文／楊珂、陳靜 濟南市不動產(chǎn)登記中心 山東濟南 250000

引言：

房產(chǎn)管理中測繪是比較關鍵的核心手段，其中房屋面積測繪又是重中之重，如果房屋面積測繪出現(xiàn)明顯偏差問題，不僅僅會直接影響到房產(chǎn)所有人的權益，還會對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生干擾和限制，應該引起相關工作人員高度重視。在房產(chǎn)測繪中執(zhí)行房屋面積測繪任務時，雖然現(xiàn)階段測繪整體水平正在不斷提升，但是因為房屋面積測繪的難度較大，且面臨著越來越高的要求，造成房屋面積測繪中依然存在著一些問題和不足?；诖耍槍ΜF(xiàn)階段房屋面積測繪中存在的問題進行分析，明確其具體影響路徑后，予以調整和改進，成為未來房產(chǎn)測繪發(fā)展的重要著眼點，應該予以高度關注。

1.房產(chǎn)測繪中的房屋面積測繪概述

1.1 房屋面積測繪要求

房屋面積測繪是房產(chǎn)測繪中比較關鍵的核心任務，其主要是圍繞著房屋面積進行測繪計算，以便獲取相應數(shù)據(jù)信息，實現(xiàn)對于房產(chǎn)管理的有力支持。在房屋面積測繪中，測繪人員應該首先高度關注于房屋面積的測繪要求，明確房屋面積的界定，確保相應測繪工作具備較強的標準化和規(guī)范化效果，避免在房屋面積測繪計算方面出現(xiàn)任何偏差問題?；诋斍胺课菝娣e測繪的具體任務目標來看，往往不僅僅涉及到了一般房屋室內面積的測繪，還需要高度關注于地下室以及陽臺等附屬空間的測繪計算，由此更好優(yōu)化整個房產(chǎn)測繪效果。具體到房屋面積測繪處理中，測繪人員還需要高度關注于房屋套內面積以及分攤面積，力求形成合理區(qū)分，進而才能夠更好優(yōu)化房屋面積測繪結果，避免出現(xiàn)較為嚴重的混淆問題。在房屋面積測繪處理中，測繪人員應該注重綜合全面分析測繪目標，對于房屋全部面積、部分面積以及不屬于房屋面積的部分進行區(qū)別測繪處理，密切結合房屋建筑工程項目的實際狀況，考慮房屋層高以及附屬構成狀況，最終確定出符合要求的房產(chǎn)測繪結果，避免出現(xiàn)較為明顯的不適宜問題。為了有效確保房屋面積測繪的準確度，在測繪處理中，測繪人員還應該注重進行獨立的兩次測繪計算，然后計算兩次結果的平均數(shù)，將其作為房屋面積測繪的結果，以此形成較為理想的房屋面積測繪誤差控制效果[1]。

1.2 房屋面積測繪重要性

在房產(chǎn)測繪中，房屋面積測繪是比較重要的任務，其不僅僅直接關系到房產(chǎn)測繪效果，往往還和房屋所有人、房屋權屬管理以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在密切關聯(lián)，應該引起相關工作人員高度重視。房產(chǎn)測繪是確保房屋所有人權益的重要手段，要求確保房屋測繪具備理想的準確度，進而才能夠明確房屋所有人的相應權益，尤其是對于房屋價值的評估測定，更是有賴于房產(chǎn)測繪工作的支持。從房產(chǎn)測繪在房屋所有人權益保護中的作用發(fā)揮來看，房屋面積是比較關鍵的核心指標，這也就需要在房產(chǎn)測繪中予以高度關注，促使房屋面積測繪可以成為關鍵目標，依托測繪所得的房屋面積，實現(xiàn)對于房屋價值的準確判定，進而有效保障房屋所有人權益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度較快，房產(chǎn)交易量不斷增多，在房產(chǎn)交易過程中，房屋價值的確定至關重要，如此也就凸顯出了房屋面積測繪的重要性，要求測繪人員可以準確控制房屋面積，進而也就可以根據(jù)面積和市場行情，估算房屋價值，確保房產(chǎn)交易公正規(guī)范，以此為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造理想條件。此外，從房屋權屬管理方面來看，無論是房屋權屬登記，還是后續(xù)變更管理，房屋面積均是比較關鍵的核心信息，為了確保該信息準確可靠，房屋面積測繪同樣也是比較關鍵的核心工作，只有借助于房屋面積測繪來確定好房屋面積，且能夠對其進行跟蹤管理，才能夠更好優(yōu)化支持房屋權屬管理工作，滿足當前不斷提升的房屋權屬管理要求[2]。

