秦佳麗

本刊了解到，在信用債發(fā)行、“白名單”項目融資及經(jīng)營性物業(yè)貸款等領(lǐng)域，近期房地產(chǎn)融資頻現(xiàn)積極信號。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至5月6日，今年房企信用債發(fā)行規(guī)模同比增長5.25%，行業(yè)債券融資呈現(xiàn)久違的同比增長趨勢；而繼年初房企“白名單”支撐政策及經(jīng)營性物業(yè)貸款新規(guī)實施以來，目前名單入圍項目已獲得貸款上千億元；此外，龍湖、萬科等商業(yè)地產(chǎn)龍頭房企明顯受益于經(jīng)營性物業(yè)貸款發(fā)放。

有業(yè)內(nèi)人士就此表示，目前央國企及部分混合所有制企業(yè)拉動公開市場直接融資。此外，具有大股東背景加持的房企，以及具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的房企具備明顯的融資優(yōu)勢。

信用債發(fā)行規(guī)模同比“回正”保利發(fā)展成發(fā)債“冠軍”

作為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源，近期房企信用債發(fā)行規(guī)模呈現(xiàn)久違的同比增長趨勢。本刊查詢Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月6日，今年已有70家房企成功發(fā)行188只境內(nèi)信用債券，融資規(guī)模合計約1717.89億元，較去年同期增長5.25%，房企發(fā)債仍主要用于償還到期債務(wù)及補(bǔ)充流動資金。

海外債發(fā)行規(guī)模也在升溫，今年中國奧園、中梁控股等5家內(nèi)房企發(fā)行21只海外債券，規(guī)?？傤~95.77億美元（約合694.02億元人民幣），較去年同期增長294%。

房企信用債發(fā)行自今年3月開始明顯回暖。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年3月份單月房企融資規(guī)模創(chuàng)下近半年新高，其中房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為669.4億元，環(huán)比大幅增長116.3%。

另據(jù)本刊統(tǒng)計，票面利率方面，今年以來由央國企構(gòu)成主力的境內(nèi)債券融資維持較低成本，平均票面利率為2.98%，較去年同期下降1.05個百分點；一貫高息的房企海外債券平均票面利率則低至5.6%，較去年同期下降1.88個百分點。

從發(fā)債主體來看，央國企的債券融資勢頭仍然較為強(qiáng)勁。截至5月6日，今年占據(jù)境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模TOP5陣營的為保利發(fā)展、蘇高新集團(tuán)、首開股份、珠江實業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)，融資規(guī)模依次為173億元、88.5億元、76億元、69億元、66.9億元，平均票面利率低至2.92%、2.26%、3.47%、3.09%、3.92%。相比之下，民營房企發(fā)債陣營僅有濱江集團(tuán)、美的置業(yè)2家，今年以來分別發(fā)行信用債26億元、12億元，平均票面利率3.66%、4.01%。

“總體來看，目前是一些央國企在公開市場負(fù)債，帶動行業(yè)融資規(guī)模階段性上升?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊介紹，“從公開市場直接融資角度來看，目前能夠發(fā)行信用債的仍以央國企及部分混合制企業(yè)為主，再是具備大股東背景的房企，例如萬科以商業(yè)、物流及長租公寓等作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs、CMBS等產(chǎn)品?！?/p>

“白名單”項目持續(xù)擴(kuò)圍出險房企已注入千億級活水

自今年1月住建部強(qiáng)調(diào)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、要求各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”以來，各地正加速項目貸款審批落地。

據(jù)住建部信息，截至2024年4月，全國31個省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)均已建立省級房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至一季度末，各地推送的“白名單”項目中，1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。

本刊了解到，近期廣東、河北、山東、湖北多地仍在持續(xù)披露項目最新進(jìn)展。其中，河北省第一批“白名單”共推送110個項目，融資需求金額256億元；審批授信110個項目，授信金額256億元，階段性完成項目獲貸率和融資需求滿足率“雙百”目標(biāo)。

民營房企項目在該輪政策利好中獲得較多扶持。譬如，廣東省提出的“白名單”中有177個項目獲得銀行授信524億元，83個項目獲得貸款發(fā)放119億元，其中民營房企和混合所有制房企項目占授信額度、貸款發(fā)放規(guī)模的86.5%、86.9%。

目前旗下項目入圍“白名單”的房企也在持續(xù)擴(kuò)容。本刊了解到，繼年初融創(chuàng)中國、碧桂園、中國奧園、世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)、雅居樂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中南建設(shè)等10余家房企公布入圍信息后，越來越多的房企利用“白名單”機(jī)制籌措保交樓增量資金。截至4月底，金科股份、旭輝控股分別披露其已有83個項目、68個項目入圍，其中旭輝股份已有29個項目獲得融資支持，公司表示將根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行放款。而在近期股東大會上，萬科開始強(qiáng)調(diào)實施房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的重要性，并表示已申請將59個項目納入“白名單”。

