徐靜波

凡是到過(guò)日本的朋友，一定有一個(gè)感覺，那就是日本的城市很干凈，干凈的不只是街道，還有房子，看上去一塵不染。你看日本的建筑，很難看出它的年份，因?yàn)?0年前建造的房子和 30 年前建造的房子，從外表看都差不多，跟新的一樣。

維修基金做保證

一個(gè)人平時(shí)有沒有使用美容化妝品，皮膚完全不一樣。一個(gè)精致漂亮的女人，一定是善于保養(yǎng)的。房子也是同樣的道理，建造完成后，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的風(fēng)吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻一定會(huì)出現(xiàn)劣化現(xiàn)象；下水管道經(jīng)過(guò)幾年的使用后，一定會(huì)出現(xiàn)堵塞。那么，如何保證房子的外墻不過(guò)多地出現(xiàn)劣化呢？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無(wú)阻呢？這就需要定期維修，而且是預(yù)防性維修。

那么，怎樣保證整棟大樓能夠維持長(zhǎng)期的、經(jīng)常性的維修呢？日本有一項(xiàng)法定制度，那就是買了公寓樓，要繳納維修基金。

維修基金的繳納，是每一位擁有房產(chǎn)權(quán)的人必須承擔(dān)的義務(wù)，而且這一項(xiàng)義務(wù)是依據(jù)“平等均分”的原則實(shí)施的。

首先，在購(gòu)買新房時(shí)，除了房款，你必須繳納一筆維修基金，一般一套 3 室 1 廳的房子，第一次需要繳納大約 150 萬(wàn)日元，約合10萬(wàn)元人民幣。然后，每個(gè)月再繳納相當(dāng)于1000元到2000元人民幣不等的物業(yè)修繕管理費(fèi)。如果你是租房客，就不需要繳納這么多錢，只需要交相當(dāng)于100多元人民幣的管理費(fèi)。

必須說(shuō)明的是，開發(fā)商在賣樓時(shí)，也必須繳納一筆維修基金。而且，這筆維修基金，必須超過(guò)所有業(yè)主繳納的維修基金的總和。

即使是住在一樓的業(yè)主，也要承擔(dān)電梯的修理費(fèi)用、屋頂防漏工程的修理費(fèi)用。因?yàn)槿毡救苏J(rèn)為，住在一棟樓里的所有業(yè)主，就是一個(gè)大家庭，大樓的生命就是每一戶業(yè)主的生命，因此，所有的維修費(fèi)用必須大家平均分?jǐn)?，不能你多我少。正因?yàn)槿毡救擞羞@樣一種集體主義思想，或者說(shuō)從眾思維，使得日本在樓盤管理過(guò)程中，業(yè)主之間很少會(huì)產(chǎn)生矛盾。

設(shè)施的定期維修

那么，業(yè)主繳納的這筆維修基金由誰(shuí)管理呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理。錢放在哪里呢？放在銀行里。需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)支付，政府無(wú)權(quán)介入此類民間事務(wù)。

東京雖然是一座有著 2000 多萬(wàn)人口的國(guó)際大都市，但是，主要的物業(yè)管理公司卻只有四五家。當(dāng)然，都是有著半個(gè)世紀(jì)以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與信譽(yù)的大企業(yè)。

從一棟公寓樓建成之后，這些物業(yè)管理委員會(huì)就會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同制定出一個(gè)長(zhǎng)達(dá) 50 年的公寓樓維修計(jì)劃表，什么時(shí)候修理屋頂防漏系統(tǒng)，什么時(shí)候修理外墻，什么時(shí)候疏通下水道，什么時(shí)候檢查供水系統(tǒng)，什么時(shí)候檢修電梯和更換電梯，都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時(shí)間，并印成冊(cè)子，業(yè)主們?nèi)耸忠环?。到維修節(jié)點(diǎn)時(shí)，由物業(yè)管理公司提前通知業(yè)主委員會(huì)開會(huì)審核，批準(zhǔn)預(yù)算，并書面通知所有業(yè)主。日本的物業(yè)管理有一條不成文的規(guī)矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全面疏通一次。屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)一般是5年補(bǔ)修一次，10 年大修一次。外墻一般是10 年全部翻新一次。電梯是 3 個(gè)月檢查一次，15年更換一次。房間里面的消防探測(cè)系統(tǒng)是一年檢修一次。

