文／付勇 瀏陽市勘察測(cè)繪院 湖南瀏陽 410300

引言：

上世紀(jì)九十年代以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國全面實(shí)行了住房的貨幣化分配制度，原有的城市住房實(shí)物配給制已經(jīng)終結(jié)，房屋以商品形態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)。對(duì)于交付的房屋是否與買賣契約約定的情形一致？一般而言，房屋買受人往往會(huì)最直觀的從“房產(chǎn)面積”方面著眼、入手，特別是出現(xiàn)商品房預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)面積差比接近或超過“百分之三”時(shí)，購房人與社會(huì)輿論必定將所有的矛盾都集中到房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)上，房產(chǎn)測(cè)繪自然就成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)、痛點(diǎn)，甚至是恨點(diǎn)。此時(shí)，如何提高房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量，正確應(yīng)對(duì)“百分之三”的風(fēng)險(xiǎn)，成為房產(chǎn)測(cè)繪單位的重要課題。

1.房產(chǎn)面積的“百分之三”與“百分之三”風(fēng)險(xiǎn)概述

1.1 房產(chǎn)面積“百分之三”概述

房產(chǎn)面積的“百分之三”源自《商品房銷售管理辦法》第二十條以及因此制定全國通用的《商品房買賣合同》中規(guī)定的“關(guān)于預(yù)售商品房約定建筑面積與產(chǎn)權(quán)面積的差異處理”方面的條款。

主要是指，當(dāng)商品房預(yù)售面積與最終產(chǎn)權(quán)面積存在差異時(shí)，其比值是否達(dá)到或超過正負(fù)百分之三，而這是商品房買賣雙方對(duì)于差異處理采用不同方式的“界限”。“百分之三”是因房屋買賣契約而產(chǎn)生的概念，并非指房產(chǎn)測(cè)繪中預(yù)測(cè)繪與實(shí)測(cè)繪成果之間可以允許誤差比值。僅僅因?yàn)闇y(cè)量誤差，是不可能導(dǎo)致差值比接近，甚至超過百分之三的[1]。

1.2 房產(chǎn)面積“百分之三”的風(fēng)險(xiǎn)概述

房產(chǎn)面積“百分之三”的風(fēng)險(xiǎn)就是在買房售房過程中，房產(chǎn)面積誤差比在百分之三以內(nèi)或是更大存在的風(fēng)險(xiǎn)。

《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：當(dāng)預(yù)售商品房采用按套內(nèi)面積或者建筑面積計(jì)價(jià)方式的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式[2]。合同未約定的，按以下原則處理：

其一，面積誤差比絕對(duì)值在百分之三以內(nèi)（含百分之三）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；其二，面積誤差比絕對(duì)值超出百分之三時(shí)，買受人有權(quán)退房等。

由于《辦法》之規(guī)定以及《合同》之約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商品房買受人均形成了共同的意識(shí)：商品房買賣中，百分之三就是一根高壓線，超過百分之三時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如敢觸碰，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約，可能引發(fā)集體退房事件；而當(dāng)這個(gè)面積差比在百分之三內(nèi)時(shí)，雙方都必須遵照合同約定，無論是什么原因造成的面積差比，買受人必須遵照合同約定收房、交付全額房?jī)r(jià)款，不得退房。

2.產(chǎn)生房產(chǎn)面積差比接近或超過百分之三的原因

2.1 主觀原因

房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪錯(cuò)誤、房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪錯(cuò)誤是造成房產(chǎn)面積差比接近或超過百分之三的主觀因素，房產(chǎn)測(cè)繪單位為責(zé)任主體。

2.1.1 房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪方面存在的問題

房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪是在房屋竣工前，房產(chǎn)測(cè)繪單位受建設(shè)單位委托，依據(jù)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)許可文件而開展的房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算的行為[3]。其主要通過調(diào)查、繪圖與計(jì)算的方式生產(chǎn)測(cè)繪成果。當(dāng)房產(chǎn)測(cè)繪單位在調(diào)查、圖形繪制和面積計(jì)算時(shí)依據(jù)的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范條款等方面出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，必然會(huì)造成最終的預(yù)測(cè)繪成果錯(cuò)誤。

