文/趙君 （杭州錦昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

從2021 年開始，我國正式實(shí)施新收入準(zhǔn)則，這給房地產(chǎn)行業(yè)提出了更多的新要求。房地產(chǎn)企業(yè)需緊跟時代的發(fā)展腳步，嚴(yán)格遵守國家的制度規(guī)范，積極探索新準(zhǔn)則的規(guī)定，為自身發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。針對收入確認(rèn)時點(diǎn)和金額，新準(zhǔn)則提出了新規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常涉及金額較大且建設(shè)周期較長，新準(zhǔn)則在會計(jì)核算方面的要求也有所改變，因此，新時期房地產(chǎn)企業(yè)需積極參考新準(zhǔn)則實(shí)施會計(jì)核算，從而完善會計(jì)制度和財(cái)務(wù)核算體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的定義和意義

房地產(chǎn)會計(jì)核算指的是一系列經(jīng)濟(jì)活動，包括記賬、算賬、報賬等，每項(xiàng)活動的計(jì)量單位都是貨幣，目的是為了給使用會計(jì)信息的人提供有價值的信息和數(shù)據(jù)。對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)工作而言，會計(jì)核算是基礎(chǔ)，在企業(yè)的經(jīng)營管理中，會計(jì)核算也是不可或缺的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算涉及的內(nèi)容較為豐富且范圍也較廣，比如核算開發(fā)建設(shè)過程中的材料、核算員工的薪酬、核算銷售利潤等。與求他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，因此，該行業(yè)的會計(jì)核算也和其他行業(yè)存在差異，房地產(chǎn)企業(yè)對會計(jì)核算提出的要求整體偏高。

會計(jì)核算對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有非常重要的意義。通過開展會計(jì)核算，原本復(fù)雜的工作流程能得到簡化，各個環(huán)節(jié)都可以實(shí)施核算工作，有利于企業(yè)高效監(jiān)管業(yè)務(wù)流程，為財(cái)務(wù)預(yù)算提供有效信息，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理的目的，為促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展助力[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的重點(diǎn)

（一）收入和成本核算

收入和成本的正確核算能讓企業(yè)明確自身的盈虧情況、了解經(jīng)濟(jì)收益以及內(nèi)部管理情況，為后續(xù)經(jīng)營提供有效參考，收入和成本是會計(jì)核算中必不可少的內(nèi)容。通常情況下，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，前期需進(jìn)行大規(guī)模的投資，因此，企業(yè)有必要分類并整理發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，再進(jìn)行項(xiàng)目分?jǐn)?，提高成本核算的?zhǔn)確性，保證后期利潤率測算的可靠性。

（二）預(yù)交稅費(fèi)處理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必然涉及各種各樣的稅費(fèi)，包括土地增值費(fèi)、企業(yè)所得稅、增值稅等。企業(yè)通常會提前交部分比例的增值稅，為例降低稅收風(fēng)險，確保交稅的及時性和合理性，企業(yè)會進(jìn)行會計(jì)核算，通過該方式確認(rèn)納稅金額以及納稅義務(wù)發(fā)生時間。預(yù)繳稅涉及的金額并不小，稅收籌劃很有必要，以此保證企業(yè)資金使用合理有效。

（三）借款費(fèi)用核算

對傳統(tǒng)企業(yè)來說，經(jīng)營過程不會涉及太多借款，但是，房地產(chǎn)企業(yè)與之相反。因?yàn)樾袠I(yè)較為特殊，項(xiàng)目開展不僅對資金的需求量大，而且完成項(xiàng)目所需周期較長，企業(yè)單純憑借自有資金幾乎不可能保障項(xiàng)目正常進(jìn)行，借款是常用手段，是整個房地產(chǎn)行業(yè)允許的經(jīng)營方式，由此也產(chǎn)生了大批借款和對應(yīng)的費(fèi)用。因此，會計(jì)核算中，借款費(fèi)用是重點(diǎn)部分[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的難點(diǎn)

（一）核算周期

房地產(chǎn)行業(yè)的任何項(xiàng)目從開始到結(jié)束都需要很長時間，比如土地競標(biāo)環(huán)節(jié)，由于牽扯的內(nèi)容較多，包括土地征用審批、建筑物拆遷等，因此需要較長時間，通常是一到兩年，若是遇到特殊情況，周期會更長，而在此期間，企業(yè)并非一直等待，而是實(shí)施房屋預(yù)售，該環(huán)節(jié)也需要大量資金，而且對資金要求較高，所需周期同樣較長。由此可見，會計(jì)核算中的周期核算確實(shí)是一大難點(diǎn)。

