王津禮

（廈門市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心，福建 廈門 361000）

廈門市建筑面積分類統(tǒng)計(jì)確認(rèn)由廈門市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心承接。廈門市建筑面積分類統(tǒng)計(jì)依照用地及規(guī)劃審批的功能用途、限定條件，將建筑部位劃分為符合合同約定的若干小項(xiàng)，并以房產(chǎn)預(yù)算成果（或房產(chǎn)測(cè)繪成果）為基礎(chǔ)，進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)計(jì)算。

隨著城市建設(shè)的不斷深入，多用途的綜合樓也不斷誕生，各房屋建筑部位分類不夠明確，導(dǎo)致分類統(tǒng)計(jì)五花八門，無(wú)法標(biāo)準(zhǔn)化。明確廈門市建設(shè)用地項(xiàng)目房屋建筑部位分類勢(shì)在必行，文章主要闡述明確房屋建筑部位分類的意義，房屋建筑部位分類的方法，分類后修正分配如何統(tǒng)一檢核，如何實(shí)現(xiàn)廈門市建筑面積分類統(tǒng)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，建設(shè)用地土地利用現(xiàn)狀分類表詳見(jiàn)表1。

表1 建設(shè)用地土地利用現(xiàn)狀分類表（部分）

1 廈門市建設(shè)用地項(xiàng)目建筑空間（部位）的建筑面積分類統(tǒng)計(jì)及地價(jià)收取之間的關(guān)系

廈門市建設(shè)用地土地出讓一般以土地利用現(xiàn)狀分類二級(jí)類為基本項(xiàng)出讓，同時(shí)限定總建筑面積及不同性質(zhì)建筑建筑面積的上限。地價(jià)收取結(jié)算需要匹配出讓合同面積控制指標(biāo)。

2 廈門市房屋的各部位建筑面積的計(jì)算

根據(jù)《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》（2021 年版）分為房屋套內(nèi)建筑面積（房屋單元權(quán)屬界限范圍內(nèi)的建筑面積，包含本單元專有的建筑面積，如陽(yáng)臺(tái)等）及房屋共有（公用）建筑面積（建筑物內(nèi)由多戶產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e）。

以廈門市某商品房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地上6 幢（3幢純住宅，2 幢住宅商業(yè)綜合樓、1 幢住宅商業(yè)住宅商業(yè)會(huì)所綜合樓），地下1 幢，詳見(jiàn)表2。

表2 廈門市某項(xiàng)目幢用途層次表

項(xiàng)目建筑面積分?jǐn)偤?，房產(chǎn)測(cè)繪成果地上建筑面積存在住宅、商業(yè)、會(huì)所主用途面積及配電室、發(fā)電機(jī)房、風(fēng)井、設(shè)備間、消控室、配電間、物業(yè)管理用房；商業(yè)電表間、往地下電梯、開(kāi)閉所及不計(jì)容公共開(kāi)放架空空間面積。地上建筑面積存在人防、停車區(qū)域及其他功能塊三類功能。

然則建設(shè)用地土地出讓合同只約定了商業(yè)、住宅、地下車位指標(biāo)。在形成房產(chǎn)測(cè)繪成果后仍需將剩余的各部位面積修正分配至合同約定的主用途指標(biāo)。

3 未明確各建筑面積分類前的分類統(tǒng)計(jì)算法

（1）根據(jù)房產(chǎn)預(yù)算成果（或房產(chǎn)測(cè)繪成果），按幢按建筑功能模塊分類統(tǒng)計(jì)。房屋單元建筑面積按主用途分類（土地利用現(xiàn)狀分類二級(jí)類）統(tǒng)計(jì)，未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e也按用途進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)。

（2）分戶統(tǒng)計(jì)后總面積與幢總建筑面積之間的差值按面積比例進(jìn)行修正至主用途分類（土地利用現(xiàn)狀分類二級(jí)類）。未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ粎⑴c修正。

（3）根據(jù)合同及設(shè)計(jì)判定，未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分配去向，明確專為某大類用途服務(wù)的建筑，分配至該用途，未明確服務(wù)對(duì)象的共有建筑面積如面積小于等于本幢總建筑面積10%，則按面積比例分配至主用途分類（土地利用現(xiàn)狀分類二級(jí)類）。不計(jì)容建筑部位、特殊約定部位應(yīng)在所在幢分用途單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，且不分配給主用途分類。

