陳仁文 孫昊

摘要：當(dāng)今，城市不斷完善和多元化，滿足人們各類需求的公共建筑越來越多。公共建筑能夠?yàn)槿藗兲峁└黝惿钚枰缟虡I(yè)、辦公、觀光以及娛樂休閑等。然而擁有諸多功能的公共建筑經(jīng)常存在多產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，給日常消防管理和責(zé)任落實(shí)帶來一定難度。面對此類問題，對多產(chǎn)權(quán)公共建筑的消防監(jiān)督管理中存在問題進(jìn)行分析和討論，提出可行性建議。

關(guān)鍵詞：多產(chǎn)權(quán)建筑；消防監(jiān)督；公共建筑；消防管理

中圖分類號：D035.36? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ?文章編號：2096-1227（2024）03-0079-03

常見的辦公、酒店、餐飲、娛樂場所、觀光景區(qū)、通信和交通運(yùn)輸類建筑等均屬于公共建筑。在公共建筑建設(shè)完成初期，因?yàn)轭A(yù)售模式或者抵押等多重因素，可能造成多產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象。多產(chǎn)權(quán)公共建筑中存在產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)分離問題，責(zé)任關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，會(huì)導(dǎo)致消防監(jiān)督難度較大。而多產(chǎn)權(quán)公共建筑往往人員密集，一旦發(fā)生火災(zāi)容易造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，給城市消防安全帶來了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

1 多產(chǎn)權(quán)公共建筑消防安全存在的問題

1.1? 多產(chǎn)權(quán)公共建筑功能分區(qū)復(fù)雜，消防疏散困難

建設(shè)前期，公共建筑的開發(fā)商通常會(huì)以商業(yè)辦公等用途進(jìn)行建設(shè)申報(bào)，按照商業(yè)辦公單一用途進(jìn)行建筑防火設(shè)計(jì)和消防設(shè)施設(shè)置，通過消防審批和驗(yàn)收。在通過消防驗(yàn)收時(shí)，建筑內(nèi)的區(qū)域使用功能都是單一的，樓層內(nèi)部并無進(jìn)行細(xì)小分割，都是按照樓層進(jìn)行整體防火分區(qū)和防煙分區(qū)設(shè)置，消防疏散通道設(shè)置也是清晰明了、通暢醒目。但是在建筑投入使用后，因?yàn)闋I運(yùn)需要，開發(fā)商將內(nèi)部區(qū)域切分成多個(gè)小面積區(qū)域分別出售或租賃，就產(chǎn)生多產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象。而多個(gè)產(chǎn)權(quán)方會(huì)依據(jù)自己的利益需要，再進(jìn)行自我經(jīng)營、出售或者租賃等，使用用途不斷變化，中間過程難以把控，原有的功能分區(qū)因?yàn)閷訉淤I賣或租賃變得更加復(fù)雜，缺乏統(tǒng)籌管理。

復(fù)雜的平面布局以及新穎的裝修設(shè)計(jì)等，使得各功能分區(qū)劃分復(fù)雜多變，疏散路線復(fù)雜、人員疏散困難。原先的整層因不同的經(jīng)營用途而變化產(chǎn)生很多分隔區(qū)間，原先的防火分區(qū)、耐火等級被破壞，消防疏散路線和距離被改變，無法正常疏散。還存在安全疏散通道被圈占商用、防火卷簾下堆放雜物、常閉式防火門處于開啟狀態(tài)、外圍消防車通道被停車占用、消防登高面被占用等，這些問題都可能導(dǎo)致火災(zāi)蔓延擴(kuò)大，影響人員疏散逃生。

1.2? 多產(chǎn)權(quán)公共建筑人員復(fù)雜，消防救援難度大

多產(chǎn)權(quán)公共建筑包含各類功能場所，其中有老人和兒童活動(dòng)場所，還會(huì)有電影院、出租式酒店等一些疏散困難、危險(xiǎn)性較大的功能分區(qū)。百貨區(qū)可燃物多、火災(zāi)荷載大；餐飲區(qū)廚房油煙重，易燃物多；高層公寓存在長距離燃?xì)夤艿溃菀自斐苫饎萋訑U(kuò)大；電影院人員密集，照度低，疏散難度高；老年人和兒童活動(dòng)場所的人群特殊，缺乏辨別火災(zāi)能力，無法正常自行疏散?？梢姸喈a(chǎn)權(quán)建筑中人員成分復(fù)雜、人員密度高、流動(dòng)性大，對建筑體本身的疏散路徑不了解，缺乏火災(zāi)逃生知識(shí)，消防安全意識(shí)薄弱，逃生能力不強(qiáng)。

