王美舟

廣東第二師范學(xué)院政法系，廣東 廣州 510303

2014 年4 月9 日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（以下簡稱《新合同范本》），各地在近幾年陸續(xù)落實(shí)推行。雖然該文本修正了2000 年版的《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《舊合同范本》）的部分條款，解決了部分爭議問題，但仍然存在許多關(guān)于商品房交付條件的法律爭議。究其原因，是因?yàn)橄嚓P(guān)立法缺失。因此，研究《新合同范本》下商品房交付條件的立法完善，具有重要的實(shí)踐意義。

一、《新合同范本》關(guān)于交付條件的修訂及存在的問題

（一）《新合同范本》針對《舊合同范本》就交付條件作了下列修訂：

1．《新合同范本》第十條約定交樓條件為該商品房取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件和房屋測繪報(bào)告，而《舊合同范本》第八條約定交樓條件為該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。因?yàn)椤霸撋唐贩拷?jīng)驗(yàn)收合格”的含義引起巨大爭議，《新合同范本》解決了這個爭議。

2．《新合同范本》第二十五條約定：“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)?！雹僖娮》亢统青l(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53 號）。如開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中將合同第十條的取得工程竣工驗(yàn)收備案表的交樓條件在補(bǔ)充協(xié)議中變更為“五方驗(yàn)收”（即建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位驗(yàn)收，實(shí)質(zhì)即開發(fā)商驗(yàn)收），可以援引本約定主張仍以合同第十條約定為準(zhǔn)，這樣能較大機(jī)會避免開發(fā)商通過補(bǔ)充協(xié)議實(shí)質(zhì)廢除合同第十條約定。

（二）《新合同范本》關(guān)于交付條件約定存在的問題

1．雖然《新合同范本》明確工程竣工驗(yàn)收備案表作為商品房交付條件，但合同畢竟不是法律規(guī)定，如開發(fā)商通過補(bǔ)充協(xié)議變更該約定為“五方驗(yàn)收”，雖然有合同第二十五條的約定，法院或仲裁機(jī)構(gòu)仍然可能認(rèn)可補(bǔ)充協(xié)議的約定，這樣不利于保護(hù)業(yè)主的利益。

2．《新合同范本》第十一條約定的“商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件”包括“基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備”（供水、排水、供電、供氣、供暖、電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)）和“公共服務(wù)及其他配套設(shè)施”（包括小區(qū)內(nèi)綠地率、小區(qū)內(nèi)非市政道路、規(guī)劃的車位、車庫、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校）。雖然其中第十二條約定“該商品房達(dá)到第十條、第十一條約定的交付條件”后才能通知交樓，約定“出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第十條約定的證明文件”，否則應(yīng)承擔(dān)逾期交樓責(zé)任，但未約定不具備第十一條約定的交付條件應(yīng)承擔(dān)逾期交樓責(zé)任。這樣的約定前后矛盾，導(dǎo)致有的法院僅認(rèn)定合同第十條是交樓條件，有的法院認(rèn)定合同第十和第十一條約定是交樓條件。有的地方管理部門通過修訂《新合同范本》，彌補(bǔ)了該漏洞，明確合同第十條、第十一條約定是交樓條件，如廣州市市場監(jiān)督局制定的在廣州地區(qū)實(shí)行的《廣州市商品房買賣合同示范文本》。①見廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市市場監(jiān)督管理局：《關(guān)于印發(fā)推廣使用〈廣州市商品房買賣合同示范文本〉的通知》，2020 年9 月2 日。這說明《新合同范本》確實(shí)存在漏洞。

3．未將房屋質(zhì)量作為商品房交付條件?！缎潞贤侗尽返谑l雖然約定出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)“修復(fù)后再行交付”，但是沒有明確約定房屋質(zhì)量作為商品房交付條件，這導(dǎo)致占商品房交付糾紛80%的質(zhì)量問題仍然不能得到很好解決。

二、是否應(yīng)將工程竣工驗(yàn)收備案表作為商品房交付條件

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百九十九條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！薄吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！鄙鲜龇删匆?guī)定商品房驗(yàn)收主體。實(shí)踐中，開發(fā)商認(rèn)為開發(fā)商及其聘請的設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位為驗(yàn)收主體，經(jīng)該“五方驗(yàn)收”合格即為商品房驗(yàn)收合格，業(yè)主主張建設(shè)主管部門為驗(yàn)收主體，開發(fā)商取得工程竣工驗(yàn)收備案表方視為驗(yàn)收合格，部分法院和仲裁機(jī)構(gòu)主張開發(fā)商取得“五方驗(yàn)收”和規(guī)劃、消防驗(yàn)收合格文件方視為驗(yàn)收合格，至今莫衷一是。

