金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)待涇村是本市第二批鄉(xiāng)村振興示范村，創(chuàng)建過程中，待涇村以產(chǎn)業(yè)振興為出發(fā)點(diǎn)，以花為媒發(fā)展“芳香經(jīng)濟(jì)”，打造復(fù)合型農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)，在全市首推農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股，吸引社會資本激活“一畝三分地”，觸發(fā)資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變股權(quán)、村民變股東的“三變”活力，為村集體經(jīng)濟(jì)帶來持續(xù)賦能，帶領(lǐng)村民走上“租金+股金+薪金+現(xiàn)金+保障金”的“五金”增收之路。

一、基本情況

待涇村位于朱涇鎮(zhèn)區(qū)以西，南依大茫塘河，北臨秀州塘，東起待步?jīng)軜颍髦列碧粮?。村域面積6.25平方公里，有35 個村民小組共1481 戶4621 人，區(qū)域內(nèi)河道縱橫，水網(wǎng)密布，居民住房多依河而建，具有典型的“魚米之鄉(xiāng)”風(fēng)貌特征。近年來，待涇村全力打造生態(tài)廊道、生態(tài)清潔小流域等林業(yè)和水利項(xiàng)目，開展“潔美鄉(xiāng)村”“美麗庭院”等人居環(huán)境建設(shè)，全方位提升生態(tài)環(huán)境與村容村貌；依托“上海南郊花海·芳香小鎮(zhèn)”建設(shè)，打造復(fù)合型農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)，盤活農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，拓寬村民增收渠道，帶動鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興，先后榮獲全國文明村、全國鄉(xiāng)村治理示范村、全國鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)村、全國民主法治示范村等榮譽(yù)稱號。自2019 年創(chuàng)建示范村以來，待涇村共投入財(cái)政資金7300 萬元，主要用于村莊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；吸納社會資本累計(jì)達(dá)16479 萬元，主要用于“芳香小鎮(zhèn)”項(xiàng)目建設(shè)。

二、創(chuàng)建成效

2015 年，待涇村聯(lián)合林木種植企業(yè)，利用600畝低洼地打造以賞花為特色的花開海上生態(tài)園；2017 年，生態(tài)園正式營業(yè)并迅速成為游客競相“打卡”的網(wǎng)紅景點(diǎn)。2020 年，待涇村以土地作價入股的方式與上海藍(lán)城花開海上建設(shè)管理公司（以下簡稱“藍(lán)城公司”）合作開發(fā)“芳香小鎮(zhèn)”，通過不斷挖掘“花”文化，延展“香”主題產(chǎn)業(yè)，持續(xù)賦能鄉(xiāng)村振興。

一是實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展。 圍繞“芳香”經(jīng)濟(jì)和芳香小鎮(zhèn)園區(qū)建設(shè)，待涇村發(fā)揮“以商引商、以企引企”的蝴蝶效應(yīng)，吸引一批企業(yè)機(jī)構(gòu)入駐簽約項(xiàng)目，農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)不斷壯大發(fā)展。如與上海交通大學(xué)芳香植物研究中心合作打造全市最大沉浸式療愈花園；啟耕、衡山兩家特色民宿獲評上海市五星級鄉(xiāng)村民宿，投資總額達(dá)8.41 億元的木守、明月兩家精品酒店及多個民宿組團(tuán)已施工建設(shè)；花開海上生態(tài)園獲評4A 級景區(qū)，2023 年接待游客39.66 萬人次，營業(yè)收入1346.28 萬元。同時，待涇村利用農(nóng)旅融合帶的地緣優(yōu)勢，積極融入G320 文旅連廊，主動接受周邊旅游的資源輻射，實(shí)行橫向拓展，不斷豐富全年各時段的旅游產(chǎn)品，逐步形成了“景區(qū)+度假區(qū)”為核心的復(fù)合型度假產(chǎn)業(yè)。

二是拓寬了農(nóng)民增收致富的渠道。 待涇村構(gòu)建了“股金+薪金+租金+現(xiàn)金+保障金”的“五金”模式，農(nóng)民收入渠道持續(xù)拓寬。按照股權(quán)分配約定，村集體每年都會有近200 萬元的股權(quán)收益，土地流轉(zhuǎn)費(fèi)比同類土地高5%，生態(tài)園每年門票收入的10%作為分紅收益返還給待涇村經(jīng)濟(jì)合作社（股金）；生態(tài)園招工優(yōu)先面向待涇村村民，主要從事綠化養(yǎng)護(hù)等工作，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)150 人，在花季旺季還可以增加臨時工80 余人（薪金）；如果房屋被租用作民宿，還會有一筆租金收入；在園內(nèi)為村民農(nóng)產(chǎn)品自產(chǎn)自銷提供場地，帶動開辦農(nóng)家樂，賺取現(xiàn)金；再加上養(yǎng)老保障金，“五金”齊全的農(nóng)民人均收入從2019 年的54777 元提高到2022 年的76665 元。

三是構(gòu)建了村企共贏合作模式。 通過有效盤活整合農(nóng)戶閑置土地資源、沉睡集體資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金等農(nóng)村“三資”，待涇村積極發(fā)展鄉(xiāng)村民宿、鄉(xiāng)居康養(yǎng)等適合鄉(xiāng)村的新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，搭建起了企業(yè)、農(nóng)民、村集體、鎮(zhèn)集體四方利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，成為待涇村實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中最突出的亮色。2023 年，待涇村集體總收入達(dá)251.73 萬元，較2019 年提高了約2.6 倍。同時，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價入股，村集體能夠得到長期收益，土地權(quán)益得到充分保障；企業(yè)也從一次性繳納土地款，變?yōu)槊磕曛Ц?，緩解了資金壓力，雙方實(shí)現(xiàn)了利益的聯(lián)結(jié)與發(fā)展的共贏。