（二）收入確認(rèn)

根據(jù)我國的會計(jì)核算準(zhǔn)則來看房地產(chǎn)企業(yè)要預(yù)售房屋，前提條件是獲得預(yù)售證，大部分消費(fèi)者當(dāng)下也是選擇按揭貸款購房。但是，根據(jù)稅收管理法的規(guī)定來看，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，收取的房款無論是通過分期還是定金形式繳納的，都視為銷售，同時企業(yè)應(yīng)在當(dāng)期繳納相關(guān)營業(yè)稅金及附加，該規(guī)定和會計(jì)核算輸入實(shí)現(xiàn)制是一致的。但是，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的內(nèi)容來看，企業(yè)確認(rèn)收入的前提條件是項(xiàng)目開發(fā)徹底結(jié)束，也就是說完全竣工驗(yàn)收后，該規(guī)定是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，也就是說，就房地產(chǎn)企業(yè)輸入確認(rèn)而言，會計(jì)和稅法的原則存在差異，該現(xiàn)象導(dǎo)致收入確認(rèn)難度較大。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的難點(diǎn)包括確認(rèn)收入。

（三）核算業(yè)務(wù)

與其他企業(yè)比較，房地產(chǎn)企業(yè)較為特殊，項(xiàng)目復(fù)雜多樣，核算業(yè)務(wù)也是五花八門，這加劇了核算難度。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)對象是區(qū)域房產(chǎn)，涉及前期工程、主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、景觀園林及配套設(shè)施等，隨著市場逐漸變化，企業(yè)也不斷擴(kuò)大開發(fā)范圍，希望提高經(jīng)濟(jì)收益，獲得更多利潤，部分企業(yè)開始銷售精裝房等，引申出更多的開發(fā)內(nèi)容，比如屋內(nèi)裝修等，這都是會計(jì)核算中的一部分，隨著企業(yè)的發(fā)展，會計(jì)核算內(nèi)容越來越多且更加復(fù)雜，使會計(jì)核算面臨的挑戰(zhàn)更多[3]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題

（一）成本核算周期不夠明確

和其他大部分行業(yè)對比，房地產(chǎn)開發(fā)周期非常長，特別是部分綜合實(shí)力較低的企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目所需周期更長，短則幾年，長則幾十年。周期核算是會計(jì)核算中非常重要的一部分，保證其核算的準(zhǔn)確性非常關(guān)鍵。但就目前的核算現(xiàn)狀來看，在會計(jì)準(zhǔn)則中，就項(xiàng)目開發(fā)周期的核算而言，未提出明確的規(guī)定，這造成會計(jì)核算難度高且模糊性強(qiáng)。若是對周期的核算存在問題，完工結(jié)算的時效性就無法保證，這不符合會計(jì)學(xué)規(guī)定。此外，還會影響收入和費(fèi)用的分配，導(dǎo)致利潤結(jié)算出現(xiàn)偏差，不利于企業(yè)評判項(xiàng)目情況，進(jìn)而影響項(xiàng)目的定價以及其他一系列工作。

（二）成本核算人員能力較低

在房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中，成本核算是關(guān)鍵點(diǎn)，而要保證核算結(jié)果準(zhǔn)確可靠，離不開高質(zhì)量的核算人才。參考網(wǎng)易財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，A 公司大專學(xué)歷的人才最多占比高達(dá)85．81%，而研究生極少，只有1．78%，財(cái)務(wù)人員占比也只有2．24%，由此可見，公司會計(jì)核算問題嚴(yán)重的原因離不開人才問題。由于人才較少，已有的人員能力和素養(yǎng)都偏低，在實(shí)施會計(jì)核算時，他們的主觀意識過于強(qiáng)烈，忽略了新準(zhǔn)則，導(dǎo)致核算結(jié)果和實(shí)際偏差過大，這會影響企業(yè)后續(xù)業(yè)務(wù)的開展，加強(qiáng)人才培訓(xùn)勢在必行。

（三）會計(jì)核算科目不夠規(guī)范

無論是一般會計(jì)科目，還也特殊行業(yè)的，我國以往的會計(jì)制度以及準(zhǔn)則都進(jìn)行了規(guī)定，但是，卻未提及房地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)使用的會計(jì)賬戶都是市場通用模式，其他任何企業(yè)都可以使用，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算存在不規(guī)范的問題。在開展具體業(yè)務(wù)的過程中，企業(yè)通常是根據(jù)自身的實(shí)際情況設(shè)置對應(yīng)的科目。該方式導(dǎo)致會計(jì)要素的體現(xiàn)不夠全面且有效，核算結(jié)果也必然不夠準(zhǔn)確可靠[4]。

