文／包春霞 廣州敏捷新生活物業(yè)管理有限公司閬中分公司 四川南充 637400

引言：

隨著人均可支配收入的增長，人們對于生活品質(zhì)的要求越來越高，尤其是伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，各種建筑住宅數(shù)量的增多，市場對物業(yè)管理的訴求也在不斷增加，這也成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動。而在市場競爭日益激烈的當(dāng)下，物業(yè)企業(yè)有必要增加投入、確保服務(wù)質(zhì)量的顯著提升，更加滿足客戶多樣化的訴求。

1.市場經(jīng)濟(jì)視角下，物業(yè)企業(yè)未來的發(fā)展趨勢

市場經(jīng)濟(jì)主要是指和社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度結(jié)合在一起的，能夠在國家宏觀調(diào)控政策的驅(qū)使下進(jìn)行運行的一種經(jīng)濟(jì)形式，具有自主、平等、競爭、開放、有序性的特征。而在如此時代以及環(huán)境的影響下，物業(yè)企業(yè)的未來發(fā)展呈現(xiàn)出新的趨勢，主要表現(xiàn)在：

1.1 行業(yè)集中程度逐漸升高

未來，物業(yè)企業(yè)會通過品牌化運營、技術(shù)驅(qū)動等方式，不斷提高自身的核心競爭力，鞏固自身的市場份額同時，也不斷擴(kuò)大服務(wù)范圍。物業(yè)企業(yè)通過不斷提高物業(yè)服務(wù)的數(shù)字化、智能化水平，進(jìn)而獲得更高的租金、出租率以及客流量，推動行業(yè)的發(fā)展與整合，提升行業(yè)的集中程度[1]。

1.2 物業(yè)服務(wù)的范圍不斷擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)類型更加多元

近年來，我國的物業(yè)行業(yè)發(fā)展形態(tài)呈現(xiàn)出多元化以及服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大的趨勢，服務(wù)內(nèi)容從基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)管理已經(jīng)逐漸延伸至住宅、商業(yè)中心、寫字樓、工業(yè)園區(qū)、公共物業(yè)等多維度、全領(lǐng)域，而且在未來其所能覆蓋的服務(wù)類型，有進(jìn)一步拓展的趨勢。諸如空間運營、咨詢服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)媒體服務(wù)、房屋中介服務(wù)等增值類型的服務(wù)，隨著時間的推移將逐漸成為物業(yè)企業(yè)后續(xù)攻占的領(lǐng)域，也會為其帶來更高的利潤率。

1.3 服務(wù)意識以及服務(wù)質(zhì)量不斷提升

市場經(jīng)濟(jì)視角下，很多物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識以及服務(wù)質(zhì)量水平都在不斷提升，這是企業(yè)不斷發(fā)展所致，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所對其提出的新要求。

一方面，隨著人均可支配收入的增長，廣大民眾都在追求更好的居住條件以及生活環(huán)境，同時愿意為優(yōu)質(zhì)的住宅業(yè)務(wù)支付更多的成本，市場所需、用戶所要，為推動物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步創(chuàng)造了背景和條件；

另一方面，由于消費升級，廣大商業(yè)主體對物業(yè)服務(wù)的環(huán)境、水平甚至氛圍都提出了較高的要求。顯而易見的是，在未來，以全業(yè)態(tài)為主要特征的物業(yè)服務(wù)工作將順應(yīng)市場的發(fā)展以及消費升級的趨勢，后續(xù)需要通過優(yōu)化內(nèi)部管理服務(wù)模式、提高工作人員的整體素質(zhì)等方式，來進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營能力以及綜合質(zhì)量。

1.4 區(qū)域化趨勢

就目前物業(yè)企業(yè)的實際發(fā)展形勢來判斷，其會逐漸朝著區(qū)域化管理的方向前行。所謂的“區(qū)域化”本質(zhì)上是一種更加理想和科學(xué)的管理形式，通過地相對應(yīng)的區(qū)域設(shè)置，再借助專業(yè)的管理團(tuán)隊來采取針對性的措施推進(jìn)物業(yè)管理，如此具有兩方面的優(yōu)勢和價值：

一方面，區(qū)域形式的管理可以幫助物業(yè)企業(yè)借閱管理所需要投入的人力以及物力，也有助于企業(yè)實現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的顯著提升；

