文／李福杰 濟南城市建設(shè)集團有限公司 山東濟南 250000

引言：

建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者，在城市化進程中扮演著關(guān)鍵角色。兩者之間的經(jīng)濟關(guān)系對于推動城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。然而，當(dāng)前存在的一些問題和挑戰(zhàn)使得深入分析建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系變得尤為迫切。

1.建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作模式

1.1 合作形式及特點

建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作形式多種多樣，根據(jù)項目的性質(zhì)、規(guī)模和需求，可以采取不同的合作模式。下面將介紹幾種常見的合作形式及其特點。

承包模式是一種較為傳統(tǒng)的合作形式，建筑企業(yè)作為施工方，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同，按照約定的工期、質(zhì)量和報酬進行施工。這種合作模式的特點是責(zé)任明確、利益分配相對簡單。建筑企業(yè)承擔(dān)施工風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則負責(zé)提供項目資金和土地資源。雙方通過簽訂合同明確各自的權(quán)益和義務(wù)，實現(xiàn)互利共贏[1]。

然而，承包模式也存在一些問題。首先，建筑企業(yè)在承擔(dān)施工風(fēng)險的同時，往往面臨著資金周轉(zhuǎn)壓力和市場風(fēng)險。其次，由于合同約束的限制，建筑企業(yè)在施工過程中可能受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指揮和干預(yù)，影響施工效率和質(zhì)量。因此，在實際應(yīng)用中，需要建立合理的合同機制和監(jiān)管機制，保障雙方的合法權(quán)益。

聯(lián)合體模式是一種多個建筑企業(yè)組成聯(lián)合體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作的形式。聯(lián)合體成員可以根據(jù)各自的專業(yè)特長和資源優(yōu)勢，共同承擔(dān)項目的設(shè)計、施工和管理等工作。這種合作模式的特點是協(xié)作性強、資源整合能力強。通過聯(lián)合體的合作，可以有效提高項目的綜合競爭力和效益。

聯(lián)合體模式的成功與否取決于各方的合作意愿和互信程度。在實際操作中，需要明確各方的責(zé)任分工和利益分配機制，建立有效的溝通和協(xié)調(diào)機制，以確保聯(lián)合體的順利運作。

1.2 合作流程與環(huán)節(jié)

前期合作準(zhǔn)備階段是建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定合作意向并進行初步規(guī)劃的階段。在這個階段，雙方需要進行市場調(diào)研、項目可行性研究和合作協(xié)議的簽訂等工作。

市場調(diào)研是為了了解項目所處的市場環(huán)境和競爭態(tài)勢，評估項目的潛在風(fēng)險和收益。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過調(diào)研市場需求、政策法規(guī)和競爭對手等信息，制定合理的合作策略和目標(biāo)。

項目可行性研究是為了評估項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性和社會可行性。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過進行土地評估、工程測算和風(fēng)險分析等工作，確定項目的可行性和投資回報率。

雙方需要簽訂合作協(xié)議，明確各自的權(quán)益和義務(wù)。合作協(xié)議應(yīng)包括項目的基本信息、合作方式、利益分配機制、風(fēng)險承擔(dān)方式和合作期限等內(nèi)容，以確保雙方在合作過程中的權(quán)益得到保障[2]。

2.建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益分配機制

2.1 利益分配原則與方式

建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作涉及到利益的分配問題。在合作過程中，如何合理、公平地分配利益是雙方共同關(guān)注的重要問題。利益分配原則和方式的選擇直接影響著合作關(guān)系的穩(wěn)定性和合作效果的實現(xiàn)。下面將介紹一些常見的利益分配原則和方式。

共同成長原則是指建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作過程中共同分享風(fēng)險和收益。根據(jù)這一原則，雙方在項目的不同階段按照約定的比例分配利潤。例如，在項目前期，建筑企業(yè)可能承擔(dān)較大的風(fēng)險和投入，因此可以獲得較高的利潤份額；而在項目后期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能承擔(dān)較大的銷售和市場風(fēng)險，因此可以獲得較高的利潤份額。

