伴隨新形勢下我國市場經濟發(fā)展與居民消費習慣轉變，房產行業(yè)在運行過程中占據我國經濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。近年來房產熱度問題的產生，使得房產企業(yè)在運行管理過程產生各種各樣的財務問題。如何有效識別房產企業(yè)財務風險，成為房產行業(yè)亟需解決的主要問題。房產企業(yè)財務風險的本質是由于企業(yè)財務管理決策不當所導致的。房產企業(yè)通過融資方式進行籌集資金為項目開發(fā)創(chuàng)造資金，融資方式成為房產企業(yè)運行的重要驅動力。但新形勢下融資環(huán)境逐漸趨于惡化，外部融資環(huán)境對房產企業(yè)財務運行產生重大影響。房產企業(yè)融資風險主要基于市場需求變化、市場經濟影響等外部因素引起。其次，房產引起開發(fā)周期較長的特點，容易產生回收風險。由于資金投入、銷售環(huán)節(jié)的不同步性，銷售政策制定不也可能引起房產企業(yè)現金流短缺，供應鏈中斷的情況。此外，房產企業(yè)缺乏完善的管理，會都在企業(yè)財務風險管理意識薄弱，房產企業(yè)缺乏足夠財務風險應對能力，而導致企業(yè)陷入財務困境。房產企業(yè)由于融資環(huán)境不確定性、資金周轉周期長導致回收不確定性以及自身財務風險防范意識淺薄等特點，在其運營過程中可能會面臨一定財務風險。因此，探討新形勢下房產企業(yè)財務風險識別及防范措施對實現房產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要指導意義。

一、房產企業(yè)財務風險類型

1.房產企業(yè)財務融資環(huán)境現狀。我國房產企業(yè)融資形式主要來自銀行貸款，而銀行等金融機構信用貸款政策隨市場發(fā)展不停變更，呈現出較強的變動性。傳統(tǒng)房產企業(yè)融資過程渠道單一，主要依靠向商業(yè)銀行貸款等方式進行前期投資。因此，房產企業(yè)在財務運行方面存在融資外部環(huán)境影響。大量利用銀行信貸可能會導致我國房產企業(yè)資產負債表出現嚴重問題，主要表現為房產企業(yè)財務負債額度高，財務杠桿使用過度等現象頻發(fā)。2022年中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》中規(guī)定“對商品房空置量大、負債率高的房地產開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。”這也在很大程度上限制了房地產企業(yè)的資金流，對于中小型房地產企業(yè)無疑具有較大壓力。除此之外，包括委托貸款、民間借貸和債券融資等方式同樣受到金融和市場政策調控的影響，且隨著房地產業(yè)規(guī)范發(fā)展的現實需要，產業(yè)和市場政策也對融資產生了一定約束。由此可見，融資環(huán)境對房產企業(yè)平穩(wěn)運行存在有巨大相關性，與房產企業(yè)財務運行發(fā)展呈高度相關趨勢。房產企業(yè)進行融資是指以籌集資金形式作為項目開發(fā)投入的原始資金，企業(yè)融資規(guī)模越大，相應的投資成本越高，所面臨的的財務風險也越大。隨著我國銀行等金融行業(yè)不斷提提升貸款利率，房產企業(yè)通過銀行貸款實現融資的利率也逐年攀升。根據房產行業(yè)統(tǒng)計數據顯示，2022年一季度個人按揭貸款同比少增2300億元，國內貸款同比少增2792億元，房地產開發(fā)資金的持續(xù)補充受到限制，一季度房企信用債發(fā)行同比少增528億元，中資美元債發(fā)行同比少增142.4億美元，部分房企面臨較大流動性壓力，甚至出現債務違約。近幾年房地產相關融資供給下降，部分調控政策也存在合成謬誤與分解謬誤問題。收緊房地產監(jiān)管政策后，部分城市預售監(jiān)管加碼，地方政府限購政策升級，金融機構上調按揭貸款利率、拉長貸款投放時間，又出現了一個分拆謬誤的問題。多種因素疊加使得房地產融資環(huán)境逐漸嚴峻，一定程度上制約了開發(fā)投資的合理增長。不少前期激進的房產企業(yè)在財務方面出現危機預警，出現資金鏈斷裂、融資困難等問題；2017年，我國開始上調利率，并規(guī)定房產商品房周期36個月以上的停止供地；2020年起市場監(jiān)管相關部門大力加強管控，嚴防經營貸違規(guī)流入市場。根據當前形勢下現狀分析，房產企業(yè)在財務融資環(huán)節(jié)面臨巨大壓力。

