曹昱亮

在新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)軌道交通高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代背景下，加快建設(shè)以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)的軌道交通現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，充分挖掘軌道交通站點(diǎn)的商業(yè)潛力，共同助力軌道交通產(chǎn)業(yè)綠色化、智慧化和商業(yè)化發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)零售消費(fèi)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。2023年中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)頒布的《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和發(fā)展城市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開發(fā)利用（TOD）的指導(dǎo)意見》著重強(qiáng)調(diào)了要大力推動(dòng)TOD的開發(fā)和實(shí)踐工作，優(yōu)化城市空間發(fā)展布局，實(shí)現(xiàn)軌道交通建設(shè)與城市發(fā)展的協(xié)同共進(jìn)?！冻鞘熊壍澜煌?023年度統(tǒng)計(jì)和分析報(bào)告》顯示，近5年來，投運(yùn)線路規(guī)模從6736.2公里增長(zhǎng)到11 224.5公里，增幅66.63%。在此背景下，如何在穩(wěn)步推進(jìn)軌道交通站點(diǎn)商業(yè)潛力最大化開發(fā)的同時(shí)，提升軌道交通沿線土地資源的商業(yè)價(jià)值，已成為亟待解決的重要問題。

一、創(chuàng)新與機(jī)遇：軌道交通引領(lǐng)城市消費(fèi)可持續(xù)發(fā)展

軌道交通作為全球在眾多大城市中普遍存在的一種公共交通方式，既承擔(dān)著一個(gè)城市主要的客流運(yùn)輸工作，又承擔(dān)著將城市從平面形態(tài)擴(kuò)展成為立體空間結(jié)構(gòu)的重?fù)?dān)。地鐵作為城市出行的首選方式，盤活了整個(gè)城市的交通脈絡(luò)。同時(shí)，地下軌道交通所匯聚的巨大客流量，也逐漸將地鐵背后的商業(yè)潛力充分釋放出來。在人口高度密集的京津冀地區(qū)，龐大的地鐵交通網(wǎng)絡(luò)如同一張完整的地下商業(yè)版圖。地鐵作為城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施，其公益性決定了票價(jià)收入難以彌補(bǔ)成本虧損的本質(zhì)屬性。香港地鐵作為全球少數(shù)幾個(gè)實(shí)現(xiàn)盈利的城市地鐵公司之一，其盈利秘訣在于嫻熟地運(yùn)用了“軌道+物業(yè)”的TOD模式。目前，地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式已由以往對(duì)商圈進(jìn)行補(bǔ)充的差異化經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭躎OD交通樞紐驅(qū)動(dòng)的獨(dú)立商業(yè)模式。一個(gè)優(yōu)秀的TOD項(xiàng)目通常具備以下特征：一是以行人為主導(dǎo)。對(duì)地道、天橋、無障礙設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，確保步行系統(tǒng)具有良好的可連續(xù)性；二是以公共交通為核心。在400～800米的輻射范圍內(nèi)進(jìn)行高密度開發(fā)，將工作、商業(yè)、文化、教育、居住等功能相融合，營(yíng)造出一種極具活力的全新空間；三是以短距離通勤為目標(biāo)，配備非機(jī)動(dòng)交通體系，通過降低對(duì)機(jī)動(dòng)車的依賴，提升城市交通運(yùn)輸效率。

地下商業(yè)空間依附于地鐵而產(chǎn)生，具有通勤、銷售、文化傳播、應(yīng)急疏散和城市形象展示等功能，同時(shí)具有即時(shí)性、高效性、便捷性和互動(dòng)性的特點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行開發(fā)與利用必須以“保障交通、服務(wù)地鐵、協(xié)助商圈”為根本出發(fā)點(diǎn)，在充分滿足居民需求的基礎(chǔ)上，加速釋放消費(fèi)潛力。未來，隨著地鐵聚客能力的進(jìn)一步提高以及地鐵商業(yè)功能的進(jìn)一步完善，其價(jià)值邊界將不斷延伸。

二、現(xiàn)狀與前景：京津冀地鐵商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及前景分析

截至2024年，京津冀地區(qū)已開通地鐵37條（石家莊3條、天津9條、北京25條）。其中，北京地鐵正逐漸向周邊郊區(qū)延伸擴(kuò)展，與外郊新城連接的軌道高達(dá)15條，計(jì)劃構(gòu)建起更為緊湊的地鐵網(wǎng)絡(luò)布局。天津和石家莊兩地的多條地鐵線路正在同步開工建設(shè)，預(yù)計(jì)將構(gòu)建起貫穿城市東西南北的軌道交通網(wǎng)絡(luò)體系。