筆者主張應(yīng)立法將工程竣工驗(yàn)收備案表作為商品房交付必備條件，理由如下：

開發(fā)商主張“五方驗(yàn)收”合格視為商品房具備交付條件顯然不成立。所謂“五方”，包括開發(fā)商（即建設(shè)單位）、開發(fā)商聘請的勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位，后四個單位全部聽命于開發(fā)商，故實(shí)質(zhì)是開發(fā)商自行驗(yàn)收。如將開發(fā)商自行驗(yàn)收合格視為商品房合格，就對開發(fā)商完全無約束，對業(yè)主不公平。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15 日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！惫こ炭⒐を?yàn)收備案表包括工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、消防、環(huán)保等專業(yè)驗(yàn)收，一方面住建局可以監(jiān)督開發(fā)商依法進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，另一方面還包含規(guī)劃、消防、環(huán)保等專業(yè)驗(yàn)收，對業(yè)主更有公信力和保障。

參照國際慣例，美國要求商品房交付前，應(yīng)竣工并取得樓宇局頒發(fā)的入住證方可交樓［1］，可見政府驗(yàn)收把關(guān)是美國商品房交樓條件之一，其做法可資參考。

三、是否需要完善商品房工程竣工驗(yàn)收備案標(biāo)準(zhǔn)

2020 年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第五條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告……；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件；（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。”

可見，對比開發(fā)商“五方驗(yàn)收”，備案表僅增加了規(guī)劃、環(huán)保、消防驗(yàn)收。而近幾年，環(huán)保驗(yàn)收由環(huán)保局驗(yàn)收演變成開發(fā)商委托環(huán)保專業(yè)人士驗(yàn)收，變成名存實(shí)亡；而消防驗(yàn)收，只有大型場所和特殊場所需要消防局驗(yàn)收，其他由開發(fā)商自行驗(yàn)收后向消防局備案，這樣消防驗(yàn)收基本不存在；只有規(guī)劃驗(yàn)收仍然存在。這樣大大弱化了工程竣工驗(yàn)收備案表作為商品房交樓必備條件的意義。

因此，本文建議立法完善商品房工程竣工驗(yàn)收備案管理，具體包括：

第一，修改環(huán)境保護(hù)法、消防法，堅(jiān)持由環(huán)保局驗(yàn)收商品房的環(huán)保項(xiàng)目，由消防局驗(yàn)收商品房的消防項(xiàng)目；

第二，恢復(fù)人防驗(yàn)收作為備案驗(yàn)收項(xiàng)目；

第三，將房屋質(zhì)量驗(yàn)收（由建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)出具證明）、防震（可以將防止八級地震作為商品房交付條件）、甲醛、氡氣等室內(nèi)空氣安全檢測、噪音、避雷以及其他必要驗(yàn)收作為備案項(xiàng)目；

第四，將永久供水、排水、供電、供氣、供暖（南方地區(qū)可不用）、通郵、通信、有線電視、建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的公共服務(wù)配套設(shè)施驗(yàn)收合格證明文件作為備案驗(yàn)收項(xiàng)目。這樣業(yè)主只需看到備案表，就可以放心收樓。

四、永久供水排水供氣供電是否作為商品房必備交樓條件

永久供水供氣供電（北方地區(qū)包括供暖）是指商品房交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，供電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，燃?xì)馔瓿墒覂?nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，保證燃?xì)夤?yīng)。

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》第十一條規(guī)定：“商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求。”開發(fā)商往往在合同補(bǔ)充協(xié)議中刪除了主合同中關(guān)于永久供電供水供氣作為交樓條件的約定。

司法實(shí)踐中，無論是《新合同范本》還是《舊合同范本》，法院對是否將永久供電供水供氣認(rèn)定為交樓條件，存在分歧。有的法院（如廣州市中級人民法院）認(rèn)為永久供電供水供氣是必需的居住條件，屬于法定的商品房交樓條件，有的法院和仲裁機(jī)構(gòu)（如廣州仲裁委員會）認(rèn)為永久供電供水供氣不是法定的交樓條件，這樣造成相同情形的案件，出現(xiàn)完全相反結(jié)果的判決。

