在物業(yè)糾紛案中，絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)費(fèi)的。那么，物業(yè)糾紛該如何解決呢？

物業(yè)服務(wù)有重大缺陷可酌情減免物業(yè)費(fèi)

某小區(qū)業(yè)主冀某以樓下的商鋪未經(jīng)其同意用于飯店經(jīng)營(yíng)，飯店的油煙、噪聲對(duì)其生活造成了惡劣影響為由，延期交納2021—2022年的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司訴至法院要求支付物業(yè)費(fèi)及違約金，但對(duì)事實(shí)無(wú)異議。法院認(rèn)為，物業(yè)公司認(rèn)可相關(guān)事實(shí)，但未履行督促飯店改正的義務(wù)，亦未采取補(bǔ)救措施，判決冀某交納涉案期間物業(yè)費(fèi)的50%。

律師建議：如物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量存在重大缺陷，對(duì)業(yè)主的生產(chǎn)、生活造成根本性影響，物業(yè)公司達(dá)到根本違約，可通過(guò)起訴維權(quán)，法院會(huì)判定酌情減免物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主單方解除合同須履行法定程序

某小區(qū)業(yè)委會(huì)與某物業(yè)公司簽訂的合同到期后未續(xù)簽，但一直由原物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)共1603戶，未成立業(yè)委會(huì)，現(xiàn)小區(qū)90戶業(yè)主共同委托三名業(yè)主代表其行使業(yè)主權(quán)利，主張更換物業(yè)公司。法院認(rèn)為，依據(jù)民法典規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但物業(yè)服務(wù)合同為不定期?！迸卸ㄎ飿I(yè)公司與案涉小區(qū)仍為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

律師建議：業(yè)主行使單方解除權(quán)，必須走法定程序，應(yīng)由專(zhuān)有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半的業(yè)主同意。

解決物業(yè)糾紛有多種途徑

業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛有多種途徑解決，業(yè)主僅通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗，并不能有效維護(hù)合法權(quán)益。

業(yè)主如認(rèn)為物業(yè)公司不按合同履約，可隨時(shí)要求物業(yè)公司繼續(xù)承擔(dān)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任；如仍未解決，業(yè)主可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)反映問(wèn)題；若小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，業(yè)主可向所屬街道辦事處牽頭成立的由辦事處、居委會(huì)及業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會(huì)反映問(wèn)題。如仍不能協(xié)商解決問(wèn)題，雙方均可向街道辦事處、居委會(huì)或相關(guān)的人民調(diào)解委員會(huì)反映。有的小區(qū)既無(wú)業(yè)主委員會(huì)，也無(wú)物業(yè)管理委員會(huì)，業(yè)主可向物業(yè)管理協(xié)會(huì)與市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)聯(lián)合授牌的房地產(chǎn)消費(fèi)者維權(quán)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解。如仍未解決，雙方都可通過(guò)訴訟解決。

摘編自《山西晚報(bào)》