2.1.2 房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪方面存在的問題

房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪是房屋竣工后，房產(chǎn)測(cè)繪單位受建設(shè)單位委托，依據(jù)建筑物現(xiàn)狀開展的房產(chǎn)實(shí)地測(cè)算的行為[4]。其主要通過調(diào)查、測(cè)量、繪圖和計(jì)算的方式生產(chǎn)測(cè)繪成果。當(dāng)房產(chǎn)測(cè)繪單位在調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、繪圖和計(jì)算的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生實(shí)測(cè)繪成果錯(cuò)誤。

以上兩個(gè)方面，任一出現(xiàn)錯(cuò)誤并被作為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的依據(jù)時(shí)，就不可避免的產(chǎn)生了房產(chǎn)面積“百分之三”的問題。

2.2 客觀原因

客觀因素的形成原因?yàn)橐?guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更，因此產(chǎn)生“百分之三”差異皆與建設(shè)人未及時(shí)將變更事項(xiàng)委托變更測(cè)繪，并更新商品房銷售數(shù)據(jù)存在關(guān)聯(lián)，因此應(yīng)根據(jù)具體原因進(jìn)行區(qū)分和應(yīng)對(duì)。

2.2.1 規(guī)劃變更

在商品房的建設(shè)過程中，如規(guī)劃主管部門因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)的需要，對(duì)已在建的商品房從整體或者局部提出修改要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須遵從。此為行政性的強(qiáng)制變更，而這種情形的變更會(huì)導(dǎo)致房屋的竣工狀況與原始批準(zhǔn)的狀況發(fā)生較大變化，以致最終的產(chǎn)權(quán)登記面積與變更前已簽訂合同約定面積的差值比超過百分之三。

2.2.2 設(shè)計(jì)變更

另外一種可能造成差值比超過百分之三的原因是設(shè)計(jì)變更。商品房在依據(jù)合同約定面積預(yù)售之后，如在建設(shè)過程中對(duì)房屋的整體或者局部設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改。這屬于建設(shè)人的主觀變更，而發(fā)生這種情形時(shí)，房屋的竣工狀況必然會(huì)與原始設(shè)計(jì)的狀況有很大差異[5]。其建造完成后房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪面積及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記面積相較于變更前已簽訂合同約定的面積產(chǎn)生較大差異，其面積差比可能會(huì)超過百分之三。

3.房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)原則

房產(chǎn)面積“百分之三”的風(fēng)險(xiǎn)是不可用技術(shù)手段“調(diào)整”與控制的。在房產(chǎn)測(cè)量成果出具前，發(fā)現(xiàn)存在百分之三差值比時(shí)，則應(yīng)通過補(bǔ)充調(diào)查、測(cè)量等方式對(duì)產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，核對(duì)規(guī)劃、建設(shè)主管部門審批事項(xiàng)是否存在變更情形，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。據(jù)實(shí)與合法是房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)的根本原則，無論在預(yù)測(cè)繪還是實(shí)測(cè)繪，都只能以事實(shí)為依據(jù)，據(jù)實(shí)反映測(cè)算標(biāo)的審定情形與實(shí)際建成狀況，應(yīng)秉持實(shí)事求是的精神，不要人為回避風(fēng)險(xiǎn)，更不能弄虛作假；房產(chǎn)測(cè)繪成果應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，基于其合法性構(gòu)建市場(chǎng)契約關(guān)系，測(cè)繪成果的合法直接決定契約的合法。否則，這種行為將嚴(yán)重危及整個(gè)測(cè)繪行業(yè)的公信力，同時(shí)將在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)制造新的矛盾。

4.房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

4.1 主動(dòng)應(yīng)對(duì)措施

所謂主動(dòng)應(yīng)對(duì)，就是在風(fēng)險(xiǎn)尚未出現(xiàn)時(shí)，從作業(yè)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，防范因測(cè)繪自身錯(cuò)誤產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

