房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，易受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。為提升會計信息透明度、緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)壓力，并提高財務(wù)決策效率，本文將基于問題導(dǎo)向視角，旨在提升企業(yè)財務(wù)信息準(zhǔn)確度。本文聚焦房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點(diǎn)，如收入確認(rèn)復(fù)雜、長期項目成本分?jǐn)偯鎻V、稅務(wù)籌劃內(nèi)部系統(tǒng)復(fù)雜、土地、建筑價值評估難、融資、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整不靈活等，提出針對性強(qiáng)的優(yōu)化策略。旨在通過提高會計核算重視度、適配成本分?jǐn)偸侄?、專業(yè)稅務(wù)顧問定點(diǎn)聘用、土地與建筑價值評估、融資和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等措施落實，發(fā)揮會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中應(yīng)用價值?？焖僮R別資產(chǎn)配置短板，并憑借利潤評估深廣度持續(xù)提升，為后續(xù)制定更具發(fā)展前景的投資決策提供支撐，以供借鑒。

站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度而言，會計核算屬于資金配置、利益評估的重要因素。做好會計核算，可緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金配置壓力，有利于降低外在運(yùn)營成本，通過稅負(fù)成本降低，提高企業(yè)盈利能力。

但在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算期間，依舊存在成本核算內(nèi)容繁雜，風(fēng)險預(yù)測定位不準(zhǔn)等問題，嚴(yán)重制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，想要實現(xiàn)效益最大化目標(biāo)，要求企業(yè)重視對此方面的研究。

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的價值理論

識別資產(chǎn)配置短板 資金管理作為對外業(yè)務(wù)運(yùn)營核心組成部分，想要實現(xiàn)資金管理優(yōu)化布局，展開準(zhǔn)確且完善的會計核算十分關(guān)鍵。第一，會計核算可通過對企業(yè)資產(chǎn)分類記錄落實，生成直觀性更強(qiáng)的可視財務(wù)視圖。幫助企業(yè)人員迅速聚焦資產(chǎn)配置短板問題，為后續(xù)制定針對性更強(qiáng)、適配度更高的投融資戰(zhàn)略決策，為其提供科學(xué)支撐。第二，會計核算還能助力房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)有固定資產(chǎn)，如土地、建筑等，實現(xiàn)更管控。在精準(zhǔn)度高的會計核算行為介入之下，相關(guān)作業(yè)人員能夠快速發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)折舊和資產(chǎn)破損等不良問題，以具體問題具體分析原則介入，科學(xué)調(diào)整資產(chǎn)管理配置策略，為最大化降低資產(chǎn)損失助力。

拓寬利潤評估深廣度 利潤評估屬于企業(yè)分析業(yè)務(wù)成效，是制定后續(xù)策略的重要參考依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其既能通過細(xì)致的會計核算落實，精準(zhǔn)計算出企業(yè)各業(yè)務(wù)板塊的所得利潤，從而更全面地判斷現(xiàn)存盈利方式是否與可持續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)策略相貼合。又能通過會計核算，準(zhǔn)確明晰項目利潤構(gòu)成，確保企業(yè)能夠在更精細(xì)的管理措施之中，探尋可降低作業(yè)成本，提高工作效率的機(jī)會，從而真正實現(xiàn)盈利能力持續(xù)提升目標(biāo)。同時，在利潤評估指標(biāo)的分析下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更全面地了解各項投資項目具體盈利狀況，并對投資回報實現(xiàn)市場預(yù)測，后續(xù)制定更具市場發(fā)展前景的投資決策成為可能。

強(qiáng)化企業(yè)法律遵從性 在法律法規(guī)持續(xù)更新、監(jiān)管日趨嚴(yán)格的條件背景下，規(guī)范會計核算，能進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律遵從性，使其時刻處于合法經(jīng)營狀態(tài)。一方面，標(biāo)準(zhǔn)合規(guī)的會計核算，可幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速算出各類需付稅費(fèi)具體數(shù)值，包括土地增值稅，房產(chǎn)稅等，避免其與稅務(wù)審查部門出現(xiàn)糾紛。

另一方面，適當(dāng)?shù)臅嫼怂?，還能更細(xì)致地披露企業(yè)內(nèi)外部信息，引起投資者和股東以及監(jiān)管部門的關(guān)注，一旦出現(xiàn)明顯財務(wù)法律糾紛問題，企業(yè)可憑借公正度更高的信息內(nèi)容，更有力地維護(hù)自身權(quán)益。

全流程視角下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點(diǎn)