共同成長原則的優(yōu)勢在于能夠激勵雙方共同努力，推動項目的順利進行和成功實施。然而，共同成長原則也需要雙方在利益分配上有較高的信任和合作意愿，同時需要建立有效的監(jiān)管機制，以確保利益分配的公平性和透明度[3]。

委托代建模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項目的設(shè)計、施工和管理等工作委托給建筑企業(yè)進行，并按照約定的方式支付相應(yīng)的費用或提供一定的利潤。在這種模式下，建筑企業(yè)承擔(dān)了項目的主要風(fēng)險和責(zé)任，因此可以獲得相應(yīng)的報酬。

委托代建模式的優(yōu)勢在于能夠充分發(fā)揮建筑企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢和技術(shù)能力，確保項目的質(zhì)量和進度。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以集中精力進行項目的銷售和運營等工作，提高項目的市場競爭力。

委托代建模式也存在一些問題。例如，建筑企業(yè)可能面臨著資金周轉(zhuǎn)壓力和市場風(fēng)險，需要具備一定的資金實力和風(fēng)險管理能力。此外，雙方在合同簽訂和履行過程中需要明確各自的權(quán)益和義務(wù)，以避免糾紛和合作風(fēng)險的發(fā)生。

股權(quán)合作模式是指建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)投資的方式進行合作。雙方可以根據(jù)各自的投資額和股權(quán)比例，共同持有項目公司的股權(quán)，并按照股權(quán)比例分享項目的收益。

股權(quán)合作模式的優(yōu)勢在于能夠?qū)崿F(xiàn)資源的共享和利益的最大化。通過股權(quán)合作，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以共同參與項目的決策和管理，充分發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢。

2.2 利益分配的影響因素

利益分配的方式和比例受到多個因素的影響，下面將介紹一些常見的影響因素。

建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作過程中可能會有不同的技術(shù)和資源貢獻。例如，建筑企業(yè)可能提供施工技術(shù)和管理經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能提供項目資金和土地資源。根據(jù)雙方的貢獻程度，可以確定利益分配的比例和方式。

建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作過程中需要共同承擔(dān)項目的風(fēng)險。根據(jù)雙方的風(fēng)險承擔(dān)能力和投入程度，可以確定利益分配的比例和方式。通常情況下，風(fēng)險承擔(dān)能力較大的一方可能會獲得較高的利益份額。

市場需求和競爭態(tài)勢也會對利益分配產(chǎn)生影響。如果項目所處的市場需求較高且競爭較小，雙方可能更容易達成一致，實現(xiàn)利益的共享。反之，如果市場需求較低且競爭激烈，雙方可能需要更加謹慎地考慮利益分配的方式和比例。

建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系和信任程度也會對利益分配產(chǎn)生影響。如果雙方之間有較高的合作信任和良好的合作關(guān)系，利益分配可能更加公平和合理。反之，如果雙方之間缺乏信任或存在合作糾紛，利益分配可能會受到影響。

3.建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險承擔(dān)

3.1 風(fēng)險識別與評估

風(fēng)險識別與評估是建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作過程中至關(guān)重要的一環(huán)。通過對潛在風(fēng)險的準(zhǔn)確識別和全面評估，雙方可以更好地制定應(yīng)對策略，降低合作風(fēng)險并增加項目成功的可能性[4]。

技術(shù)風(fēng)險：指由于設(shè)計、施工或材料等方面的問題導(dǎo)致項目質(zhì)量不達標(biāo)或無法按時完成的風(fēng)險。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作前應(yīng)充分了解彼此的技術(shù)能力和經(jīng)驗，并對項目的技術(shù)要求進行評估。例如，對于復(fù)雜的建筑結(jié)構(gòu)或特殊的施工工藝，需要確保建筑企業(yè)具備相應(yīng)的技術(shù)實力。