4.1.1 重視房產(chǎn)調(diào)查

在房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪中，應(yīng)該對(duì)測(cè)繪成果的委托用途、房屋建設(shè)的許可文件及設(shè)計(jì)圖等資料進(jìn)行調(diào)查、分析，對(duì)于設(shè)計(jì)圖上設(shè)計(jì)功能標(biāo)注模糊的建筑空間、房屋基本單元與共有部位界線不明確的部分、歸屬不明確的外墻體等情形進(jìn)行調(diào)查，并獲取建設(shè)方、設(shè)計(jì)單位的確認(rèn)，必要時(shí)，須取得行政許可部門的認(rèn)定。

（1）測(cè)繪成果用途的調(diào)查：如用于申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱怯浀姆慨a(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果因房屋基本單元的劃分方式可能存在不同，而不能直接作為申請(qǐng)商品房預(yù)售的依據(jù)；反之，申請(qǐng)商品房預(yù)售的成果可以直接申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅旱怯?。?duì)于測(cè)繪成果用途的調(diào)查可以保證測(cè)繪成果的適用性。

（2）建筑空間設(shè)計(jì)功能標(biāo)注模糊或無標(biāo)注情形的調(diào)查：房產(chǎn)面積的計(jì)算與建筑設(shè)計(jì)功能有直接關(guān)系，是能否計(jì)算建筑面積，如何計(jì)算建筑面積的直接依據(jù)，對(duì)于標(biāo)注模糊或無標(biāo)注的情形必須通過調(diào)查予以明確。

（3）房屋基本單元與共有部位界線不明確的調(diào)查：如對(duì)于住宅樓中核心筒與成套住宅之間的建筑空間必須進(jìn)行調(diào)查，確定其屬于基本單元的套內(nèi)部分或?qū)儆诠灿薪ㄖ糠帧?/p>

（4）房屋各共有部位界線不明確的調(diào)查：如大型商業(yè)用房中水平通道與垂直通道的界線不明確，必須進(jìn)行調(diào)查，避免調(diào)查不清導(dǎo)致較大的共有建筑面積分?jǐn)傚e(cuò)誤。

（5）外墻體歸屬不明確情形的調(diào)查：房屋外墻體一般存在自墻、共墻、借墻等三種情形。實(shí)際情況中由于用地、規(guī)劃批準(zhǔn)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人之間的約定，可能存在半自半共、半自半借、半共半借等多種情形；特殊情況下，還會(huì)存在與測(cè)量規(guī)范概念表述不相符的情形，如共墻，并非如測(cè)量規(guī)范所述：各產(chǎn)權(quán)人占有墻體的一半。還可能存在0.3M 的墻體厚度，其中一個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有0.2M,另外產(chǎn)權(quán)人占有0.1M 的情形。所以，對(duì)于墻體歸屬情況必須調(diào)查清楚。

（6）共有部位被共有對(duì)象不明確的調(diào)查：房產(chǎn)共有建筑面積的分?jǐn)偠际腔诠灿胁课粚?duì)于作用于房屋基本單元的歸屬，對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟奖还灿械姆课莼締卧?。而很多時(shí)候下，會(huì)有為多幢、它幢，甚至社會(huì)公共所共有的情形，這些都屬于不應(yīng)該被分?jǐn)偟?。所以，在設(shè)計(jì)圖上表述不明確時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量單位必須特別注意對(duì)此類部位進(jìn)行調(diào)查，必要時(shí)需要征求規(guī)劃和消防部門的意見。

（7）對(duì)于區(qū)分建筑部位與裝飾部位的調(diào)查：因現(xiàn)今房屋設(shè)計(jì)的形態(tài)越來越廣泛，在設(shè)計(jì)圖中，可能有很多建筑部位與裝飾部位的組合，如頂層房屋陽臺(tái)的玻璃上蓋，如設(shè)計(jì)認(rèn)定為永久性建筑物時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)當(dāng)計(jì)算建筑面積，如為裝飾物時(shí)，則視為該部位無上蓋，很可能不計(jì)算建筑面積。

