辛?xí)e　浦　強(qiáng)

房地產(chǎn)開發(fā)市場中存在的幾個不可忽視的問題

開發(fā)商注冊資本的虛假構(gòu)成問題嚴(yán)重

注冊資本的構(gòu)成是體現(xiàn)一個企業(yè)和單位經(jīng)營實力、資金能力及其抗風(fēng)險能力的重要保證。因此在企業(yè)注冊登記時認(rèn)真查驗企業(yè)注冊資金的來源是否合規(guī)、注冊資金是否真的到位，是予以企業(yè)注冊登記所要審查的一個重要內(nèi)容。但目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提升自身規(guī)模和檔次，在不斷不規(guī)范地擴(kuò)大其注冊資本規(guī)模時，資本構(gòu)成虛假問題十分嚴(yán)重。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立五年間，注冊資本金卻由五十萬元滾到近億元，資產(chǎn)總額數(shù)億元，照常理這是非常不可能的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來是這家開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到國家規(guī)定的建設(shè)開發(fā)企業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，在增資擴(kuò)股時，采取變通手段虛假增資的結(jié)果。形成這種虛假增資情況的主要原因是注冊資本登記管理部門未能認(rèn)真履行自身職能，不能認(rèn)真把住關(guān)口，嚴(yán)格審查企業(yè)注冊資金的來源和構(gòu)成，而是只查看企業(yè)注冊日帳面有無資金，能否置留三天即可，沒有去考察這些注冊資金是如何來的，合不合規(guī)，是不是借款等。虛假增資的結(jié)果是企業(yè)的開發(fā)等級上去了，但企業(yè)的經(jīng)營能力和支付實力并沒有得到實際提高，陡然增加了開發(fā)市場中的不穩(wěn)定因素。

開發(fā)企業(yè)頂名貸款與貸款挪用的問題較多

按慣例，開發(fā)企業(yè)可從三個方面從銀行獲得貸款：在取得土地使用權(quán)時，可以用土地使用權(quán)抵押貸款；工程建設(shè)時，可以用在建工程抵押貸款；房屋建成時，可以用住房按揭獲取銀行貸款。這就是說，如果開發(fā)企業(yè)能從這三個方面得到銀行貸款，那么進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)就基本上不用自身加以太大的投入了。近幾年來，隨著國家對市場的調(diào)整和銀行對開發(fā)企業(yè)貸款控制力度的加大，銀行方面出于自身規(guī)范化的經(jīng)營的需要，使開發(fā)企業(yè)到銀行貸款不如以前那樣方便了。但是因為房地產(chǎn)開發(fā)的利潤極大，所以開發(fā)商在開發(fā)完一片樓盤后都急于進(jìn)行下一片樓盤的開發(fā)，因而在其資本金不足或前期開發(fā)的樓盤未實現(xiàn)銷售，到銀行申請開發(fā)貸款發(fā)生困難的情況下，就出現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)以其職工、董事會成員或其親屬的名義進(jìn)行假按揭貸款或多行重復(fù)按揭貸款的問題。無論是假按揭貸款還是多行重復(fù)按揭貸款，對于貸款銀行來說，由于具有嚴(yán)密的操作程序和抵押擔(dān)保手續(xù)，風(fēng)險是很小的，即使是多行重復(fù)按揭貸款，在手段上也是合規(guī)的。但是從長遠(yuǎn)形勢看，如果在出現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展泡沫，開發(fā)商惡意出賣已抵押的房產(chǎn)，給銀行造成的風(fēng)險是不可估量的。

開發(fā)企業(yè)以樓房抵頂工程款問題突出

從丹東地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的實際慣例看，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)和進(jìn)行住戶動遷后，做好通水、通電、通路和平整土地的“三通一平” 的前期投資后，因為資金實力不足，基本上就不在搞其他的資金投入了。工程就靠建筑企業(yè)墊款開發(fā)，待工程結(jié)束后，以樓房抵頂工程款。而建筑安裝企業(yè)在無法取得應(yīng)收工程款項的情況下，為了維持經(jīng)營，就只好接受這種樓房抵頂工程款行為。結(jié)果就形成了這樣的一個問題：因開發(fā)企業(yè)資金投入不足，工程質(zhì)量無法得到保證，而施工企業(yè)資金不足，墊付資金過多，只好以拖欠材料供應(yīng)商的資金和貨款來搞基建，材料供應(yīng)企業(yè)資金不足、墊款過多，就以拖欠銀行貸款來維持經(jīng)營，進(jìn)而形成了一個連環(huán)的拖欠鏈條，拖來欠去，最終拖欠的還是銀行的貸款。據(jù)調(diào)查，目前丹東市開發(fā)企業(yè)以樓房抵頂工程款的問題十分普遍，能付給建筑企業(yè)20％的工程款，余下以樓房抵頂工程款的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)算是很不錯的開發(fā)企業(yè)了。