筆者認(rèn)為，永久供水排水供電供氣是用途為住宅的商品房的必需使用條件，應(yīng)該明文立法規(guī)定永久供水排水供電供氣是住宅類的商品房的交付條件。至于公寓、商鋪、寫字樓，可以按照合同約定處理，但名為公寓實(shí)為住宅的商品房應(yīng)將永久供水排水供電供氣作為交付條件。

五、房屋質(zhì)量是否作為商品房交付條件

《民法典》第六百一十條規(guī)定：“因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”這是目前關(guān)于商品房質(zhì)量問題的主要規(guī)定。但是這個規(guī)定中的“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)非常不明確。

通常業(yè)主在收樓時(shí)會遇到大大小小的房屋質(zhì)量問題，小到門窗關(guān)閉不嚴(yán)，大到房屋漏水，地板和墻壁空鼓等。這類糾紛占到開發(fā)商與業(yè)主的商品房買賣合同糾紛的八成以上，但是業(yè)主維權(quán)很困難。司法實(shí)踐中，絕大多數(shù)法官認(rèn)定上述問題不“嚴(yán)重影響正常居住使用”，屬于維修范疇，不構(gòu)成遲延交樓，不影響業(yè)主入住，故業(yè)主無法索賠逾期交樓違約金或損害賠償金；只有極少數(shù)法官對特別嚴(yán)重的漏水問題視為“嚴(yán)重影響正常居住使用”，從而支持業(yè)主索賠請求。正因?yàn)槿绱?，法律無法約束開發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋給業(yè)主。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)立法將房屋質(zhì)量作為商品房必備交付條件，理由是：

商品房作為商品，跟其他商品一樣，質(zhì)量是其核心要素之一，質(zhì)量不合格，不應(yīng)交付；

根據(jù)商品房交易實(shí)際，如果商品房存在漏水、空鼓、裂縫、門窗不嚴(yán)、地板破損等質(zhì)量問題，業(yè)主照例要求開發(fā)商修復(fù)，開發(fā)商修復(fù)期間，業(yè)主無法擺放家具，無法裝修，無法入住，這樣必然造成業(yè)主逾期收樓的損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房違約金；

開發(fā)商在交樓前應(yīng)當(dāng)知悉房屋存在質(zhì)量問題，完全可以提前修復(fù)。在業(yè)主提出房屋質(zhì)量要求修復(fù)時(shí)，如果開發(fā)商快速修復(fù)，修復(fù)時(shí)間短，業(yè)主通常不提出索賠。業(yè)主提出索賠，往往是開發(fā)商的原因?qū)е滦迯?fù)時(shí)間過久，這時(shí)將房屋質(zhì)量作為商品房交付條件符合公平原則。

建議立法規(guī)定由住建局質(zhì)監(jiān)站或該站委托的驗(yàn)房公司作為房屋質(zhì)量驗(yàn)收機(jī)構(gòu)，堅(jiān)持一房一驗(yàn)一合格證書，并將該證書作為交房的必備條件。

六、公共服務(wù)配套設(shè)施是否作為必備交樓條件

公共服務(wù)配套設(shè)施是指建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的小區(qū)內(nèi)綠地率、小區(qū)內(nèi)非市政道路、規(guī)劃的車位、車庫、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校等設(shè)施?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》第十一條規(guī)定：“商品住房交付使用條件應(yīng)包括——公共設(shè)施已建成并滿足使用要求。”有的省市在地方性法規(guī)或自行修訂的商品房買賣合同范本中規(guī)定了配套基礎(chǔ)設(shè)施。如上所述，《新合同范本》第十二條約定的矛盾，造成一般法院認(rèn)為公共服務(wù)配套設(shè)施不是約定交樓條件，很多法院認(rèn)為公共服務(wù)配套設(shè)施依附于商品房，遲延交付公共服務(wù)配套設(shè)施未造成業(yè)主損失，無需支付違約金，且開發(fā)商通過協(xié)議另行約定公共服務(wù)配套設(shè)施遲延交付無需承擔(dān)責(zé)任，最終導(dǎo)致約定的公共服務(wù)配套設(shè)施難以與商品房同時(shí)交付，而業(yè)主無法得到賠償。

筆者認(rèn)為，因?yàn)閷W(xué)校、車位等涉及業(yè)主切身利益，必須與商品房同時(shí)交付，故可以通過立法規(guī)定建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的公共服務(wù)配套設(shè)施是商品房必備的交付條件，應(yīng)與商品房同時(shí)交付。