《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 侯雋丨河南鄭州報(bào)道

國慶放假前鄭州市房地產(chǎn)交易大廳

2023 年8 月3 日，鄭州率先響應(yīng)住建部精神，發(fā)布“鄭15 條”，成為全國首個(gè)全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。

2023 年9 月中旬開始，鄭州市再出政策大禮包：取消二環(huán)內(nèi)限購、首付比例下調(diào)、真金白銀補(bǔ)貼青年人才等樓市政策全面鋪開。

鄭州可以說是本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整周期里出現(xiàn)頻率相當(dāng)高的城市之一。隨著國慶8 天超級(jí)黃金周的收官，頻繁利好的政策消息起到作用了嗎？在經(jīng)歷了近兩年低谷期后，鄭州房地產(chǎn)市場銷售有沒有反彈？

房地產(chǎn)中介花式促銷降價(jià)銷售

購買118 平方米房屋直接送價(jià)值7 萬的負(fù)二層車位、十五套限時(shí)秒殺特價(jià)房、配套生活齊備……這是位于鄭州市高新區(qū)西三環(huán)與三全路交匯處向南200 米東原閱城的宣傳語。

與之前鄭州新開盤樓盤猛推大戶型不一樣，東原閱城主打兩室一廳與小三居。

東原閱城的銷售人員鄭斌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者坦言，“7·21”大雨和疫情三年，曾讓鄭州樓市經(jīng)歷至暗時(shí)刻。

“這兩年大家都不容易，尤其是鄭州房價(jià)從2018 年到達(dá)頂峰后持續(xù)下滑，鄭州人購買的觀念是買新不買舊，再加上之前開發(fā)商到處興建新盤，因此鄭州的房地產(chǎn)市場一向是新房好賣、二手房難賣。目前市場大戶型對(duì)一般人來說，第一投資價(jià)值不高，很怕買了就虧；第二對(duì)于很多‘90’后家庭來說，買140 平方米以上的房子來說壓力太大了，因此我們的樓盤首付才32 萬元起步，均價(jià)12000 元/平方米?！编嵄蟊硎?。

同樣處于鄭州西郊的中原華僑城也采取了力度很大的促銷。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 侯雋I 攝

此前，為了吸引人才來鄭州就業(yè)，鄭州空港區(qū)曾推出對(duì)青年人才補(bǔ)貼6萬元安家費(fèi)的舉措，中原華僑城的銷售人員焦萍萍告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，只要具有鄭州企業(yè)引進(jìn)人才資格的，購房可以大優(yōu)惠，“最近政策出臺(tái)，我們馬上跟進(jìn)促銷，而且力度很大，最高的可以當(dāng)場減10 萬元，成交以后還送旅游，鄭州目前的房地產(chǎn)市場價(jià)格其實(shí)入手很劃算，首付也低了?！?/p>

“金九銀十”也是中國婚嫁最繁忙的季節(jié)，很多售樓處都推出專門吸引新人的婚慶大禮包，最高價(jià)值超過12000 元，禮物從廚電到床上用品、餐具等，還有的直接送紅包。

貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)期間，鄭州新房成交1147 套，同比增長14.1%；二手房成交577 套，同比增長29.1%。

改善客群成為十一購房主力軍，為了孩子看了20多套房

“整個(gè)國慶長假期間，我們?nèi)业闹黝}就是看房，打算趁著政策推出，再折騰一次。”李琰對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

作為“85 后”的李琰，其實(shí)并不缺房子。

她和先生都是獨(dú)生子女，原本都在鄭州東三環(huán)外單位附近各自有一套120 平方米的大三居，但是因?yàn)猷嵵葸€是按居住區(qū)域?qū)嵭芯徒雽W(xué)的原則，為了讓孩子上一個(gè)好的小學(xué)加上初中，他們賣了一套房子在金水區(qū)買了一套70 平方米的學(xué)區(qū)房。

隨著小兒子的出生，李琰明顯感到現(xiàn)在的房子不夠住了。

“三代，二孩，六口， 70 平方米老破小的學(xué)區(qū)房，我的生活就像電視劇里那種雞飛狗跳的家庭，尤其是每個(gè)周末一家從東區(qū)100 多平方米的高層大房子又?jǐn)D進(jìn)現(xiàn)在一樓陰暗潮濕的70平方米老房子，心理落差太大了，弟弟每次都會(huì)哭鬧說不想再睡上下鋪?！崩铉f。

但是，因?yàn)猷嵵莸慕逃Y源非常集中，金水區(qū)優(yōu)質(zhì)小學(xué)初中集中，是鄭州號(hào)稱“雙校區(qū)”的黃金區(qū)域，這里有文化路一小、緯二路小學(xué)、河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，以及鄭州七中、八中等鄭州市頂級(jí)學(xué)校，盡管這里也是鄭州市破舊老小區(qū)最多的區(qū)域之一，可是憑其優(yōu)越的學(xué)區(qū)房位置在疫情三年照樣是“價(jià)格堅(jiān)挺”。

“鄭州學(xué)區(qū)最卷的就是金水區(qū)，在2017 年頂峰時(shí)刻，學(xué)區(qū)房曾經(jīng)創(chuàng)下3萬元/平方米，現(xiàn)在這里也是市場回暖后最受關(guān)注的地方，有的單個(gè)房源漲幅能達(dá)到10 萬元左右。”金水區(qū)中原地產(chǎn)的銷售人員宋西海告訴記者。