（四）成本內(nèi)控制度不夠完善

在會計(jì)工作中，成本核算占有一席之地，但是，若缺乏完善的成本內(nèi)控制度，那么企業(yè)的成本會增加，風(fēng)險也會加大。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的風(fēng)險因素更多。但是，現(xiàn)階段少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然忽略了內(nèi)部成本控制，這會導(dǎo)致資金使用率受到影響，也不利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。部分企業(yè)非常重視成本控制，但是都停留在項(xiàng)目結(jié)束后，在實(shí)施項(xiàng)目前忽略了成本控制，實(shí)施過程中也是如此，整體控制意識較為薄弱。還存在部分企業(yè)通過外包方式進(jìn)行成本控制的情況，企業(yè)內(nèi)部未設(shè)置成本控制部門，也缺少專門的成本控制工作人員，這都不利于企業(yè)的運(yùn)行。

（五）會計(jì)信息披露不足

有效的會計(jì)信息披露能給企業(yè)利益相關(guān)者提供有價值的信息，提高企業(yè)的社會知名度，增強(qiáng)競爭力等。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在披露過程中往往會選擇對自己有利的信息。會計(jì)人員對現(xiàn)金流的認(rèn)知和其他行業(yè)存在較大的差異，這會導(dǎo)致投資以及經(jīng)營活動現(xiàn)金流不夠一致。在實(shí)際投資環(huán)節(jié)，現(xiàn)金流入和流出無法同步，未披露的信息往往都存在嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險。

五、新時期房地產(chǎn)企業(yè)做好會計(jì)核算的措施

（一）明確成本核算周期

要提高會計(jì)核算結(jié)果的準(zhǔn)確性，首先應(yīng)明確成本核算周期。企業(yè)應(yīng)全面考慮項(xiàng)目詳情，第一，若是項(xiàng)目規(guī)模較小，所需周期較短，就應(yīng)將整個項(xiàng)目視為整體，保證實(shí)際周期和成本核算周期完全一致，為會計(jì)核算的實(shí)施提供便利。第二，在項(xiàng)目規(guī)模較大且涉及周期較長時，面積通常較大，核算時應(yīng)具體情況具體分析，保證核算質(zhì)量。第三，在工程完工后，也要及時實(shí)施決算，若未徹底完結(jié)，有必要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行開展會計(jì)核算工作。

（二）提高核算人員能力

隨著會計(jì)法律法規(guī)不斷優(yōu)化，現(xiàn)代財(cái)務(wù)不斷發(fā)展，企業(yè)不得不變革會計(jì)管理和成本核算。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)緊跟時代的發(fā)展腳步，培養(yǎng)一批高質(zhì)量的會計(jì)核算人才，第一，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員選拔，在人才選拔時，企業(yè)需重視人員的學(xué)歷，盡可能選擇學(xué)歷水平較高的人員，同時還要考慮人員的經(jīng)驗(yàn)和技能水平，篩選綜合能力較強(qiáng)的人員。第二，需加強(qiáng)人才培訓(xùn)。制定完善的培訓(xùn)制度，優(yōu)化培訓(xùn)體系，采取多元化的培訓(xùn)方式，例如“老帶新”，幫助新人盡快適應(yīng)新的環(huán)境，提高財(cái)務(wù)管理水平，保證人崗匹配。第三，重視人才素養(yǎng)的培養(yǎng)。除了實(shí)施技能培訓(xùn)外，還應(yīng)重視職業(yè)道德培訓(xùn)，確保員工具備良好的素質(zhì)和修養(yǎng)，減少弄虛作假的現(xiàn)象。第四，健全監(jiān)督機(jī)制。針對審計(jì)工作，安排專員開展，并定期審核和抽查，為提高核算效率打好基礎(chǔ)[5]。