在張宏偉看來，盡管目前房企“白名單”融資支持政策面向全行業(yè)，但從落地情況來看，更多還是指向出險房企，以及被境外評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級的幾家混合型房企，多數(shù)央國企現(xiàn)階段沒有參與的必要。

他就此向本刊表示：“現(xiàn)階段‘白名單項目推進(jìn)速度其實還不夠快，如果一些房企項目存在重復(fù)抵押情形，或是遠(yuǎn)郊地區(qū)項目流速較慢、不能達(dá)到回款要求，那么貸款很難通過審批，畢竟金融機(jī)構(gòu)有自身風(fēng)控考量，需要確保最終本金能夠退出?！?/p>

據(jù)了解，現(xiàn)有“白名單”項目貸款投放需要經(jīng)歷一定周期，從申報、篩選、推送、審批再到融資落地，需要經(jīng)區(qū)市住建、金融監(jiān)管及相關(guān)銀行等部門審核；而入圍“白名單”項目最終能否獲批，很大程度上有賴于銀行層面的評估與篩選。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓就此向本刊表示，目前銀行層面對房企“白名單”項目審核尺度依然嚴(yán)格，比如需要提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)抵押、母公司為子公司提供擔(dān)保、項目銷售回款需要抽取部分比例歸還前期貸款等，因此后續(xù)還需要擴(kuò)大“白名單”范圍、放寬入圍門檻、適度松綁審批條件等，以滿足更多的項目融資的需求。他補(bǔ)充道：“對于暫不符合‘白名單要求的項目，仍需借助其他途徑實現(xiàn)回血，比如結(jié)合降價銷售、聯(lián)合其他開發(fā)商合作開發(fā)、引入AMC乃至保險和信托等機(jī)構(gòu)等方案?！?/p>

龍湖、萬科再獲經(jīng)營性物業(yè)貸款成功置換部分存量債務(wù)

今年1月出爐的經(jīng)營性物業(yè)貸款新規(guī)也在進(jìn)一步釋放房企的抵押融資空間。除了提升貸款額度、延長還款期限，新規(guī)的突破性支持在于擴(kuò)大貸款用途，允許經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房企及其集團(tuán)控股公司在存量領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。

由于該項信貸支持政策主要面向以經(jīng)營性物業(yè)為抵押、綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)，因此持有型物業(yè)的房企顯然迎來利好。謝逸楓就此介紹：“目前業(yè)內(nèi)大約有14家典型房企持有投資性房地產(chǎn)，包括陸家嘴、新城控股、金融街、龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、華潤置地、大悅城、招商蛇口、中國金茂、萬科、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等。截至2023年，這批房企投資性房地產(chǎn)的抵押比例主要表現(xiàn)為9%至68%之間，很多企業(yè)獲得的經(jīng)營性貸款額度并不多。”

不過，目前經(jīng)營性物業(yè)貸款正為更多房企提供支持。據(jù)中國人民銀行上?？偛抗倬W(wǎng)信息，4月份中國人民銀行上?？偛?、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局組織召開上海經(jīng)營性物業(yè)貸款集中簽約會議，8家滬上主要商業(yè)銀行以及12家房地產(chǎn)企業(yè)參會，簽約貸款金額146億元。其中10家民營房企共獲貸款126億元，包括龍湖集團(tuán)、張江集團(tuán)、大華集團(tuán)、南豐集團(tuán)、美地芳鄰等民企獲得此次經(jīng)營性物業(yè)貸款。

本刊了解到，今年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頭部房企在貸款落地上已取得實質(zhì)性進(jìn)展。譬如，今年4月，萬科在互動平臺表示，2024年以來公司新增經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款108.9億元；龍湖集團(tuán)在近期投資人會議上表示，2024年公司已經(jīng)新做約60億元的經(jīng)營性物業(yè)貸款，全年增額預(yù)計超過200億元，余額將接近700億元。

從資金去向來看，這批房企普遍將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于置換存量債務(wù)。今年3月，龍湖集團(tuán)新增經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于提前兌付將于2024年底行權(quán)到期的46億元規(guī)模的CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）；萬科旗下印力中心則獲取35.9億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于提前贖回2026年到期的CMBS。

謝逸楓就此表示，從房地產(chǎn)行業(yè)各個領(lǐng)域的融資表現(xiàn)看，目前融資市場呈現(xiàn)出階段性回暖，房企融資環(huán)境有所改善，但這種改善不夠明顯，部分房企還是無法避免地面臨現(xiàn)金流緊張、經(jīng)營困難乃至退市情形，目前具備融資優(yōu)勢的仍以央國企以及經(jīng)營情況穩(wěn)定的混合型企業(yè)為主。

他就此補(bǔ)充道，從近期政治局會議“去庫存”的政策方向來看，后續(xù)這類央國企及混合型企業(yè)仍然更具優(yōu)勢：“一直以來，央國企、城投企業(yè)在收購商品房并且轉(zhuǎn)化成保障性住房方面做得非常好，疊加現(xiàn)在大量城市推出‘以舊換新政策，這批企業(yè)更有資金實力來參與新一輪去庫存過程。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）