)產(chǎn)生直接影響，因此企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和工作素養(yǎng)，使其能夠有效完成會(huì)計(jì)成本核算和管控工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用專業(yè)素質(zhì)較高的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人才，要求具備豐富的成本核算經(jīng)驗(yàn)與控制經(jīng)驗(yàn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制項(xiàng)目開發(fā)和營銷管理，物業(yè)管理等成本。其次，對(duì)于現(xiàn)有的人才也應(yīng)經(jīng)常開展培訓(xùn)活動(dòng)，利用培訓(xùn)教育的方式培養(yǎng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員的專業(yè)能力和現(xiàn)代化技能，使其掌握成本核算的技術(shù)和成本管控的技巧，不斷提升會(huì)計(jì)人員的工作能力和專業(yè)素質(zhì)，為有效完成房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和管控工作提供人才保障。

（四）創(chuàng)建完善管理體系

管理體系的完善性和優(yōu)化性直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算和管控工作效果，因此應(yīng)不斷完善工作的管理體系，切實(shí)增強(qiáng)成本核算的準(zhǔn)確度和精確度，保證成本的有效管理。首先，制定精細(xì)化的成本核算管控機(jī)制，在企業(yè)會(huì)計(jì)成本的核算工作中全方位、仔細(xì)研究分析細(xì)節(jié)情況，將規(guī)范性操作、準(zhǔn)確性工作的理念貫穿到整個(gè)流程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)核算過程中不合理的行為、不科學(xué)的現(xiàn)象，利用精細(xì)化管控的方式使得工作效果有所提升。其次，制定系統(tǒng)化的管控體系，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所有成本核算工作當(dāng)作整個(gè)系統(tǒng)，將其分成前期階段、中期階段、后期階段的不同環(huán)節(jié)，前期階段要求做好資料和數(shù)據(jù)信息的整理工作，編制財(cái)務(wù)預(yù)算方案，制定核算工作計(jì)劃，合理進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目成本的分配。中期階段則要準(zhǔn)確執(zhí)行成本的核算任務(wù)，計(jì)算獲得項(xiàng)目材料、設(shè)備、人工等各類成本的核算數(shù)據(jù)值，為項(xiàng)目成本管理部門提供決策依據(jù)。后期階段則要輔助成本管理的工作部門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同部分、不同節(jié)點(diǎn)的成本嚴(yán)格控制，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理開展會(huì)計(jì)成本核算工作和管控作用非常重要，但是目前一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展期間，會(huì)計(jì)成本的核算工作方法不合理、缺乏現(xiàn)代化水平、缺少全過程性，難以為成本的有效管控提供基礎(chǔ)保障，因此建議房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的觀念認(rèn)知，篩選最佳的會(huì)計(jì)成本核算與管控方法，增強(qiáng)工作的全過程性，采用現(xiàn)代化的技術(shù)措施，同時(shí)還需注意完善管理制度監(jiān)控模式，增強(qiáng)人員的專業(yè)素質(zhì)，健全管理工作體系。

（作者單位：南京廣德置業(yè)有限公司）