（三）建立健全會計(jì)制度

為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立健全會計(jì)制度，并結(jié)合實(shí)際情況定期進(jìn)行更新和完善，從而提高會計(jì)信息質(zhì)量以及核算效率。首先，在新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析并對比新收入準(zhǔn)則和會計(jì)核算制度之間存在的差異，及時找出以往的會計(jì)制度中的不足，發(fā)現(xiàn)其中與準(zhǔn)則違背的內(nèi)容，盡快糾正和補(bǔ)充。其次，除了完善制度之外，還應(yīng)提高成本核算內(nèi)容的詳細(xì)程度，明確開發(fā)成本開支范圍，在制度中引入處理核算和成本相關(guān)的費(fèi)用等內(nèi)容，保證核算內(nèi)容更加全面。以房屋裝修為例，該環(huán)節(jié)會涉及較多的費(fèi)用支出，但是如果相關(guān)工作人員對成本費(fèi)用歸屬劃分不清，處理以及合并過程中使用的標(biāo)準(zhǔn)完全相同，并將此內(nèi)容計(jì)入開發(fā)成本科目中，同時忽略了沒必要計(jì)入開發(fā)成本內(nèi)容，那么核算準(zhǔn)確性必然無法保證。

（四）成立數(shù)據(jù)收集審查部門

建立專門的數(shù)據(jù)收集審查部門非常有必要，首先，企業(yè)應(yīng)選擇和自身實(shí)際情況相符的會計(jì)核算方法，提高預(yù)算控制力度。財(cái)務(wù)管理屬于一項(xiàng)重要的會計(jì)工作，在會計(jì)核算中，全面預(yù)算管理必不可少，而全面預(yù)算管理重在強(qiáng)調(diào)預(yù)算，通過設(shè)置該部門促使企業(yè)的業(yè)務(wù)流程更合理，提高人力資源整合效率，有利于企業(yè)進(jìn)行全方位的數(shù)據(jù)收集和整理，吸引更多員工參與到財(cái)務(wù)管理中。其次，針對會計(jì)核算，企業(yè)還需關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險預(yù)警，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)事求是，對內(nèi)部財(cái)務(wù)績效進(jìn)行分析和診斷，建立預(yù)警系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)判斷會計(jì)核算的實(shí)際效果，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險時及時發(fā)出財(cái)務(wù)警報，降低風(fēng)險發(fā)生概率，減少企業(yè)的損失。最后，加強(qiáng)資金的管理，提高資金使用率。在房地產(chǎn)行業(yè)，任何項(xiàng)目的開發(fā)都需要大規(guī)模資金，資金流入和流出也較為頻繁，資金管理過程中也存在較多的風(fēng)險因素，若是和略略管理，隨著長期的積累和演變，很容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)遭受重大損失。

因此，為了擺保證會計(jì)核算效果達(dá)到預(yù)期，企業(yè)有必要探索有效的資金管理方法，提高管理力度，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)資金的周轉(zhuǎn)，為項(xiàng)目開發(fā)提供保障[6]。

（五）加強(qiáng)會計(jì)信息的披露

根據(jù)新準(zhǔn)則的要求來看各個企業(yè)需加強(qiáng)資料列報以及揭示。若是企業(yè)本身應(yīng)盡的有關(guān)義務(wù)已超過顧客付款項(xiàng)目中的范圍，對于資產(chǎn)負(fù)債表而言，則應(yīng)以提取合同資產(chǎn)為基礎(chǔ)。反之，企業(yè)提供的產(chǎn)品以及服務(wù)都無法滿足用戶的需要，則有必要及時指出企業(yè)存在的不足，同時，資產(chǎn)負(fù)債表中必須體現(xiàn)合同作為債務(wù)的情況。除此以外，針對房地產(chǎn)企業(yè)，新準(zhǔn)則提出的規(guī)定是企業(yè)應(yīng)積極履行義務(wù)，按要披露經(jīng)濟(jì)收益以及和項(xiàng)目相關(guān)的其他資料等，確保企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展情況符合對應(yīng)的條款要求。維護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益，也降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。提高收入核算過程的透明性和結(jié)果的真實(shí)性。

六、結(jié)語

綜上所述，本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象分析會計(jì)核算，房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大且周期長，會計(jì)核算難度高，效果不佳，而會計(jì)核算是企業(yè)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，開展會計(jì)核算工作是必然的。

因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算具有重要意義。但是由于核算重難點(diǎn)較多，本次研究中主要分析了成本管理，在新時期，面對新的準(zhǔn)則，會計(jì)核算的重要性更是不言而喻，但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算方面依然存在較多問題，包括成本核算周期不夠明確、成本核算人員能力較低、會計(jì)核算科目不夠規(guī)范、成本內(nèi)控制度不夠完善、會計(jì)信息披露不足，這都會影響核算效果，不利于企業(yè)發(fā)展，因此文中提出改進(jìn)措施，即明確成本核算周期、提高核算人員能力、建立健全會計(jì)制度、成立數(shù)據(jù)收集審查部門、加強(qiáng)會計(jì)信息的披露，為會計(jì)工作的進(jìn)行提供保障。