多產(chǎn)權(quán)公共建筑中火災(zāi)危險(xiǎn)性突出的是高層公共建筑和大型商業(yè)綜合體，與其他建筑相比，其業(yè)態(tài)功能更復(fù)雜多樣，人員密集流動(dòng)性更大，可燃物多，火災(zāi)荷載更大，容易形成豎向煙囪效應(yīng)，火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)更高。一旦發(fā)生火災(zāi)，蔓延速度快，消防救援難度大，外部消防救援登高車輛難以滿足救援高度，極易造成重大人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失[1]。

1.3? 消防責(zé)任不明確，日常管理不到位

部分單位存在“重效益、輕安全”現(xiàn)象，抱有僥幸心理。尤其是多產(chǎn)權(quán)建筑，多次產(chǎn)權(quán)買賣和裝修改造，使得消防責(zé)任不明確，管理界定不清晰，很難簡單從房屋買賣或者租賃合同里找到消防安全管理相關(guān)條款，無法將各自產(chǎn)權(quán)單位的消防責(zé)任區(qū)分清楚，日常消防管理很難開展。各產(chǎn)權(quán)單位之間存在推諉現(xiàn)象，各自也無法明確消防安全責(zé)任人、管理人及其職責(zé)[2]。

消防責(zé)任不明確，導(dǎo)致日常消防管理工作無法正常開展。主要體現(xiàn)在消防安全組織框架不清晰、制度不健全、防火檢查巡查表面化、消防隱患整改不及時(shí)、消防安全宣傳教育培訓(xùn)不深入、滅火和應(yīng)急疏散演練不全面覆蓋。部分消防控制室工作人員沒有持證上崗，存在不能熟練操作消防設(shè)施設(shè)備的情況；沒有專職人員有效監(jiān)督建筑局部裝修改造是否通過消防驗(yàn)收或者進(jìn)行竣工驗(yàn)收；還有公眾聚集場所是否依法通過投入使用、營業(yè)前的消防安全檢查也缺乏全過程管理[3]。

此外，大型公共建筑要按照國家規(guī)定組建專職消防隊(duì)或者志愿消防隊(duì)，但因?yàn)檫\(yùn)營成本有限很多單位無法落實(shí)此項(xiàng)要求。部分單位在消防部門要求下購買了消防救援物資，組建了消防微型站，配備了相關(guān)消防救援人員，但是這些消防救援人員往往一崗多職，日常會(huì)被分派其他非消防工作，加上忽略消防技能的訓(xùn)練和救援知識(shí)的培訓(xùn)，使消防救援力量大打折扣。

1.4? 消防設(shè)備設(shè)施多次違規(guī)變更，日常維修維保不到位

在轉(zhuǎn)賣、分租過程中，主體越來越不明確，消防末端設(shè)施也被改換多次。常見的自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓、疏散指示標(biāo)志、消防廣播、防排煙裝置、防火卷簾、應(yīng)急照明、滅火器等消防設(shè)施設(shè)備經(jīng)過多次局部布局改變，存在不滿足消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的問題。對于這些改動(dòng)過的末端設(shè)備以及系統(tǒng)主設(shè)備，部分多產(chǎn)權(quán)單位因?yàn)槿狈Y金和消防安全意識(shí)，沒有定期開展消防設(shè)施檢測和維護(hù)保養(yǎng)工作，沒有建立專業(yè)的維護(hù)團(tuán)隊(duì)和聘請專業(yè)的第三方維保單位，維修保養(yǎng)工作沒有認(rèn)真落實(shí)，遇到技術(shù)難度高的消防系統(tǒng)問題也無法完成。

隨著長時(shí)間運(yùn)營，消防設(shè)施系統(tǒng)會(huì)出現(xiàn)性能上的弱化，尤其是電子元件設(shè)備較多的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)以及應(yīng)急照明疏散指示系統(tǒng)等，需要及時(shí)檢測和更換。如果老化后沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)或者發(fā)現(xiàn)了沒有重視，沒能及時(shí)更換，其整體性能則會(huì)大大降低。比如電子產(chǎn)品在受潮情況下，部分電子元件會(huì)出現(xiàn)溫度過高造成線路故障或者設(shè)備誤啟動(dòng)，嚴(yán)重影響消防系統(tǒng)的正常狀態(tài)。

2 多產(chǎn)權(quán)公共建筑的消防安全管理對策

以上問題造成日常消防監(jiān)督管理難度較大。根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，有以下管理對策：