2.開發(fā)周轉期長，回收存在不確定性。房產企業(yè)在項目建設規(guī)程中涵蓋項目開發(fā)、銷售、等多項配套服務，在推動市場濟發(fā)展與城市建設方面發(fā)揮巨大作用。現階段，我國房產企業(yè)所面臨財務風險主要與房產企業(yè)自身性質有關。我國房產企業(yè)在發(fā)展過程中存在開發(fā)周轉期長，回收不確定、前期資金投入巨大等問題。房產項目在前期用地、項目具體實施等環(huán)節(jié)需要大量資金周轉，以保障各環(huán)節(jié)推進流暢。因此，資金供應鏈對于房產企業(yè)財務可持續(xù)運行具有實質性意義。應對開發(fā)周轉周期長問題，積極開展風險預測，開發(fā)運營過程中杜絕出現資金缺口，各環(huán)節(jié)良好籌資，保證財務資金平穩(wěn)投入。房產企業(yè)因其自身產業(yè)性質，開發(fā)周轉周期長等現實性問題不可避免，房產企業(yè)開發(fā)周期多以年為計量標準，短期項目實施周期大概持續(xù)1年，最長可持續(xù)3-5年時間。房產項目建設開發(fā)往往實施項款分期支付方式，在項目推進過程中與后期銷售環(huán)節(jié)相互配合，采取預售等方式進行資金回收，以推進項目持續(xù)進行，但多數情況下前期投入與后期資金難以實現同步收回，這就大大增加房產企業(yè)財務風險。房產行業(yè)的財務風險產生并不固定于房產企業(yè)發(fā)展某一具體環(huán)節(jié)房產企業(yè)財務運行內容復雜，在一系列運營流程當中，房產企業(yè)各環(huán)節(jié)與財務運行的關聯度較高，財務部門對各環(huán)節(jié)流程推進的帶動性強，房產企業(yè)財務部門在整體運行中起重要作用。另外，房產行業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，工期慢、資金周轉周期長、短期變現能力差、投資風險程度高是此產業(yè)的顯著特點。在房產開發(fā)前期，需要投入高額工程開發(fā)建設成本，占用大量的資金，造成資金周轉額能力下降。且多數房產企業(yè)項目投資的運作模式是利用原始資金取得土地的開發(fā)權，再利用取得的土地向銀行等金融部門進行抵押貸款，取得項目開發(fā)啟動資金，而后根據房屋開發(fā)情況開啟后期銷售，以便盡快回款，利用銷售回款償還銀行貸款。例如房產企業(yè)在此環(huán)節(jié)缺乏資金回收出現缺口，房產企業(yè)銷售業(yè)績不高的，就會導致資金周轉緊張，甚至出現資金鏈斷裂的情況，因此，開發(fā)周轉期長，回收不確定性嚴重威脅著房產企業(yè)財務運營風險。

