摘 要 本文探討了西城區(qū)法源寺文保區(qū)的保護更新項目，特別關(guān)注爛縵胡同的景觀提升與試點院落改造。該項目自2018年啟動，以問題和目標為導向，實施了小規(guī)模、漸進式的有機更新策略，通過市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善、建筑騰退、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型等措施，旨在提升居民生活質(zhì)量并保護街區(qū)的歷史風貌。項目通過強化黨建引領(lǐng)，形成了共治共享的社區(qū)治理模式；深入挖掘歷史文化價值，采用新材料、新技術(shù)推動市政改造，精心設(shè)計以保護歷史文化街區(qū)風貌，盤活騰退空間，實現(xiàn)低效樓宇升級改造，科學組織交通，引入城市大腦實現(xiàn)管理智能化，并推動社區(qū)營造長效化，打造品牌力量。

關(guān)鍵詞：老舊平房院落更新；法源寺文保區(qū)；景觀提升；試點院落改造

1 基本情況

法源寺歷史文化街區(qū)是北京市第二批歷史文化保護區(qū)，核心區(qū)保護范圍約16.16 hm2。爛縵胡同位于法源寺歷史文化街區(qū)中部，是街區(qū)中主要的一條南北走向的胡同，北起蓮花胡同，南至南橫西街（圖1）。2018 年9 月，啟動爛縵胡同兩側(cè)建筑整治和試點院落改造，統(tǒng)一謀劃、協(xié)同建設(shè)，開展建筑騰退、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善、胡同景觀提升、沿街立面整飭修繕、重點院落改造等工作，補齊民生短板，推進業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型提升。

2 實施成效

為落實新版北京總規(guī)、核心區(qū)控規(guī)要求，項目以問題和目標為雙導向，從風貌、空間、秩序、功能、業(yè)態(tài)、管理等多方面入手實施小規(guī)模、漸進式有機更新，推動街區(qū)整體風貌保護、文化遺產(chǎn)展示和傳承。

項目通過集約化利用胡同空間，最大限度實現(xiàn)街區(qū)各類市政配套，讓老城居民過上現(xiàn)代化生活。更新老舊隱患管線，新建雨水、污水、電力、電信、燃氣、干式消防等多條管道，實現(xiàn)雨污分流、上水提級改造，電力、電信架空線入地，引入燃氣，消除消防隱患，徹底解決低洼院落排水等問題（圖2—圖4）。

項目以共享街區(qū)、共享生活為業(yè)態(tài)定位，圍繞“七有”“五性”，補足街區(qū)功能短板，利用騰退房屋優(yōu)先植入便民商業(yè)和文化服務(wù)設(shè)施（如文創(chuàng)咖啡店、咖啡書屋、花店等），精選入駐品牌，注重運營品質(zhì)，提升街區(qū)活力；對接區(qū)域內(nèi)企業(yè)住房服務(wù)需求，利用騰退房屋打造高端人才公寓，促進老城區(qū)職住平衡。爛縵胡同131 號花韻?丁香酒店改造后實現(xiàn)老城區(qū)住宿業(yè)態(tài)升級和建筑外觀、胡同景觀的大幅提升（圖5，圖6）。

3 創(chuàng)新經(jīng)驗

3.1 強化黨建引領(lǐng)，形成共治共享的社區(qū)治理模式

項目圍繞“政府主導，國企運作，專業(yè)化團隊運營”這一特色模式，建立集政府、企業(yè)、居民、專家智庫、社會組織“五位一體”的協(xié)同治理新格局，形成可持續(xù)的長效治理機制。成立“民意會客廳”，累計舉辦100 多場次活動，邀請居民全過程參與，充分聽取民意、民聲（圖7）。

3.2 深挖歷史文化價值，梳理會館資源

項目委托專業(yè)團隊編制《法源寺歷史街區(qū)核心區(qū)保護規(guī)劃》，對片區(qū)歷史文化價值進行深入挖掘與梳理，研究法源寺區(qū)域會館的歷史、環(huán)境變遷、名人軼事、建筑格局、在中國革命和社會發(fā)展中的價值和意義等，形成《法源寺歷史文化街區(qū)價值挖掘與發(fā)展策略研究》報告。

3.3 采用新材料、新技術(shù)推動胡同市政改造

市政管道采用一體化聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁管道和檢查井，井壁占用空間減少近2/3，施工速度提高10 倍；路面兩側(cè)采用一體式線性排水槽，擴大匯水面積，提高路面排水能力；胡同內(nèi)共架設(shè)3 根智慧燈桿全方位覆蓋5G 設(shè)備，構(gòu)建高效、共享的街區(qū)空間；試點院落使用綠色清潔能源光伏發(fā)電瓦，為街區(qū)景觀照明提供能源；試點院落內(nèi)引入全電廚房、生態(tài)化糞池等創(chuàng)新技術(shù)。

