秦佳麗

在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿壓力下，“不須出地出錢，只須出人出力”的代建業(yè)務(wù)模式吸引更多房企入局。目前至少90余家房企布局代建業(yè)務(wù)，其中“代建第一股”綠城管理已連續(xù)8年市占率第一。

有業(yè)內(nèi)人士表示，基于輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特征，代建市場呈現(xiàn)較高的成長性，目前房地產(chǎn)代建市場開始呈現(xiàn)“紅?！备偁幐窬帧２贿^，城投持續(xù)托底土地市場、“三大工程”建設(shè)等仍在提供結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，房地產(chǎn)代建企業(yè)需要發(fā)力特色代建尋求突圍。

近百家房企涌入代建賽道TOP5企業(yè)搶占近六成市場

作為眾多房企布局的第二增長極，以輕資產(chǎn)著稱的代建行業(yè)呈現(xiàn)蓬勃之勢，近日多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年頭部代建企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張迅猛。

據(jù)克而瑞發(fā)布的2024年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)代建排行榜，今年一季度代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約面積3464萬平方米，已達(dá)2023年全年新增簽約面積的29%，行業(yè)呈現(xiàn)較高的集中度。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向本刊介紹，從2023年代建新簽約項(xiàng)目建筑面積來看，前5名企業(yè)所占市場份額為49.8%；今年一季度，前5名房地產(chǎn)代建企業(yè)新增代建規(guī)模占比達(dá)到58%，依舊保持較高增長，“總的來看，頭部企業(yè)由于入局較早，前期積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)模依舊保持高位；新進(jìn)入企業(yè)較多并且規(guī)模較小，企業(yè)規(guī)模分布整體呈現(xiàn)‘長尾效應(yīng)。”

目前頭部代建企業(yè)正持續(xù)占據(jù)規(guī)模高位。據(jù)中指院發(fā)布的2024年1-3月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜，藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、旭輝建管位居一季度新簽規(guī)模榜TOP3，新簽約代建面積分別為548萬平方米、495萬平方米、336萬平方米。其中藍(lán)城集團(tuán)新簽規(guī)模較去年同期增長53%。

從代建主體來看，代建市場或迎來激烈的份額之爭。在劉水看來，房企紛紛探索代建模式，是基于這一新模式具有良好特征?！耙皇歉叱砷L性，城投持續(xù)托底土地市場，催生大量商業(yè)代建需求，城中村改造等‘三大工程帶動政府代建需求；二是輕資產(chǎn)、高盈利特征，區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)模式，代建業(yè)務(wù)是基于委托關(guān)系，向委托方輸出管理、品牌及資源，無需大量資金投入；三是抗周期性，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整階段，代建業(yè)務(wù)卻表現(xiàn)出加速增長的態(tài)勢?！彼a(bǔ)充道，“但是也要看到，代建并非無門檻，若要突圍并非易事，當(dāng)前房地產(chǎn)代建入局企業(yè)多，規(guī)模競速加劇，房地產(chǎn)代建企業(yè)還需打造核心競爭力?！?/p>

基于代建企業(yè)輕資產(chǎn)、低負(fù)債等運(yùn)作特點(diǎn)，代建業(yè)務(wù)凈利潤率高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。以目前業(yè)內(nèi)成功分拆至港股上市的綠城管理、中原建業(yè)為例，2019年至2023年，綠城管理的毛利率依次為44.21%、47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。2019年至2023年三季度，中原建業(yè)披露的凈利率依次為62.29%、59.13%、59.09%、50.02%、50.05%。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至去年三季度，116家A股上市房企的毛利率平均值僅為20%。

城投公司托底拿地、紓困項(xiàng)目建設(shè)和保障性住房等正為代建提供廣闊空間。其中，盡管地方城投企業(yè)在多地土拍市場中積極逆勢攬儲，但受制于自主操盤能力不足，更多委托專業(yè)房地產(chǎn)公司代建待售，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，過去三年間，城投參與拿地數(shù)量占比46%，但整體開工率僅25%。

“綠城系”橫掃代建市場綠城管理連續(xù)8年市占率第一

在巨頭角逐、搶占代建市場的過程中，“綠城系”正在扛鼎代建市場。除了“代建第一股”綠城管理，近年多家具備“綠城基因”的企業(yè)新簽規(guī)模位居行業(yè)前列。

據(jù)中指院發(fā)布的2024年1-3月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜，今年一季度，藍(lán)城集團(tuán)以548萬平方米的新簽約代建面積占據(jù)榜首；藍(lán)綠雙城緊隨其后，以495萬平方米的新簽約代建面積位居第二。

本刊了解到，盡管綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、綠城發(fā)展、藍(lán)綠雙城幾家公司各自獨(dú)立運(yùn)作，但是彼此淵源頗深，創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)均為昔日綠城中國核心成員。其中，藍(lán)城集團(tuán)（前身綠城建設(shè)）、綠城發(fā)展的創(chuàng)始人則均為綠城中國創(chuàng)始人宋衛(wèi)平；綠城管理（前身綠城鼎益）、藍(lán)綠雙城則由綠城中國前總裁曹舟南組建。后續(xù)綠城管理由綠城中國收購并分拆至港股上市，與此同時，綠城管理持有綠城發(fā)展5%的股權(quán)，因此綠城發(fā)展一直使用“綠城”品牌。