二手房抵押價值評估彈性大銀行發(fā)放抵押貸款隱含風(fēng)險

發(fā)展二手房交易市場是國家推動城鎮(zhèn)居民住房改革，改善城市居民住房的一項重要舉措，而銀行發(fā)放二手房抵押貸款則是銀行對國家政策的一種支持。對于銀行來說，合理評估交易房屋價值是確定二手房抵押貸款額度的基礎(chǔ)條件和重要因素，因此要求房地產(chǎn)評估部門和人員一定要本著公平、公正、合理的原則，正確地評估交易房產(chǎn)的價值。但在檢查中發(fā)現(xiàn)，由于受評估人員素質(zhì)、二手房交易業(yè)務(wù)狀況等客觀因素的影響，目前的二手房評估僅靠所評估房產(chǎn)所處地段、樓房建筑年限及客戶提供的其他情況進(jìn)行評估簽定，隨意性很大。

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡樓房空置率過高

這種狀況具體表現(xiàn)為：高檔住宅開發(fā)過量，而適合普通居民的中低檔住宅(如經(jīng)濟(jì)適用住房)供應(yīng)不足；投資購房比例不合理地上升，出現(xiàn)“炒樓花”等投機(jī)現(xiàn)象；政府對房價的調(diào)控失控，在住房空置量增加的同時房價居高不下或上漲過快等等。就拿丹東房屋空置情況來講，據(jù)統(tǒng)計，自1999年以來，四年來房屋開發(fā)累計形成沉淀面積約為110余萬平方米（其中高標(biāo)準(zhǔn)住房占70％以上），占同期竣工面積的40％。以綜合開發(fā)成本每平方米按1000元計算，占用資金就達(dá)11億多元，而這些資金基本上都是銀行的貸款，因此說如不及時解決銷售問題，不但銀行資金被占死，而且建筑企業(yè)也將背上沉重的利息負(fù)擔(dān)，后續(xù)發(fā)展將會受到嚴(yán)重打擊，乃至影響到丹東市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

強(qiáng)化房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)范管理的對策

出臺有關(guān)政策強(qiáng)化對開發(fā)企業(yè)注冊資本的構(gòu)成的審查

對開發(fā)企業(yè)注冊驗資和增資驗資時，有關(guān)管理部門一定要把住關(guān)口，嚴(yán)格審查注冊資金的來源及其構(gòu)成是否真實，能否按時到位，并嚴(yán)把企業(yè)開發(fā)等級的審定，嚴(yán)防企業(yè)虛假增資。對于因驗資不實而造成嚴(yán)重后果的責(zé)任人，有關(guān)管理部門要追究其行政或法律責(zé)任，以規(guī)范開發(fā)企業(yè)的增資擴(kuò)股行為。同時，要嚴(yán)格執(zhí)行項目資本金制度。建立項目資本金制度是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)行為的一個重要措施，是保證銀行貸款安全和購房者權(quán)益的基礎(chǔ)。但檢查中發(fā)現(xiàn)，很多地區(qū)很多中小開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時并沒有建立項目資本金制度，而是靠銀行貸款和樓房預(yù)售款來支撐工程開發(fā)建設(shè)，結(jié)果房地產(chǎn)開發(fā)中套牢的最終還是銀行貸款。因此必須建立項目資本金制度，以便規(guī)范企業(yè)開發(fā)行為，維護(hù)銀行債權(quán)的完整。

應(yīng)將個人貸款管理納入信貸信息咨詢管理系統(tǒng)