3.缺乏完善性管理，財務風險管理意識薄弱。房產企業(yè)財務資金流量大，財務風險始終是伴隨著生產經營而不斷產生，房地產企業(yè)不可避免會面臨財務風險，在市場競爭形勢更加復雜情況下，財務風險發(fā)生概率也在增長，通過加大財務風險控制力度，房地產企業(yè)的經濟損失能夠得到有效抑制，保證房地產行業(yè)的總體穩(wěn)定發(fā)展。及時識別企業(yè)財務風險存在，制定完善的房產企業(yè)財務管理系統(tǒng)，能夠幫助房產企業(yè)進行財務風險監(jiān)督，監(jiān)督房產企業(yè)及時進行債務風險評估，以及有效發(fā)現房產企業(yè)運行中的財務問題并提出應對策略。新形勢發(fā)展下房產企業(yè)僅依靠傳統(tǒng)市場經營模式已不適宜社會發(fā)展腳步，無法實時掌握相關政策頒布變動情況，存在消息滯后性的問題。房產企業(yè)在項目開發(fā)階段的環(huán)節(jié)會面臨多種類型的財務風險，房產企業(yè)經營者多數情況下對項目開發(fā)用地和后期銷售階段關注度較高，對各環(huán)節(jié)財務資金投入風險預測評估關注的較少。多數情況下，房產企業(yè)最初面臨的財務風險是細小的、可控的，財務管理人員如提前預設財務風險存在可能性并及時做好財務風險預測，在風險來臨時之際沉著應對，就可對企業(yè)財務風險進行規(guī)避。但由于部分財務工作人員工作經驗缺失，缺乏專業(yè)財務管理風險評判經驗，在面臨企業(yè)財務風險時未在第一時間識別并及時解決，容易造成不可逆后果，由此帶來一定的損失，其中最直觀的就是財務損失。近年來，房地企業(yè)市場環(huán)境多變，稅收政策出臺頻繁，這對房產企業(yè)財務工作人員提出了較高要求，及時掌握國家相關政策變更為情況，應對瞬息萬變的市場形勢。但就目前房產企業(yè)財務風險應對情況分析，房產企業(yè)對財務統(tǒng)籌發(fā)展重視程度缺失。就企業(yè)財務人員管理方面，多數房產企業(yè)由會計等相關人員對財務風險管理進行兼管，并未安排專職人員對企業(yè)財務風險進行預測防控。而會計等人員日常業(yè)務工作繁重，僅通過個人來同時處理財務及風險防控問題較為困難，這就增大房產企業(yè)財務風險。房產行業(yè)因其業(yè)務的復雜性要求房產企業(yè)加強建設管理的完善性，強化財務風險監(jiān)督，及時進行財務風險防控，在管理過程應當加強對企業(yè)財務風險重視程度，制定科學合理的房產企業(yè)財務風險管理系統(tǒng)，提升房產企業(yè)整體管理水平。

二、房地產企業(yè)財務風險控制措施

1.構建房產企業(yè)多元化的融資渠道。房產企業(yè)融資管控是企業(yè)經營當中的重要環(huán)節(jié)，房產企業(yè)的正常運轉受資金運轉穩(wěn)定性制約?，F階段，大部分房產企業(yè)依靠銀行貸款作為前期融資的主要手段，但隨銀行等金融行業(yè)貸款的政策變動，房地產企業(yè)融資受到了一定影響，融資難度大大提升，不少中小型房產企業(yè)融資成了企業(yè)運行的難題所在。為減少房產企業(yè)融資問題，在除了進行傳統(tǒng)的銀行融資形式之外，可以開展企業(yè)內部合作，以保證企業(yè)資金運作過程中的的整體穩(wěn)定。房地產企業(yè)在融資過程中可以就融資方面進行多元化渠道擴展，增強房產融資靈活性，實現各企業(yè)間合作，進行優(yōu)勢互補與，以保證房產企業(yè)整體正常運轉。此外，債券融資也可以作為房產企業(yè)實現融資的主要渠道，提高房產企業(yè)內部資源利用，通過各房產企業(yè)之間項目收購、土地轉讓等形式實現產業(yè)內部資源優(yōu)化，拓寬房產企業(yè)融資渠道。房產企業(yè)內部必須加大建設多元化融資渠道，在保障自身利益的基礎之上開展多元化融資渠道，以帶動中小房產企業(yè)發(fā)展。對傳統(tǒng)單一融資渠道中潛在的企業(yè)財務風險進行規(guī)避，在實際運行中籌資完善多元化融資渠道。此外，杜絕融資項目的盲目引進，需要根據企業(yè)財務周轉周期和項目回收率等現實性因素進行全方面分析，進一步優(yōu)化融資渠道。

