公募REITs是區(qū)別于股票、債券等金融工具以外的新產(chǎn)品，能有效填補(bǔ)我國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì)資本投資渠道，有助于豐富居民資本市場(chǎng)投資工具，滿足居民理財(cái)資金等投資需求。2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施被納入公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)范圍，支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs?；A(chǔ)設(shè)施REITs是公募REITs一種，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行，能夠使信息更加公開透明，有利于促使基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)建立市場(chǎng)化、規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，提高綜合效率。

首創(chuàng)奧萊創(chuàng)建并秉承產(chǎn)業(yè)綜合體復(fù)合模式，以?shī)W特萊斯為中心，配置國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、涵蓋商業(yè)集群和特色資源產(chǎn)業(yè)等豐富業(yè)態(tài)，打造集餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑于一體的“奧特萊斯引領(lǐng)的城市新中心”，首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目不僅是符合國(guó)家政策規(guī)定消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，更是商業(yè)購(gòu)物中心的典型，故在REITs發(fā)行時(shí)具有鮮明的獨(dú)特性。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行合規(guī)要點(diǎn)：以?shī)W萊項(xiàng)目為例

關(guān)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目REITs的順利發(fā)行，法律合規(guī)是關(guān)鍵。根據(jù)現(xiàn)行REITs相關(guān)規(guī)定，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)合規(guī)層面主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資質(zhì)證照是否齊備、有效；第二，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃安排是否滿足REITs要求；第三，項(xiàng)目公司合規(guī)。結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施基金指引等各項(xiàng)法律規(guī)定及司法實(shí)踐，首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目REITs發(fā)行的現(xiàn)階段合規(guī)審查要點(diǎn)除前述外，還包括投資管理手續(xù)問題、竣工驗(yàn)收手續(xù)的齊備性、公建配套設(shè)施是否已經(jīng)全部移交、地下空間的權(quán)屬及使用收益是否存在問題。聯(lián)營(yíng)收入能夠計(jì)入租金，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制、國(guó)有資產(chǎn)非公開轉(zhuǎn)讓的流程等方面。

針對(duì)以首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目為代表的購(gòu)物中心類型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的特殊性，需要重點(diǎn)關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施是否涉及訴訟。相較于其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，購(gòu)物中心類別的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施因面對(duì)的客戶租戶等各類群體更為龐大、復(fù)雜，故更容易產(chǎn)生相關(guān)糾紛，進(jìn)而產(chǎn)生訴訟。而項(xiàng)目公司也可能因?yàn)樵钟芯C合體項(xiàng)下其他的業(yè)態(tài)而涉訴。能否妥善解決基礎(chǔ)資產(chǎn)涉訴問題，及時(shí)定分止?fàn)帉⒅苯雨P(guān)系到發(fā)行的成功與否。

此外，在合規(guī)管理過(guò)程中首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目REITs發(fā)行的一個(gè)重難點(diǎn)在于聯(lián)營(yíng)收入能夠被歸入租金，本項(xiàng)目上存在項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)方聯(lián)營(yíng)收入，以及項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)方的銷售收入中進(jìn)行比例抽成。從性質(zhì)上看，該類收入為銷售收入而非租金收入。目前，國(guó)家發(fā)展改革委對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能否直接以銷售收入作為REITs可供分配現(xiàn)金流尚無(wú)明確意見。但強(qiáng)調(diào)“百貨商場(chǎng)項(xiàng)目屬于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目范疇，但是要注意區(qū)分物業(yè)出租收入及經(jīng)營(yíng)收入”。此外在聯(lián)營(yíng)方或承租人為關(guān)聯(lián)方的情形下，需要格外注意租金水平的公允性，不得與市場(chǎng)可比租金存在較大差異。

ESG建設(shè)合規(guī)要點(diǎn)

ESG（環(huán)境、社會(huì)與公司治理）是一種關(guān)注企業(yè)環(huán)境、社會(huì)、公司治理績(jī)效而非財(cái)務(wù)績(jī)效的投資理念和企業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。每一維度下分為多個(gè)議題，每個(gè)議題下又細(xì)分多項(xiàng)具體指標(biāo)。ESG的治理維度與合規(guī)之間具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。治理維度主要考察企業(yè)在組織治理、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理、信息披露等方面的情況，通常包括以下主題：治理風(fēng)險(xiǎn)、股東權(quán)益、治理結(jié)構(gòu)、信息披露、商業(yè)道德。細(xì)分各主題下還存在小單元或指標(biāo)，如治理風(fēng)險(xiǎn)下分法律訴訟、稅收透明度等，信息披露包括信息披露質(zhì)量及可信度，治理結(jié)構(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)控制，商業(yè)道德中的反貪污賄賂，等等。

