楊天峰

在市場經濟體制下，房地產行業(yè)對促進國家經濟發(fā)展起著至關重要的作用。然而，目前房地產企業(yè)在財務資金管理方面存在諸多問題，阻礙了企業(yè)的健康發(fā)展，進而影響了國家經濟的平穩(wěn)發(fā)展。因此，本文探討了房地產企業(yè)財務資金管理存在的問題，并提出了房地產企業(yè)財務資金管理應遵循的原則和策略，旨在提高房地產企業(yè)財務穩(wěn)健性，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產企業(yè)財務資金管理存在的問題

（一）資金回籠周期較長

資金回籠周期較長是房地產企業(yè)面臨的重要財務問題。房地產企業(yè)的項目運轉周期普遍較長，從投入資本到獲得回報的時間跨度較大，資本難以及時變現(xiàn)，導致企業(yè)資金流動性不足，嚴重影響了企業(yè)財務穩(wěn)健性。此外，由于資金回籠周期較長，在項目執(zhí)行期間，市場和政策的變化會對房地產企業(yè)產生一定影響，例如：導致資本回報率下降，與投資者的回報期望相悖，因此，給企業(yè)帶來了一系列風險。

（二）融資渠道狹窄

融資渠道狹窄是房地產企業(yè)財務管理的難題。房地產投資需要大量資本，然而，由于市場的波動性和不確定性，傳統(tǒng)金融機構對高額融資往往持謹慎態(tài)度，房地產企業(yè)難以獲得傳統(tǒng)貸款或低成本融資。同時，為了維護金融穩(wěn)定，政府部門也會對房地產融資施加限制。因此，房地產企業(yè)需要積極尋求私人投資者、風險投資企業(yè)、房地產基金等多元化的融資渠道，以緩解融資壓力，降低財務風險，更好地應對市場波動和政策變化。

（三）現(xiàn)金流量管理不到位

現(xiàn)金流量管理問題一般表現(xiàn)為現(xiàn)金流量難以滿足企業(yè)的發(fā)展需要，如維持正常運營、支付短期債務或投資新的發(fā)展項目等。就房地產企業(yè)來說，其現(xiàn)金流量管理問題可能由多種因素引起，如項目銷售不穩(wěn)定、開發(fā)周期波動、項目維護和管理成本增加等。

（四）融資結構不合理

房地產企業(yè)在融資結構方面存在的主要問題是債務與股權比例不當。過度依賴債務融資容易導致房地產企業(yè)的負債水平較高，難以應對市場波動與利率變化；而過低的股權比例可能削弱房地產企業(yè)的抗風險能力，降低其在市場競爭中的靈活性。此外，房地產企業(yè)融資結構問題還表現(xiàn)為債務結構不均衡。如果大量短期債務集中到期，那么房地產企業(yè)可能面臨無力償還債務的風險；如果長期債務較多，那么房地產企業(yè)可能面臨長期償債壓力，不利于企業(yè)的日常經營和未來發(fā)展。

二、房地產企業(yè)財務資金管理應遵循的原則

（一）安全性原則

一方面，房地產企業(yè)應確保資金的安全性，維持合理的資金儲備，以滿足緊急資金需求。另一方面，房地產企業(yè)應加強對現(xiàn)金流和資金鏈的管理，以提高資金的流動性，從而保障企業(yè)的正常運營。

（二）效益性原則

房地產企業(yè)應提高自身的財務效益和盈利能力，在風險可控的前提下充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，積極尋求多元化的融資途徑，以優(yōu)化債務結構，降低融資成本，提高資金的周轉效率和使用效益。

（三）價值導向原則

房地產企業(yè)應考慮資金的時間價值和資本占用成本，合理評估資金的機會成本，以實現(xiàn)資金使用效益最大化。此外，房地產企業(yè)應降低非貨幣流動資產的規(guī)模和比例，以維持合理的資產結構。

（四）合理配置原則

房地產企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況，合理配置各項資產投入與資金來源的周期和結構比例，以滿足企業(yè)的生產經營和發(fā)展需求，降低財務風險，進而提高企業(yè)的經濟效益。