2.實現房產企業(yè)投資決策科學化。房地產企業(yè)財務風險具備一定的行業(yè)化特點，對財務風險進行識別是一項專業(yè)性較強的工作，在進行房產投資之前一定要安排專業(yè)評估人員對該投資項目風險預先進行評估，對投資項目運行可行性展開深度分析，對該房產項目投資選擇的正確性與資金回收率進行預測。其次，投資項目工程建設的好壞與房產企業(yè)回收率利潤收益率呈正相關。為保障房產企業(yè)自身利益，在項目開展前期就要做好風險識別工作，實地考察項目選址、各環(huán)節(jié)關聯度等具體細節(jié)。強化房產企業(yè)投資決策科學化，對房產投資項目展開考察時，包括考察房產項目總體規(guī)劃、市場需求度、市場政策轉變等具體細節(jié)。廣泛搜集有關資料，實時跟進項目具體情況，加大控制力度，定期做好相關數據統(tǒng)計分析，以保證房產企業(yè)項目建設的文檔下，采取科學化的投資舉措，提升財務風險規(guī)避意識。保證各運行細節(jié)維持正常支出，杜絕資金使用支出過量情況，從財務工作角度出發(fā)，把控供應鏈整體分配，統(tǒng)籌構建各環(huán)節(jié)資金利用率。強化企業(yè)在財務預算方面能力，對各投資環(huán)節(jié)資金投入量具有投資前預算、投資中計算、投資后把控能力，對該投資項目整體財務運營狀況在宏觀層面進行總體規(guī)劃和分配，構建科學化投資決策，保障企業(yè)財務有資金周轉能力，最大可能規(guī)避項目投資帶來的財務風險。企業(yè)要積極建設與完善科學化投資決策，實現房產企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展，提高自身經濟效益。

3.強化財務風險思維，加強風險管理應對。房產企業(yè)應該根據自身運營狀況構建系統(tǒng)財務風險識別系統(tǒng)，以強化財務風險來臨之際的風險應對能力。重視資金供應鏈風險，資金供應鏈安全運行對于房產企業(yè)非常重要。通過分析房產企業(yè)在投資預算方面和收入支出異常波動度方面數據，預測房產企業(yè)可能出現的財務風險問題，并提出有針對性的防控措施。通過分析企業(yè)供應鏈結構來分析自身財務狀態(tài)是否保持在合理運行狀態(tài)。不能簡單地通過融資狀態(tài)或者外部投資來分析房產企業(yè)財務狀態(tài)，要從企業(yè)內部運行狀態(tài)出發(fā)，解決根本性問題。通過構建完善融資渠道，采取多樣化融資模式完善房產企業(yè)籌資渠道，通過改善供應鏈結構結合本身監(jiān)管，獲得經濟利益最大化。加強房產企業(yè)項目前期調研，提升投資項目運行過程環(huán)節(jié)監(jiān)督。此外，房產行業(yè)作為易受政策方針影響、市場經波動影響的行業(yè)，加強房產企業(yè)項目投資前的風險調研有助于房產企業(yè)做出科學合理的決策，減少風險概率。房產企業(yè)要動態(tài)地運用財務部門的識別作用。在籌資和投資的過程中的適當舉債，以調整房產企業(yè)的投資結構，將財務風險預測作用發(fā)揮到極致，應強化自身經營的現金流管理。聚焦于房產企業(yè)管理實踐方面，建立健全財務風險控制體系，實現對風險全方位監(jiān)管。加強對重大業(yè)務事項財務審批流程的管控?？刂聘鬟\行環(huán)節(jié)現金流量。不斷加強企業(yè)自身財務風險防分析各項指標，發(fā)揮財務防范作用?？傮w來看，要進行房產企業(yè)財務風險監(jiān)管，明確房產企業(yè)相關財務人員工做職責，引入科學財務風險量化法則，細化財務風險識別內容。精準定位房產企業(yè)的財務風險管理，準對房產企業(yè)中不同類型財務風險問題提出針對性解決方案。同時，健全房產企業(yè)內部財務運行完整性，采取監(jiān)督、執(zhí)行相結合的管理模式落實房產企業(yè)財務風險識別與防范。

綜上所述，新形勢背景下房地產企業(yè)的發(fā)展便利性得到提升且運營成本大大降低，與此同時面臨的財務風險也趨于多樣化。如果不能在最短時間內進行有效控制，將會面臨更大的風險。如何預測房產企業(yè)財務風險、識別風險成了新形勢下房產企業(yè)財務風險的主要內容。本文擬通過對房產企業(yè)融資渠道、科學化的財務風險管理，財務風險思維等方面對房產企業(yè)財務風險面臨風險進行分析，并對此提出合理建議，以促進房產企業(yè)獲得更好財務效益，促進企業(yè)健康發(fā)展。