依據(jù)京津冀地區(qū)地鐵站點(diǎn)的輻射區(qū)域，可將其劃分為如下幾個(gè)類型：（1）城市型站點(diǎn)。以北京地鐵16號(hào)線麗澤商務(wù)區(qū)站為例，該站點(diǎn)位于豐臺(tái)商務(wù)區(qū)，由中心向外依次安排居住和公共設(shè)施用地。城市型站點(diǎn)不僅能提升區(qū)域的商務(wù)氛圍，還為工作人群提供了便捷的生活條件和服務(wù)保障。（2）居住型站點(diǎn)。以天津地鐵3號(hào)線的華苑站為例，該站點(diǎn)的商業(yè)活動(dòng)主要服務(wù)于周邊高密度開發(fā)的住宅社區(qū)。商業(yè)活動(dòng)不僅帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提升了區(qū)域的繁榮程度。（3）交通型站點(diǎn)。以石家莊1號(hào)線的石家莊東站為例，該站點(diǎn)出入口直通高鐵站出入口，實(shí)現(xiàn)了地鐵與高鐵的過渡銜接，這不僅極大地提高了城市交通的整體效率，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域資源的互通共享，還為乘客提供了更加便捷舒適的出行體系。

通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，京津冀地區(qū)地鐵站內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布呈現(xiàn)出較為分散的狀態(tài)，難以營(yíng)造出吸引乘客放慢腳步進(jìn)行消費(fèi)的氛圍。即使在那些擁有大量空間可投入商業(yè)經(jīng)營(yíng)的樞紐站，商業(yè)配套設(shè)施缺失的現(xiàn)象也普遍存在。因此，如何將人流轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)流，實(shí)現(xiàn)地鐵客流的商業(yè)價(jià)值變現(xiàn)，正成為每個(gè)商業(yè)綜合體在開發(fā)時(shí)所面臨的核心問題。在京津冀地區(qū)未來軌道交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)項(xiàng)目中，須緊密結(jié)合城市公共交通的整體規(guī)劃方案，充分考慮到客流集散強(qiáng)度、城區(qū)人口分布狀況以及商圈密集程度等影響因素，嘗試將軌道交通出入口與地標(biāo)型活動(dòng)中心連接起來，著重考慮地鐵站點(diǎn)與周邊商業(yè)設(shè)施的銜接和布局。同時(shí)可采用聯(lián)合招商、連鎖經(jīng)營(yíng)和特色化并重的運(yùn)營(yíng)模式，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的可持續(xù)發(fā)展。

三、探索與挑戰(zhàn)：軌道交通商業(yè)空間與城市規(guī)劃相統(tǒng)一

實(shí)現(xiàn)軌道交通商業(yè)空間與城市規(guī)劃相統(tǒng)一的意義在于優(yōu)化城市空間布局，增強(qiáng)城市功能的協(xié)調(diào)性，提高交通運(yùn)行效率，提升城市形象與居民生活品質(zhì)以及保障城市的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)軌道交通站點(diǎn)的商業(yè)潛力進(jìn)行深入挖掘，積極探索全新的車站商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，其最終目標(biāo)是通過交通引流的方式，提升周邊土地的利用效率和商業(yè)價(jià)值，確定周邊土地資源價(jià)值最大化的開發(fā)策略。這不僅需要對(duì)交通布局和站點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)行精心規(guī)劃，還需要與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，結(jié)合周邊環(huán)境和市場(chǎng)需求，制定出具有創(chuàng)新性和可持續(xù)性的開發(fā)策略。在此基礎(chǔ)上，才有可能更進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，加強(qiáng)資源的合理流通與共享，為城市的可持續(xù)發(fā)展注入新鮮的活力元素。

城市空間的發(fā)展向地下擴(kuò)展延伸是實(shí)現(xiàn)城市立體化的一個(gè)重要基礎(chǔ)。地下空間的開發(fā)利用為城市提供了更多的發(fā)展機(jī)遇和可能性。通過合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)，可以塑造出具有城市特色的地下商業(yè)、文化、休閑等功能區(qū)域，從而進(jìn)一步豐富城市的空間層次和業(yè)態(tài)布局，提高城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。此外，對(duì)于人流量較大的交通樞紐而言，這不僅能夠?qū)Φ厣峡臻g的步行范圍起到補(bǔ)充作用，還有助于緩解因過長(zhǎng)交通路徑給人們帶來的負(fù)面情緒。雖然地下空間的開發(fā)能夠與城市的市政設(shè)施建設(shè)相結(jié)合，提高城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平和交通運(yùn)行效率，但仍面臨著一些挑戰(zhàn)和問題。一是地下空間的建設(shè)成本較高，需要大量資金的投入。二是地下空間的開發(fā)涉及多個(gè)部門和不同領(lǐng)域的協(xié)同合作，需要建立高效的協(xié)調(diào)機(jī)制和管理模式。三是地下空間的環(huán)境相對(duì)封閉，需要注重通風(fēng)、照明和安全等問題，以保障使用者的舒適和安全。因此，在推進(jìn)城市地下空間開發(fā)的過程中，需要綜合考慮各種因素，制定科學(xué)合理的規(guī)劃和策略，充分發(fā)揮地下空間的優(yōu)勢(shì)，挖掘軌道交通站點(diǎn)的商業(yè)潛力。