收入確認(rèn)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程繁雜且作業(yè)周期長，收入確認(rèn)復(fù)雜程度較高。房地產(chǎn)企業(yè)收入來自多周期銷售，想要保障在多環(huán)節(jié)下，精準(zhǔn)獲得確認(rèn)收入指標(biāo)，需企業(yè)自覺提高思想站位，統(tǒng)籌考量合同條款以及財務(wù)規(guī)定等多方面因素。同時，因房地產(chǎn)開發(fā)項目整體周期較長，想要順利流經(jīng)土地獲取、施工各環(huán)節(jié)到達(dá)最終銷售，可能會存在較長時間的作業(yè)線，在時間不斷推移的背景下，項目收入成本都會隨著進(jìn)度的變化而出現(xiàn)變動。如何科學(xué)預(yù)估和高效落實收入確認(rèn)，已然成為企業(yè)必然面對的作業(yè)任務(wù)。

長期項目成本分?jǐn)偯鎻V 基于全生命周期視角來看，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算落實期間，另一難點(diǎn)當(dāng)屬長周期項目成本分?jǐn)?。長期項目，土地、建設(shè)和管理費(fèi)用都隸屬于成本涉及類別，如何精準(zhǔn)將各分子成本分?jǐn)傊磷鳂I(yè)項目中，需要相關(guān)企業(yè)充分發(fā)揮引導(dǎo)作用，自覺對項目進(jìn)度和項目成本架構(gòu)實現(xiàn)深層次分析。除此之外，各類成本也會因時間的推移而出現(xiàn)一定變化，如建設(shè)成本可能受市場物價以及工人工資的調(diào)整而出現(xiàn)不可控上升或下調(diào)。

管理成本則可能因企業(yè)規(guī)模以及策略變動，而出現(xiàn)數(shù)額更改。總之，想要更有底氣地應(yīng)對多元變化趨勢，保障成本分?jǐn)偢鼮榫珳?zhǔn)，高度重視長期項目成本分?jǐn)偯鎻V問題十分必要。

稅務(wù)籌劃內(nèi)部系統(tǒng)復(fù)雜 企業(yè)運(yùn)營管理階段，稅務(wù)籌劃復(fù)雜也屬于會計核算難點(diǎn)。一方面，稅種、計算手段復(fù)雜。常規(guī)形態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)無可避免地會面臨多類稅種，且各個稅種都有與之適配度最高的計算分析方法，這也在一定程度上，對企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理質(zhì)量提出更嚴(yán)苛要求。如在展開土地增值稅這一細(xì)節(jié)稅種計算期間，為保證計算公式所取得的數(shù)值更為精準(zhǔn)，作業(yè)人員則需充分考慮土地初始購置價格以及后續(xù)增值部分等相關(guān)細(xì)節(jié)因素。另一方面，是指稅法規(guī)定的復(fù)雜。我國所推行的稅務(wù)政策是嚴(yán)格依據(jù)國家現(xiàn)行發(fā)展?fàn)顩r而調(diào)整部署的，為此想要嚴(yán)格保障稅務(wù)籌劃合規(guī)，企業(yè)需高度適應(yīng)稅務(wù)法頻繁變化趨勢，完善具體的稅務(wù)籌劃布局，這在一定程度上也給企業(yè)會計核算帶來了較大的難度。

土地、建筑價值評估難 受市場環(huán)境不確定因素影響，土地價值及建筑價值評估較為困難，這也為會計核算落實帶來不小難題。實際上，不同地理區(qū)位和市場供給需求都會對土地以及建筑物價值造成影響，使其出現(xiàn)明顯波動問題。再因我國土地使用權(quán)種類十分多元，且不同類別的土地使用權(quán)都有著十分明確的使用年限規(guī)定，故而房地產(chǎn)企業(yè)在具體落實會計核算期間，想要實現(xiàn)精準(zhǔn)評估，就要充分考慮各類能對價值造成影響的因素，這無疑會使得整體的作業(yè)量明顯增大。

融資、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整不靈活 在市場環(huán)境和利率水平持續(xù)調(diào)整背景下，為助推企業(yè)最理想財務(wù)增長目標(biāo)順利實現(xiàn)，適時落實融資結(jié)構(gòu)調(diào)整十分必要。一旦企業(yè)融資方式發(fā)生變動，勢必會使得整體的核算更為復(fù)雜。如相關(guān)房地產(chǎn)主體選擇權(quán)益融資，則需要重點(diǎn)考量多方股東權(quán)益轉(zhuǎn)讓問題，嚴(yán)防因資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，而誘發(fā)一系列決策評估等復(fù)雜問題出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要順利明確最理想資本結(jié)構(gòu)，就要自覺對企業(yè)杠桿比率和速動比率等細(xì)節(jié)財務(wù)指標(biāo)實現(xiàn)統(tǒng)籌分析，并充分結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景，作出最科學(xué)決策。