另一方面，從城市發(fā)展建設(shè)的角度來說，區(qū)域物業(yè)管理形式的啟動，促使城市管理的效率顯著提升，更有助于城市文明建設(shè)，能夠?qū)φ麄€城市的發(fā)展和前行，產(chǎn)生頗為積極的推進(jìn)作用[2]。

1.5 集團(tuán)化趨勢

現(xiàn)階段很多物業(yè)企業(yè)的規(guī)模比較小，而且大多是附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所成立的分支機(jī)構(gòu)，真正能夠用大規(guī)模來形容物業(yè)企業(yè)其實數(shù)量十分有限，這就會影響到企業(yè)本身的資源優(yōu)化配置，影響到企業(yè)管理質(zhì)量的最終提升。而為了讓物業(yè)企業(yè)得到更為理想的資源配置，企業(yè)需要合理管控自身的規(guī)模，引導(dǎo)其不斷朝著集團(tuán)化的方向發(fā)展和邁進(jìn)，確保自身的綜合管理實力不斷增強。

對于物業(yè)企業(yè)來說，集團(tuán)化的發(fā)展趨勢可以實現(xiàn)企業(yè)人力資源以及資產(chǎn)的有效融合，拓展企業(yè)的運營管理規(guī)模，讓經(jīng)濟(jì)效益隨著時間的推移顯著提升，也迎合外界對于物業(yè)服務(wù)所提出的多元化訴求。

1.6 市場化趨勢

市場化趨勢，意味著物業(yè)企業(yè)將不再單純作為房地產(chǎn)以及其他商業(yè)項目的附庸，而是要自主、積極地參與到市場競爭的過程中，這也從側(cè)面體現(xiàn)出了其市場化的發(fā)展趨勢。

一方面，市場化發(fā)展趨勢，能夠?qū)ξ飿I(yè)行業(yè)的整體發(fā)展產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用，最終生成良性的發(fā)展循環(huán)，帶動整個市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步；

另一方面，對于廣大物業(yè)企業(yè)來說，市場化屬于大勢所趨，尤其是社會經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平的提升，促使行業(yè)內(nèi)的競爭變得越來越激烈。但是對于物業(yè)企業(yè)來說，以往其并沒有真正意義上參與到市場競爭的體系當(dāng)中，一家獨大和壟斷的情況較為嚴(yán)重，很多問題也是在這樣一種背景下慢慢顯露出來。比如一些物業(yè)企業(yè)頻繁地遭遇業(yè)主投訴、業(yè)主有意規(guī)避物業(yè)管理和服務(wù)的相關(guān)費用，間接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)的整體水平不高，甚至一些住宅項目和商業(yè)用地，長久沒有指定的物業(yè)管理人員等。鑒于這些問題的存在以及其有可能導(dǎo)致的影響，物業(yè)企業(yè)要想合理、妥善地予以解決，需要將企業(yè)朝著市場化的發(fā)展趨勢上進(jìn)行引導(dǎo)。在具體實踐和應(yīng)用的過程中，廣大業(yè)主可以啟用公開招標(biāo)的管理方式，及時對比市場上不同物業(yè)企業(yè)的綜合實力與優(yōu)勢，通過全方位的評估和分析之后，選擇更加契合自身的物業(yè)企業(yè)來從事服務(wù)管理工作。這也從側(cè)面預(yù)示了市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，帶給物業(yè)企業(yè)的“優(yōu)勝劣汰”[3]。

1.7 規(guī)模減緩的現(xiàn)實趨勢

不可否認(rèn)的是，在過去幾年我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展確實存在顯而易見的低迷期，尤其是從去年的行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，我國新開發(fā)的住宅項目、項目竣工面積都顯著下滑，甚至不少建筑工程陷入“爛尾”的局面。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，物業(yè)行業(yè)在未來一段時間內(nèi)勢必會陷入近乎停滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，增速將全面放緩。從另一個角度來說，這也意味著物業(yè)企業(yè)在未來也會從單純的“規(guī)模增長”逐漸發(fā)展為“利潤增長”，從單純的“服務(wù)”視角抽離出來。

1.8 數(shù)字化賦能物業(yè)企業(yè)突破與革新

很多物業(yè)企業(yè)是數(shù)字化、科技化賦能落地的重要對象，事實證明，一些物業(yè)企業(yè)也確實發(fā)展至數(shù)字化發(fā)展和建設(shè)的常態(tài)化階段，一些規(guī)模尚小的物業(yè)企業(yè)雖然還沒有進(jìn)行此方面的實踐，但是絕大多數(shù)已經(jīng)意識到該項工作推進(jìn)的必要性。

