楊現(xiàn)領(lǐng)

近日，北京實(shí)行了兩年半的離婚限購(gòu)政策不再執(zhí)行，以及上海、深圳對(duì)實(shí)施多年的“70/90”政策的優(yōu)化，引發(fā)了公眾對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)一步放開(kāi)及樓市下一步走勢(shì)的關(guān)注。

到底是什么因素造成了房?jī)r(jià)的壓力？讓我們回到一個(gè)基本的事實(shí)：在絕大部分城市，二手房業(yè)主已經(jīng)取代新房開(kāi)發(fā)商成為供應(yīng)的主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶目前二手房在售量超過(guò)40萬(wàn)套，每月新增2萬(wàn)套，這個(gè)庫(kù)存總量是新房在售量的5倍以上。成都、武漢、鄭州、西安等新一線城市的情況也大致如此。

當(dāng)我們說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，變化的核心不僅是指供給過(guò)多了，也不只是說(shuō)潛在的購(gòu)房需求變少了，而是與此同時(shí)，供應(yīng)的主體變化了，供應(yīng)的形成機(jī)制變化了。

那么，大量的、分散決策的二手房業(yè)主成為供應(yīng)的主體對(duì)于房?jī)r(jià)意味著什么呢？

第一，供給的總量呈現(xiàn)自動(dòng)放大的趨勢(shì)，且供給的彈性顯著增大。在新房供給主導(dǎo)的情況下，地方政府主導(dǎo)供地節(jié)奏、開(kāi)發(fā)商作為單一供給主體主導(dǎo)著開(kāi)發(fā)和銷售節(jié)奏，某一時(shí)間點(diǎn)的銷售量總體上是固定的，至少不會(huì)自動(dòng)放大。最重要的是，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)去化進(jìn)度是有統(tǒng)籌安排的，不會(huì)自己“內(nèi)卷”。然而，二手房供應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)的情況下，完全是另一種局面。業(yè)主掛牌銷售往往會(huì)引發(fā)更多的銷售，特別是在降價(jià)銷售的情況下，這種“踩踏效應(yīng)”會(huì)更加明顯。我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中往往會(huì)看到這樣一種情況：一旦鄰居的房子降價(jià)賣出了，特別是跌出了人們的心理價(jià)位，立即就會(huì)引發(fā)更多的恐慌式銷售，從而引出大量的同質(zhì)房源，加劇價(jià)格壓力。越跌越賣、越賣越多，形成典型的房?jī)r(jià)負(fù)循環(huán)。

另外，供給的彈性也無(wú)限擴(kuò)大。新房從拿地到銷售往往有漫長(zhǎng)的時(shí)間周期，短期內(nèi)增加供應(yīng)是不太可能的，供給彈性極低，而二手房供應(yīng)的彈性是極大的，需求的邊際提升往往會(huì)引發(fā)供給的大幅增加，房?jī)r(jià)被自動(dòng)抑制。

第二，開(kāi)發(fā)商的銷售目標(biāo)、銷售周期與二手房業(yè)主是非常不同的。開(kāi)發(fā)商賣房的目標(biāo)一定是盡快賣出，快速回款，它有非常明確的銷售周期，為此，往往會(huì)通過(guò)蓄客、營(yíng)銷策劃等手段在短期內(nèi)吸引大量客戶。然而，二手房的銷售目標(biāo)具有很大的自主性，有的業(yè)主賣不到期望的價(jià)格可以選擇持續(xù)等待，持續(xù)銷售的時(shí)間成本幾乎為0。開(kāi)發(fā)商不一樣，售樓處有成本、銷售人員有成本，時(shí)間成本和資金成本都很大。二手房業(yè)主則完全可以選擇持續(xù)觀望，觀望的時(shí)間越久，庫(kù)存積壓的總量就越大。在這種情況下，對(duì)于潛在的買(mǎi)家而言，就會(huì)形成一種錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為在售量太大，業(yè)主們一定會(huì)選擇降價(jià)，所以買(mǎi)家也會(huì)選擇等待。這就形成一個(gè)極度拉扯的“博弈周期”，對(duì)房?jī)r(jià)形成持續(xù)的壓力。

第三，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)與調(diào)價(jià)邏輯與二手房業(yè)主也是非常不同的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷售是按部就班的，哪些房源、戶型、位置、樓層、面積先賣，都有自己完整的一套營(yíng)銷策略，客戶與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行議價(jià)談判時(shí)，降低空間往往是十分有限的，因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格有備案價(jià)的限制，也有總部的調(diào)節(jié)。但是二手房業(yè)主的定價(jià)與降低邏輯完成不同，通常的情況是定個(gè)初始的高價(jià)，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的觀望和多次調(diào)價(jià)之后，售房急迫度一旦達(dá)到臨界點(diǎn)，就會(huì)大幅度調(diào)價(jià)售出。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)30個(gè)大中城市，二手房從掛牌價(jià)到最終出售價(jià)之間的價(jià)差達(dá)到了15％～20％。此外，一旦小區(qū)的某個(gè)房源降價(jià)成交了，旁邊的急售型業(yè)主往往會(huì)覺(jué)得市場(chǎng)更差了，信心更加脆弱，跟進(jìn)降價(jià)，這種行為擴(kuò)散開(kāi)來(lái)，不斷傳染，自然而然地會(huì)產(chǎn)生三個(gè)效果：那些原本不想賣房的人也會(huì)掛牌銷售、那些正在急迫賣房的人選擇大幅度調(diào)價(jià)、那些不賣房的人覺(jué)得自己的房子更不值錢(qián)了。于是形成一種市場(chǎng)現(xiàn)象：大量的房子在售，日積月累，凡是賣出的房子都是大幅度降價(jià)，賣房的業(yè)主經(jīng)歷了痛苦的經(jīng)歷，也不愿意再買(mǎi)房。在整個(gè)過(guò)程中，幾乎所有的人都是“受損者”。

第四，在換房需求日益增多的情況下，供需呈現(xiàn)一體化趨勢(shì)。賣房的業(yè)主就是潛在的買(mǎi)家，房子賣不出去，也就買(mǎi)不了。從調(diào)研的數(shù)據(jù)觀察，30個(gè)大中城市平均的售房周期已經(jīng)超過(guò)300天，有的城市甚至超過(guò)400天。二手房賣得慢或者賣不掉，買(mǎi)新房的資金也沒(méi)有著落，兩個(gè)市場(chǎng)形成“負(fù)震關(guān)系”。每個(gè)潛在的換房需求，往往會(huì)先賣房，才能買(mǎi)房，因此，每增加一個(gè)潛在需求，都會(huì)一對(duì)一地產(chǎn)生一個(gè)新增供給，從而形成供給自動(dòng)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。

以上就是當(dāng)前房?jī)r(jià)“壓力源”的形成機(jī)制。在這種情況下，一個(gè)自然的結(jié)果就是激活樓市的政策在短期內(nèi)很難取得成效。

（作者為空·白研究院創(chuàng)始人）