針對技術(shù)風(fēng)險，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取以下措施：

建立專業(yè)技術(shù)團隊，進行前期技術(shù)論證和可行性研究，確保項目的可行性和技術(shù)可行性。選擇有資質(zhì)和信譽的設(shè)計單位和施工隊伍，進行嚴(yán)格的技術(shù)評審和監(jiān)督管理。建立科學(xué)的質(zhì)量控制體系，包括質(zhì)量檢測、質(zhì)量驗收等環(huán)節(jié)，確保項目的質(zhì)量符合要求。市場風(fēng)險是指由于市場需求變化、競爭加劇或政策調(diào)整等因素導(dǎo)致項目銷售困難或盈利能力下降的風(fēng)險。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作前應(yīng)充分了解所處市場的供需情況、競爭態(tài)勢和政策環(huán)境，并對項目的市場前景進行評估。

針對市場風(fēng)險，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取以下措施：

進行市場調(diào)研和需求分析，了解目標(biāo)客戶的需求和偏好，確保項目的市場定位和產(chǎn)品定價具有競爭力。與相關(guān)政府部門和金融機構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，獲取市場政策和融資支持，降低市場風(fēng)險。制定靈活的銷售策略和營銷方案，根據(jù)市場變化及時調(diào)整銷售策略，提高項目的市場適應(yīng)性。法律與合規(guī)風(fēng)險是指由于違反法律法規(guī)、合同約定或規(guī)章制度等導(dǎo)致的法律責(zé)任和經(jīng)濟損失的風(fēng)險。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作前應(yīng)充分了解相關(guān)法律法規(guī)和合同條款，并對項目的合規(guī)性進行評估。

針對法律與合規(guī)風(fēng)險，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取以下措施：

建立健全的合同管理體系，明確各方的權(quán)益和義務(wù)，并確保合同的履行。遵守相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，確保項目的合規(guī)性和合法性。建立風(fēng)險防控機制，包括風(fēng)險監(jiān)測、風(fēng)險預(yù)警和風(fēng)險應(yīng)對等環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對潛在的法律風(fēng)險。

3.2 風(fēng)險分擔(dān)與控制

風(fēng)險分擔(dān)與控制是建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作中的關(guān)鍵問題。通過明確風(fēng)險分擔(dān)責(zé)任和制定相應(yīng)的控制措施，雙方可以有效降低合作風(fēng)險并保障各自的權(quán)益。

風(fēng)險分擔(dān)原則是指根據(jù)合作雙方的實際情況和投入比例，明確各方在項目風(fēng)險中的責(zé)任和承擔(dān)比例。根據(jù)共同成長原則，雙方可以按照約定的比例分享風(fēng)險和收益。例如，在項目前期，建筑企業(yè)可能承擔(dān)較大的技術(shù)和施工風(fēng)險，因此可以獲得較高的利潤份額；而在項目后期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能承擔(dān)較大的市場銷售風(fēng)險，因此可以獲得較高的利潤份額。

風(fēng)險控制措施是指通過采取相應(yīng)的管理和監(jiān)控措施，降低項目風(fēng)險的發(fā)生概率和影響程度。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以共同制定風(fēng)險控制計劃，并建立相應(yīng)的監(jiān)測和反饋機制。

一些常見的風(fēng)險控制措施包括：

建立項目管理團隊，明確各方的職責(zé)和權(quán)責(zé)，確保項目的順利進行和風(fēng)險的控制。建立風(fēng)險評估和監(jiān)測機制，定期對項目風(fēng)險進行評估和監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對潛在風(fēng)險。建立溝通和協(xié)調(diào)機制，加強雙方之間的溝通和合作，及時解決合作中的問題和糾紛。風(fēng)險保險是指通過購買相應(yīng)的保險產(chǎn)品，將一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)項目的風(fēng)險情況和投入規(guī)模，選擇適當(dāng)?shù)谋ｋU產(chǎn)品進行投保。