而且隨著國內(nèi)一些頭部的物業(yè)企業(yè)逐漸推進(jìn)數(shù)字化管理和轉(zhuǎn)型，成效顯著且投入的成本逐漸降低，可以預(yù)見的是，未來必然有更多的企業(yè)投身這一領(lǐng)域，擴(kuò)大對數(shù)字技術(shù)以及科技賦能的使用。不過在此過程中需要引起關(guān)注的是，無論是信息科技還是數(shù)字技術(shù)，駕馭起來都并非易事，而且無數(shù)的事實已經(jīng)證明，其就是一把徹底的“雙刃劍”，能帶來方便與快捷的同時，也會滋生一定的風(fēng)險和隱患，如果企業(yè)本身不具備駕馭的能力，沒有籌備相應(yīng)的保障措施，就很容易為其所吞噬。因此從長遠(yuǎn)發(fā)展和需求的角度來說，物業(yè)企業(yè)必須具備強大的運營管理能力，要通過向優(yōu)秀的、成功的轉(zhuǎn)型案例進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，來鋪墊自身的數(shù)字化轉(zhuǎn)型工作。

另外隨著信息科技的不斷發(fā)展以及數(shù)字化時代的到來，注入云計算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等的使用和投入，為物業(yè)企業(yè)所面臨的管理問題提供了先進(jìn)的解決方案，對解決企業(yè)管理不規(guī)范、效率低、人力成本高、資源浪費嚴(yán)重等情況提出了相對合理化的建議，針對物業(yè)企業(yè)面臨的數(shù)據(jù)不清晰、服務(wù)水平落后等難點和痛點，也能找到有效的問題解決辦法。

2.市場經(jīng)濟(jì)視角下，物業(yè)企業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出的問題

就目前我國絕大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)來說，在貫徹落實運營管理的過程中已經(jīng)表現(xiàn)出一定的問題，在市場經(jīng)濟(jì)視角下，主要表現(xiàn)在：

2.1 從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高

市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境對物業(yè)企業(yè)的工作人員提出了更為嚴(yán)格的要求，但是目前的情況來看，很多從業(yè)人員的綜合素質(zhì)普遍不高，影響到相關(guān)工作的開展以及實施。

首先，物業(yè)行業(yè)普遍缺少復(fù)合型的人才，廣大從業(yè)者以往所掌握的專業(yè)知識與物業(yè)行業(yè)的契合度低，往往不能很快投入使用；

其次，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的高級人才數(shù)量不多，尤其是企業(yè)當(dāng)中能夠獨當(dāng)一面的管理人員更是少之又少，很大程度上影響到行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步；

最后，就目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展的實際情況來看，該行業(yè)的工作人員素質(zhì)普遍不高，甚至一些工作人員沒有接受過基本的九年義務(wù)教育，加入物業(yè)企業(yè)也是因為在其他領(lǐng)域難有簡述，事實上，其并沒有能力充分勝任物業(yè)管理工作。

2.2 管理意識不強，企業(yè)規(guī)模效益不佳

管理意識不前，影響到企業(yè)規(guī)模效益的提升，也是非?，F(xiàn)實的問題，主要表現(xiàn)在這樣幾個方面：

首先，很多物業(yè)企業(yè)習(xí)慣于從品牌形象和建設(shè)的角度進(jìn)行宣傳，但是真正涉及實質(zhì)性的服務(wù)品質(zhì)以及整體素質(zhì)情況其實并不樂觀；

其次，就實際情況來分析，很多物業(yè)企業(yè)只關(guān)注單一管理模式的實施，對于服務(wù)意識、經(jīng)營意識其實并不重視；

最后，一些物業(yè)企業(yè)本身的規(guī)模就比較小，只能同時進(jìn)行兩個項目的物業(yè)管理工作，這促使企業(yè)在運營管理規(guī)模適中有限的情況下，自身的效益得不到提升。

2.3 物業(yè)企業(yè)相關(guān)的市場競爭機(jī)制并沒有成熟

就物業(yè)企業(yè)發(fā)展的實際情況來看，行業(yè)內(nèi)與之相關(guān)的市場競爭機(jī)制并沒有非常成熟，主要表現(xiàn)在這樣兩個方面：

一方面，物業(yè)企業(yè)在實際處理來自業(yè)主的投訴時，明顯存在不及時、不到位的情況，甚至內(nèi)部存在權(quán)責(zé)不清晰的現(xiàn)實問題，都會影響到物業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展乃至整個行業(yè)的建設(shè)；

