胡曉生

樓市的重啟跟隨疫后經(jīng)濟(jì)的回暖同步進(jìn)行，這將是一個(gè)緩慢而艱難的過程。弱周期下，不管是集團(tuán)還是個(gè)人，投資還是運(yùn)營，都必須遵循步步為營的謹(jǐn)慎理念。

秋收季常被認(rèn)為是樓市消費(fèi)的“金九銀十”。經(jīng)歷了疫情洗禮的樓市，如何重啟？

7月24日的政治局會議首次定調(diào)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新形勢，專家分析樓市供求關(guān)系正在經(jīng)歷重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，基于中國城市化率和城市居民自有住房的現(xiàn)狀，“房住不炒”在多年的限購政策下，已成既定事實(shí)，無需強(qiáng)調(diào)。

按照經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的邏輯，接下來的樓市求穩(wěn)、不求快。國家政策、地方規(guī)定和行業(yè)數(shù)據(jù)從各個(gè)方面給出了自己的答案。

我們分析了樓市政策、行業(yè)數(shù)據(jù)，研究了廣州、武漢等地取消限購、促進(jìn)樓市消費(fèi)，走訪了房產(chǎn)中介，采訪了健康發(fā)展的龍頭企業(yè)之后，發(fā)現(xiàn)樓市的重啟剛剛開始，新政的利好尚未釋放，“金九銀十”弱勢重啟。

中國的樓市極具地域特點(diǎn)，從超一線城市到十八線小縣城，從東部沿海到西部內(nèi)陸，每個(gè)城市都有自己的文化和個(gè)性，房價(jià)高低也很難具有可比性。但是，決定房價(jià)的關(guān)鍵性因素是相同的，地段和供需關(guān)系。

在一個(gè)健康穩(wěn)定的樓市環(huán)境下，房屋根據(jù)地段與品質(zhì)的不同開始價(jià)格的分化，是一個(gè)必然的趨勢。同一個(gè)城市里，商業(yè)環(huán)境、教育氛圍、交通便利、醫(yī)療資源、環(huán)境美化等要素決定了地段的分化，樓市本身的品質(zhì)更是用多項(xiàng)硬指標(biāo)來標(biāo)識。

樓市領(lǐng)域目前最大的關(guān)注點(diǎn)是供需轉(zhuǎn)化的大背景。數(shù)據(jù)顯示，整體而言樓市供給端充足，自有住房率逼近60%，地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期已成過去時(shí)。需求端卻因人口增長的放緩并無明顯增長勢頭。經(jīng)歷了疫情，在經(jīng)濟(jì)緩慢恢復(fù)的過程中，消費(fèi)心理與之前相比更為謹(jǐn)慎。調(diào)查顯示更多年輕人接受租房和終身租房，這也算是一種文化上的“國際接軌”。這樣的消費(fèi)心理和消費(fèi)趨勢，進(jìn)一步降低了市場需求。

經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，房企債務(wù)問題也是壓在購房人心頭的一塊石頭。以前認(rèn)為“大而不能倒”的房企留下了巨大的“保交房”后遺癥，健康的龍頭房企比如龍湖地產(chǎn)必須提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量、降低負(fù)債來穿越樓市周期。弱周期的大環(huán)境下，不管是集團(tuán)還是個(gè)人，投資還是運(yùn)營，都必須遵循步步為營的謹(jǐn)慎理念。

寬松政策的持續(xù)推進(jìn)包括了降低房產(chǎn)中介收取的交易費(fèi)用、出臺購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”措施、買房退稅等，緩解了剛需買房換房的心理壓力，對穩(wěn)定的樓市環(huán)境是積極而有效的。

樓市的重啟跟隨疫后經(jīng)濟(jì)的回暖同步進(jìn)行，這將是一個(gè)緩慢而艱難的過程。歷經(jīng)多年的起伏，樓市已經(jīng)蛻去投資屬性，作為生活必需品，形成了以購房、租房為核心，家裝、家電、日用等一系列的龐大產(chǎn)業(yè)鏈，成為經(jīng)濟(jì)社會中必不可少的重要一環(huán)。

胡曉生

《小康》雜志社副總編輯

中國小康網(wǎng)主編