常見的風(fēng)險保險包括：

工程一切險：覆蓋工程施工期間發(fā)生的意外損失，如火災(zāi)、水災(zāi)等。

責(zé)任保險：覆蓋因施工或設(shè)計等原因?qū)е碌谌饺松韨龌蜇敭a(chǎn)損失而產(chǎn)生的賠償責(zé)任。

業(yè)主財產(chǎn)保險：覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目的財產(chǎn)損失，如建筑物、設(shè)備等。

4.經(jīng)濟關(guān)系分析

4.1 合作模式對經(jīng)濟效益的影響

合作模式是建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的框架和方式，對于項目的經(jīng)濟效益具有重要影響。不同的合作模式可能會帶來不同的經(jīng)濟效益，需要根據(jù)具體情況選擇最適合的合作模式[5]。

在總包模式下，建筑企業(yè)承擔(dān)整個項目的設(shè)計、施工和交付責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供項目資金和土地資源。這種模式下，建筑企業(yè)可以更好地控制項目的質(zhì)量和進度，提高施工效率，從而降低成本并增加利潤。

然而，總包模式也存在一些潛在的經(jīng)濟風(fēng)險。例如，建筑企業(yè)需要承擔(dān)項目的技術(shù)和施工風(fēng)險，如果遇到問題可能導(dǎo)致成本增加和工期延誤。此外，建筑企業(yè)在總包模式下需要投入較多的資金和資源，對于規(guī)模較小的企業(yè)可能存在一定的壓力。

因此，在選擇總包模式時，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分評估項目的規(guī)模、復(fù)雜度和風(fēng)險，并制定相應(yīng)的風(fēng)險管理和控制策略，以確保經(jīng)濟效益的最大化。

在分包模式下，建筑企業(yè)將項目的不同工程分包給專業(yè)的施工隊伍進行施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)項目的整體管理和協(xié)調(diào)。這種模式下，建筑企業(yè)可以更好地利用專業(yè)分包商的技術(shù)和資源，提高施工效率和質(zhì)量，從而降低成本并增加利潤。

分包模式的優(yōu)勢在于可以將風(fēng)險分散到不同的承包商，減輕建筑企業(yè)的風(fēng)險承擔(dān)壓力。此外，分包模式還可以促進分工合作，提高項目的整體效率。

分包模式也存在一些潛在的經(jīng)濟風(fēng)險。例如，建筑企業(yè)需要對分包商進行嚴(yán)格的選擇和管理，以確保其質(zhì)量和信譽。此外，由于涉及多方協(xié)作，分包模式可能導(dǎo)致溝通和協(xié)調(diào)成本的增加。

4.2 利益分配機制對經(jīng)濟效益的影響

利益分配機制是建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作中確定利潤分配比例和方式的規(guī)定。不同的利益分配機制可能會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生重要影響。

固定比例分配是一種常見的利益分配機制，雙方按照約定的比例分享項目的利潤。例如，建筑企業(yè)可能獲得固定比例的施工費用，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得固定比例的銷售收入。

固定比例分配機制的優(yōu)勢在于簡單明確，可以減少爭議和糾紛的發(fā)生。此外，固定比例分配還可以激勵雙方在項目中共同努力，追求經(jīng)濟效益的最大化。

固定比例分配機制也存在一些局限性。例如，如果項目的利潤水平發(fā)生變化，固定比例分配可能無法靈活調(diào)整，導(dǎo)致某一方的利益受損。此外，固定比例分配機制可能無法充分考慮雙方的貢獻和風(fēng)險承擔(dān)情況。

因此，在確定利益分配機制時，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分考慮項目的特點和風(fēng)險，靈活確定利潤分配比例，并建立相應(yīng)的調(diào)整機制，以確保經(jīng)濟效益的最大化。

