謝雄標(biāo)　劉彩麗

石油企業(yè)現(xiàn)代物業(yè)管理模式建立的總體思路是：以市場為導(dǎo)向，以提高效益為中心，以基地 后勤服務(wù)的企業(yè)化、市場化、專業(yè)化、社會化為目標(biāo)，對基地服務(wù)中心進(jìn)行股份制改造。剝 離子弟學(xué)校、醫(yī)務(wù)室等資產(chǎn)，移交計劃生育等企業(yè)辦政府、辦社會職能，采取多種措施分流 富余人員。在此基礎(chǔ)上，以基地服務(wù)中心擁有的經(jīng)營性房產(chǎn)、水、電、暖設(shè)備、環(huán)衛(wèi)設(shè)備、 車 輛以及部分配套流動資金投入，聯(lián)合其它多經(jīng)企業(yè)以及本系統(tǒng)職工，共同發(fā)起組建物業(yè)管理 股份有限公司或有限責(zé)任公司，并按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范對基地服務(wù)中心現(xiàn)行管理體制、組 織制度、人事制度、用工制度、收入分配制度等進(jìn)行全面、系統(tǒng)的改革，建立起"產(chǎn)權(quán)清晰 ，政企分開，權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)"的現(xiàn)代企業(yè)制度。

1、深化體制改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度

(1)以產(chǎn)權(quán)制度改革為重點，加快推進(jìn)體制改革。要使基地服務(wù)走向?qū)I(yè)化、市 場化、社會 化，就必須改革產(chǎn)權(quán)制度，實現(xiàn)政(事)企分開，實行企業(yè)化經(jīng)營，確立物業(yè)管理公司的法人 財產(chǎn)權(quán)，使物業(yè)管理公司真正成為獨(dú)立的法人實體，實現(xiàn)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、 自我發(fā)展。

(2)建立健全企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)。

建立有效的法人治理結(jié)構(gòu)是公司化改制的核心，是深化國企改革、實現(xiàn)企業(yè)制度創(chuàng)新的關(guān)鍵 。通過對基地服務(wù)中心實行股份制改造，吸收包括職工在內(nèi)的股東投資入股，實現(xiàn)投資主體 的多元化，依照《公司法》，建立以股東大會、董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層為主體、相互制衡 、縱向分權(quán)的公司治理結(jié)構(gòu)。股東大會為公司的最高權(quán)利機(jī)關(guān)，依法選舉董事，組成董事會 ，并將自己的資產(chǎn)委托董事會管理；董事會是公司的最高決策機(jī)構(gòu)，擁有聘用、獎懲、解雇 經(jīng)理人員的權(quán)利；股東大會同時選舉監(jiān)事，組成監(jiān)事會，負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督公司的財務(wù)狀況和 業(yè)務(wù)執(zhí)行情況；經(jīng)理人員組成的執(zhí)行機(jī)構(gòu)在董事會授權(quán)范圍內(nèi)主持公司的日常經(jīng)營管理，從 而形成決策層、執(zhí)行層、監(jiān)督層各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)，確保 公司決策的科學(xué)性、權(quán)利與責(zé)任的對等性。

2、轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，增強(qiáng)競爭能力

(1)加大資產(chǎn)重組力度，分離企業(yè)辦政府、企業(yè)辦社會職能。在國家、地方政府 及中石化有 關(guān)政策、法規(guī)的指導(dǎo)下，分門別類、有步驟的剝離企業(yè)辦政府、企業(yè)辦社會職能。①子弟學(xué) 校、幼兒園。按照國家有關(guān)政策和中石化的精神，子弟學(xué)校應(yīng)劃歸地方政府。但由于各方面 條件尚不成熟，其它企業(yè)在操作過程中產(chǎn)生了種種問題，如教育經(jīng)費(fèi)不到位、師資流失、教 學(xué)質(zhì)量下降等，建議采取逐步過渡和一步到位兩種方式，移交給當(dāng)?shù)卣＂卺t(yī)務(wù)室。醫(yī)療衛(wèi) 生是社區(qū)不可或缺的服務(wù)職能。但是，和其它資產(chǎn)一樣，醫(yī)療機(jī)構(gòu)的設(shè)置也有一個資源配置 效率問題，政府衛(wèi)生主管部門正是據(jù)此制定區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃的。目前，基地服務(wù)中心的醫(yī)務(wù)室 分布不盡合理，建議根據(jù)石油公司發(fā)展的實際和當(dāng)?shù)匦l(wèi)生部門的規(guī)劃予以調(diào)整。③公寓、 招待所、食堂、澡堂。隨著居民生活質(zhì)量的提高和社區(qū)服務(wù)業(yè)的逐步完善，職工住宅區(qū)公寓 、招待所、食堂和澡堂的生意日漸清淡，維持現(xiàn)狀需要較高的成本，可考慮撤消，并采取加 速折舊的方式盡快處理；一線作業(yè)基地的公寓、食堂、澡堂關(guān)系著公司職工的生活，應(yīng)予 以保留，可采取關(guān)聯(lián)交易、承包經(jīng)營、租賃等多種方式，以確保成本的降低和利潤的實現(xiàn)。 ④其它不良資產(chǎn)的處置。為有效降低經(jīng)營成本，提高經(jīng)營效率，物業(yè)公司成立前，應(yīng)采取拍 賣、一次性沖銷、加速折 舊等方式，加速不良資產(chǎn)處置的進(jìn)程；物業(yè)公司成立后，可采取出租、承包、合資、合作等 多種方式盤活閑置資產(chǎn)。