2.1? 貫徹落實(shí)多產(chǎn)權(quán)公共建筑相關(guān)法律法規(guī)的要求

《中華人民共和國消防法》對多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全責(zé)任做了明確規(guī)定，指出同一建筑物由兩個(gè)以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，責(zé)任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。2015年，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)GA/T1245《多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理》出臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理中產(chǎn)權(quán)方、使用方和統(tǒng)一管理單位的消防安全職責(zé)，并對多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理提出相應(yīng)的措施，指導(dǎo)落實(shí)消防安全主體責(zé)任，逐步實(shí)現(xiàn)消防安全自查，火災(zāi)隱患自除，有效防范火災(zāi)發(fā)生。2021年，針對高層民用建筑，《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》出臺(tái)，進(jìn)一步明確多產(chǎn)權(quán)、多使用權(quán)高層民用建筑的消防安全責(zé)任，規(guī)定各業(yè)主、使用人對專有部分的消防安全負(fù)責(zé)，對共有部分的消防安全共同負(fù)責(zé)。同時(shí)，細(xì)化了共同負(fù)責(zé)的具體要求：所有業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)共同委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或明確一名業(yè)主、使用人作為統(tǒng)一管理人；統(tǒng)一管理人對高層民用建筑共有部分的消防安全實(shí)行統(tǒng)一管理，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主、使用人共同做好整棟建筑的消防安全工作；通過書面形式約定各方的消防安全責(zé)任。

2.2? 強(qiáng)調(diào)合同約定責(zé)任的重要性，采取統(tǒng)一管理單位的消防管理模式

統(tǒng)一管理單位應(yīng)制定統(tǒng)一的消防安全管理規(guī)章制度并認(rèn)真遵守有關(guān)消防安全管理規(guī)定。所涉產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)單位的法定代表人或主要負(fù)責(zé)人均應(yīng)為消防安全責(zé)任人。實(shí)行承包、租賃或委托經(jīng)營、管理時(shí)，承租人是其承包、租賃范圍的消防安全責(zé)任人，對專有、共用部分的消防安全負(fù)責(zé)。實(shí)行承包、租賃或委托經(jīng)營、管理時(shí)，在合同中應(yīng)明確第一消防安全責(zé)任人及各方的消防安全責(zé)任。沒有約定或約定不明的，產(chǎn)權(quán)方為第一消防安全責(zé)任人，消防安全責(zé)任由產(chǎn)權(quán)方和使用方共同承擔(dān)。

當(dāng)事人各方應(yīng)重視合同中的消防安全責(zé)任條款約定，在合同中應(yīng)明確消防安全工作的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，明確對消防設(shè)施的管理職責(zé)，明確對消防設(shè)施保養(yǎng)、維修、更新或改造所需經(jīng)費(fèi)的管理辦法。統(tǒng)一管理單位根據(jù)服務(wù)合同履行消防安全職責(zé)，提供有效服務(wù)。各使用方應(yīng)指定其使用區(qū)域的消防安全管理人員，配合統(tǒng)一管理單位實(shí)施消防安全管理。

統(tǒng)一的消防管理單位應(yīng)組織開展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；對建筑消防設(shè)施、器材定期進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保完好有效；組織開展消防宣傳教育培訓(xùn)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練；按照規(guī)定建立和訓(xùn)練專職消防隊(duì)或志愿消防隊(duì)（微型消防站）等。

多產(chǎn)權(quán)公共建筑的管理單位應(yīng)保障有專項(xiàng)的消防維保維修資金并要確保不被挪用和削減。各產(chǎn)權(quán)方、使用方在簽訂書面合同時(shí)，約定由各自承擔(dān)的消防維修資金繳納方式、比例和管理等內(nèi)容。在多產(chǎn)權(quán)公共建筑的統(tǒng)一管理單位開始管理時(shí)就需要考慮如何保證這項(xiàng)消防維修資金有效被使用。選用專業(yè)能力強(qiáng)、行業(yè)口碑好的消防維保、維修、檢測、評估單位，加強(qiáng)消防設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、檢測經(jīng)費(fèi)投入的監(jiān)管，對房齡較長的公共建筑，積極推動(dòng)改善消防設(shè)施，并建立后續(xù)維護(hù)保養(yǎng)機(jī)制。鼓勵(lì)多產(chǎn)權(quán)建筑投?；馂?zāi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

2.3? 落實(shí)多產(chǎn)權(quán)公共建筑動(dòng)態(tài)消防管理

因有頻繁的局部改造，需要對多產(chǎn)權(quán)公共建筑的業(yè)主和使用人進(jìn)行動(dòng)態(tài)約束，在合同中就明確約定不得擅自改動(dòng)建筑原先的使用功能、防火防煙分區(qū)分隔，裝修和分隔材料不能使用易燃、可燃裝修裝飾材料。當(dāng)改變原使用性質(zhì)或結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)督促承包、租賃、受委托經(jīng)營管理方依法辦理相關(guān)消防手續(xù)。當(dāng)與使用方簽訂合同時(shí)，明確消防專有、共用部位，以及專有、共用消防設(shè)施的消防安全責(zé)任、義務(wù)。督促并配合統(tǒng)一管理單位配置、更新消防設(shè)施、器材，協(xié)助統(tǒng)一管理單位制定火災(zāi)隱患整改方案，及時(shí)落實(shí)建筑火災(zāi)隱患整改措施，消除火災(zāi)隱患。