基于問題導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算優(yōu)化對策

由上文可知，房地產(chǎn)行業(yè)投資大、建設(shè)周期長，會計核算有較高難度。為高效應(yīng)對收入確認(rèn)復(fù)雜、長期項目成本分?jǐn)偯鎻V、稅務(wù)籌劃內(nèi)部系統(tǒng)復(fù)雜、土地、建筑價值評估難、融資、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整不靈活等會計核算等難題，持續(xù)提升房地產(chǎn)企業(yè)自身會計核算質(zhì)量，自覺基于問題導(dǎo)向視角，聚焦常見矛盾問題，提出針對性處理措施十分必要。

強(qiáng)化會計核算重視度 意識擁有主觀能動性。房地產(chǎn)企業(yè)必須充分發(fā)揮意識引導(dǎo)作用，樹立正確的會計核算意識，優(yōu)化整體的會計核算部署，為更高效地應(yīng)對管理思想滯后、管理方法陳舊等通病問題提供支持。第一，企業(yè)管理人員要發(fā)揮主動引導(dǎo)作用，自覺學(xué)習(xí)會計核算內(nèi)涵。深層次解讀國家所頒布的各類會計活動制度文件，并因地制宜地出臺與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展相貼合的完備會計制度。以收入確認(rèn)準(zhǔn)確性提升這一細(xì)節(jié)工序為例，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需自覺建立一套科學(xué)完備的收入確認(rèn)準(zhǔn)則，并充分利用優(yōu)質(zhì)的收入確認(rèn)手段，如百分完成法和銷售法等，持續(xù)提升收入確認(rèn)的現(xiàn)實公允性。第二，財務(wù)人員也要及時關(guān)注會計政策變動狀況，適時調(diào)整企業(yè)現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)管理格局。嚴(yán)格以會計信息精準(zhǔn)度有效提升為目標(biāo)，持續(xù)提升自身會計核算能力，為更高效地應(yīng)對更多元的會計核算難題助力。

應(yīng)用適配成本分?jǐn)偸侄?長期項目具體不穩(wěn)定性特征，想要更高質(zhì)落實長周期項目成本分?jǐn)倖栴}，房地產(chǎn)企業(yè)需嚴(yán)格基于項目實況以及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展策略，選擇最為適宜的成本分?jǐn)偸侄?。如直線成本法（直線法）和年數(shù)總和法。直線法主要是指將期內(nèi)某一成本對象當(dāng)做研究主體，依據(jù)其直接開發(fā)成本占期內(nèi)所有成本對象直接開發(fā)成本的比例來實現(xiàn)科學(xué)分配。年數(shù)總和法作業(yè)原理則是指首先求得固定資產(chǎn)原值刨去預(yù)計殘值后的具體凈額，隨后再乘以折舊率，從而達(dá)到細(xì)致體現(xiàn)會計謹(jǐn)慎性原則目標(biāo)。與此同時，企業(yè)還要在梳理明確成本分?jǐn)偦c(diǎn)以及時間點(diǎn)的背景下，建立一套更為科學(xué)的成本分?jǐn)傊贫龋⒍ㄆ谡归_企業(yè)內(nèi)部+外部審計，以保障成本分?jǐn)偢鼮楹侠砭珳?zhǔn)。

專業(yè)稅務(wù)顧問定點(diǎn)聘用 聚焦稅務(wù)籌劃復(fù)繁瑣性作業(yè)特征，房地產(chǎn)企業(yè)需正確認(rèn)識人才的力量，主動聘請專業(yè)水準(zhǔn)高的稅務(wù)顧問。稅務(wù)顧問的介入，不僅能嚴(yán)格依據(jù)企業(yè)發(fā)展實況以及現(xiàn)實需要，提供專業(yè)程度較高的稅務(wù)籌劃建議。還能為企業(yè)提供更為細(xì)致的稅務(wù)計算服務(wù)，有效避免企業(yè)因結(jié)果計算錯誤，而被迫應(yīng)對一些無可預(yù)估的額外稅務(wù)風(fēng)險問題。最后，稅務(wù)顧問還能為企業(yè)其他財務(wù)人員提供教育培訓(xùn)，助力其稅務(wù)知識以及稅務(wù)使用技能顯著提升，幫助財務(wù)人員更有底氣地完成細(xì)節(jié)性稅務(wù)工作難題。