(2)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，實現(xiàn)經(jīng)營創(chuàng)新。要徹底摒棄過去行政性、被動式、單一僵化 的管理模式 ，跳出"你給錢，我干活"的打工層次，真正把物業(yè)管理和服務(wù)當(dāng)作一項事業(yè)；樹立嶄新的 經(jīng)營理念，以住戶為中心，不斷激發(fā)潛在需求；轉(zhuǎn)換經(jīng)營職能，拓寬服務(wù)范圍，挖掘服務(wù)深 度，提高服務(wù)質(zhì)量，構(gòu)筑多層次、寬領(lǐng)域、全方位的規(guī)模化經(jīng)營格局，為住戶創(chuàng)造一個安全 、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境。這是物業(yè)管理企業(yè)的成功之道，也是實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展 的根本。

(3)配套改革，增強(qiáng)企業(yè)活力。①深化組織體制改革。②改革收入分配制度，建立有效 的激勵和約束機(jī)制。③減員增效，轉(zhuǎn)崗分流。④建立協(xié)調(diào)和監(jiān)督機(jī)制。

3、強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高經(jīng)營效率

(1)采用科學(xué)管理方法與手段。①目標(biāo)管理?？偨?jīng)理與董事會簽訂目標(biāo)管理責(zé)任 書，各部門 、各管理處經(jīng)理與總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，各管理處主管與管理處主任簽訂目標(biāo)管理責(zé) 任書，這樣目標(biāo)層層分解，落實到個人，并建立相應(yīng)的督察辦法、考核辦法，實行嚴(yán)考核、 硬兌現(xiàn)，構(gòu)建以管理處為基本單元的運(yùn)行框架，逐步建立以物業(yè)管理為核心，以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為 杠桿，以承包合同為依據(jù)，按市場規(guī)律運(yùn)作，以實現(xiàn)公司的總體目標(biāo)。②精細(xì)管理。通過制 定嚴(yán)格的作業(yè)規(guī)程和管理制度，規(guī)范服務(wù)，為住戶提供細(xì)致、周密的服務(wù)，讓住戶滿意。③ 民主管理。物業(yè)管理要業(yè)主參與，通過業(yè)主參與管理，一方面可求得業(yè)主的支持與理解，一 方面通過業(yè)主的監(jiān)督進(jìn)一步完善管理。通過民主化管理，使監(jiān)督機(jī)制、協(xié)調(diào)機(jī)制落到實處。 ④信息化管理。必須將計算機(jī)與具體管理結(jié)合起來，如編輯、處理、打印各類文檔和表格； 存儲各項基本資料；記錄發(fā)生的各類事務(wù)及處理結(jié)果；綜合查詢各類相關(guān)資料等，等條件成 熟，建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)、設(shè)備的共享，這必將大大提高管理的效率和水平。

(2)建立健全各項規(guī)章制度。制度是管理模式的重要內(nèi)容。制度建設(shè)包括職能制度 、崗位制度、綜合管理制度、程序作業(yè) 制度等有關(guān)制度，并主要針對管理處的規(guī)范操作，特別是與業(yè)主打交道的事務(wù)方面予以制定 ，并要進(jìn)行物業(yè)管理ISO9000質(zhì)量論證，形成規(guī)范文本。

