保障性住房作為政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、定向安居房、兩限商品房等構(gòu)成。其中經(jīng)濟(jì)適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅，由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。生活中，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房購房者想對所有房屋進(jìn)行交易變更時(shí)，需要注意以下幾方面的問題。

經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓需要滿足什么條件？

【案例】

尚某于3年前成功申購了一套經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)在，他通過努力工作攢下了一部分錢，便決定購買一套普通商品房。購買普通商品房之前，他希望把這套經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓出去。那么，經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓需要滿足哪些條件？

【解析】

根據(jù)上文所述，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)具有“有限性”，體現(xiàn)為其在上市交易時(shí)受到限制。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用房上市轉(zhuǎn)讓受到如下限制。

第一，購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的，經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓時(shí)購房人應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，并且同等條件下政府享有優(yōu)先回購的權(quán)利。

這里需要注意五點(diǎn)：一是這里的“滿5年”指的是購房家庭取得契稅完稅憑證起滿5年，或者取得經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證起滿5年，而不是簽訂購房合同起或者入住起滿5年。二是土地收益金的具體交納比例由各市、縣人民政府確定。以北京市為例，2008年4月15日之前取得房產(chǎn)證或契稅滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房，上繳10%的土地收益金；以后取得的，上繳70%的土地收益金。三是經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時(shí)，在同等條件下政府享有優(yōu)先回購的權(quán)利。四是上述情形下經(jīng)濟(jì)適用住房可以按市場價(jià)轉(zhuǎn)讓。五是轉(zhuǎn)讓后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房，也就是說，在這種情形下，購買二手經(jīng)濟(jì)適用住房的買受人享有的是完全產(chǎn)權(quán)。

第二，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市轉(zhuǎn)讓，購房人確有特殊原因需要轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

需要注意的是，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，上述情形下已購經(jīng)濟(jì)適用房不得按市場價(jià)轉(zhuǎn)讓，政府回購也是按照原價(jià)。

有些地方還有特殊規(guī)定，比如，北京市于2008年發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》第二條第一項(xiàng)就規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的，不得按市場價(jià)格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟(jì)適用住房的購買資格審核手續(xù)），由購房人按原價(jià)購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購。也就是說，在北京，已購經(jīng)濟(jì)適用住3VVDnks51JO2ssej5yJpo1ZovXSIyIhbNQ9/c277eRs=房未滿5年需要上市出售的，除政府可以按原價(jià)回購?fù)猓部梢杂山?jīng)搖號確定的符合一定條件的購房人按原價(jià)購買。

由購房人按原價(jià)購買的，程序如下：第一步，產(chǎn)權(quán)人向戶口所在區(qū)住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口簿等材料。第二步，區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定購房人，購房人放棄購買的，由區(qū)縣住房保障管理部門確定后續(xù)的購房人。第三步，購房人查驗(yàn)房屋和相關(guān)資料后，與產(chǎn)權(quán)人簽訂購房合同，支付購房款。區(qū)縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關(guān)證明。第四步，買賣雙方持購房合同、區(qū)縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關(guān)材料，向區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋權(quán)屬登記部門將房屋產(chǎn)權(quán)登記在購房人名下，并在房屋權(quán)屬證書上注記“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣。需要注意的是，在這種情形下，由購房人按原價(jià)購買二手經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍然是經(jīng)濟(jì)適用住房。

由政府按原價(jià)回購的，程序如下：第一步，產(chǎn)權(quán)人向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口簿等材料；第二步，區(qū)縣住房保障管理部門對申請材料進(jìn)行審核并入戶查看，了解房屋狀況，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人結(jié)清水、電、氣熱和物業(yè)管理等費(fèi)用；第三步，區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位與產(chǎn)權(quán)人簽訂回購協(xié)議，支付購房款；第四步，區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門憑回購協(xié)議及其他相關(guān)材料辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將回購房屋的產(chǎn)權(quán)登記在區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位名下，并在房屋權(quán)屬證書上注記“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣?；刭彽淖》坷^續(xù)向符合條件的家庭配售或作為實(shí)物配租房源向廉租家庭配租。

第三，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)人若想不受上述年限限制出售其已購經(jīng)濟(jì)適用住房的，也可以在賣房前按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)，在取得完全產(chǎn)權(quán)后便可按商品房自由出售房屋。

已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓的，土地出讓金如何繳納？

【案例】

購房者購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后，該經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易，購房者楊某就符合上述條件。但是，他的鄰居提醒轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)還需要額外繳納一些土地出讓全。那么，已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓如何繳納土地出讓金？

【解析】

根據(jù)財(cái)政部等部門聯(lián)合發(fā)布的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》第二條、第三條的規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10%確定。購房者繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款后按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。職工個(gè)人上市出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房的，原則上不再繳納所得收益。

也就是說，由于經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格中均不含土地使用權(quán)價(jià)款，因此，已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，需由購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，該價(jià)款數(shù)額按不低于所購買的經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10%確定。至于出售已購經(jīng)濟(jì)適用房所得收益，不需要再繳納稅費(fèi)，收益歸經(jīng)濟(jì)適用住房出賣人所有。

違規(guī)出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房有什么后果？

【案例】

3年前，何某成功申購了一套經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)在，何某決定把房屋出售，妻子說不滿5年房子不能賣。在此種情形下，何某執(zhí)意出售房屋的行為將會產(chǎn)生什么后果？

【解析】

根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》第五條、第十三條、第十四條以及第十五條的相關(guān)規(guī)定，將不準(zhǔn)上市出售的經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，處以10000元以上30000元以下罰款。

將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價(jià)格補(bǔ)齊房價(jià)款，并處以10000元以上30000以下罰款。

騙購經(jīng)濟(jì)適用住房會有什么后果？

【案例】

因經(jīng)濟(jì)條件有限，任某希望能夠購買一套經(jīng)濟(jì)適用住房。對照經(jīng)濟(jì)適用住房的申購條件，他發(fā)現(xiàn)他的家庭收入符合政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，與此同時(shí)，他也屬于無房的情況。但是，他不具備當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，為了符合申購條件，他決定造假。那么，騙購經(jīng)濟(jì)適用住房會產(chǎn)生何種法律后果？

【解析】

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第四十三條對騙購經(jīng)濟(jì)適用住房的行為規(guī)定了嚴(yán)格的處罰措施，對以弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件的方式，如制作虛假的工資單或?qū)⒈炯彝サ姆慨a(chǎn)登記在其他家庭名下的，騙購經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資合作建房的個(gè)人，由市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門限期按原價(jià)格并考慮折舊等因素作價(jià)收回所購住房并依照有關(guān)規(guī)定追究行為人責(zé)任。對出具虛假證明的，依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。