績效指標(biāo)分配是一種根據(jù)雙方在項目中的實際績效表現(xiàn)來確定利潤分配比例的機制。例如，可以根據(jù)建筑企業(yè)的施工質(zhì)量和進度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績和市場表現(xiàn)來確定利潤分配比例。

績效指標(biāo)分配機制的優(yōu)勢在于能夠更加公平地反映雙方的貢獻和績效，激勵雙方在項目中積極努力。此外，績效指標(biāo)分配還可以促進合作雙方的信息共享和協(xié)作，提高項目的整體效率。

然而，績效指標(biāo)分配機制也存在一些挑戰(zhàn)。例如，如何確定合適的績效指標(biāo)和權(quán)重，以及如何確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和公正性等問題都需要仔細考慮和解決。

4.3 風(fēng)險承擔(dān)對經(jīng)濟效益的影響

風(fēng)險承擔(dān)是建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合作中所面臨的一項重要責(zé)任。不同的風(fēng)險承擔(dān)方式可能會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生重要影響。

風(fēng)險集中承擔(dān)是指某一方在合作中承擔(dān)大部分或全部的風(fēng)險責(zé)任。例如，在總包模式下，建筑企業(yè)通常需要承擔(dān)項目的技術(shù)和施工風(fēng)險，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要承擔(dān)資金和市場風(fēng)險。

風(fēng)險集中承擔(dān)的優(yōu)勢在于可以減輕雙方的風(fēng)險壓力，專注于各自擅長的領(lǐng)域。建筑企業(yè)可以更好地控制項目的質(zhì)量和進度，提高施工效率，從而降低成本并增加利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將資源集中于項目的資金和市場運作，降低資金成本并提高銷售收入。

然而，風(fēng)險集中承擔(dān)也存在一些潛在的經(jīng)濟風(fēng)險。如果遇到問題或風(fēng)險事件，可能導(dǎo)致承擔(dān)風(fēng)險的一方承擔(dān)較大的損失。此外，如果一個方面的能力、資源或信譽出現(xiàn)問題，可能對整個項目造成影響。

因此，在確定風(fēng)險承擔(dān)方式時，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分評估自身的實力和風(fēng)險承擔(dān)能力，并建立相應(yīng)的風(fēng)險管理和控制機制，以確保經(jīng)濟效益的最大化。

風(fēng)險分散承擔(dān)是指雙方在合作中共同分擔(dān)項目的風(fēng)險責(zé)任。例如，在分包模式下，建筑企業(yè)可以將不同工程分包給專業(yè)分包商，將一部分施工風(fēng)險轉(zhuǎn)移給分包商。

風(fēng)險分散承擔(dān)的優(yōu)勢在于可以將風(fēng)險分散到不同的承包商或合作伙伴，減輕單一方面的風(fēng)險壓力。此外，風(fēng)險分散承擔(dān)還可以促進分工合作，提高項目的整體效率。

然而，風(fēng)險分散承擔(dān)也存在一些潛在的經(jīng)濟風(fēng)險。例如，建筑企業(yè)需要對分包商進行嚴(yán)格的選擇和管理，以確保其質(zhì)量和信譽。此外，由于涉及多方協(xié)作，風(fēng)險分散承擔(dān)可能導(dǎo)致溝通和協(xié)調(diào)成本的增加。

因此，在采用風(fēng)險分散承擔(dān)方式時，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立有效的合作機制和監(jiān)控機制，確保各方之間的協(xié)作順暢，并及時解決溝通和協(xié)調(diào)問題，以確保經(jīng)濟效益的最大化[6]。

結(jié)語：

建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作模式、利益分配機制和風(fēng)險承擔(dān)方式是影響項目經(jīng)濟效益的重要因素。在實際工作中，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的實際情況選擇最適合的合作模式、利益分配機制和風(fēng)險承擔(dān)方式，并加強溝通和協(xié)調(diào)，注重質(zhì)量和安全，提高效率和創(chuàng)新，以確保項目的成功和雙方的共同利益。