俞金恒

2008年5月，張富貴搬進(jìn)了某高檔小區(qū)。張富貴購買的房子別具特色，公共面積特別大，特別是外帶一個(gè)170多平方米的天臺(tái)，是觀景的好地方。

干凈整潔的居住環(huán)境，能給人帶來愉快的心情，所以張富貴與物業(yè)的關(guān)系良好，每年都分文不少地按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。

矛盾：緣于天臺(tái)環(huán)境的變化

張富貴的住房位于29層，之所以有如此大的天臺(tái)，是因?yàn)檫@個(gè)天臺(tái)是28樓兩個(gè)住戶的屋頂。當(dāng)初，開發(fā)商把天臺(tái)命名為景觀天臺(tái)，在諸多樓盤中，這樣大的眺望天臺(tái)很少見。為了能讓業(yè)主獨(dú)享如此大的天臺(tái)，開發(fā)商向張富貴收取了3萬元，給了他一把通往天臺(tái)的鑰匙。那時(shí)的天臺(tái)干干凈凈，城市美景盡收眼底。

為了休閑時(shí)進(jìn)出方便，張富貴沒有將天臺(tái)的門鎖上。不知從哪天開始，與張富貴住宅一墻之隔的天臺(tái)，有人在上面拉起繩子曬起衣被，有人用缸盆種植農(nóng)作物等等……張富貴向物業(yè)公司反映后，物業(yè)公司便將雜物清理后將門鎖上。

沒過多久，通往平臺(tái)的門鎖被人為破壞，上來的人越來越多，原先環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔的天臺(tái)變成了菜園，上面堆了刺鼻的肥料；變成了曬衣場，內(nèi)衣內(nèi)褲隨風(fēng)飄；變成了遛狗場，滿地都是狗留下的大小便……簡直是臟亂不堪，令人無法忍受。不僅如此，天臺(tái)無人管理，張富貴一家的安全也受到威脅：有一次晚上，張富貴推開天臺(tái)的門就嚇了一跳，3個(gè)黑影在晃動(dòng)，見到張富貴就突然溜走了……

交涉：管理未達(dá)預(yù)期拒交物業(yè)費(fèi)

張富貴認(rèn)為自己花了3萬元購買了天臺(tái)，如今天臺(tái)卻成為公共場所，而且臟亂差、存在安全隱患，嚴(yán)重影響了他與家人的正常休息和生活。張富貴拿出物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人理論，指出合同中“要保持天臺(tái)環(huán)境優(yōu)美”的承諾，物業(yè)公司完全沒有做到，因此拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

但物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，他們多次對(duì)天臺(tái)進(jìn)行清理，門鎖也換過幾回，且多次張貼告示禁止破壞環(huán)境，已盡到了責(zé)任，提供了服務(wù)，張富貴應(yīng)當(dāng)交物業(yè)管理費(fèi)。

樓下業(yè)主則認(rèn)為，天臺(tái)是公共區(qū)域，個(gè)人無權(quán)買賣。既然是公共區(qū)域，大家就有權(quán)使用。每當(dāng)物業(yè)換鎖后，樓下享受過大天臺(tái)帶來方便的業(yè)主便很快將鎖弄壞，繼續(xù)在天臺(tái)私搭亂接、曬衣曬被……

交涉沒能取得預(yù)期效果，張富貴感到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量越來越差、天臺(tái)的環(huán)境對(duì)其生活影響越來越大，便決定拒交物業(yè)費(fèi)，并搬到了其他地方生活。

催收：協(xié)商時(shí)不能達(dá)成一致意見

由于張富貴拒絕交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司工作人員就打電話給張富貴，請(qǐng)他結(jié)算拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。張富貴認(rèn)為，多年來，他一直按合同約定提前交清次年全年物業(yè)管理費(fèi)用。但最近一段時(shí)間，物業(yè)多次不履行合同義務(wù)，造成他的居住環(huán)境臟亂差，安全得不到保障，物業(yè)沒有履行自己的職責(zé)，所以自己不應(yīng)該再交物業(yè)費(fèi)。社區(qū)居委會(huì)聽聞此事，也參與了調(diào)解，但是雙方?jīng)]有達(dá)成一致意見。

物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)已經(jīng)提供了服務(wù)，并對(duì)天臺(tái)的管理做了大量工作，是一些業(yè)主擅自打開通往天臺(tái)的門，不聽勸阻，多次在天臺(tái)種植物、晾曬衣被。物業(yè)公司多次派人剪斷曬衣繩子，可是第二天業(yè)主又將繩子拉了起來；物業(yè)公司派人清理雜物，可是沒幾天業(yè)主又放置更多的雜物。這些業(yè)主認(rèn)為，既然天臺(tái)是公共區(qū)域，就該大家共享共用。為這個(gè)天臺(tái)，物業(yè)公司付出很多精力去維護(hù)，雖然效果不佳，但張富貴以此為理由不交物業(yè)費(fèi)是不應(yīng)該的。

張富貴根本不認(rèn)同物業(yè)公司的說法。他認(rèn)為，景觀天臺(tái)是他花3萬元購買的，如今的天臺(tái)環(huán)境已嚴(yán)重影響了他的生活，導(dǎo)致他不能繼續(xù)在此生活而不得不移居他處，這是物業(yè)公司管理不到位造成的。

經(jīng)居委會(huì)反復(fù)做工作，雙方接受調(diào)解。居委會(huì)提出兩點(diǎn)折中的辦法：一是物業(yè)要提高管理水平，解決好張富貴提出的問題。二是張富貴按所欠物業(yè)費(fèi)的90%交清費(fèi)用。