4、開發(fā)企業(yè)理念，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)

一個好的模式需要特色，企業(yè)文化、企業(yè)理念是管理模式中的重要內(nèi)容。根據(jù)企業(yè)理念確立 的本質(zhì)性、現(xiàn)代性、社會性、人性的基本原則，筆者對物業(yè)公司的企業(yè)理念設(shè)計如下：

(1)企業(yè)本質(zhì)：提升大眾生活質(zhì)量之社會功能性組織。企業(yè)本質(zhì)是說明企業(yè)到底是 什么，這 是企業(yè)一切意識和行為的出發(fā)點。企業(yè)是經(jīng)濟(jì)性和社會性的統(tǒng)一體，而且社會性為主，經(jīng)濟(jì) 性為輔，這是社會的發(fā)展對企業(yè)的功能定位，企業(yè)只有首先滿足社會需求，才能生存與發(fā)展 。

(2)企業(yè)形象定位：即根據(jù)社會發(fā)展趨勢， 把握競爭對 手事情，依照消費(fèi)者的需求，確立本企業(yè)獨(dú)特而富有競爭力的形象。物業(yè)管理是社會發(fā)展到 較高程度的必然產(chǎn)物，與住戶的生活緊密聯(lián)系，直接影響住戶的生活質(zhì)量，上述定位，內(nèi)含 創(chuàng)造性、現(xiàn)代性、服務(wù)性的含義。

(3)企業(yè)哲學(xué)思想：企業(yè)哲學(xué)思想是企業(yè)對企業(yè)與顧客關(guān)系的認(rèn)識觀 念。物業(yè)管理是服務(wù)而不是管理。

(4)企業(yè)經(jīng)營方針： 即企業(yè)較長時間內(nèi)經(jīng)營活動的方向和目標(biāo)，是企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略路線，是企業(yè)哲學(xué)在企業(yè)活 動中的實際運(yùn)用。根據(jù)企業(yè)哲學(xué)思想、結(jié)合物業(yè)管理的現(xiàn)狀的未來的發(fā)展趨勢提出的上述經(jīng) 營方針，應(yīng)該具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性和超前性。

(5)企業(yè)精神：即企業(yè)行為的本質(zhì)特征 ，具有穩(wěn)定 性、內(nèi)隱性、長效性，能鼓勵士氣，統(tǒng)一行為。物業(yè)管理企業(yè)行為重在服務(wù)，上述企業(yè)精神 可很好地鼓勵員工規(guī)范服務(wù)、勇于創(chuàng)新、不斷進(jìn)步。

除企業(yè)理念的開發(fā)外，企業(yè)還要進(jìn)一步通過教育培訓(xùn)、公共活動、強(qiáng)化管理，形成富有特色 的、具有凝聚力感染力的企業(yè)文化。

5、加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)，提高職工素質(zhì)

(1)加強(qiáng)思想教育，切實轉(zhuǎn)變觀念。觀念市場化是行為市場化的前提。由于過去 在計劃經(jīng)濟(jì) 體制下，職工當(dāng)慣了國家的主人，市場觀念淡薄，服務(wù)意識較差，從傳統(tǒng)的后勤管理轉(zhuǎn)到市 場化的物業(yè)管理，觀念上難以適應(yīng)。因此，必須加強(qiáng)職工思想建設(shè)，提高職工的政治思想素 質(zhì)，幫助職工改變"官"念，摒棄計劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境中形成的"等、靠、要"思想和依賴心理， 樹立"競爭主體"的角色定位意識和"服務(wù)為本，住戶至上"的經(jīng)營理念；經(jīng)常對職工進(jìn)行 社會公德教育和職業(yè)道德教育，培養(yǎng)職工愛崗盡責(zé)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的敬業(yè)精神和誠實守信、服務(wù) 社會的職業(yè)道德。

(2)強(qiáng)化職業(yè)培訓(xùn)，提高職工的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。根據(jù)未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要和中心 目前人力資源狀況 ，制訂合理的人力資源培訓(xùn)計劃。與國內(nèi)各高校、科研院所、專業(yè)公司合作，按照建設(shè)部《 關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，分 期分批地對職工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；在培訓(xùn)方式上，可以根據(jù)實際采取 多種形式，在職培訓(xùn)與學(xué)歷教育相結(jié)合，定期培訓(xùn)與不定期培訓(xùn)相結(jié)合，專題培訓(xùn)與綜合培 訓(xùn)相結(jié)合。