其中，作為業(yè)內(nèi)地產(chǎn)集團(tuán)輸出代建管理服務(wù)的典型平臺，綠城管理以“中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)商”進(jìn)行自我標(biāo)榜。公司2023年度業(yè)績公告顯示，綠城管理連續(xù)八年保持20%以上的代建行業(yè)市占率。截至2023年底，公司代建項(xiàng)目已布局122座主要城市，合約項(xiàng)目總建筑面積同比增長17.9%至1.2億平方米，蟬聯(lián)行業(yè)規(guī)模首位。2023年，綠城管理營收總收入同比增長24.34%至33.03億元，凈利潤同比增長30.77%至9.74億元。

高利潤率表象的背后，綠城管理將商業(yè)代建作為第一大營收板塊，商業(yè)代建依然是綠城管理最大的收入和利潤來源。2023年，綠城管理來自商業(yè)代建、政府代建的營業(yè)收入分別為23.46億元、7.89億元，占總營收比重71%、23.9%。去年公司商業(yè)代建業(yè)務(wù)板塊營收同比增長了40.5%。兩大主營業(yè)務(wù)板塊的毛利率水平為52.3%、45.2%，商業(yè)代建的毛利率水平顯然更高。

商業(yè)代建占據(jù)市場主流“直營+加盟”等新模式涌現(xiàn)

從代建項(xiàng)目類型來看，目前代建市場通常覆蓋多種模式。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就此介紹，第一類是政府代建，代建企業(yè)主要是與地方政府平臺及下屬企業(yè)合作；第二類是資本代建，主要是與金融機(jī)構(gòu)合作，為不良資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)和增值的服務(wù)；第三類是商業(yè)代建，與市場化企業(yè)合作，方式包括收取代建費(fèi)用的純代建服務(wù)，也有代建企業(yè)帶融資方案介入，收取代建費(fèi)和融資利息兩筆費(fèi)用。他補(bǔ)充道：“近年來，隨著新進(jìn)入代建領(lǐng)域的企業(yè)不斷增長，行業(yè)內(nèi)卷也很大，部分代建企業(yè)奉行小股操盤等合作模式。”

目前商業(yè)代建規(guī)模占據(jù)市場主流。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，一季度新簽約面積中，商業(yè)代建占比高達(dá)75%，政府類代建項(xiàng)目占比為25%。不過，伴隨“三大工程”建設(shè)及保障房試點(diǎn)城市的擴(kuò)圍，未來政府類代建仍將是代建企業(yè)布局的重要方向，綠城管理曾表示，未來代建業(yè)主的大頭是政府代建占比將達(dá)到50%。

另據(jù)本刊了解，目前代建企業(yè)已沉淀出多樣化的服務(wù)方式，包括合作開發(fā)、小股操盤以及輕資產(chǎn)代建輸出等。以濱江集團(tuán)為例，公開信息顯示，2021年以來，濱江集團(tuán)與湖州城投、金華城投等區(qū)域城投平臺簽署了戰(zhàn)略合作框架，根據(jù)項(xiàng)目去化率預(yù)估，濱江集團(tuán)為委托方之間開展不同的合作模式——若預(yù)估項(xiàng)目1年內(nèi)去化率能達(dá)80%以上，優(yōu)先選取重資產(chǎn)開發(fā)模式；若預(yù)估項(xiàng)目1年內(nèi)去化率能達(dá)50%以上，選擇合作開發(fā)模式，共同分?jǐn)傦L(fēng)險；預(yù)估項(xiàng)目1年內(nèi)去化率在50%以內(nèi)，以小股操盤模式介入；若預(yù)估項(xiàng)目流速正常，優(yōu)選輕資產(chǎn)代建輸出。

傳統(tǒng)代建模式也在持續(xù)創(chuàng)新。隨著代建賽道的競爭加劇，部分代建企業(yè)率先嘗試推進(jìn)合伙人制度，以“直營＋加盟”的模式擴(kuò)大合作范圍。譬如中原建業(yè)已在2022年設(shè)立城市合伙人機(jī)制，綠城管理在去年啟動“百川計(jì)劃”，對全國各重點(diǎn)城市以多元合作模式全面引進(jìn)城市合伙人；旭輝建管則在今年1月推出“千帆計(jì)劃”。

按照綠城管理近期年度業(yè)績發(fā)布會上作出的注解，雖然綠城管理在全國代建市場占到百分之二十幾的份額，但在很多地方還是參差不齊。“百川計(jì)劃”真正啟動大概四五個月時間，效果比較明顯，即通過引進(jìn)當(dāng)?shù)赜匈Y源、有能力的優(yōu)秀的頭部企業(yè)的團(tuán)隊(duì)，快速補(bǔ)齊了全國化落地的短板區(qū)域。

“無論哪種模式下，房地產(chǎn)代建始終是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托方與代建企業(yè)始終是甲方與乙方的合作關(guān)系，雙方具有共同的利益，最終要實(shí)現(xiàn)的是共贏?！眲⑺J(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)代建進(jìn)入規(guī)模競速時代，房地產(chǎn)代建市場開始呈現(xiàn)“紅海”競爭格局，但在結(jié)構(gòu)性需求方面依舊具有廣闊的“藍(lán)?！笨臻g，“代建仍然具有新的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，如城投持續(xù)托底土地市場，催生大量商業(yè)代建需求，城中村改造等‘三大工程帶動政府代建需求增加。因此房地產(chǎn)代建企業(yè)需要發(fā)力特色代建尋求突圍，通過差異化競爭實(shí)現(xiàn)市場份額的提升?！?/p>

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）