2024年房地產(chǎn)行業(yè)仍未止住下滑勢頭，全年新房銷售96750億元，同比下滑17.1%，減少19957億元。對應(yīng)到企業(yè)端，2024年房企銷售前十名銷售總額21008億元，2023年房企銷售前十名銷售總額28249億元，2024年比2023年減少7241億元，減少了25.6%。多數(shù)房企仍在竭盡全力地化解債務(wù)和保交樓。

從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)走出一個倒V形曲線。在2014年的短暫下滑后，房地產(chǎn)行業(yè)2015年又恢復(fù)了高速增長，千億房企陣營持續(xù)擴(kuò)容，百強(qiáng)企業(yè)拿地規(guī)模也在連年上升，2021年房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到峰值，當(dāng)年新房銷售181930億元。

但從2021年下半年起，眾多房企就險象環(huán)生，多年位列行業(yè)前三的恒大于當(dāng)年9月爆雷——無法支付銀行到期利息，成為行業(yè)轉(zhuǎn)折點。進(jìn)入2022年，更多房企債務(wù)纏身，真實地掙扎在“活下去”的邊緣。高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿，這一模式曾是房企擴(kuò)張規(guī)模、提升行業(yè)排名的“密碼”。如今很多房企陷入存量房難消化、土地難開發(fā)、現(xiàn)金流吃緊、債臺高筑等結(jié)構(gòu)性困境，很大程度上源于行業(yè)即將進(jìn)入寒冬之時，企業(yè)仍在過度投資、沒有及時收縮。

那么，是否有房企先知先覺、知行合一、未雨綢繆，提前采取收縮政策，并在寒冬真的到來后發(fā)展較為順利呢？我們用“年度拿地金額”這一數(shù)據(jù)做了觀察，因為拿地多少，是判斷房企經(jīng)營策略激進(jìn)、穩(wěn)健、保守的核心指標(biāo)。

圖1：2023/2024年房企銷售十強(qiáng)對比

我們發(fā)現(xiàn)，沒有一家房企預(yù)見了2021年后的行業(yè)大下滑，并在此前主動收縮。但經(jīng)營策略穩(wěn)健的企業(yè)，雖然在2015年-2021年的行業(yè)大躍進(jìn)階段表現(xiàn)沒那么亮眼，此后卻得以避免債務(wù)危機(jī)，甚至迎來發(fā)展機(jī)遇。

文中所用的數(shù)據(jù)，如無特別標(biāo)注，均來自中指研究院。

有房企“未雨綢繆”嗎？

從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，2021年各企業(yè)拿地決策統(tǒng)一性并不強(qiáng)，有的擴(kuò)張有的收縮。但2018年-2020年行業(yè)普遍擴(kuò)張。我們以2018年房企拿地榜前20名為考察對象，研究其在2018年-2020年這三年的拿地情況。

如果連續(xù)三年拿地金額持續(xù)上漲，說明房企大概率跟隨行業(yè)大勢。如果連續(xù)三年拿地金額持續(xù)下降，說明房企有可能看到寒冬將至提前收縮，但也有可能是房企自身經(jīng)營問題導(dǎo)致，需具體問題具體分析。

從圖2看，20家企業(yè)中有5家企業(yè)在三年間拿地金額逐年遞減。其中三家國央企，分別是中國中鐵、華僑城和中國鐵建；兩家民營企業(yè)，分別是中梁控股集團(tuán)和雅居樂。

圖2：2018年房企拿地前20名后續(xù)表現(xiàn)

倘若上述五家企業(yè)是主動戰(zhàn)略性收縮，那么在2021年之后應(yīng)該有持續(xù)性、有針對性的拿地動作，畢竟土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)“拿地—蓋房—銷售—收入”四部曲的第一步。倘若后續(xù)拿地金額仍然下降，公司經(jīng)營沒有向好態(tài)勢，那么前三年的“收縮”很難稱得上未雨綢繆，大概率和自身經(jīng)營有關(guān)。

圖3：2018年-2020年減少拿地企業(yè)的后續(xù)表現(xiàn)