據(jù)了解，目前存在的開發(fā)企業(yè)多行套取銀行住房按揭貸款現(xiàn)象的一個重要成因，就是銀行間相互獨立，自成系統(tǒng)，信息不能共享。如何才能改變這種落后狀況，可行的措施是可試行將個人貸款管理納入信貸信息咨詢管理系統(tǒng)，利用銀行信貸咨詢管理系統(tǒng)的先進(jìn)性和權(quán)威性，強(qiáng)化對銀行住房按揭貸款的信貸管理服務(wù)。因為目前已經(jīng)有了企業(yè)信貸信息咨詢管理系統(tǒng)的設(shè)備和軟件基礎(chǔ)，做到這一點應(yīng)該是不難的。

有關(guān)部門及早建立和規(guī)范的個人資信等級評估制度

個人信用體系應(yīng)征集個人多方面的信息，具體為：（1）個人的基本情況，包括年齡、職業(yè)、家庭成員情況、工作情況等。（2）個人的品格、與銀行和其他非金融機(jī)構(gòu)之間資金往來情況、有無犯罪記錄等。（3）個人擁有的資產(chǎn)包括銀行存款、車輛、有價證券、房產(chǎn)等。（4）個人經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定程度，家庭經(jīng)濟(jì)支出情況，參加醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、人壽保險的情況等。為了防范個人信用風(fēng)險，銀行應(yīng)加速個人資信信息與評估體系的建立，并把借款人的資信狀況作為是否發(fā)放抵押貸款的首要條件。因為完備的信用評估制度的建立不僅能促進(jìn)對借款人風(fēng)險的防范，而且還推進(jìn)住房抵押貸款的快速健康發(fā)展。

銀行應(yīng)建立住房抵押貸款的風(fēng)險控制防范體系

（1）采取多種有效措施深入調(diào)查借款人的情況，把好抵押貸款發(fā)放前的審查關(guān)。貸款審查應(yīng)注重借鑒國外在評估個人業(yè)務(wù)風(fēng)險時的“5C”原則，即：嚴(yán)格審查借款人的品德（charater）；指借款人的生活作風(fēng)、借款償還歷史、誠實與否等來判斷其履行償債義務(wù)的可能性。能力（capacity）：指借款人的償債能力。借款人必須要有一定的才干，有一定的賺錢能力來償還銀行貸款。資本（capital）：指借款人現(xiàn)在所擁有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的情況。這是表明借款人可能償還債務(wù)的背景。擔(dān)保品（collateral）：指借款人在借款時所提供的抵押物或擔(dān)保品是否易于確定價值，是否足以償還貸款等。行業(yè)環(huán)境（condition）：指借款人所從事職業(yè)的發(fā)展前景以表明借款人經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定程度。同時，結(jié)合我國的實際，銀行還應(yīng)到借款人的單位、街道、派出所等處對借款人情況進(jìn)行貸前調(diào)查。（2）在發(fā)放抵押借款時銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行抵押貸款的審批手續(xù)，嚴(yán)格堅持集體研究審批和審貸分離的原則。貸時要著重審查借款人提供的各種材料的真實性與完整性。如有可能還可以到實地查看以便了解抵押物的情況，如抵押物的地段、樓層、建筑結(jié)構(gòu)等，要按程序發(fā)放住房抵押貸款。（3）在抵押借款發(fā)放以后銀行要不怕麻煩，有選擇有重點地走訪客戶，對客戶的家庭及經(jīng)濟(jì)收變化情況進(jìn)行定期的審查，發(fā)現(xiàn)問題，及早采取防范措施。

進(jìn)一步規(guī)范二手房市場秩序合理地進(jìn)行交易房產(chǎn)的價值評估

因為二手房交易市場建立的時間并不長，所以有關(guān)部門要盡快制訂二手房市場管理規(guī)則，健全二手房評估管理規(guī)定和細(xì)則，以規(guī)范二手房交易市場的發(fā)展行為。銀行方面在進(jìn)行二手房抵押貸款時，要配備具有較高的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心的信貸人員來從事此項工作。信貸人員不能完全以評估單位的評估價值為貸款基礎(chǔ)，要根據(jù)工作經(jīng)驗，設(shè)立一個合理的貸款抵押折率，以防買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)串通套取銀行貸款，使銀行貸款出現(xiàn)零首付風(fēng)險。同時要嚴(yán)格區(qū)分生活用房和商業(yè)用房的貸款。因為二者的放貸比例是不一樣的，必要時可將商業(yè)用房貸款比例適當(dāng)降低。