文／羅洪賓 邵陽市住房保障服務(wù)中心 湖南邵陽 422000

引言：

公租房的出現(xiàn)有效的調(diào)整了城市住房供求結(jié)構(gòu)，能夠提高政府服務(wù)功能，有利于民生穩(wěn)定發(fā)展，能夠促進(jìn)我國城市化的發(fā)展與建設(shè)。公租房一般是由地方政府建造并租賃給符合資質(zhì)的人群，基本是集中住房，因此，需要提供公租房的物業(yè)管理服務(wù)，促進(jìn)公租房的生態(tài)環(huán)境發(fā)展。在開展公租房物業(yè)管理服務(wù)的過程中，很多物業(yè)公司由于經(jīng)營和管理等各種問題的影響，可能會降低物業(yè)公司的服務(wù)職能，影響居住群體的生活體驗(yàn)，還會造成業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生沖突與矛盾，在很大程度上影響著政務(wù)服務(wù)的形象，久而久之，不利于城市的發(fā)展與建設(shè)。因此，需要對公租房物業(yè)管理過程中的所存在的問題進(jìn)行剖析，減少業(yè)主和物業(yè)公司矛盾。

1.公租房物業(yè)管理所具有的特點(diǎn)

1.1 公租房物業(yè)管理服務(wù)具有公共性

物業(yè)管理是對管理范圍內(nèi)的公共物品進(jìn)行維修、保養(yǎng)、監(jiān)護(hù)，這種管理方式不僅適用于各類大型小型的商品房小區(qū)，也同樣適用于公租房管理。在公租房物業(yè)管理服務(wù)中，它的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與水平不會受到某些業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)或延遲交物業(yè)費(fèi)的影響，仍然會按照相關(guān)的規(guī)章制度履行物業(yè)管理服務(wù)，對相關(guān)的公共物品以及公共區(qū)域進(jìn)行維護(hù)管理，這就是公租房物業(yè)管理服務(wù)的公共性，在一定程度上體現(xiàn)了公租房物業(yè)管理服務(wù)的公平一致性[1]。

1.2 公租房物業(yè)管理范圍大

公租房是由政府推出的，在建立的過程中，政府為了提高土地的利用率，降低政務(wù)服務(wù)成本，大部分的公租房和普通的商品房相比，容積率大且住房規(guī)模廣，在這樣大范圍的環(huán)境下，公租房物業(yè)管理的范圍也將會擴(kuò)大，同時(shí)也迎來了新的要求與挑戰(zhàn)。目前公租房保障對象主要包括地區(qū)最低收入階層，以及畢業(yè)大學(xué)生，外來務(wù)工的中低收入人群，由于保障對象不同，并且流動(dòng)性不同，會出現(xiàn)住房人員退租或自行轉(zhuǎn)租的情況，從而也會對公租房物業(yè)管理服務(wù)造成一定程度上的困難。

1.3 公租房物業(yè)管理的對象缺乏消費(fèi)意愿

公租房居住的群體中有很大一部分人員是需要特殊照顧的群體，例如有各類重癥疾病人員、長期慢性疾癥人，由于這些人員特殊，可能會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難而滯納物業(yè)費(fèi)的情況，在缺乏消費(fèi)意愿的情況下，會打亂公租房制定的物業(yè)管理計(jì)劃，也會增大公租房制定管理標(biāo)準(zhǔn)的難度，以至于公租房在物業(yè)管理過程中頻繁的調(diào)整物業(yè)管理計(jì)劃，從而會出現(xiàn)調(diào)整后的管理標(biāo)準(zhǔn)會與部分公租房相關(guān)居住群體產(chǎn)生矛盾。