統(tǒng)一管理單位發(fā)生變更時(shí)，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)協(xié)助對消防共用部位、共用消防設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，確保交接前各種消防設(shè)施、器材完好有效，并填寫交接記錄，存檔備查。

實(shí)行承包、租賃或委托經(jīng)營、管理時(shí)，產(chǎn)權(quán)方應(yīng)核實(shí)使用方的用途，同時(shí)書面告知承包、租賃、受委托經(jīng)營管理方不應(yīng)擅自改變建筑物原有的使用性質(zhì)。

指定專人和成立專職小組或部門負(fù)責(zé)消防安全管理工作。提倡聘請注冊消防工程師作為消防安全管理人員，確保消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)和消控室的操作人員取得職業(yè)資格證書。組織開展包括消防共用部位及使用方專用部位在內(nèi)的建筑整體的防火巡查、檢查。對占用、堵塞、封閉疏散走道、安全出口、消防車通道等違法行為予以制止；確保共用消防設(shè)施完好、有效。發(fā)現(xiàn)不能及時(shí)消除的隱患及涉及公共消防安全的重大問題，應(yīng)及時(shí)向產(chǎn)權(quán)方、使用方報(bào)告有關(guān)情況。

每年委托第三方消防檢測單位對多產(chǎn)權(quán)建筑消防設(shè)施進(jìn)行全面檢測，分析系統(tǒng)狀態(tài)，提出建議性意見。引入火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，實(shí)施消防標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。鼓勵(lì)全面建設(shè)消防物聯(lián)網(wǎng)，將火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防給水及消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的數(shù)據(jù)傳輸至消防物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，并將監(jiān)控系統(tǒng)信息實(shí)時(shí)傳輸至城市消防大數(shù)據(jù)應(yīng)用平臺(tái)，推動(dòng)現(xiàn)代信息技術(shù)與消防管理相結(jié)合，建設(shè)城市消防安全管理平臺(tái)。

落實(shí)完整的動(dòng)態(tài)消防檔案管理制度，除了建筑總平面布局圖、建筑消防設(shè)施平面布置圖、建筑消防設(shè)施圖、滅火器材等相關(guān)資料，還需要將消防培訓(xùn)、消防管理人員、消防資金計(jì)劃、消防改造等動(dòng)態(tài)日常資料及時(shí)歸檔。

2.4? 對多產(chǎn)權(quán)公共建筑的消防安全宣傳教育培訓(xùn)形式

多樣化

規(guī)范化開展消防安全業(yè)務(wù)訓(xùn)練及群眾性自防自救等活動(dòng)。經(jīng)常性、周期性對多產(chǎn)權(quán)公共建筑內(nèi)所有租戶、經(jīng)營者進(jìn)行消防培訓(xùn)和開展活動(dòng)。例如，宣傳電動(dòng)自行車火災(zāi)事故案例及要求規(guī)范充電、停放等，并做一些有針對性的警示，要求營業(yè)人員積極參加多產(chǎn)權(quán)公共建筑整體的應(yīng)急疏散預(yù)案并進(jìn)行演練。

對于多產(chǎn)權(quán)公共建筑的消防專兼職人員、消防控制室操作人員、保安隊(duì)員等要進(jìn)行專業(yè)的消防培訓(xùn)并進(jìn)行周期性拉動(dòng)演練。發(fā)動(dòng)物業(yè)管理公司職工、消防志愿者、義務(wù)消防隊(duì)員參與消防安全宣傳教育工作，對建筑內(nèi)辦公單位上門進(jìn)行消防安全宣傳教育，幫助查找和消除火災(zāi)隱患，指導(dǎo)查看疏散逃生示意圖幫助疏散逃生。在營業(yè)場所，要求經(jīng)營服務(wù)人員監(jiān)督顧客遵守消防安全管理制度，制止抽煙、使用大功率電器等不利于消防安全的行為。

不斷創(chuàng)新形式、改進(jìn)方法、拓展渠道，實(shí)現(xiàn)消防宣傳與教育培訓(xùn)對象分眾化、形式多樣化、工作實(shí)效化。常規(guī)的宣傳手法主要是通過張貼海報(bào)和擺放醒目的公示牌加強(qiáng)消防常識(shí)普及、日常火險(xiǎn)提示，還有利用“防災(zāi)減災(zāi)日”“安全生產(chǎn)月”“119消防宣傳日”等開展消防宣傳活動(dòng)，抓住當(dāng)下社會(huì)熱點(diǎn)，增加人員興趣度和參與度，提高培訓(xùn)影響力和效果。也可以通過廣告屏、樓宇電視、自有網(wǎng)站、微信公眾號等形式，開展多產(chǎn)權(quán)公共建筑內(nèi)部的消防公益宣傳。

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