圖4：2024年拿地最多的幾家企業(yè)，銷售業(yè)績也排在前列

圖3將五家企業(yè)單獨列出，總結(jié)了這七年的拿地情況。

從圖3可以看出，國央企里面中國中鐵和中國鐵建在“三年收縮”后保持較高的拿地態(tài)勢，2021年-2024年，中國鐵建拿地規(guī)?；颈３衷谇?0，中國中鐵則保持在前20。至少從數(shù)據(jù)來看，這兩家公司都有未雨綢繆之象。

但是58安居客研究院院長張波認(rèn)為，“預(yù)判到風(fēng)險”不是兩家公司選擇收縮的主因，畢竟當(dāng)時整個行業(yè)都處在瘋狂擴(kuò)張的階段。

張波判斷有兩個原因。首先，2018年-2020年是基建快速發(fā)展的階段，基建訂單增長明顯，資金占用量也比較大，兩家公司或許都將注意力集中在主營業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)投入相對較小。其次，2010年，國資委對78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企下達(dá)“退房令”，2017年和2018年初又再次重申該條令，中國鐵建和中國中鐵雖不在其中，但或許會有意識地弱化房地產(chǎn)板塊的布局。

相比之下華僑城顯得后繼無力。從華僑城A（SZ000069）發(fā)布的財報來看，2021年-2023年，公司營收逐年遞減，2023年只有2021年的一半左右。歸母凈利潤自2020年后逐年下滑，其中2022年由盈轉(zhuǎn)虧，2022年和2023年分別虧損127.66億元和84.35億元，2024年前三季度共虧損23.5億元，虧損規(guī)模在逐漸縮小。

民營企業(yè)中梁控股集團(tuán)和雅居樂基本可以判斷為自身經(jīng)營問題，并非戰(zhàn)略性收縮。兩家公司在拿地排行榜中的位置逐年下降，2022年之后均跌出前100。中梁控股集團(tuán)（02772.HK）一度被債主提交清盤呈請，于2024年3月25日的清盤聆訊中被法院撤銷；雅居樂（HK：03383）于2024年5月“爆雷”，公司發(fā)布公告稱債務(wù)到期無力償還，公司市值已從最高600億港元跌至現(xiàn)在的31億港元。

值得一提的是中國恒大（3333.HK）。這家公司2018年拿地金額382億元，恰好排在21位，同比下滑71%（2017年拿地1319億元），堪稱斷崖式下跌。不過根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，恒大的土地儲備貨值仍然在業(yè)內(nèi)排第一。

在金融去杠桿的背景下，恒大在2017年提出了“低負(fù)債、低成本、低杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式。在拿地方面也較為審慎，2019年和2020年中國恒大拿地437億元和918億元，分別排在第17位和第7位。

中國恒大在2018年-2020年銷售勢頭都很好，2018年和2019年銷售排名僅次于碧桂園和萬科排在第三，2020年則超過萬科排在第二，但恒大的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，維持在80%以上；2018年和2019年的凈負(fù)債率[（有息負(fù)債-貨幣資金）÷凈資產(chǎn)×100%）]分別為151%和159%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值的90%，財務(wù)風(fēng)險肉眼可見。只能說2017年提出的“三低一高”已經(jīng)為時已晚。

圖5：濱江集團(tuán)行業(yè)位次逐年提升

圖6：龍湖的行業(yè)地位還能維持嗎？

圖7：央企三強(qiáng)始終位于拿地榜前列

圖8：“穩(wěn)步上進(jìn)型”企業(yè)

圖9：2018年-2024年拿地TOP20公司

最近三年誰過得相對不錯？

2024年房企拿地榜和銷售榜皆已公布，今年拿地金額排在前幾名的公司，銷售金額同樣排在前幾名，相對穩(wěn)定。

這幾家房企在2018年-2020年三年間并沒有采用收縮戰(zhàn)略，依舊逐年擴(kuò)張。

其中濱江集團(tuán)在2024年表現(xiàn)頗為顯眼，成為房企拿地排行榜和銷售排行榜雙榜前10中唯一的民營企業(yè)。濱江集團(tuán)董事長戚金興在接受媒體采訪時表示：“2024年是我最滿意的一年?！?/p>