2.公租房物業(yè)管理存在的問題

2.1 公租房物業(yè)管理在成本與服務(wù)收費(fèi)方面存在問題

我國公租房具有面積大、范圍廣、容積率高的特點(diǎn)，在這樣的特點(diǎn)之下，建設(shè)出的公租房會有很多公共區(qū)域、小區(qū)入口、水箱水泵、電箱等各種公共服務(wù)設(shè)施。由于公共服務(wù)設(shè)施過多，平時(shí)在進(jìn)行物業(yè)管理的過程中，所需要維護(hù)維修的設(shè)施就較多，這就對公租房物業(yè)管理提出了更高的要求，需要增派更多的物業(yè)管理人手進(jìn)行維護(hù)維修，同時(shí)也需要增加更多的物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備，這樣才能夠滿足物業(yè)管理規(guī)范的相關(guān)要求。然而在公租房物業(yè)管理過程中，由于物業(yè)管理規(guī)范的質(zhì)量及要求一再提高，會造成公租房物業(yè)管理服務(wù)成本提高。另外，公租房屬于一種過渡住房，租客人員復(fù)雜，就會出現(xiàn)更多的住房損耗，加大了對物業(yè)維修管理的難度，從而也會導(dǎo)致物業(yè)管理成本逐漸增加。雖然物業(yè)管理成本增加了，但在服務(wù)收費(fèi)方面卻收費(fèi)較低，因?yàn)楣夥坑刑厥獾膶傩?，相對于商品房而言，它的物業(yè)收費(fèi)相對較低，收費(fèi)門檻的提升也受到了嚴(yán)格的控制與監(jiān)管，不能隨意提高收費(fèi)服務(wù)門檻，從而就會出現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)成本與服務(wù)收費(fèi)不能成正比，久而久之，多數(shù)物業(yè)管理公司會由于支出較多，收入較少而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)虧損，影響物業(yè)公司的正常經(jīng)營。而部分物業(yè)公司為了維持經(jīng)營就會出現(xiàn)私自降低物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)象，從而出現(xiàn)一系列的衛(wèi)生以及基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)服務(wù)問題，使公租房出現(xiàn)未老先衰的情況[2]。

2.2 公租房物業(yè)管理責(zé)任與管理職責(zé)有矛盾

公租房是政府推出的民生工程，對市民政府的協(xié)調(diào)、城市長遠(yuǎn)持久的發(fā)展有著十分重要的意義，是屬于一種非盈利的社會服務(wù)。因此，在公租房的物業(yè)管理過程中，需要秉承社會公益職能與宏觀城市發(fā)展的遠(yuǎn)見，做好相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)職能，對所管轄內(nèi)的公租房公共設(shè)施進(jìn)行監(jiān)護(hù)管理以及維修，還需要協(xié)助社區(qū)管理的職責(zé)與功能，要求物業(yè)管理替代政府收取公租房租金、監(jiān)督公租房使用是否違規(guī)，并嚴(yán)格管理監(jiān)督，禁止私自裝修、破壞住房等。雖然公租房物業(yè)管理在投標(biāo)的過程中，都有明確規(guī)范相應(yīng)的管理責(zé)任與社會的責(zé)任，但是在實(shí)際在管理的過程中，由于各地區(qū)的《公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》會出現(xiàn)對物業(yè)管理規(guī)定不詳細(xì)的情況，同時(shí)沒有明確物業(yè)公司與社區(qū)的角色定位，從而會引發(fā)公租房物業(yè)管理過程中，沒有明確規(guī)定收費(fèi)水平以及違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，使服務(wù)質(zhì)量得不到保障，而部分住戶由于不滿物業(yè)管理的服務(wù)方式，就會引發(fā)各種各樣的矛盾。另一方面由于未明確規(guī)定公租房物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，缺乏一定的法律依據(jù)以及合同依據(jù)，部分住戶會認(rèn)為物業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任而未履行，從而會引發(fā)雙方的矛盾。

2.3 公租房物業(yè)管理的市場化與公共物品有矛盾

目前市面上的物業(yè)管理模式主要采用的是市場化管理模式，物業(yè)公司主要是以盈利為目的，這種管理方式常見于商品房和商業(yè)住宅。然而，我國公租房小區(qū)物業(yè)管理是實(shí)行的委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這種情況下就會出現(xiàn)部分公租房小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)水平與周邊住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)水平一致，從而違背了公共物品屬性的原則。在這樣的背景之下，房租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會存在明顯的差距，很多住戶會由于收入不高，月收入來源較少，同時(shí)對公租房的租房成本預(yù)期較低等因素，造成心理上不平衡，從而會出現(xiàn)與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾的情況。除此之外，由于大多數(shù)住戶自認(rèn)為公租房屬于民生服務(wù)，是政府提供的福利，對物業(yè)的服務(wù)要求本身不高，就會十分抗拒物業(yè)費(fèi)的繳納，以至于出現(xiàn)物業(yè)收費(fèi)困難，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降等一系列問題，久而久之，如果這種市場化與公共物品矛盾化得不到改善，將會影響城市公租房項(xiàng)目的發(fā)展。