另一方面，任何企業(yè)只有處于競爭當(dāng)中才能不斷成長、有所進(jìn)步，才能及時針對自身在運營管理過程中暴露出的問題以及不足，采取針對性的措施進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)行業(yè)所面臨的壓力可想而知，在這樣一種情況下，物業(yè)企業(yè)發(fā)展自然被提出更高的要求。只不過就目前本土物業(yè)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，很多物業(yè)企業(yè)缺少完善的市場競爭機(jī)制，很多物業(yè)企業(yè)不過是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附庸，對提高企業(yè)的運營質(zhì)量和管理水平，自然帶來諸多不利的影響和要素[4]。

2.4 財務(wù)管理的過程中，在會計電算化應(yīng)用方面存在問題

不少物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中，在會計電算化的應(yīng)用方面存在問題。事實上，市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種新媒介、新技術(shù)的產(chǎn)生，必然會對傳統(tǒng)工作的模式造成一定的沖擊和影響，無法做到與時俱進(jìn)，自然會影響到企業(yè)服務(wù)和綜合管理工作的順利開展和實施。

一方面，不少物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，對于會計電算化工作的開展明顯不夠重視。因為沒有意識到傳統(tǒng)會計工作模式已經(jīng)無法滿足物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展和建設(shè)的需要，所以也沒有結(jié)合企業(yè)的實際狀況，積極及時地引入電算化技術(shù)；

另一方面，會計電算化軟件的使用從前期調(diào)試到最后正式投入使用，必然需要經(jīng)歷漫長的時間，在此過程中，物業(yè)企業(yè)的會計工作質(zhì)量必然會受到波及、遇到影響。依托互聯(lián)網(wǎng)和計算機(jī)系統(tǒng)所開發(fā)的會計和財務(wù)管理系統(tǒng)，在正式投入使用之前，必須結(jié)合企業(yè)的實際情況進(jìn)行調(diào)整和測試，而這個階段和時間相對較長，過程中也有可能滋生出一些新的問題。而很多物業(yè)企業(yè)在實際開展工作的過程中，會因為時間和資金的雙重投入，而延緩甚至根本不考慮會計電算化方面的投入。

3.市場經(jīng)濟(jì)視角下，物業(yè)企業(yè)相關(guān)問題的解決措施

顯而易見的是，如今的物業(yè)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)過程中，物業(yè)管理工作暴露出一定的問題，比如從業(yè)人員的綜合素質(zhì)不高、管理意識不足、企業(yè)的規(guī)模效益不佳等，已經(jīng)影響到了行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。因此在市場經(jīng)濟(jì)視角下，物業(yè)企業(yè)要想在市場當(dāng)中立足，始終擁有一席之地，要增強自身的經(jīng)營管理意識，積極導(dǎo)入市場化的運行管理機(jī)制，推動物業(yè)企業(yè)發(fā)展走向多元化。

3.1 做好從業(yè)者的選拔以及招聘工作

市場經(jīng)濟(jì)視角下，物業(yè)企業(yè)需要從自身的發(fā)展以及建設(shè)需要出發(fā)，提升相關(guān)從業(yè)者的綜合水平以及技能素質(zhì)，并做好對相關(guān)人員的選拔工作。

一方面，物業(yè)企業(yè)需要定期對內(nèi)部員工展開專業(yè)化的培訓(xùn)，不斷提高其對專業(yè)技能和知識的學(xué)習(xí)水平，提高其業(yè)務(wù)能力和綜合素養(yǎng)，為物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)更好的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)[5]；

另一方面，企業(yè)需要在人才選拔和招聘環(huán)節(jié)就做好把關(guān)和篩選，物業(yè)企業(yè)要盡可能選拔和聘用學(xué)歷高、專業(yè)對口的工作人員，并將其引入到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)當(dāng)中。

3.2 提升經(jīng)營管理意識，實現(xiàn)多元化發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模效益

在全新的時代背景下，物業(yè)企業(yè)必須提升自身的經(jīng)營管理意識，迎合這個時代，實現(xiàn)多元化發(fā)展，如此才有可能不斷擴(kuò)大自身的規(guī)模效益。

一方面，物業(yè)企業(yè)必須增強自身的綜合管理意識。對于物業(yè)企業(yè)而言，其只有不斷創(chuàng)新才有可能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，其可以通過舉辦豐富多彩的活動，不斷增強企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理意識。后續(xù)企業(yè)也可以通過導(dǎo)入更為先進(jìn)和有效的政策，不斷增強工作人員的管理意識，確保企業(yè)運營管理工作的有序開展、順利進(jìn)行；