三、主要做法

一是促進(jìn)農(nóng)文旅融合發(fā)展， 增強(qiáng)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)聚合力。待涇村通過市場化運(yùn)作，打造賞花主題公園——花開海上生態(tài)園，由此吸引資本、技術(shù)、人才、游客向農(nóng)村流動。再以花開海上生態(tài)園為核心，植入新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以“三產(chǎn)”促“三生”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興旺三級跳：第一級是苗圃花卉種植的農(nóng)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)，突出生產(chǎn)功能；第二級是生態(tài)園對外開放后形成文旅融合的旅游第三產(chǎn)業(yè)，突出生態(tài)功能；第三級是以花卉加工為主打造“芳香小鎮(zhèn)”的第二產(chǎn)業(yè)，突出生活功能。2020 年，在花開海上生態(tài)園的基礎(chǔ)之上，朱涇鎮(zhèn)在待涇村啟動了“上海南郊花?！し枷阈℃?zhèn)”項(xiàng)目，規(guī)劃5 年建設(shè)周期，布局面積3800 畝，形成以田園觀賞和生態(tài)旅游為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，配備品牌餐飲、精品酒店、度假民宿、文旅零售、文創(chuàng)市集等業(yè)態(tài)，打造具有特色功能的花海度假產(chǎn)業(yè)復(fù)合園。借助“芳香小鎮(zhèn)”項(xiàng)目品牌優(yōu)勢，待涇村通過提升土地利用效能、做優(yōu)花海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、延伸“芳香”產(chǎn)業(yè)鏈條、打造特色民宿集群，產(chǎn)業(yè)興旺進(jìn)入了“快車道”。

二是推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革，盤活農(nóng)村閑置資源。待涇村以示范村建設(shè)為契機(jī)，探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革新做法，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理，將土地使用權(quán)直接作價入股，盤活閑置房屋和宅基地，增加村民財(cái)產(chǎn)性收入、經(jīng)營性收入。有別于常規(guī)“農(nóng)地入股”的轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等模式，待涇村采取“三步走”的方式破解了地從哪來的問題。第一步，根據(jù)區(qū)位、規(guī)劃等因素，選定村內(nèi)99 宗113 畝土地作為儲備用地，并以新修訂的《土地管理法》頒布實(shí)施為契機(jī)，村經(jīng)濟(jì)合作社召開成員代表大會表決形成土地承包經(jīng)營權(quán)補(bǔ)償決議，收回農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)。第二步，朱涇鎮(zhèn)在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案，經(jīng)市規(guī)劃資源局審定，將113 畝土地性質(zhì)調(diào)整為集體經(jīng)營性建設(shè)用地并保證耕地不減少。第三步，對散落分布的99 宗土地，以散點(diǎn)測繪為切入口，用時半年多辦理出99 本《不動產(chǎn)權(quán)證書》，不僅開啟了上海農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)證辦理的先河，也在法理上保障了農(nóng)村集體土地用于商業(yè)化開發(fā)的物權(quán)權(quán)益。

三是建立利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。待涇村、朱涇鎮(zhèn)與藍(lán)城公司簽訂《股權(quán)合作協(xié)議》，確定由鎮(zhèn)、村兩家集體經(jīng)濟(jì)組織將113 畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地的40 年使用權(quán)作價入股“芳香小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，由藍(lán)城公司按照約定的股權(quán)份額以增資擴(kuò)股方式追加出資額。目前，待涇村集體持股36.75%，朱涇鎮(zhèn)集體持股12.25%，藍(lán)城公司持股51%。為保障村民利益，三方的股權(quán)分配及未來的收益分配方案均由待涇村社員代表大會表決通過，并約定在項(xiàng)目建設(shè)期按央行同期發(fā)布的整存整取一年期存款利率進(jìn)行保底分紅；建設(shè)期滿后按央行同期發(fā)布的整存整取三年期存款利率進(jìn)行保底分紅；若實(shí)際分紅率超過保底分紅率時，即按實(shí)際分紅率執(zhí)行，確保了農(nóng)民既得收益不因初次試點(diǎn)而減少。在“保底+分紅”模式的驅(qū)動下，充分激發(fā)了農(nóng)村“三塊地”的活力、三產(chǎn)融合的動力、社會資本的引力，形成了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)迭代升級和村民收入可持續(xù)增長的機(jī)制。

四、實(shí)踐啟示

待涇村集體土地作價入股“花海小鎮(zhèn)”項(xiàng)目的實(shí)踐，是其建設(shè)鄉(xiāng)村振興示范村的“關(guān)鍵一招”，在戰(zhàn)略策劃和戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)的層面給予了有益的啟示。

一是破解了集體土地參與商業(yè)開發(fā)的瓶頸。 集體土地以“點(diǎn)狀供地”為起點(diǎn)，以產(chǎn)權(quán)辦理為支點(diǎn)、以作價入股為終點(diǎn)，打破了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中形成的“戶自為界”的傳統(tǒng)，突破了制約一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的瓶頸，探索出一條農(nóng)村土地資源可持續(xù)利用的新路徑。

二是創(chuàng)新了農(nóng)民收入水漲船高的機(jī)制。 待涇村在沿襲常規(guī)農(nóng)村集體土地作價入股由項(xiàng)目合作方按固定比例返還集體經(jīng)濟(jì)組織紅利做法的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新了對集體土地市場價值的評估，實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)作價入股，創(chuàng)新了集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的方式，拓寬了農(nóng)民可持續(xù)增收的“五金”渠道，構(gòu)建了長效增收機(jī)制?！?/p>