三、房地產企業(yè)加強財務資金管理的策略

（一）加強現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理以維持充足的現(xiàn)金流，滿足企業(yè)的日常運營、債務償還和戰(zhàn)略性投資等需求為目的，對房地產企業(yè)的財務健康至關重要。

1.預測與規(guī)劃現(xiàn)金流

房地產企業(yè)應根據(jù)近期與中長期的資金需求來預測和規(guī)劃現(xiàn)金流。具體來說，房地產企業(yè)可以基于歷史數(shù)據(jù)、市場趨勢及企業(yè)的實際情況，充分考量銷售收入、租金收入、開支、債務還款、投資計劃等因素，從而做出合理的現(xiàn)金流預測與規(guī)劃。通過預測現(xiàn)金流，房地產企業(yè)能夠掌握未來的資金需求，從而有針對性地采取行動。例如，如果企業(yè)通過預測獲知可能出現(xiàn)資金短缺的風險，就可以提前采取調整支出、尋找融資機會或延遲資本支出等措施來規(guī)避風險。此外，現(xiàn)金流預測還有助于增加財務透明度，使管理層和投資者更好地了解企業(yè)的財務狀況。

2.建立緊急現(xiàn)金儲備

房地產企業(yè)可以通過建立緊急現(xiàn)金儲備來應對突發(fā)性支出或市場波動，如預期之外的項目成本增加或自然災害等，以降低潛在的資金短缺風險，避免企業(yè)陷入財務困境。因此，房地產企業(yè)應定期留存現(xiàn)金，并將其儲存在高流動性賬戶中，以充當企業(yè)的財務安全網，確保企業(yè)在需要時能夠立即使用。

（二）加強資金籌集

加強資金籌集是確保房地產企業(yè)資金流動性和支持項目開發(fā)的重要舉措，主要表現(xiàn)為對債務融資渠道、股權融資渠道和其他融資渠道的有效利用。

1.采用多樣化的籌資方式

房地產企業(yè)應采用多樣化的籌資方式來降低融資風險。除了常規(guī)的銀行貸款，房地產企業(yè)還可以考慮其他融資方式，如股權融資、債券融資、私募股權、天使投資和風險投資等。多樣化的籌資方式可以減少企業(yè)對單一融資渠道的依賴，減緩金融市場波動對企業(yè)的沖擊。

2.管理融資成本

房地產企業(yè)應積極管理融資成本，通過謹慎選擇融資渠道、比較不同融資方案的利率與代價、進行融資談判等方式來降低債務負擔。此外，房地產企業(yè)還應關注市場利率波動，根據(jù)市場變化及時調整融資結構。

3.選擇適當?shù)娜谫Y期限

房地產企業(yè)應根據(jù)項目需求和資金計劃，綜合考慮自身的融資成本、還款期限和償債能力等，以選擇適當?shù)娜谫Y期限。短期融資可用于滿足臨時性的資金需求，而長期融資可用于滿足長期項目的資金需求。

4.拓寬融資渠道

房地產企業(yè)應拓寬融資渠道，通過與金融機構、私募股權企業(yè)、合作伙伴及國際投資者等建立合作關系，擴大在國內外市場融資的機會，從而獲取廣泛的資金來源。

（三）合理應用現(xiàn)代技術

合理應用現(xiàn)代技術是房地產企業(yè)財務資金管理的關鍵策略，有助于提高企業(yè)的資金利用效率，降低成本，增加決策透明度。

1.財務管理軟件

通過應用先進的財務管理軟件，房地產企業(yè)可以自動化處理預算編制、會計核算、核對賬目和支付處理等財務流程，這不僅能夠提高企業(yè)的財務數(shù)據(jù)收集與分析能力，確保財務數(shù)據(jù)的準確性，還能夠提高企業(yè)的財務管理效率。此外，財務管理軟件一般具有實時數(shù)據(jù)訪問功能，有助于房地產企業(yè)及時了解自身的財務狀況。

2.大數(shù)據(jù)分析

通過應用大數(shù)據(jù)分析技術，房地產企業(yè)可以深入了解市場趨勢、客戶需求和投資機會，從而制訂合理的現(xiàn)金流預算、項目評估方案和投資規(guī)劃。此外，大數(shù)據(jù)分析還有助于房地產企業(yè)識別潛在的財務風險和機遇，從而制訂科學的戰(zhàn)略規(guī)劃。