另一方面，物業(yè)企業(yè)的管理模式正在朝著多元化的方向邁進(jìn)。隨著物業(yè)行業(yè)發(fā)展速度的加快，物業(yè)企業(yè)發(fā)展存在明顯的地區(qū)化差異，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物業(yè)服務(wù)管理水平明顯不同、存在一定程度的差異，但是在任何一個地區(qū)都要嚴(yán)格貫徹和落實“以人為本、質(zhì)量取勝”的基本原則，確保物業(yè)工作也能做到“因地制宜”，“具體問題具體分析”。所以增強物業(yè)企業(yè)的管理和服務(wù)意識，必須考慮到不同服務(wù)對象的特殊性，強調(diào)物業(yè)服務(wù)和管理的針對性，積極配合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀和真實需要，推動物業(yè)管理和服務(wù)工作的革新，進(jìn)而形成更加契合企業(yè)的管理模式。如此不僅能夠滿足廣大民眾在日常生活和工作方面的服務(wù)需要，也有助于推動整個行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

3.3 科學(xué)導(dǎo)入市場競爭機(jī)制

要想提升物業(yè)企業(yè)的整體水平，提高自身的市場競爭力是非常關(guān)鍵的組成部分。對于物業(yè)企業(yè)來說，其要想在激烈的市場競爭中立足，需要將先進(jìn)的管理思想以及工作理念導(dǎo)入到物業(yè)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略當(dāng)中，最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一方面，物業(yè)企業(yè)不僅需要提高內(nèi)部人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，更要著力提高企業(yè)的整體發(fā)展水平；

另一方面，物業(yè)企業(yè)可以讓內(nèi)部工作人員彼此之間實現(xiàn)競選，通過選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理人員來對其業(yè)務(wù)能力、綜合水平較高的工作人員，來為物業(yè)企業(yè)更好地發(fā)展培育基礎(chǔ)，提供保障。由此，物業(yè)企業(yè)才有可能在激烈的市場競爭中快速占據(jù)一席之地，推動企業(yè)不斷朝著更好、更快的方向發(fā)展。

3.4 明確物業(yè)管理和廣大房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系，在會計電算化方面實現(xiàn)突破

對于物業(yè)企業(yè)而言，其發(fā)展運行和廣大開發(fā)商之間存在著極為密切的關(guān)系，這種關(guān)系不僅體現(xiàn)在業(yè)務(wù)維度，也存在于銷售管理、規(guī)劃設(shè)計、項目研發(fā)等層面，更存在于財務(wù)管理維度。提高物業(yè)管理以及服務(wù)的重要性以及前瞻性，與物業(yè)企業(yè)以及房地產(chǎn)項目開發(fā)存在頗為直接的關(guān)聯(lián)性。而且物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行前期銷售時，必須簽署一定的管理協(xié)議，呈現(xiàn)物業(yè)服務(wù)和管理的相關(guān)內(nèi)容，完成“業(yè)主公約”的簽訂，通過建立完善的管理機(jī)制，并將其嚴(yán)格落實到位[6]。

另一方面，物業(yè)企業(yè)必須在會計電算化領(lǐng)域得到突破，包括人才儲備、工作環(huán)境、共享平臺的搭建以及財務(wù)和軟件系統(tǒng)的開發(fā)等。物業(yè)企業(yè)有必要結(jié)合目前會計工作開展的實際狀況，綜合物業(yè)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，完善會計電算化推行所需要一系列保障和支持。而且隨著信息科技的不斷發(fā)展和進(jìn)步，會計電算化推進(jìn)的過程中難免會遇到各個類型的風(fēng)險以及安全隱患，在加強對其使用的過程中，還必須做好相應(yīng)的風(fēng)險管理和防范控制工作。

結(jié)語：

綜上所述，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及大眾生活水平的日益提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營管理規(guī)模也在不斷發(fā)展和實現(xiàn)增長。對于物業(yè)企業(yè)本身而言，由于市場的拓展、客戶結(jié)構(gòu)的變化，其自身的服務(wù)模式也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。面對未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展更為繁榮的前景，市場經(jīng)濟(jì)將不斷釋放其驅(qū)動力，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)更加多元化地發(fā)展，服務(wù)水平質(zhì)量亦將不斷提升。