2.房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪問題分析

2.1 測繪流程不規(guī)范

房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪難度較大，測繪流程相對也較為復雜，如果在測繪過程中出現(xiàn)了較為明顯的不規(guī)范問題，則必然會直接影響到房屋面積測繪結果，成為不容忽視的重要問題表現(xiàn)。雖然從總體層面來看，房屋面積測繪流程相對簡單，測繪人員首先需要進行野外測繪，收集相關聯(lián)的房屋面積信息資料，然后再進行內部圖形處理，最終通過計算獲得房屋面積。但是具體到房屋面積測繪工作執(zhí)行中，依然存在著一些容易混淆的因素，具體的工作執(zhí)行難以形成高效順暢局面，進而影響到房屋面積測繪最終結果。比如在野外測繪工作開展中，測繪人員就容易在測繪目標確定以及測繪儀器設備選擇等方面出現(xiàn)流程不規(guī)范問題，難以形成較為理想的測繪結果，可能導致獲得的數(shù)據(jù)信息資料出現(xiàn)偏差問題。在內部圖形處理中，測繪人員同樣也可能因為各個圖形的處理順序不當，或者是對于房屋平面布置圖的分析不充分，導致房屋面積測繪結果受到影響。在房屋面積計算處理時，同樣也很可能會因為計算方法選擇不當，或者是測算順序不當，影響最終房屋面積準確度，出現(xiàn)的誤差相對較大。該方面問題的出現(xiàn)主要是因為相關工作人員對于房屋面積測繪的相關規(guī)范不夠熟悉，難以圍繞著具體工作任務來制定工作流程，對于各個房屋面積測繪環(huán)節(jié)的前后關聯(lián)性缺乏深入分析，進而影響到房屋面積測繪效果，成為當前不容忽視的核心干擾因素。

2.2 測繪儀器設備問題

房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪存在的問題還表現(xiàn)在測繪儀器設備方面，這也是直接影響最終房屋面積測繪結果的重要因素。在房屋面積測繪中，測繪儀器設備的重要作用不容忽視，如果該方面存在偏差問題，則必然會影響到測繪工作的有序開展，同時還會影響到房屋面積測繪準確度。具體到房屋面積測繪中所用儀器設備的基本狀況進行分析，存在的問題首先表現(xiàn)為測繪儀器設備的選用不合理，測繪人員沒有能夠具體圍繞著房屋面積測繪項目進行綜合分析，導致所選測繪儀器設備的匹配性不足，難以在項目中有序應用，出現(xiàn)了明顯的測繪不可行問題，在后續(xù)測繪處理中如果不能夠予以適應性調整，則必然會影響到房屋面積測繪準確度。此外，測繪儀器設備方面的問題還表現(xiàn)出了明顯的滯后性特點，因為當前房屋面積測繪中應用的儀器設備并沒有能夠予以及時更新?lián)Q代，依然沿用傳統(tǒng)滯后的測繪儀器，如此也就容易在測繪結果準確度方面出現(xiàn)偏差問題，難以符合現(xiàn)階段房屋面積測繪不斷提升的準確度要求，成為不容忽視的限制和影響因素[3]。比如對于一些房屋地面不是特別平整或者是嚴重不規(guī)則的項目，在房屋面積測繪中采取傳統(tǒng)測繪儀器，就容易受到嚴重干擾，難以形成理想的房屋面積測繪結果，有待于在未來不斷更新調整。

2.3 面積分析計算問題

房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪存在的問題還表現(xiàn)在測繪數(shù)據(jù)信息的分析計算方面，因為房屋面積相關數(shù)據(jù)信息的計算不夠合理準確，所得房屋面積測繪結果必然也就會出現(xiàn)偏差問題。具體到房屋面積分析和計算工作開展中，存在的問題往往表現(xiàn)在多個方面，比如房屋面積計算的依據(jù)和目的不清晰，難以針對前期測繪獲取的數(shù)據(jù)信息資料進行合理運用，導致最終形成的房屋面積計算結果不夠準確。比如對于外墻共用建筑面積的處理、樓梯和電梯的處理以及分攤面積的計算，如果測繪人員存在著明顯混淆或者是處理不規(guī)范問題，則必然會導致后續(xù)計算結果不夠合理。在具體房屋面積測繪數(shù)據(jù)應用中，除了測繪數(shù)據(jù)本身存在問題會影響計算結果，數(shù)據(jù)降噪操作以及具體計算方法選擇等存在問題，同樣也會影響到最終房屋面積測繪結果的準確度。比如在數(shù)據(jù)降噪處理中，雖然測繪人員意識到了測繪數(shù)據(jù)降噪處理的必要性，也可以借助于必要的降噪操作來消除前期測繪誤差帶來的影響，但是如果過度使用數(shù)據(jù)降噪方法，則很可能對于數(shù)據(jù)本身帶來不利影響，后續(xù)計算結果必然也就不夠準確。當然，因為房屋面積分析計算的難度較大，數(shù)據(jù)量相對較多，如果測繪人員選擇的計算手段不夠理想，依然過度依賴于傳統(tǒng)滯后的人工計算模式，同樣也會增加該方面偏差幾率，影響房屋面積測繪效果[4]。