訴訟：用法律解決物業(yè)費(fèi)問題

雙方對(duì)于調(diào)解意見均不滿意。物業(yè)公司認(rèn)為，從2008年至今，物價(jià)飛漲，但物業(yè)費(fèi)一直沒變，如果像張富貴這樣的業(yè)主增多，調(diào)解的結(jié)果都是物業(yè)費(fèi)打折，將給物業(yè)公司的運(yùn)營帶來不利影響；如果采取強(qiáng)硬措施，不讓其他業(yè)主到天臺(tái)上來的話，會(huì)帶來更大的副作用，如果這些業(yè)主以此為由，也學(xué)張富貴一樣不交物業(yè)費(fèi)，就會(huì)更麻煩。而且，盡管張富貴為天臺(tái)多支付了3萬元，但天臺(tái)是公共區(qū)域的性質(zhì)沒有改變。

張富貴則認(rèn)為，通往天臺(tái)的門鎖多次被人為損壞，物業(yè)公司不管就是不作為。如果物業(yè)公司把天臺(tái)恢復(fù)到開發(fā)商交付時(shí)的狀態(tài)，他就交物業(yè)管理費(fèi)。

多次交涉無果后，2023年，物業(yè)公司將張富貴告上法院，請(qǐng)求法院判令被告張富貴支付物業(yè)管理費(fèi)6433.2元，支付違約金2727.68元。

對(duì)這起物業(yè)服務(wù)合同引發(fā)的糾紛，法院按程序進(jìn)行了調(diào)解，雙方?jīng)]有辦法達(dá)成共識(shí)后，法院向張富貴送達(dá)應(yīng)訴通知書。

接到法院應(yīng)訴通知書后，張富貴再次來到曾經(jīng)居住的地方，觀察物業(yè)有沒有履行合同義務(wù)。從29層往下一層一層走到一樓，張富貴拍了很多圖片、視頻，梳理后發(fā)現(xiàn)：不僅小區(qū)內(nèi)交通秩序混亂，到處是亂停放的車輛，而且日常管理嚴(yán)重缺失，多個(gè)樓層安全出口違章私搭亂建、堆滿雜物。生命通道被封死，遇到突發(fā)事件，根本無法逃生。再翻開所在樓的業(yè)主微信群，反映物業(yè)管理不到位的業(yè)主很多……

于是，張富貴向法院遞交答辯狀稱，原告所訴主張被告向原告支付物業(yè)管理費(fèi)6433.2元，大部分不能成立；原告所訴違約金無依據(jù)，原告的物業(yè)服務(wù)合同缺少附件，如物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。證據(jù)顯示：原告物業(yè)服務(wù)質(zhì)量越來越差，只知道收取物業(yè)費(fèi)而忘記了應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。近幾年來，被告多次要求原告按照合同約定履行義務(wù)，但原告均置之不理。在這種情況下，如果再交納物業(yè)費(fèi)，就是對(duì)原告不履行義務(wù)行為的縱容。我們不能毫無原則地縱容原告這種漠視業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的行為。對(duì)原告嚴(yán)重不按約履行義務(wù)的行為，到了應(yīng)當(dāng)徹底糾正的時(shí)候了。只要物業(yè)公司加強(qiáng)管理，整治小區(qū)環(huán)境、確保居住安全，被告馬上就開始交物業(yè)管理費(fèi)。

本案的律師認(rèn)為，履行好合同義務(wù)方能獲法律支持。被告的居住安全得不到保障，由過去預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)，到如今“請(qǐng)?jiān)鎸⒂绊懕桓婢幼“踩?、影響環(huán)境整潔的事實(shí)排除后”再交物業(yè)管理費(fèi)，是主張后履行抗辯權(quán)，這是受法律保護(hù)的。

民法典第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

上述條款是關(guān)于物業(yè)服務(wù)人義務(wù)的規(guī)定，即本案原告的義務(wù)。對(duì)于原告來說，物業(yè)公司是該小區(qū)的實(shí)際管理人，同時(shí)承擔(dān)著維護(hù)公共秩序和社會(huì)利益的公共性義務(wù)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)其物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，例如，業(yè)主亂搭亂建、不當(dāng)占用消防通道等，應(yīng)當(dāng)采取合理措施及時(shí)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門進(jìn)行報(bào)告，在必要時(shí)，還應(yīng)積極協(xié)助有關(guān)行政主管部門對(duì)違法行為進(jìn)行處理。從被告答辯狀和展示的證據(jù)看，原告沒有做到。

民法典第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

上述條款是關(guān)于物業(yè)服務(wù)人的公開和報(bào)告義務(wù)。違反該報(bào)告義務(wù)的物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中原告沒有提供物業(yè)管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，沒有盡到法定義務(wù)。

民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

從法律術(shù)語上講，沒有無權(quán)利的義務(wù)，也沒有無義務(wù)的權(quán)利。 這清楚表達(dá)了民事權(quán)利和民事義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償合同。被告采取后履行抗辯權(quán)而暫緩支付物業(yè)費(fèi)，這是法律賦予被告的權(quán)利。這與民法典所規(guī)定的“業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”是完全不同的概念。

原告未履行合同約定的義務(wù)，不可能獲得法律支持。經(jīng)過考慮，原告決定撤訴，設(shè)法先對(duì)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量進(jìn)行改進(jìn)，業(yè)主滿意后再與業(yè)主談交納物業(yè)管理費(fèi)的事宜。張富貴在等待開庭期間收到民事裁定書，法院準(zhǔn)許原告一方撤訴，案件受理費(fèi)25元（減半收?。┯稍尕?fù)擔(dān)。這場民事訴訟以原告撤訴而告終。

（文中人名為化名）