ESG體系與REITs法律合規(guī)異同

ESG與REITs發(fā)行過(guò)程中的法律合規(guī)內(nèi)容一定程度上具有相似性。一方面，二者均關(guān)注企業(yè)內(nèi)部管理制度、程序是否符合法律規(guī)定。如前述ESG的治理維度評(píng)價(jià)要求企業(yè)在各方面符合《公司法》等法律規(guī)定的同時(shí)，針對(duì)不同方面制定合規(guī)制度規(guī)范、程序，建立ESG評(píng)價(jià)體系，無(wú)論是企業(yè)組織運(yùn)行管理，還是高管履職情況，均應(yīng)合規(guī)。而REITs在發(fā)行過(guò)程中對(duì)于權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等企業(yè)合規(guī)方面進(jìn)行充分審查。

首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目以運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)即首創(chuàng)鉅大有限公司（以下簡(jiǎn)稱首創(chuàng)鉅大）為例，首創(chuàng)鉅大首先須根據(jù)《組織章程大綱及細(xì)則》以及出具的《承諾及說(shuō)明函》，設(shè)股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事，并規(guī)定了對(duì)應(yīng)職責(zé)權(quán)限。首創(chuàng)鉅大還根據(jù)不同職能設(shè)置了內(nèi)部組織架構(gòu)，制定經(jīng)營(yíng)管理所需的各項(xiàng)內(nèi)部制度。同時(shí)在制定符合法律規(guī)定規(guī)章制度外，發(fā)行合規(guī)審查時(shí)公司須承諾治理結(jié)構(gòu)符合其注冊(cè)地法律法規(guī)以及政府或其他有關(guān)部門的要求。由此，二者均要求公司治理合法合規(guī)。

另一方面，二者在目的上也有一定的相似性，ESG對(duì)于企業(yè)來(lái)講，能夠幫助企業(yè)完善治理體系，在此基礎(chǔ)上能夠引導(dǎo)可持續(xù)投資。并且ESG有助于企業(yè)在資本市場(chǎng)塑造良好形象，增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)投融資的偏好，在提高企業(yè)聲譽(yù)和吸引力、促進(jìn)創(chuàng)新和效率提升的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。REITs的發(fā)行除了有效盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力之外，同樣也能幫助企業(yè)拓寬社會(huì)投資渠道，讓社會(huì)大眾獲得投資收益的同時(shí)，提升企業(yè)形象聲譽(yù)、社會(huì)責(zé)任感，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，故二者在目的上相對(duì)具有共性。

但ESG與REITs的法律合規(guī)部分也存在明顯的差異。首先，二者適用法律不同，由于ESG聚焦環(huán)境、社會(huì)與公司治理指標(biāo)，加之我國(guó)并未頒布出臺(tái)關(guān)于ESG信息披露的專門法規(guī)，有關(guān)ESG信息披露的法律規(guī)定散見于有關(guān)公司法、環(huán)境保護(hù)法、勞動(dòng)合同法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等基礎(chǔ)法規(guī)，以及證監(jiān)會(huì)交易所及地方政府發(fā)布的規(guī)定。前述法律及規(guī)定共同組成了我國(guó)ESG信息披露的法律體系。而奧萊項(xiàng)目REITs，作為證券投資基金的一種，適用的法律更多是證券法、證券投資基金法等。

其次，REITs發(fā)行中適用的法律規(guī)定相較于ESG而言，更加細(xì)化且具體。除了前述從整體內(nèi)容及運(yùn)行邏輯進(jìn)行規(guī)范的法律規(guī)定外，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)制定了公募基金運(yùn)作辦法，上海證券交易所發(fā)布了基礎(chǔ)設(shè)施基金指引，上交所審核了該指引，等等。各類辦法指引規(guī)定十分詳細(xì)，包括但不限于從基礎(chǔ)設(shè)施基金的募集、發(fā)行、轉(zhuǎn)換運(yùn)作等到原始權(quán)益人、持有人、托管人如何操作，應(yīng)當(dāng)具備何種資質(zhì)、符合何種要求等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，光是關(guān)于公募REITs的法律法規(guī)就多達(dá)50部。