3.加強(qiáng)公租房物業(yè)管理策略分析

3.1 優(yōu)化資金的收取途徑

公租房物業(yè)管理需要優(yōu)化資金的收集途徑，縮小收入和支出的差距，減少物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)損失，這樣才能夠落實(shí)公租房的公共福利性質(zhì)，從而提高城市低收入階段人群的生活質(zhì)量，并保證物業(yè)公司的合理權(quán)益。由于目前公租房物業(yè)管理成本較高，收費(fèi)門檻較低，相關(guān)的物業(yè)部門可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行一系列的資金申報(bào)，通過資金申報(bào)的方式來獲取物業(yè)管理過程中相應(yīng)部分的資金費(fèi)用。例如公租房物業(yè)可根據(jù)當(dāng)?shù)毓夥糠孔夤芾頇C(jī)構(gòu)所制定的50%的租金福利為比例進(jìn)行物業(yè)費(fèi)收取，同時(shí)進(jìn)行其他部分系列的資金申報(bào)，一般采用這種收費(fèi)方式可以由公租房物業(yè)公司向承租管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)，承租管理機(jī)構(gòu)向地方政府進(jìn)行申報(bào)來實(shí)行，通過資金援助的方式為公租房住房群體承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用。這樣不僅能夠有效保證物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，還能減少公租房居住人群與公租房物業(yè)管理之間的矛盾，有助于降低公租房居住群體的生活壓力與生活成本[3]。

3.2 優(yōu)化市場，使用專業(yè)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)

目前公租房想要提高經(jīng)濟(jì)效益，需要提高物業(yè)管理公司的管理責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理公司的管理內(nèi)容以及相關(guān)的管理質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。可以采用優(yōu)化市場的方式聘用專業(yè)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)對公租房開展物業(yè)管理，可以在一定程度上提高物業(yè)管理公司的管理職能，為公租房住房群體樹立正確的物業(yè)管理認(rèn)識，使公租房群體認(rèn)識到什么是真正意義上的公租房物業(yè)管理，需要將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)的管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，從而緩解物業(yè)公司與公租房住房群體之間的矛盾和誤會。例如招標(biāo)公司在進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)招標(biāo)的過程之中，需要明確公示公租房小區(qū)的物業(yè)收取費(fèi)用，以及預(yù)期的管理標(biāo)準(zhǔn)，這樣物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理費(fèi)用就有了計(jì)算參考。在這樣的情況下，就可以有效避免因?yàn)楹笃诠芾磉^程中管理成本與實(shí)際收入產(chǎn)生的矛盾，從而出現(xiàn)物業(yè)管理職責(zé)缺失、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降等情況，減少出現(xiàn)與居住群體發(fā)生矛盾的情況。

3.3 在物業(yè)管理模式中融入運(yùn)營和社區(qū)管理

由于目前公租房存在管理職責(zé)與管理責(zé)任的矛盾，因此為了緩解這種矛盾，政府可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾矸艡?quán)，通過管理放權(quán)增強(qiáng)物業(yè)管理公司的職能，從而促進(jìn)公租房小區(qū)的物業(yè)管理。例如政府可以為物業(yè)管理公司提供符合法律規(guī)定的物業(yè)管理APP，相關(guān)的物業(yè)管理公司可以通過物業(yè)管理APP 有效的公示相應(yīng)的物業(yè)管理內(nèi)容，提高物業(yè)與公租房住戶的聯(lián)系及溝通效率，并且有助于政府、社區(qū)以及居住群體及時(shí)掌握公租房的相關(guān)動(dòng)態(tài)，從而提高對公租房的管理效率。例如物業(yè)公司在進(jìn)行公租房物業(yè)管理的過程中，如果發(fā)現(xiàn)了有公租房損耗問題，可以通過拍照記錄并上傳APP 的方式進(jìn)行存檔，在交房之前對損耗之處與租房人員進(jìn)行二次確認(rèn)，在租房人員進(jìn)行退租之后，通過現(xiàn)場比對，判定相應(yīng)的賠償及押金抵扣，從而能夠減少物業(yè)管理在維修損耗房屋方面的支出，也能減少與住房人員之間出現(xiàn)的矛盾[4]。