3.電子支付和在線銀行

通過使用電子支付和在線銀行服務，房地產企業(yè)可以加快賬務處理速度，提高資金流動性。此外，電子支付和在線銀行還具有支付審批與審計跟蹤功能，有助于房地產企業(yè)實時監(jiān)控資金流向，提高支付的安全性，防止資金流失。

4.自動化發(fā)票處理系統(tǒng)

通過運用自動化發(fā)票處理系統(tǒng)，房地產企業(yè)可以簡化賬務處理流程，減少人為失誤，提升供應商的支付速度，從而高效管理賬款，增加財務透明度，減輕應付賬款的負擔。

5.預測分析工具

通過應用預測分析工具，房地產企業(yè)可以根據(jù)不同的市場條件制訂有針對性的財務方案和風險管理計劃，從而優(yōu)化投資決策，更好地應對市場環(huán)境變化。

（四）精細化投資決策管理

精細化投資決策管理包括對投資項目進行深入分析、全面評估和科學決策等，是房地產企業(yè)財務資金管理的有效策略。精細化投資決策管理的核心目標是確保企業(yè)投資與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相符，降低風險并提高回報率，以實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

首先，房地產企業(yè)應全面分析項目的資金需求、投資回報率、成本結構、運營周期等，以準確評估投資項目的可行性，降低因盲目投資而產生的風險。

其次，房地產企業(yè)應建立科學的風險評估體系，識別并量化市場風險、政策風險、競爭風險等潛在風險，并制定相應的風險防范措施，以確保投資項目的可持續(xù)性。

再次，房地產企業(yè)應確保投資項目與企業(yè)的核心業(yè)務和長期發(fā)展規(guī)劃相一致，使每項投資決策都服務于企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標，從而推動企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

最后，房地產企業(yè)應重視效益與成本的平衡。在進行投資決策時，房地產企業(yè)應考慮項目的預期效益與成本之間的關系，以確保投資回報率達到合理水平。因此，通過平衡效益與成本，房地產企業(yè)不僅可以優(yōu)化資金配置，還可以確保投資決策的合理性。

（五）建立風險管理機制

建立風險管理機制是房地產企業(yè)財務資金管理的重要策略。一套完善的風險管理機制通常涉及對市場、信用、流動性等方面的監(jiān)測和應對措施，旨在減少房地產企業(yè)面臨的不確定性，確保其財務穩(wěn)健性。

1.監(jiān)測和管理市場風險

監(jiān)測和管理市場風險是風險管理機制的核心。市場波動會直接影響企業(yè)的資產負債狀況和盈利水平，因此，房地產企業(yè)需要建立健全市場風險監(jiān)測機制，通過實時監(jiān)控宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)趨勢、政策變化等，深入了解市場風險，并及時調整戰(zhàn)略，減緩市場波動對財務資金的沖擊。

2.評估信用風險

評估信用風險是風險管理機制中的必要環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)應建立完善的信用評估體系，定期對與企業(yè)有業(yè)務往來的合作伙伴、客戶和供應商等進行信用評估，以及時發(fā)現(xiàn)潛在的信用風險。同時，房地產企業(yè)應設立明確的信用額度和付款期限，合理分散信用風險，以確保企業(yè)與相關方的交易安全可靠。

3.關注流動性風險

關注流動性風險是風險管理機制中的重要舉措。房地產企業(yè)需要制訂流動性風險預案，明確資金調配渠道，以確保企業(yè)在面臨緊急資金需求時能夠迅速調動資金，從而維持企業(yè)的正常運轉。

四、結語

綜上所述，財務資金管理對房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關重要。因此，房地產企業(yè)可以通過加強現(xiàn)金流管理、加強資金籌集、合理應用現(xiàn)代技術、精細化投資決策管理、建立風險管理機制等方式，提高財務資金管理水平，有效防范資金風險，實現(xiàn)企業(yè)的長遠健康發(fā)展。

（作者單位：新華聯(lián)控股有限公司）