2.4 測繪人員問題

房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪的難度較大，對于測繪人員提出了較高要求，也容易出現(xiàn)測繪人員方面的偏差問題，成為影響最終房屋面積測繪準確度的重要因素。在房屋面積測繪過程中，測繪人員方面的問題表現(xiàn)在多個方面，比如測繪人員本身的綜合素質和能力不足，就是影響房屋面積測繪工作有序開展的重要問題，因為房屋面積測繪復雜性較為突出，對于測繪人員形成較大挑戰(zhàn)，如果測繪人員不具備相應的專業(yè)素養(yǎng)以及技能，難以在該方面工作中表現(xiàn)出較高的勝任力，后續(xù)房屋面積測繪工作也就會出現(xiàn)各類問題，無法將各類測繪技術和操作落實到位。此外，房屋面積測繪中參與人員如果不具備較高的質量意識，在工作開展中存在著較多的僥幸行為或者粗心大意問題，都會影響到測繪工作的執(zhí)行效果，明顯增加了房屋面積測繪過程中出現(xiàn)各類失誤的幾率，最終同樣也會影響房屋面積測繪結果。比如對于房屋面積測繪中各個關鍵數(shù)據(jù)信息的收集和錄入，一旦因為測繪人員的粗心大意，出現(xiàn)任何偏差問題，都會嚴重影響到房屋面積測繪結果，成為不容忽視的問題表現(xiàn)。

3.房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪問題解決對策

3.1 規(guī)范測繪流程

房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪處理中，規(guī)范整個測繪流程成為關鍵前提，測繪人員應該在明確房屋面積測繪任務目標和基本要求后，密切結合相關規(guī)范和標準要求，制定出合理可行的房屋面積測繪流程，促使各個房屋面積測繪環(huán)節(jié)可以得到準確設定，由此規(guī)避房屋面積測繪中可能出現(xiàn)的明顯混亂無序問題。具體到房屋面積測繪流程規(guī)范中，測繪負責人應該注重深入細化野外測繪環(huán)節(jié)、內部圖形處理環(huán)節(jié)以及房屋面積計算環(huán)節(jié)，促使這三個環(huán)節(jié)的具體執(zhí)行可以形成理想的效果，避免在任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差問題，影響到最終房屋面積測繪結果。在房屋面積測繪中的野外測繪環(huán)節(jié)，測繪人員應該結合該項目具體要求，明確野外測繪的具體目標，進而也就可以選擇適宜合理的測繪儀器設備，促使野外測繪工作可以獲取所需要的數(shù)據(jù)信息資料，避免給后續(xù)工作開展帶來較大影響和阻力。在野外測繪獲取了詳細全面信息資料后，內部圖形處理流程同樣也需要進行細化，測繪人員應該嚴格遵循網(wǎng)絡化原則，實現(xiàn)對于前期獲得所有數(shù)據(jù)信息資料的綜合運用，促使這些信息資料可以和房屋建筑工程項目進行有效結合，能夠轉變?yōu)榭晒├玫木唧w圖形文件，尤其是平面布置圖，更是需要測繪人員進行準確處理，進而為后續(xù)房屋面積計算提供可靠支持。最后，針對房屋面積測繪前期獲取的信息資料以及制作完成的圖形，測繪人員還需要具體進行房屋面積的準確測算，結合房屋建筑工程項目的具體類型和測繪要求，選擇適宜合理的計算方法，盡可能提升最終所得結果的準確度。當然，在最終計算得到房屋面積測繪結果后，測繪人員還需要對其進行準確核對檢查，最終更好確保房屋面積測繪準確度，對于明顯存在偏差失誤的項目予以及時調整。