3.4 加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管，提高物業(yè)管理作為

公租房是國家民生工程，它的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與國家資產(chǎn)價(jià)值、住戶權(quán)益密切相關(guān)，因此，在公租房的物業(yè)管理中，可以開通相應(yīng)的投訴建議渠道，接受廣大人民群眾以及相關(guān)住戶的投訴建議，并逐漸的完善物業(yè)管理方式。并且可以建立由住戶代表和公租房管理人員共同組建的公租房監(jiān)察委員會，監(jiān)察委員會的主要職責(zé)是對物業(yè)管理公司以及居住群體進(jìn)行監(jiān)管，通過監(jiān)察委員會嚴(yán)格監(jiān)督公租房物業(yè)管理公司和公租房居住群體，在有監(jiān)督的情況下，能夠有效的促進(jìn)公租房物業(yè)管理公司有所作為，充分發(fā)揮服務(wù)職能，更好的為居住群體進(jìn)行服務(wù)，做好相關(guān)公共設(shè)施的維修維護(hù)工作，創(chuàng)造更好的公租房小區(qū)環(huán)境。還能夠管控相關(guān)的租戶群體，監(jiān)督租戶群體愛護(hù)公共設(shè)施與環(huán)境，與公租房物業(yè)管理公司共同構(gòu)建良好的公租房環(huán)境，比如在進(jìn)行監(jiān)管公租房物業(yè)管理的過程中，一旦發(fā)現(xiàn)租房人員惡意破壞公共設(shè)施，出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓等不符合國家公租房管理的現(xiàn)象，公租房監(jiān)察委員會可以及時(shí)向物業(yè)管理公司反饋，物業(yè)管理公司可按相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際情況進(jìn)行處理和匯報(bào)。除此之外，監(jiān)督的過程中，如果相關(guān)物業(yè)管理公司的部分人員出現(xiàn)了違規(guī)或不履行相應(yīng)職責(zé)的情況，公租房監(jiān)察委員會也可以向公租房管理公司投訴相關(guān)的物業(yè)人員，物業(yè)管理公司收到投訴后，需要盡快的核查并處理，根據(jù)情況給出相應(yīng)的處分，從而有效提高公租房的物業(yè)管理質(zhì)量。

3.5 對公租房物業(yè)管理方法進(jìn)行創(chuàng)新

目前公租房的申請條件逐漸放寬，人口越來越多元化。在公租房的物業(yè)管理服務(wù)過程中，相關(guān)管理者不能只以一個(gè)角度服務(wù)于不同層次的居民，可以從多角度出發(fā)，做好公租房的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理公司可以通過與社區(qū)聯(lián)合，社區(qū)應(yīng)加大投資，設(shè)計(jì)不同種類的社區(qū)活動(dòng)，豐富公租房群體的生活，提高人們的生活幸福感。因此公租房的管理者應(yīng)該針對不同需求層次的住戶，提供個(gè)性化的服務(wù)，滿足住戶需求。例如針對公租房中退休老年和學(xué)齡前兒童多的特點(diǎn)，應(yīng)創(chuàng)建托老所和義務(wù)幼兒教育，針對待業(yè)人員多的特點(diǎn)，可以安排志愿者或一些非盈利機(jī)構(gòu)進(jìn)行周期性勞動(dòng)技能培訓(xùn)和工作介紹等，從真正意義上做好公租房物業(yè)管理，滿足人們的各項(xiàng)需求，做好基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，從而減少物業(yè)公司與公租房居住人員的矛盾[5]。

結(jié)語：

公租房是標(biāo)準(zhǔn)的國家資產(chǎn)，具有公益性質(zhì)，目前是我國城市化發(fā)展的重要住房保障項(xiàng)目。因此，為了提高公租房的城市建設(shè)效益以及城市化的發(fā)展速度，增強(qiáng)公租房群體的生活質(zhì)量，需要公租房的物業(yè)管理嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程，做好公租房的物業(yè)管理服務(wù)，減少與居住群體之間的矛盾，從而能夠有效的保障國家資產(chǎn)能夠最大化的利用。相關(guān)物業(yè)公司在進(jìn)行公租房的物業(yè)管理過程中，可能會因?yàn)楣芾矸秶鷱V、管理群體復(fù)雜、收入較低、成本支出較多等多種現(xiàn)實(shí)問題產(chǎn)生一系列的管理矛盾，在出現(xiàn)矛盾的同時(shí)需要物業(yè)管理公司深層次的剖析矛盾產(chǎn)生的原因，通過合理合法的手段進(jìn)行化解，從而做好公租房的物業(yè)管理，減少居民與物業(yè)之間的矛盾。