（4）按每幢用途進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，共有建筑面積大于該幢建筑面積的10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)統(tǒng)計(jì)后在整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)按各類用途建筑面積進(jìn)行修正分配。不計(jì)容建筑部位、特殊約定部位不參與分配。

4 明確各部位建筑面積后的分類統(tǒng)計(jì)辦法

（1）房產(chǎn)測(cè)繪工程中將房屋建筑部位可劃分為房屋基本單元、特定附屬用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位共四類。表3 為廈門市房屋的各部位建筑面積分類示意表

表3 廈門市房屋的各部位建筑面積分類示意表

第一，房屋基本單元：指用途為住宅、商業(yè)、辦公、酒店等大類類別的房屋。

第二，特定附屬用房：指有固定界限且可以獨(dú)立使用的配套用房。主要包括：①會(huì)所、郵政所、娛樂(lè)活動(dòng)室、閱覽室、托兒所、老人活動(dòng)中心、開(kāi)閉所、通信基站等，以及居委會(huì)、派出所等所使用的房屋。②獨(dú)立使用的地下室、半地下室，獨(dú)立的車庫(kù)。③儲(chǔ)藏間、工具間、庫(kù)房等獨(dú)立用房。④臨公共通道或臨街，用于展品展示、廣告宣傳的櫥窗、燈箱等。⑤非住宅類房屋中會(huì)議室、多功能廳、接待室等配套用房及展示區(qū)等特定空間。其中，用地批準(zhǔn)文件約定的居委會(huì)、通信基站、生鮮超市、物流配送終端站等特定附屬用房，以及為片區(qū)服務(wù)、具有社會(huì)公益性質(zhì)的社區(qū)活動(dòng)用房、醫(yī)療設(shè)施、清潔樓、區(qū)街變、居委會(huì)、幼兒園等配套用房簡(jiǎn)稱特殊約定部位。

第三，共有建筑部位：指由多戶產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑部位。其中，有固定界限且可以獨(dú)立使用的共有建筑空間簡(jiǎn)稱共有用房，除共有用房以外的其他共有建筑部位簡(jiǎn)稱共有其余部位。共有建筑部位包括應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课缓筒粦?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课?。建筑面積分類統(tǒng)計(jì)涉及的共有建筑部位均為不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课唬瑧?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课辉诜慨a(chǎn)面積測(cè)算時(shí)，已被分?jǐn)?，無(wú)需再分類統(tǒng)計(jì)。

第四，其他附加建筑部位：指除房屋基本單元、共有建筑部位、特定附屬用房以外的其余計(jì)算建筑面積，但不具有獨(dú)立利用價(jià)值的建筑部位。主要包括：①非標(biāo)準(zhǔn)凸窗、柱狀裝飾性空間。②花池、空調(diào)板、設(shè)備平臺(tái)及其他各類板。③無(wú)明確功能或其他不具有獨(dú)立利用價(jià)值的建筑空間。

根據(jù)房產(chǎn)預(yù)算成果（或房產(chǎn)測(cè)繪成果）按幢分房屋基本單元、特定附屬用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位四類進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)。

建筑面積分類統(tǒng)計(jì)就是要按用地土地出讓時(shí)的商業(yè)、住宅、特定附屬用房及地下停車場(chǎng)幾類基本項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果各類建筑面積進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)。

分類統(tǒng)計(jì)規(guī)則：地上各單元建筑面積總和（即單元分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e之和）應(yīng)等于地上各層建筑面積之和（即分?jǐn)偳懊娣e）。當(dāng)?shù)厣细鲉卧謹(jǐn)偤蠼ㄖ娣e之和不等于地上分?jǐn)偳懊娣e時(shí)，應(yīng)按以下公式予以修正其差值。