3.2 更新儀器設備

房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪優(yōu)化還需要從測繪儀器設備入手，以便促使房屋面積測繪工作得以有序落實，切實規(guī)避儀器設備方面的限制問題。在房屋面積測繪工作開展中，測繪人員應該著重圍繞著具體項目進行深入全面分析，明確房屋面積測繪的具體任務要求以及現(xiàn)場狀況，由此選擇出最為匹配適宜的測繪儀器設備，確保相應測繪儀器設備可以形成理想的匹配性和可行性。比如針對房屋面積測繪結果的精確度要求，測繪人員就需要予以準確掌握，進而選擇出測繪精確度相匹配的儀器設備，避免因為所選儀器設備的精準度不足，影響到最終房屋面積測繪結果。如果房屋地面平整度不足，或者是周圍存在較多的干擾因素，測繪人員同樣也需要針對性進行分析，促使所選儀器設備能夠具備理想的應用條件，可以獲取較為充分詳盡的房屋面積相關信息資料，且能夠具備理想現(xiàn)場操作應用效果，解決原有儀器設備應用中的可行性不足問題。在此基礎上，未來房屋面積測繪還應該注重及時更新?lián)Q代，積極引入運用一些先進測繪儀器設備，促使這些儀器設備可以較好服務于房屋面積測繪任務，由此更好降低房屋面積測繪難度，同時有效保障測繪結果的精確度?，F(xiàn)階段房屋面積測繪應該注重進一步推進3S 技術的應用，促使其可以在廣泛普及運用的基礎上，積極引入運用基于該模式的一些新技術和新手段，比如GPS-RTK 技術的應用就可以有效實現(xiàn)房屋面積測繪結果的優(yōu)化，同時明顯降低了房屋面積測繪難度。此外，房屋面積測繪還應該注重引入運用一些更為先進的圖形處理技術，以便更好實現(xiàn)對于房屋的準確全面呈現(xiàn)，解決圖形處理方面出現(xiàn)的明顯制約問題，由此更好營造理想的房屋面積測算條件，尤其是對于現(xiàn)階段頗受重視的一些新媒體技術，更是應該予以及時引入運用，由此更好優(yōu)化房屋面積測繪效果[5]。

3.3 數(shù)據(jù)處理控制

在房產(chǎn)測繪中優(yōu)化房屋面積測繪效果時，房屋面積相關數(shù)據(jù)信息的準確處理應用同樣至關重要，測繪人員應該重點圍繞著該方面出現(xiàn)的偏差問題進行有效防控，保障最終所得房屋面積測繪結果較為準確可靠。針對前期房屋面積測繪工作獲取的所有數(shù)據(jù)信息，測繪人員應該注重對其進行恰當處理，借助于數(shù)據(jù)降噪操作手段，促使房屋面積測繪獲取的數(shù)據(jù)信息資料可以得到必要調整，由此形成理想的應用條件，有效規(guī)避數(shù)據(jù)本身問題帶來的不利影響。具體到房屋面積測繪數(shù)據(jù)處理中，測繪人員應該注重明確具體計算標準和規(guī)范，圍繞著房屋面積測繪的相關規(guī)定，準確處理房屋面積中涉及到的各個關鍵因素，比如針對外墻共用建筑面積計算時，測繪人員就需要將該共用外墻的水平投影面積進行平均分，共用的兩個建筑物各占一半，成為房屋面積測繪中不容忽視的構成部分[6]。在房屋面積測繪中計算分析工作開展中，相關計算公式的選擇也需要嚴格按照規(guī)定執(zhí)行，確保各個房屋面積的計算結果較為準確全面，避免因為計算本身方面的偏差問題，影響到最終房屋面積測繪效果。當然，為了更好降低房屋面積數(shù)據(jù)計算分析難度，同時提升計算準確度，測繪人員在處理大量數(shù)據(jù)信息時，往往還需要引入運用一些先進輔助計算工具，不斷提升該方面的電算化水平，為相關工作的高效準確落實創(chuàng)造理想條件。

3.4 測繪人員控制

房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪工作開展中，為了形成較為理想的結果保障條件，從測繪人員入手同樣不容忽視，測繪團隊建設應該引起重視，以便更好從人員層面入手，營造出理想的房屋面積測繪工作開展效果。在房屋面積測繪人員審查把關中，首先應該積極關注測繪人員的綜合素質和能力，結合房屋面積測繪項目的實際需求，分析明確測繪人員應該具備的崗位勝任力，促使所有測繪人員能夠準確掌握相關知識和技術，可以確保后續(xù)房屋面積測繪工作得以有序執(zhí)行，解決測繪人員團隊中濫竽充數(shù)人員存在，影響到工作實施效果。此外，房屋面積測繪人員的控制還應該表現(xiàn)在測繪過程中，要求針對測繪人員進行必要培訓和指導，促使其可以在熟悉房屋面積測繪項目的基礎上，表現(xiàn)出較高的質量意識，在具體工作開展中可以秉持精細化理念，確保各項測繪工作得以準確落實，有效降低測繪人員方面出現(xiàn)的明顯失誤幾率，最終更好提升房屋面積測繪準確度[7]。

結語：

綜上所述，房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪是比較關鍵的核心任務，直接決定著房產(chǎn)管理效果，測繪人員應該注重予以嚴格把關控制。在房屋面積測繪中，因為該項工作的難度以及復雜性較為突出，測繪中容易出現(xiàn)各方面問題和不足，未來應該不斷規(guī)范測繪流程，優(yōu)選測繪儀器設備，確保數(shù)據(jù)分析處理適宜合理，最后在測繪人員的積極配合下，優(yōu)化測繪結果。