4.1.2 合理運(yùn)用測(cè)量技術(shù)

主要體現(xiàn)在測(cè)算作業(yè)儀器、軟件運(yùn)用與數(shù)據(jù)采集方式兩個(gè)方面。

（1）在外業(yè)數(shù)據(jù)采集時(shí)，應(yīng)先行檢查作業(yè)設(shè)備，保障設(shè)備精度，并分情形運(yùn)用相適用的測(cè)量工具，并非設(shè)備科技含量高就必定適合測(cè)量標(biāo)的，如測(cè)量無間隔墻體的商鋪、車位，建議使用鋼卷尺；在內(nèi)業(yè)成圖時(shí)，現(xiàn)今數(shù)字化成圖技術(shù)已經(jīng)非常發(fā)達(dá)，基本告別之前手工繪圖、計(jì)算的情況，只要測(cè)量人員能掌握基本的軟件技術(shù)，做到細(xì)致作業(yè)，以此避免人為作業(yè)錯(cuò)誤的情況。

（2）數(shù)據(jù)采集方式。房產(chǎn)測(cè)量的兩種數(shù)據(jù)采集方式為：實(shí)量法與核對(duì)法。對(duì)于委托方無法提供房屋設(shè)計(jì)圖紙的測(cè)繪標(biāo)的，采用實(shí)量法采集房屋的圖形及邊長數(shù)據(jù)；對(duì)于商品房、大型聯(lián)建房屋等均應(yīng)采用核對(duì)法。核對(duì)法相較于實(shí)量法在確認(rèn)規(guī)劃審批情況、設(shè)計(jì)變更等方面有更直觀的作用，對(duì)于最終測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性與合法性是很好的保障，應(yīng)該全面推廣。

4.1.3 保持房產(chǎn)測(cè)量的連續(xù)性

房產(chǎn)測(cè)繪是一種周期性的專業(yè)測(cè)繪，很重視測(cè)繪業(yè)務(wù)的前后關(guān)聯(lián)。在同一項(xiàng)目已經(jīng)有預(yù)測(cè)繪成果被采用后，其后期的每次預(yù)測(cè)繪變更、實(shí)測(cè)繪變更都應(yīng)前后對(duì)比，找出面積變化的原因，并審查其變化的合法性。前期每個(gè)測(cè)繪業(yè)務(wù)的內(nèi)容發(fā)生變更都必須有合法合規(guī)的依據(jù)，這對(duì)于測(cè)繪成果的被采用是否具備合法性是極其重要的。

4.1.4 保證測(cè)量規(guī)范適用的一貫性

房產(chǎn)測(cè)量必須遵照測(cè)量規(guī)范的要求開展，其適用的測(cè)量規(guī)范具有一貫性，如湖南省的某項(xiàng)目在2016 年申請(qǐng)了預(yù)測(cè)繪業(yè)務(wù)，其成果被依法采用，2017 年湖南省修訂了新的《房產(chǎn)測(cè)量面積計(jì)算規(guī)范》，那么在2018 年申請(qǐng)預(yù)測(cè)繪變更業(yè)務(wù)時(shí)，只能適用湖南省2010 年的《房產(chǎn)測(cè)量面積計(jì)算規(guī)范》。再比如，湖南省出臺(tái)了《多測(cè)合一面積計(jì)算規(guī)范》，對(duì)于出臺(tái)前已經(jīng)出具成果并被采用的測(cè)繪項(xiàng)目，現(xiàn)申請(qǐng)變更或預(yù)測(cè)繪轉(zhuǎn)實(shí)測(cè)繪時(shí)，也必須適用原有的技術(shù)規(guī)范。總之，就測(cè)量規(guī)范的適用問題，有兩個(gè)原則：一是“首次為先”；二是同項(xiàng)目?jī)?nèi)趨同。

