自9月26日中共中央政治局會議定調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，一系列促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策正加快出臺，彰顯了中央促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心。

五部門“組合拳”出招

10月17日，國務(wù)院新聞辦公室在北京舉行的新聞發(fā)布會引起市場高度關(guān)注。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局五部門有關(guān)負責人齊亮相，推出增量舉措，落實存量政策，打出一套“組合拳”——主要為“四個取消”“四個降低”“兩個增加”，旨在推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。根據(jù)統(tǒng)計，僅在35個大城市需要改造的城中村就有170萬套；全國城市需要改造的危舊房有50萬套。

倪虹指出，選擇貨幣化安置等方式不但有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或不用在外過渡，能夠直接搬入新居，還可以消除安全隱患，改善居住環(huán)境，完善城市功能。

“貨幣化安置等方式還有助于消化存量商品房、主動調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉告訴《中國報道》記者。他同時建議在100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。

對于第二個增量舉措，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企說，進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制，商品住房項目貸款全部納入“白名單”管理，做到合格項目“應(yīng)進盡進”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。預(yù)計到2024年底“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

“這一舉措有助于緩解房企資金鏈緊張壓力，使保交房有堅實保障，從而提振市場信心。”張宏偉說。

“四個取消”指的是取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準?！八膫€降低”指的是降低住房公積金貸款利率0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統(tǒng)一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

“四個取消”和“四個降低”主要是前期政策的落實，主要針對需求端，無論是“四個取消”減少購房限制，還是“四個降低”降低購房成本，在業(yè)內(nèi)人士看來，都會刺激購房需求。

“從目前的市場反饋來看，已經(jīng)產(chǎn)生積極正面的影響，也將為后續(xù)政策提供清晰的路徑。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬在接受媒體采訪時說。

市場回暖向好

9月份以來，隨著“四個取消”“四個降低”等政策的推出，各地因城施策，有效地激發(fā)了需求回暖和市場信心復(fù)蘇。

國家統(tǒng)計局副局長盛來運介紹，前三季度，全國新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，降幅比上半年和前8個月分別收窄1.9和0.9個百分點，至9月份已連續(xù)4個月收窄。新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%，降幅比上半年和前8個月分別收窄2.3和0.9個百分點，至9月份已連續(xù)5個月收窄。前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，降幅比前8個月略有收窄。前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比降幅也在收窄，跟上半年相比收窄了2.6個百分點，已連續(xù)6個月收窄。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，過去三年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是波動式下調(diào)，總的來說，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是全國新建商品房的銷售面積降幅都在收窄。目前，樓市具備了一些止跌企穩(wěn)的條件。

國家統(tǒng)計局最近對70個大中城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)進行了專門調(diào)查，房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，9月份表示經(jīng)營樂觀的新房從業(yè)人員的景氣度比上個月提升了10個百分點，二手房提升6.5個百分點。此外，據(jù)部分市場機構(gòu)不完全統(tǒng)計，“十一”黃金周期間，新房成交面積增長102%，二手房成交面積增長205%，變化非常明顯。

國慶假期后，市場活躍度仍在延續(xù)。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年第42周（10月14日—10月20日），重點10城二手住宅成交量為20724套，環(huán)比上漲20.01%，同比上漲35.9%。新房成交也在繼續(xù)放量，重點15城新建商品住宅成交量為24287套，環(huán)比上漲12.39%，同比上漲23.82%。

聚焦到一線城市，截至10月20日，上海二手房總成交量已達14385套。安居客上海預(yù)計，10月上海二手房成交總量將繼3月、6月、7月之后，年內(nèi)第四次突破2萬套，甚至沖刺2.5萬套。

深圳樓市同樣火熱。從新房市場看，新政后，深圳在一周內(nèi)已現(xiàn)兩個“日光盤”。10月19日，光明鳳凰城板塊的中建觀玥項目開盤僅1.5小時便宣告售罄，192套房源被爭搶，銷售金額約6億元人民幣。這也是繼10月13日深業(yè)上城學(xué)府之后的第二個“日光盤”。

中原地產(chǎn)研究院根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽已經(jīng)達到8296套，超過9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上漲37.5%；由于網(wǎng)簽存在滯后性，實際二手房成交量已經(jīng)超過1.7萬套，同比上漲超過150%；新建住宅上漲也接近翻倍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從市場趨勢看，不論是北京還是其他熱點一線城市，2024年樓市都有望出現(xiàn)“暖冬”。在政策的影響下，成交量高位運行，成交價格依然以穩(wěn)定為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉注意到，非熱點區(qū)域市場也有回暖。9月30日至10月6日，貴州省新建商品住房簽約20.95萬平方米、同比增長10.0%，簽約金額11.23億元、同比增長13.4%。

李宇嘉表示，近期商品房市場企穩(wěn)態(tài)勢明顯，除政策積極紓困產(chǎn)生“降成本、降門檻、提預(yù)期”的綜合效應(yīng)外，多個部門、多個省市一起發(fā)力，疊加“百城千企商品房促銷活動”在10月份密集啟動，提振了市場信心。

未來還有潛力和空間嗎？

當前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場轉(zhuǎn)向增存并重。房地產(chǎn)市場發(fā)展是否還有潛力和空間備受各界關(guān)注。

倪虹表示，要同心協(xié)力，把政策“組合拳”打好，狠抓落實，讓政策效果充分顯現(xiàn)，讓人民群眾享受政策紅利。

“超強的樓市政策，理論上已經(jīng)為筑底企穩(wěn)創(chuàng)造了條件，政策的落地見效是接下來重中之重的問題，如何確保這些政策都盡快落地非常關(guān)鍵?！蹦啭i飛說。

虞曉芬指出，2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過40平方米，已處于較高水平，疊加人口下降和城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)需求量很難再回到2021年高達18億平方米銷售面積的高位，但潛在有效需求規(guī)模依然較大。

她以韓國、日本為例指出，兩國1991年城鎮(zhèn)化率分別達到74.79%、77.47%，高于我國2023年常住人口城鎮(zhèn)化率66.16%水平；1991年至2007年，兩國平均每年每千人新建住宅套數(shù)分別達到11.35套、10.34套，按照70%MOzrT67OUtMlGu+Y2S2sseBjE9+xokkjRM09q5wbD9w=需求在城鎮(zhèn)、戶均建房面積110平方米保守估算，我國城鎮(zhèn)新建住房合理需求量應(yīng)該在10億平方米以上。

“隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進，房地產(chǎn)市場剛性和改善性住房需求仍然比較大。”張宏偉告訴《中國報道》記者，此外，未來兩三年，市場一旦企穩(wěn)，資產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格就會上漲，大家對核心資產(chǎn)配置的需求還是會重新被激發(fā)出來。所以，從長期角度來講，房地產(chǎn)市場還有比較大的空間。只不過從結(jié)構(gòu)上，從市場容量上，包括參與主體或者具體的發(fā)展模式上會有一些變化。

“宏觀經(jīng)濟不是房地產(chǎn)本身，房地產(chǎn)只是宏觀經(jīng)濟的一部分，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟存在著雙循環(huán)的關(guān)系，雙循環(huán)的邏輯起點不是房地產(chǎn)，是宏觀經(jīng)濟，只有宏觀經(jīng)濟保持持續(xù)增長，才有可能促使住房需求的增加以及住房供給的增加，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟才能作出重要的貢獻?！蹦啭i飛說，下一步應(yīng)加快制度改革，使宏觀經(jīng)濟向好變得可持續(xù)。