健全土地與建筑價值評估格局 針對土地建筑價值評估難問題，房地產(chǎn)企業(yè)可聘請專業(yè)化程度較高的評估機(jī)構(gòu)介入，來持續(xù)完善評估系統(tǒng)，以更優(yōu)質(zhì)的土地建筑價值評估服務(wù)介入，幫助企業(yè)合理規(guī)避資產(chǎn)過估或低估等不良作業(yè)風(fēng)險。首先，評估機(jī)構(gòu)可利用內(nèi)在較為成熟的評估系統(tǒng)及手段，在充分考量土地和建筑市場具體情況的前提背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為規(guī)范化、科學(xué)化的評估工具，以保障整體評估結(jié)果公正性更強(qiáng)。其次，評估機(jī)構(gòu)還能統(tǒng)籌梳理價值變動邏輯脈絡(luò)，為其提供專業(yè)程度更高的評估報告。

在評估報告的加持下，房地產(chǎn)企業(yè)即可快速對土地價值以及建筑價值等主體具體內(nèi)容實現(xiàn)分析總結(jié)，制定更具決策措施。最后，評估機(jī)構(gòu)還可為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供親民化咨詢服務(wù)?；谄髽I(yè)可持續(xù)發(fā)展需要，幫助其更全方位地了解相關(guān)價值主體的評估結(jié)果。

優(yōu)化融資、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整 為提升短期投資以及長期投資兩主體回報平衡度。更有底氣地應(yīng)對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)以及成本結(jié)構(gòu)在調(diào)整期間所面臨的各項挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需自覺落實以下幾方面措施。其一，立足于問題導(dǎo)向視角，推行在線化融資策略。企業(yè)需嚴(yán)格依據(jù)全生命周期發(fā)展?fàn)顩r，選擇多元融資手段。項目前期，因資金需求量較大，可借助短期融資手段，來滿足大體量資金即時需求。項目中期，因已順利擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流入，房地產(chǎn)企業(yè)可適時轉(zhuǎn)變部署思路，使用中長期融資，促使融資成本科學(xué)降低目標(biāo)順利實現(xiàn)。

其二，基于統(tǒng)籌發(fā)展視角，自覺關(guān)注外部環(huán)境變化特征。在此時，房地產(chǎn)企業(yè)要找尋企業(yè)內(nèi)在經(jīng)營并組建專業(yè)團(tuán)隊，使其能夠隨時對國家利率、稅收、貨幣等政策進(jìn)行跟進(jìn)，以便企業(yè)能夠更為靈活地調(diào)整具體融資策略，保障多余的、不必要的融資成本不會出現(xiàn)。

其三，基于可持續(xù)發(fā)展視角，強(qiáng)化財務(wù)風(fēng)險管理投入力度。房地產(chǎn)企業(yè)要及時對現(xiàn)存資本結(jié)構(gòu)實現(xiàn)價值評估，保障杠桿、速動、流動比率都位于可控范圍之內(nèi)。同時，還要正確認(rèn)識金融衍生工具的應(yīng)用價值，以工具科學(xué)應(yīng)用，高效應(yīng)對潛在財務(wù)風(fēng)險，真正實現(xiàn)強(qiáng)化企業(yè)融資成本穩(wěn)定度目標(biāo)。

其四，基于發(fā)展聯(lián)動視角，建立與其他金融機(jī)構(gòu)的友好合作關(guān)系。具體實踐期間，要有統(tǒng)籌部署意識，自覺與相關(guān)融資銀行建立良好的合作關(guān)系，為獲取更低利率提供可能。

綜上所述，會計核算作為財務(wù)管理的核心，屬于企業(yè)經(jīng)營管理的核心組成部分。基于可持續(xù)發(fā)展的視角，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好地適應(yīng)數(shù)字化時代發(fā)展需要，有機(jī)解決會計信息披露等作業(yè)難題，持續(xù)提升會計核算精準(zhǔn)度，需提高思想站位。聚焦自身會計核算所存在的現(xiàn)實問題加以優(yōu)化，并構(gòu)建與自身發(fā)展適配度更高的會計核算手段。總而言之，相信在會計核算執(zhí)行力持續(xù)強(qiáng)化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不同風(fēng)險將會得到有效規(guī)避，真正實現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

（作者單位：太倉德恒置業(yè)有限公司）