3.4 精心設(shè)計，最大限度保護歷史文化街區(qū)風貌

項目實施過程中廣泛搜集歷史文獻、圖片等資料，大量走訪知情人，以嚴謹?shù)默F(xiàn)場勘損、數(shù)據(jù)實測等基礎(chǔ)信息作為胡同整治及試點院落修繕的工作依據(jù)。以不改變原建筑形制、結(jié)構(gòu)、材料和工藝技術(shù)為工作原則，執(zhí)行“保護為主、搶救第一、合理利用、加強管理”的工作方針，對不同層級的建筑采取切實可行的保護方式。該項目的景觀設(shè)計融合片區(qū)歷史文化元素與在地居民需求，對重要節(jié)點進行精心設(shè)計，并保留不同歷史時期在胡同中展現(xiàn)的風貌，通過老北京寓意吉祥的綠植及城市家具小品等，提升胡同空間品質(zhì)。

3.5 盤活騰退空間，低效樓宇升級改造

項目利用零散空間優(yōu)先植入便民商業(yè)及文化服務(wù)設(shè)施，聯(lián)同街道將爛縵胡同108 號院（ 原江寧郡館舊址） 改造為紅色會客廳，功能定位為在地黨建中心，內(nèi)含黨史展廳、規(guī)劃展廳、共享書吧和多功能廳，為黨建引領(lǐng)下的社區(qū)營造提供場所。收回原粟海酒店產(chǎn)權(quán)，并對其外立面和內(nèi)部空間進行升級改造，使其轉(zhuǎn)型為文化主題酒店，通過數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)實現(xiàn)酒店的數(shù)字信息化服務(wù)，形成“酒店+ 人才公寓”的綜合運營體系，并成為業(yè)態(tài)提升的標桿項目。

3.6 科學交通組織，開展停車自治，打造胡同靜生活

項目制頂胡同交通專項規(guī)劃，在胡同內(nèi)實施單行禁停管制。利用爛縵胡同北口西側(cè)邊角地打造智慧停車場，盤活和整合周邊路側(cè)停車資源，為爛縵胡同停車自治提供車位保障。同時配合街道完成胡同內(nèi)機動車的有序疏導，非機動車的有序停放管理，將街區(qū)打造為“安全、安靜、安心、安逸”的“四安”不停車街區(qū)，不斷提升老城更新與管理的業(yè)務(wù)水平。

3.7 引入城市大腦，實現(xiàn)管理智能化

項目積極探索老城街區(qū)智慧化管理模式，在西城區(qū)科信局的支持下，建立法源寺街區(qū)智慧運管平臺體系。利用“智能應(yīng)用系統(tǒng)+ 智慧運營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區(qū)，提高街區(qū)管理精細化水平，實時更新、調(diào)取街區(qū)數(shù)據(jù)，將街區(qū)更新成果有效串聯(lián)、形成合力，實現(xiàn)街區(qū)資源的互聯(lián)互通、高效運轉(zhuǎn)和管理模式升級，助力老城街區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。該項目創(chuàng)新采用智慧巡更系統(tǒng)管理街區(qū)騰退散房和街巷風貌秩序，巡更人員將影像資料實時上傳至平臺服務(wù)器并存檔，建立數(shù)字巡更臺賬，便捷高效，節(jié)省街區(qū)管理的人力、物力成本。

3.8 社區(qū)營造長效化，打造品牌力量

項目成立“老城更新聯(lián)盟”“大德交大聯(lián)合工作坊”，實現(xiàn)社區(qū)居民、專家學者、項目主體等多方互動，借腦借智為街區(qū)更新凝聚社會力量。連續(xù)5 年主辦北京國際設(shè)計周法源寺街區(qū)分會場論壇系列活動，2021 年參與北京城市建筑雙年展活動，同時作為“四名”匯智的理事單位，每年支持及主辦相關(guān)活動，分享老城保護、城市更新的經(jīng)驗與創(chuàng)新成果。

2023北京城市更新最佳實踐

項目類型：居住類更新（老舊平房院落）

項目位置：西城區(qū)牛街街道法源寺社區(qū)

項目規(guī)模：占地面積16.16 hm2（胡同長約310 m，寬度為6～8 m）

實施主體：北京宣房大德置業(yè)投資有限公司

設(shè)計單位：中鐵建工集團有限公司設(shè)計院

施工單位：北京宣房建筑工程有限責任公司

運營單位：北京宣房大德置業(yè)投資有限公司