在房地產(chǎn)行業(yè)民營企業(yè)逐漸式微的大趨勢下，濱江集團(tuán)步步向前。2018年濱江集團(tuán)在拿地榜和銷售榜中均位于30名開外，此后排名逐步上升，2024年終于進(jìn)入前10。

從數(shù)據(jù)看，濱江集團(tuán)在2018年-2020年并未收縮拿地，但其拿地規(guī)模較小，三年拿地金額不及萬科2018年一年的拿地金額。2021年公司選擇減少拿地金額，而在2022年行業(yè)普遍減少拿地預(yù)算的時候，濱江集團(tuán)則有底氣選擇“持平”。

濱江集團(tuán)的崛起主要得益于深耕杭州市場，2023年杭州地區(qū)營收占集團(tuán)總營收的65.17%，該企業(yè)也多年蟬聯(lián)杭州房企銷售榜第一名。戚金興在采訪中提到：“杭州的房地產(chǎn)政策是一步到位的……我認(rèn)為是我第一次感受到有天時地利人和的大好環(huán)境?！?/p>

2024年銷售額超過千億元的民營企業(yè)還有龍湖集團(tuán)，排在第11位。和濱江集團(tuán)幾年來穩(wěn)步向上不同，龍湖在拿地方面一直高舉高打，常年保持在第十名上下，銷售方面也是同樣的位置。在“碧萬恒融”漸次陷入困境之后，龍湖幾乎成為民營房企的領(lǐng)軍者。

然而公司2024年的拿地規(guī)模急劇收縮，只有68億元，排在32名。

降低地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也是龍湖自己的選擇。

龍湖集團(tuán)（00960.HK）2024年中報顯示，上半年合約銷售額和銷售面積分別同比下降48.1%和37%，跌幅超過行業(yè)平均水平。歸母凈利潤下滑27.2%至58.66億元。公司董事長陳序平在業(yè)績會上稱，單一依賴地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)模式很難持續(xù)增長。龍湖一直在布局長租公寓、商業(yè)服務(wù)等賽道，降低地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)大幅下行帶來的風(fēng)險。

再來看看央國企的表現(xiàn)。

拿地榜前六名除綠城中國是混合所有制企業(yè)，另外五家均是國央企。六家又可以分為“兩個陣營”，一是類似龍湖的“高舉高打”型，陣營成員包括中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和華潤置地。這三家公司一直處在拿地頭部，自萬科、碧桂園讓出拿地榜前兩名之后，三家企業(yè)也當(dāng)仁不讓填補(bǔ)了空缺。

三家公司的拿地策略也較為類似，只有2021年有變化，中海地產(chǎn)選擇收縮，而保利發(fā)展和華潤置地都選擇了輕度擴(kuò)張。

另外一個陣營則是類似濱江集團(tuán)的“穩(wěn)步上進(jìn)”型，陣營成員包括綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)和招商蛇口。這三家企業(yè)在2018年拿地規(guī)模并不顯著，后續(xù)也不冒進(jìn)，拿地“求穩(wěn)”，排名逐步提升，2022年-2024年占據(jù)了四五六名的位置。

值得一提的是綠城中國（03800.HK）。2014年綠城經(jīng)歷了一系列動蕩，最終中交集團(tuán)以60億港元收購宋衛(wèi)平24.288%股份，成為綠城中國并列第一大股東（根據(jù)綠城2024年中報，中交集團(tuán)持股比例已達(dá)到28.967%，九龍倉集團(tuán)持股比例為22.973%，宋衛(wèi)平持股8.665%）。經(jīng)營不善加管理層變更，使得綠城在一段時間內(nèi)退出了頭部房企競爭。待公司緩過神來整裝待發(fā)，恰好也“錯過”了寒冬前夜白熱化的拿地大戰(zhàn)，重整旗鼓的綠城因禍得福，重新回到頭部房企的行列。