被征收的房屋應(yīng)該由誰(shuí)進(jìn)行評(píng)估？評(píng)估的流程是什么？

【案例】

2016年5月，某市政府決定對(duì)市區(qū)內(nèi)的五條河流進(jìn)行治理，河流兩岸的居民平房也要進(jìn)行改造，建設(shè)成規(guī)格統(tǒng)一的小區(qū)住房。廖某一家的住宅也屬于被改造范圍，該市政府依照相關(guān)規(guī)定作出征收決定并予以公告，同時(shí)，還公布了房屋征收補(bǔ)償方案。為了確定具體的補(bǔ)償數(shù)額，市政府要求被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)被征收的房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。廖某家的住宅是祖上傳下來(lái)的家業(yè)，歷經(jīng)了幾代人，所以廖某覺(jué)得這塊住宅在全家人心中是無(wú)價(jià)的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)這塊住宅的價(jià)值評(píng)估一定達(dá)不到他內(nèi)心的要求，因此廖某表示希望能由自己來(lái)決定房屋的價(jià)格。市政府拒絕了廖某的提議。那么被征收的房屋應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)評(píng)估？評(píng)估的流程是什么？

【解析】

被征收房屋需要進(jìn)行評(píng)估后才能確定具體的補(bǔ)償數(shù)額，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款的規(guī)定，“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！庇纱丝芍?，本案中，廖某所在區(qū)域被征收的房屋價(jià)值，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估確定，廖某表示希望能由自己來(lái)決定自己房屋的價(jià)格不符合法律的相關(guān)規(guī)定。

對(duì)于房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w評(píng)估辦法以及評(píng)估的一般流程，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》也作出了明確的規(guī)定：（1）被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；（2）一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同；（3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)多種評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；（4）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依約向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門(mén)對(duì)初步評(píng)估結(jié)果予以公示，在公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋?zhuān)唬?）分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

征收補(bǔ)償方式不同，被征收房屋的評(píng)估目的也會(huì)不同嗎？

【案例】

某縣一旅游景點(diǎn)被國(guó)家旅游局評(píng)選為3A旅游景區(qū)，為了促進(jìn)該縣旅游業(yè)的發(fā)展，縣政府決定對(duì)該景區(qū)進(jìn)行擴(kuò)建。擴(kuò)建需要對(duì)景區(qū)附近的房屋進(jìn)行征收，被征收居民認(rèn)為擴(kuò)建景區(qū)對(duì)老百姓的生活利大于弊，因此對(duì)此決定非常配合，并很快商選出了某房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該景區(qū)附近的房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。后縣政府公布了房屋征收補(bǔ)償方案，方案中表明，這次擴(kuò)建所涉及的居民對(duì)補(bǔ)償方式有選擇權(quán)，想要相應(yīng)房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)換居住的，可以在城西的深林湖畔小區(qū)獲得相應(yīng)面積的住房。不想要房產(chǎn)的可以選擇相應(yīng)的金錢(qián)補(bǔ)償。那么，被征收人選擇不同的補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的評(píng)估目的也會(huì)有所不同嗎？

【解析】

被征收人選擇不同的補(bǔ)償方式，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的評(píng)估目的也有區(qū)別，在評(píng)估目的表述上應(yīng)有不同。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條的規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，重點(diǎn)就在于評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值。另外，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第八條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。由此可知，在被征收人選擇的補(bǔ)償方式不同的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的評(píng)估目的也有所不同。

對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，以什么作為評(píng)估依據(jù)來(lái)確定被征收房屋的基本情況？

【案例】

某縣政府城建規(guī)劃部門(mén)計(jì)劃對(duì)某事業(yè)單位在20世紀(jì)70年代修建的家屬樓進(jìn)行征收改造。由于該家屬樓的居民多為退休的老干部，對(duì)于拆遷房屋有些抵觸情緒，后經(jīng)過(guò)工作人員和家屬的耐心講解和勸說(shuō)，該區(qū)居民基本同意拆遷。但是，由于該家屬樓比較陳舊，部分居民私搭亂建現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且大多數(shù)都沒(méi)有房產(chǎn)證明，這給拆遷工作帶來(lái)了較大的困難。不少被征收人想知道在這種情況下如何確定房屋的建筑面積，因?yàn)檫@直接關(guān)系到居民能夠得到多少補(bǔ)償金。那么，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，是以什么作為評(píng)估被征收房屋基本情況的依據(jù)呢？

【解析】

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，確定被征收房屋的基本情況是有相應(yīng)的評(píng)估依據(jù)的。根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條和第十六條的規(guī)定，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。此外，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條也明確規(guī)定，“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估”。本案中，某縣房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的房屋情況組織調(diào)查登記，明確房屋征收的范圍。對(duì)已經(jīng)登記的房屋的情況，一般以房產(chǎn)證和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；對(duì)未登記的建筑物應(yīng)當(dāng)由縣政府進(jìn)行認(rèn)定、處理，依據(jù)縣政府的認(rèn)定處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，被征收人可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估嗎？

【案例】

某縣政府計(jì)劃對(duì)部分老城區(qū)進(jìn)行棚戶區(qū)改造，在初步確定好改造范圍之后，棚戶區(qū)居民共同商選出了某家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被改造的房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，后來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估并出具了評(píng)估報(bào)告，但是該份評(píng)估報(bào)告中的房屋價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于棚戶區(qū)居民的預(yù)期。于是，棚戶區(qū)居民找到了縣政府的征收部門(mén)負(fù)責(zé)人要求重新進(jìn)行評(píng)估，但是該負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格分析調(diào)查之后得出的，如果不服，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。那么，棚戶區(qū)居民可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估嗎？

【解析】

被征收人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十條及第二十一條的規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。如果被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，按照該法第二十二條的規(guī)定處理，即被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，可按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。因此，本案中，棚戶區(qū)居民不服評(píng)估結(jié)果，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。