4.1.5 重視質(zhì)檢

房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)的流程設(shè)置要求是很規(guī)范的，從受理委托，到技術(shù)設(shè)計(jì)，到數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)成圖，再到測(cè)繪單位內(nèi)部的兩級(jí)檢查，各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量問題，質(zhì)檢部門通過外業(yè)抽檢與內(nèi)業(yè)分析都能進(jìn)行充分把控?？梢哉f，質(zhì)檢直接決定了測(cè)繪成果的質(zhì)量。測(cè)繪單位一定要做好成果質(zhì)量的兩級(jí)檢查，不可缺失或顛倒順序。

4.1.6 測(cè)繪成果驗(yàn)收

按照規(guī)范要求，測(cè)繪成果的成立需要在測(cè)繪單位二級(jí)檢查之后，由委托方或第三方測(cè)繪單位對(duì)成果進(jìn)行最終的驗(yàn)收。這種通過多個(gè)測(cè)算主體，增加測(cè)算角度的方式，對(duì)于測(cè)量成果質(zhì)量有很大好處。

4.1.7 推行測(cè)繪成果公示

房產(chǎn)測(cè)繪之所以容易被測(cè)繪市場(chǎng)雙方質(zhì)疑，其透明性方面做得不好是主要原因之一。測(cè)繪單位一方面要實(shí)事求是的作業(yè)，另一方面還需要坦誠、自信的將測(cè)繪成果非涉密的部分向社會(huì)進(jìn)行公示。在這方面，瀏陽市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)（現(xiàn)瀏陽市勘察測(cè)繪院）自2011 年以來，在商品房售樓處實(shí)行測(cè)繪成果的現(xiàn)場(chǎng)公示，在市政府官網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)上公示，方便房地產(chǎn)市場(chǎng)各方進(jìn)行查詢，實(shí)現(xiàn)了明白銷售、明白消費(fèi)。使瀏陽市房產(chǎn)測(cè)繪單位的公信力得到了社會(huì)的普遍認(rèn)可。建議有條件的地區(qū)推行房產(chǎn)測(cè)繪成果公示。

4.2 客觀應(yīng)對(duì)措施

當(dāng)出現(xiàn)“百分之三”情形，在確認(rèn)非測(cè)繪作業(yè)的自身原因后，我們就應(yīng)該從客觀方面查找原因了，主要以房產(chǎn)調(diào)查為手段。

4.2.1 規(guī)劃變更事項(xiàng)的調(diào)查

在房屋從建造到竣工的過程中，因城市整體規(guī)劃調(diào)整的需要，對(duì)原批準(zhǔn)的規(guī)劃事項(xiàng)要求變更的。在調(diào)查時(shí)，必須同時(shí)收集變更前后的規(guī)劃許可文件，作為房產(chǎn)面積最終測(cè)算的直接依據(jù)。同時(shí)，發(fā)生規(guī)劃變更事項(xiàng)時(shí)，房屋建設(shè)人是否及時(shí)委托測(cè)繪單位出具相應(yīng)的房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪變更成果，并以此申請(qǐng)商品房預(yù)售許可事項(xiàng)的變更；對(duì)變更前已預(yù)售房屋的購房人是否已經(jīng)進(jìn)行了告知，都直接決定了出現(xiàn)“百分之三”情況時(shí)是否引起社會(huì)矛盾。

4.2.2 設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)的調(diào)查

這一點(diǎn)是極為重要的，目前出現(xiàn)的房產(chǎn)預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)面積之間差比接近或超過“百分之三”的絕大多數(shù)情形都是因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更導(dǎo)致。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)人要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條之規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隨意變更設(shè)計(jì)。

經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。未做出書面答復(fù)的，視同接受設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

這就是說，相較于具有行政屬性的規(guī)劃變更，建筑設(shè)計(jì)變更是民事屬性的變更，應(yīng)當(dāng)在變更行為發(fā)生前，就具體的變更事項(xiàng)及可能的變更結(jié)果按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以及買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的相關(guān)條款的約定向商品房買受人進(jìn)行告知，并取得其同意。