四、建議與啟示：軌道交通商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的策略與建議

鑒于軌道交通商業(yè)在發(fā)展過程中存在客流量預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確、商業(yè)空間利用不足等問題，現(xiàn)階段要實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展仍具有較大難度?，F(xiàn)在的軌道交通商業(yè)開發(fā)模式已經(jīng)很難適應(yīng)新時(shí)代消費(fèi)者對(duì)便利性、個(gè)性化和高品質(zhì)服務(wù)的需求，潛在的矛盾與沖突正逐步浮現(xiàn)?；诖耍謩e針對(duì)鐵路部門、軌道交通集團(tuán)和站點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提出了合理配備資源、優(yōu)化設(shè)計(jì)布局和提升服務(wù)質(zhì)量等建議。

鐵路部門的站點(diǎn)商業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略：招商引資，合理配置資源，引導(dǎo)消費(fèi)。地鐵作為城市的重要公共基礎(chǔ)設(shè)施，其建設(shè)能帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力并提高生活質(zhì)量。為此，有關(guān)部門構(gòu)建“市聯(lián)動(dòng)”“聯(lián)盟”“基金”“龍頭企業(yè)”相結(jié)合的招商工作體制，拓寬資金來源、持續(xù)優(yōu)化招投標(biāo)管理，為城市軌道交通行業(yè)提供更多的扶持。通過評(píng)價(jià)現(xiàn)有資源與需要之間的匹配度，明確資源分配的方向與優(yōu)先次序；吸引社會(huì)資本，引入市場(chǎng)機(jī)制，增強(qiáng)軌道交通站點(diǎn)資源配置的彈性與效率。此外，鐵路部門致力于打造經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益并重的軌道，從注重軌道建設(shè)的均衡性，轉(zhuǎn)向追求社會(huì)與企業(yè)的和諧共融，建立成果共享、政企協(xié)同作業(yè)的新型城市發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府、城市共贏；設(shè)立監(jiān)管機(jī)構(gòu)，保護(hù)乘客權(quán)益，引導(dǎo)乘客消費(fèi)，促進(jìn)站點(diǎn)商業(yè)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

軌道交通集團(tuán)的站點(diǎn)商業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略：設(shè)施布局優(yōu)化，促進(jìn)消費(fèi)。著重培養(yǎng)計(jì)劃與設(shè)計(jì)、軌道建設(shè)、市場(chǎng)化融資的能力，推動(dòng)“站城一體化”發(fā)展，以綜合交通樞紐為重點(diǎn)，圍繞軌道交通重要節(jié)點(diǎn)打造產(chǎn)業(yè)高地與活力社區(qū)。通過對(duì)土地創(chuàng)新式集約利用、立體布置全業(yè)態(tài)建筑及樞紐空間，推動(dòng)城市出行、生產(chǎn)、生活、購(gòu)物、休閑等活動(dòng)的無縫銜接，提高人民生活的便利性和交通的可達(dá)性，賦能城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)與人民共享發(fā)展成果。與此同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)線路客流情況的評(píng)估，充分利用先進(jìn)技術(shù)手段，準(zhǔn)確評(píng)估城市人口密度、線路沿線人口量以及乘客出行方向、出行強(qiáng)度、出行分布及結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)空間規(guī)模與布局的優(yōu)化；以政策為引領(lǐng)，完善與公交和慢行系統(tǒng)的交通銜接，優(yōu)化發(fā)車間隔和綜合服務(wù)水平，增加軌道交通站點(diǎn)客流量，實(shí)現(xiàn)客流向商流轉(zhuǎn)換，促進(jìn)乘客消費(fèi)。

軌道交通站點(diǎn)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略：提升客戶滿意度，便捷消費(fèi)。站點(diǎn)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置是實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。依據(jù)站點(diǎn)的地理位置、周邊環(huán)境及經(jīng)濟(jì)水平，確定商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和風(fēng)格；了解乘客出行目的、消費(fèi)習(xí)慣及換乘時(shí)間，提供便利型自助服務(wù)設(shè)施，滿足乘客對(duì)商品及服務(wù)的需求，實(shí)現(xiàn)乘客便捷消費(fèi)目的。鼓勵(lì)商家提供特色商品和服務(wù)，增強(qiáng)站點(diǎn)吸引力。同時(shí)定期培訓(xùn)站點(diǎn)工作人員，支持使用多種支付方式，滿足消費(fèi)者個(gè)性化服務(wù)需求，提高站點(diǎn)乘客的整體滿意度，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性消費(fèi)。

本文為天津市社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題重點(diǎn)項(xiàng)目（TJYJ18-018）成果之一。本文作者為天津理工大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)、教授，主要研究方向?yàn)檐壍澜煌ㄅc可持續(xù)發(fā)展

編輯|胡文娟 wenjuan.hu@wtoguide.net