在設(shè)備沒有壞的情況下，就把自己的錢交給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司去管理使用，會(huì)不會(huì)被挪用或亂用？這是許多人可能會(huì)擔(dān)心的問題。但是，日本是一個(gè)信用社會(huì)，業(yè)主們根本不會(huì)擔(dān)心自己交的錢被挪用、亂用。正因如此，業(yè)主與物業(yè)管理公司建立起深厚的信賴關(guān)系，很少會(huì)埋怨物業(yè)管理公司，或者更換物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理公司也是根據(jù)自己長(zhǎng)期以來(lái)管理樓盤的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)先就制定出詳細(xì)而完整的大樓維修保養(yǎng)計(jì)劃，并告知每一位業(yè)主，隨后幾十年會(huì)按部就班地進(jìn)行大樓管理。從事公寓樓管理工作的人，必須考取國(guó)家資格證書——公寓管理士。

集中管理

值得一提的是，日本物業(yè)管理公司的主要工作，并不是負(fù)責(zé)大樓的安?；蛐^(qū)安全管理，而是注重大樓自身的質(zhì)量和品質(zhì)的管理。原因在于，日本的社會(huì)治安普遍較好，很少發(fā)生入室盜竊事件。而且日本的小區(qū)本來(lái)就沒有圍墻，都是開放式的，只是大樓里有管理員或者門鎖安保系統(tǒng)。因此，物業(yè)管理公司幾乎不需要雇用安保人員，而是把主要的財(cái)力、精力投入大樓的日常管理中，譬如清掃樓道、管理垃圾、擦洗門窗與樓梯扶手。一般一棟 10 層樓的公寓，配一個(gè)管理人員，而且大多數(shù)管理人員都是退休之后重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業(yè)管理公司平時(shí)只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時(shí)，才會(huì)有專人上門服務(wù)。

如果是高檔小區(qū)，物業(yè)管理公司會(huì)設(shè)置一個(gè)專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外的日常清掃工作，處理業(yè)主的咨詢業(yè)務(wù)，監(jiān)管進(jìn)出大樓的人員。

所以，日本無(wú)論是公寓樓還是辦公樓，即便是建造了許多年，都不會(huì)給人一種破舊的感覺。原因就是他們有一整套很好的維修保養(yǎng)管理制度，而這種制度的建立，首先要以開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司三者之間的信賴和相互依存協(xié)作為基礎(chǔ)，其次是物業(yè)管理公司要有一種對(duì)業(yè)主與大樓高度負(fù)責(zé)的態(tài)度。

日本政府已經(jīng)提出一個(gè)“建筑物百年”的計(jì)劃要求。以前，日本的大樓設(shè)計(jì)使用壽命，都是在50年至70年之間，但是日本政府認(rèn)為，這個(gè)壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導(dǎo)致大量建筑垃圾的產(chǎn)生，破壞環(huán)境。另一方面，大樓的頻繁拆建，損害業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，也浪費(fèi)社會(huì)資源。因此要求新大樓的建造，從結(jié)構(gòu)到管道，從墻面到內(nèi)部設(shè)施，必須保證能夠經(jīng)受得住 100 年風(fēng)雨的洗禮。而要實(shí)現(xiàn)這一個(gè)百年目標(biāo)，經(jīng)常性的維修保養(yǎng)，就成了關(guān)鍵。

為了保證百年大樓的建設(shè)質(zhì)量，最近，日本的建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：監(jiān)理師中多了不少女性。監(jiān)理公司起用女性監(jiān)理師來(lái)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量監(jiān)理，一方面，是因?yàn)榕员O(jiān)理師做事認(rèn)真仔細(xì)；另一方面，她們很少抽煙、喝酒、泡吧，建設(shè)公司很難賄賂她們。

（摘自2019年第3期《暢談》）