最后，二者對(duì)于時(shí)間方面的要求存在一定的差異。ESG體系建立的時(shí)間周期較長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)建立ESG體系需要經(jīng)過(guò)多個(gè)階段，包括制定ESG戰(zhàn)略和目標(biāo)、建立治理結(jié)構(gòu)、制定管理制度和流程、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理等，ESG體系建設(shè)需要 1～2年，大型企業(yè)或國(guó)有企業(yè)需要的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。REITs發(fā)行時(shí)間為6個(gè)月到一年，具體申報(bào)流程為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備階段、發(fā)展改革委申報(bào)審核階段、證監(jiān)會(huì)及交易所審核階段、發(fā)行階段。

踐行ESG有助于促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)健康回饋投資者

由于ESG強(qiáng)調(diào)對(duì)環(huán)境、社會(huì)與公司治理標(biāo)準(zhǔn)的重視，將其作為企業(yè)發(fā)展和投資決策的重要因素，在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行過(guò)程中，踐行ESG理念可以促使投資者增加對(duì)REITs產(chǎn)品的信任度以及認(rèn)可度，提高該產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度。

ESG理念強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展和長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造，這又與REITs作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的特點(diǎn)相吻合。踐行ESG理念可以幫助REITs管理者在投資決策中綜合考慮社會(huì)和環(huán)境因素，促進(jìn)消費(fèi)設(shè)施REITs持續(xù)健康發(fā)展。踐行ESG理念還可以幫助REITs的運(yùn)營(yíng)管理者更好地評(píng)估、把控、應(yīng)對(duì)潛在的環(huán)境及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

ESG因素能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益產(chǎn)生重要影響。在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行過(guò)程中，將ESG因素納入投資決策可以引導(dǎo)資本流向更環(huán)保、更可持續(xù)的領(lǐng)域，推動(dòng)綠色經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。將ESG因素納入投資決策和運(yùn)營(yíng)管理，REITs運(yùn)營(yíng)管理者能夠更好地實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造和社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，為投資者持續(xù)提供更優(yōu)質(zhì)健康的投資產(chǎn)品和服務(wù)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行一定程度上能夠推進(jìn)ESG建設(shè)

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行能夠促進(jìn)ESG發(fā)展。一方面，有助于提高ESG投資的市場(chǎng)規(guī)模和影響力。隨著消費(fèi)設(shè)施REITs的發(fā)行和推廣，越來(lái)越多的投資者將關(guān)注到ESG因素在投資決策中的作用，進(jìn)而推動(dòng)ESG投資市場(chǎng)的發(fā)展。這將有助于提高市場(chǎng)的透明度和規(guī)范性，促進(jìn)ESG投資的健康發(fā)展。另一方面，消費(fèi)設(shè)施REITs的發(fā)行也有助于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。在消費(fèi)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要關(guān)注環(huán)境和社會(huì)因素，采取可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)策略，提高資產(chǎn)的價(jià)值和長(zhǎng)期收益潛力。這將有助于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展和創(chuàng)新，為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。通過(guò)為ESG投資提供新的渠道和平臺(tái)、提高ESG投資的市場(chǎng)規(guī)模和影響力、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展以及增強(qiáng)投資者的環(huán)保意識(shí)和責(zé)任感，消費(fèi)設(shè)施REITs將成為推動(dòng)ESG發(fā)展的重要力量。

隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs底層資產(chǎn)，可以預(yù)見我國(guó)REITs將迎來(lái)更具成長(zhǎng)性的市場(chǎng)、更豐富的資產(chǎn)類別、更靈活的投資選擇以及更多元的參與機(jī)構(gòu)。這對(duì)盤活存量資產(chǎn)，完善基礎(chǔ)制度，健全市場(chǎng)功能，以及更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展都將產(chǎn)生積極且深遠(yuǎn)的影響。時(shí)至今日，ESG已經(jīng)成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分，并在未來(lái)將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。筆者認(rèn)為，ESG理念可以引導(dǎo)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，REITs可以為ESG投資提供優(yōu)良標(biāo)的，二者相得益彰。ESG和REITs皆為舶來(lái)品，應(yīng)當(dāng)通過(guò)具有中國(guó)特色的實(shí)踐將二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

作者單位：首創(chuàng)鉅大有限公司

編輯|杜娟 juan.du@wtoguide.net