Si 修正=Si+△Si △Si=K×Si

這里，K=-△S/∑Si

其中：△Si 為各類建筑面積應(yīng)修正的面積；

Si 分?jǐn)偤蟾黝惤ㄖ娣e；

Si 修正對(duì)分?jǐn)偤蟾黝惤ㄖ娣e進(jìn)行修正后的結(jié)果；

i 為房屋用途類別；

K 為修正系數(shù)；

△S 為應(yīng)修正面積，即分?jǐn)偤蟮牡厣辖ㄖ娣e之和與分?jǐn)偳暗厣辖ㄖ娣e之和的差值；

∑Si 為分?jǐn)偤蟮牡厣细黝惤ㄖ娣e之和。

（2）修正：指面積差異值修正。修正的目的是整體化為零散部位后，當(dāng)零散部位經(jīng)過(guò)各種需求計(jì)算后，將其取位后的結(jié)果累計(jì)之和，再次歸算到整體狀態(tài)。分戶統(tǒng)計(jì)后每幢總面積與幢總建筑面積之間的差值按面積比例進(jìn)行修正至大類用途（土地利用現(xiàn)狀分類二級(jí)類）。

（3）分配：將測(cè)繪成果中單列的建筑部位按用地批準(zhǔn)文件需求的大類用途進(jìn)行面積折算，使得單列的建筑部位有其相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式。特定附屬用房應(yīng)在所在幢分配給大類類別，其中，能明確大類類別且所在幢有該類別的，應(yīng)直接并入該類別，并共同接受修正與分配，但特殊約定部位除外。其他附加建筑部位與共有其余部位應(yīng)在所在幢分配給大類類別，其中，能明確大類類別且所在幢有該類別的，直接分配給該類別。不計(jì)容建筑部位、特殊約定部位應(yīng)在所在幢分用途單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，且不分配給大類類別，詳見(jiàn)圖1。

圖1 廈門市某地塊房產(chǎn)測(cè)繪成果中需要分配的建筑部位示意圖

（4）按每幢用途進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，共有用房應(yīng)在宗地內(nèi)分配給大類類別，其中，能明確大類類別的，直接分配給相應(yīng)類別，詳見(jiàn)圖2。

圖2 廈門市房屋的各部位建筑面積分配分類統(tǒng)計(jì)流程圖

（5）數(shù)據(jù)校對(duì)。校對(duì)檢核分類統(tǒng)計(jì)后地上建筑面積合計(jì)值、地下建筑面積合計(jì)值及總建筑面積合計(jì)值是否分別與分類統(tǒng)計(jì)前房產(chǎn)測(cè)繪成果中的地上建筑面積、地下建筑面積及總建筑面積一致。數(shù)據(jù)無(wú)誤則完成項(xiàng)目建筑面積分類統(tǒng)計(jì)。

5 明確各部位建筑面積分類的意義

（1）未明確各部位建筑面積分類時(shí)，需要在分類統(tǒng)計(jì)時(shí)人工判定未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ欠駥槟炒箢愑猛痉?wù)。新算法明確了房屋建筑部位分類，將原有的未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ鞔_分類成特定附屬用房、共有建筑部位。明確各部位建筑面積分類后，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)及預(yù)算階段，就必須明確哪些共有建筑為特定附屬用房，可以保證前后算法一致。

（2）未明確各部位建筑面積分類時(shí)，依據(jù)廈國(guó)土房【2007】287 號(hào)文規(guī)定，對(duì)于公共住房是否超過(guò)本幢面積10%，有不同的算法。明確各部位建筑面積分類后就不需判定共有部位面積是否大于本幢建筑面積的10%，詳見(jiàn)圖3。

圖3 廈門市明確各部位建筑面積分類前后分配規(guī)則對(duì)比圖

（3）明確各部位建筑面積分類后算法的優(yōu)點(diǎn)。①修正、分配關(guān)系更加簡(jiǎn)單化。便于檢核。統(tǒng)一算法，統(tǒng)一計(jì)算取位，減少取位問(wèn)題引起的誤差。②計(jì)算方法的標(biāo)準(zhǔn)化。減少人為判定。項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)預(yù)算開(kāi)始，到后期的竣工規(guī)劃核實(shí)及最后的房產(chǎn)實(shí)測(cè)均按統(tǒng)一的分類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)了建筑面積分類統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。

6 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)明確廈門市建設(shè)用地項(xiàng)目房屋建筑部位分類規(guī)則及修正分配辦法，可以實(shí)現(xiàn)建筑面積分類統(tǒng)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，從而實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地地價(jià)征收面積計(jì)算方法的統(tǒng)一。