李琰的購房計(jì)劃是希望一步到位，置換一套130 平方米的大三居，但是20 多套房子看下來，她有點(diǎn)沮喪。

“這里的房源都是河南省人民銀行家屬區(qū)、河南省高級(jí)人民法院家屬區(qū)，全都沒有電梯沒有綠化，房屋結(jié)構(gòu)也很一般，價(jià)格一萬四左右，甚至比鄭州新開盤的新房都貴?！崩铉f。

宋西海告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，像李琰這樣的改善客群是目前鄭州購房的主力軍，“這樣的客戶往往在市區(qū)有一套或多套住宅，且收入穩(wěn)定，他們出于改善置換需求，一般會(huì)將老房子出售，回籠現(xiàn)金后再選購改善住宅。我做了13 年中介了，改善客群一般都有剛需，很少跑單，他們是2023年十一購房主力軍。因?yàn)楦鶕?jù)鄭州市的政策，符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，自2023年8 月3 日 起 至2023 年12 月31 日期間在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的（以購房合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），由開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）財(cái)政一次性給予二孩家庭2 萬元、三孩家庭3 萬元貨幣補(bǔ)貼，所以他們的購買意愿也比較強(qiáng)”。

金水區(qū)學(xué)區(qū)房

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 侯雋I 攝

在經(jīng)歷了糾結(jié)之后，李琰還是選擇了一套140 平方米的老家屬房，“沒有十全十美，河南是高考大省，教育資源太稀缺，在鄭州如果不上好的小學(xué)初中，考高中就會(huì)被分流，趁著鄭州取消了限購，趕快置換了再說。”李琰說。

貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，2023 年上半年鄭州主城區(qū)成交占比為62.3%，環(huán)比增加4.3%，郊縣成交占比為37.7%，環(huán)比縮減4.3%；而從貝殼新房成交的面積段表現(xiàn)上看，105平方米以下的戶型成交占比持續(xù)降低，125 平方米以上的戶型成交占比顯著增加?？們r(jià)段方面，200 萬元以內(nèi)產(chǎn)品是需求主力，但其中除150 萬～200 萬元區(qū)間仍保持上漲勢頭外，90萬～150 萬元區(qū)間均保持一定的下降趨勢；200 萬元以上產(chǎn)品保持著持續(xù)上漲趨勢。

房產(chǎn)投資夢幻滅，骨折價(jià)要不要出售？

雖然數(shù)據(jù)顯示125 平方米以上的大戶型受到青睞，但是多位受訪者表示，十一期間鄭州樓市雖已局部回溫，但對(duì)比2017 年至2020 年，還談不上火熱。

在北京工作的張洋十一期間回到鄭州的一個(gè)大任務(wù)就是賣房子，但卻最終失望而歸。

張洋于2018 年頂峰時(shí)期在鄭州市二七區(qū)買了一套房子，雖說是位于鄭州西郊，但其實(shí)地理位置已經(jīng)接近鄭州市下屬的滎陽市?！拔耶?dāng)時(shí)就是頭腦發(fā)熱了，買了這套120 平方米的房子，這個(gè)距離鄭州繞城高速還有10 多公里的偏僻樓盤太難出手了?，F(xiàn)在這個(gè)樓盤還有新房在銷售，比我買的時(shí)候單價(jià)便宜3000 元?！?/p>

張洋算了一筆賬，如果現(xiàn)在賣房就是骨折價(jià)，他花了156 萬元購房，又花了10 萬元進(jìn)行裝修，現(xiàn)在看房給出的最高價(jià)格是120 萬元，要虧40多萬元。

“我終于想明白了，房產(chǎn)投資從來都是尋找‘接盤俠’的過程，如果沒有人購買就沒有二手房市場，就無法變現(xiàn)?！睆堁蟊硎?。

宋西海告訴記者，之前返鄉(xiāng)置業(yè)也是鄭州房地產(chǎn)的一個(gè)特色，這些客戶老家在河南，購房主要用于結(jié)婚或者投資，“目前對(duì)之前投資房地產(chǎn)的客戶來說，肯定壓力大，但是就像股市止損，要看個(gè)人情況。否則就是等待，只有隨著鄭州城市發(fā)展越來越好，鄭州的房價(jià)才會(huì)回暖。”

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，9 月份，鄭州商品住宅成交面積26 萬平方米，環(huán)比下降26%，同比下降30%。但是，從今年前三季度的數(shù)據(jù)來看，鄭州商品住宅成交面積累計(jì)為433萬平方米，比去年上漲9%。

建業(yè)集團(tuán)的一位高管對(duì)記者表示，當(dāng)前已經(jīng)是鄭州樓市政策最寬松的時(shí)候，真正有買房需求的觀望客戶可以出手，未來在11 月、12 月，鄭州的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)通過各種促銷活動(dòng)，提供更多的購房福利。但是，要想市場整體回暖，購房者的信心才是關(guān)鍵，相較于中部其他省會(huì)而言，鄭州不僅需要給力的銷售政策，更需要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，這樣才能滿足民眾的心理預(yù)期，才能讓市場逐漸回暖。