也就是說，建設(shè)人是否依法、依約定在民事程序上進(jìn)行合法變更、確立才是關(guān)鍵，這直接關(guān)乎商品房買受人的合法權(quán)益。而房產(chǎn)測(cè)量單位在調(diào)查時(shí)，必須收集好設(shè)計(jì)變更資料，不可完全依據(jù)建成現(xiàn)狀生產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品。還應(yīng)該將調(diào)查發(fā)現(xiàn)的特殊情況在測(cè)量成果中進(jìn)行說明與記載。

4.2.3 引入“預(yù)實(shí)測(cè)”，保持測(cè)繪成果與規(guī)劃審批一致性

為提高營商環(huán)境，服務(wù)好委托方，全國都在推行“多測(cè)合一”，要求對(duì)于已建成的房屋同時(shí)進(jìn)行規(guī)劃竣工、地籍和房產(chǎn)測(cè)量，同步出具測(cè)繪成果。這就需要面對(duì)一個(gè)新的問題：同時(shí)開展工作時(shí)，如測(cè)量出具成果后，因規(guī)劃、建設(shè)主管部門因項(xiàng)目竣工驗(yàn)收提出整改，即對(duì)測(cè)量時(shí)建筑現(xiàn)狀進(jìn)行整體或者部分“修改”，則會(huì)造成房產(chǎn)測(cè)量“首次”采集的數(shù)據(jù)不完整、不準(zhǔn)確，不能直接反應(yīng)房屋的實(shí)際狀況，而致影響房屋的實(shí)際面積。因此，為適應(yīng)“多測(cè)合一”要求，房產(chǎn)測(cè)量可以與規(guī)劃竣工測(cè)量、地籍測(cè)量同時(shí)開展，出具預(yù)實(shí)測(cè)報(bào)告書，只用于現(xiàn)狀確認(rèn)，供規(guī)劃、住建行政主管部門進(jìn)行最終確認(rèn)。如竣工狀態(tài)不需要整改或變更，則將原預(yù)實(shí)測(cè)成果轉(zhuǎn)為用于登記發(fā)證及申請(qǐng)房地產(chǎn)交易許可的成果；反之，如需要整改或者變更，則應(yīng)在整改或變更，并經(jīng)規(guī)劃、住建行政主管部門驗(yàn)收后的，再次進(jìn)行調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，出具最終的房產(chǎn)測(cè)繪成果。對(duì)于這種做法，湖南省長沙市已經(jīng)推行多年，有效的保障了測(cè)繪成果的質(zhì)量，保證了房產(chǎn)測(cè)繪成果與規(guī)劃、住建行政審批的一致性。

當(dāng)出現(xiàn)此類客觀情況造成“百分之三”時(shí)，雖然不是房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的直接原因，但測(cè)繪單位除了做好自身工作的同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的契約關(guān)系保有足夠的敬畏，在正式成果出具前將存在的問題向委托人及行政審批部門進(jìn)行報(bào)知。這樣才是負(fù)責(zé)任的行為，才能真正化解社會(huì)輿論對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的誤解。

結(jié)語：

總而言之，房產(chǎn)測(cè)繪不直接決定房屋的實(shí)質(zhì)上“量”與“質(zhì)”，而是對(duì)房屋的“量”與“質(zhì)”做出直接“反映”。因此在成果實(shí)現(xiàn)前，應(yīng)該通過完整的調(diào)查、精準(zhǔn)測(cè)量、完善作業(yè)流程以及透明作業(yè)等手段防范“百分之三”問題的出現(xiàn)。同時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)與建設(shè)人、規(guī)劃、住建等行政審批部門的溝通，取得成果合法的完整依據(jù)，客觀反映測(cè)繪標(biāo)的權(quán)屬狀態(tài)。防范“百分之三”的不正常產(chǎn)生，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)各方合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與有序。